关于城镇住宅小区地下车位（库）确权登记的一些思考

□杭州市规划和自然资源局拱墅分局 姜晨阳 吴梦姣

“地下车位能和普通房屋一样办理不动产权证吗？如何办理？需要哪些办证材料？……”近年来，随着中国小汽车保有量和城市地下空间开发利用快速增长，城镇住宅小区地下车位（库）的需求和数量突飞猛进，群众的产权意识也在不断增强。地下车位（库）确权登记的诉求在不动产登记咨询中时有听闻。此外，原房屋和土地分散登记时，部分车位仅办理房产证，因缺少地下空间土地审批手续未办理土地证的情况也有不少，此类情况在房地统一登记以后如何处理，也是需要思考解决的问题。

一、地下车位（库）确权登记现状情况

目前中国关于地下车位（库）确权登记的法律法规及部门规章不多，主要有《民法典》《城市地下空间开发利用管理规定》以及自然资源部公开征求意见但仍未出台的《自然资源部关于城镇住宅小区地下车位（库）确权登记若干问题的意见（征求意见稿）》。

《民法典》中对车位有如下规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”该法律条文明确了车位可以通过出售、附赠等方式进行转移，且小区内车位的受让人应以业主优先。《城市地下空间开发利用管理规定》对地下工程有如下规定：“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。”也就是说，由开发建设单位投资建设的地下车位，开发建设单位拥有对地下车位进行处分的权利，且通过相关法定程序确权后可获得地下车位的权属。《自然资源部关于城镇住宅小区地下车位（库）确权登记若干问题的意见（征求意见稿）》中对城镇住宅小区地下车位（库）如何进行不动产单元划分、如何确定用途和使用期限、登记时需要提交的材料等做了较为详细的规定，对下一步制定更为详细的地下车位（库）登记管理细则提出了指导性意见。

目前对于地下车位（库）以及其权利归属，很多城市都将范围定为以出让方式取得的开发建设项目中符合建设要求的车位（库），且除人防车位以外，其余开发建设单位依法建设的车位都归其所有，可进行转移，转移对象基本以小区业主优先，有些城市更是将转移对象限制在了小区业主范围内，如武汉；部分城市将地下车位按照配建和增设停车位划分，并规定配建停车位归属于全体业主，增设停车位归属于开发建设单位，如深圳。对于人防车位的确权登记，桂林明确建设单位依法享有对乙类人防工程转让和租赁的权利，也可办理不动产登记，其余城市或规定人防车位归属于人防部门，或未作明确规定。对于规定实施前未办理产权证的存量地下车位（库），如何对其进行确权登记并未有专门的规定，很多城市只是大致地提出将相关材料补齐后，可办理地下车位（库）不动产权证。

二、地下车位（库）确权登记存在的主要问题

地下车位（库）办理产权证是社会发展的必然趋势，相关政策法规的出台也为办理不动产权证提供了理论依据。但是在实际过程中，仍存在很多问题。笔者以杭州市为例，整理了如下地下车位（库）确权登记时的难题。

（一）权利归属难以认定

目前，大部分房地产开发建设项目的土地出让合同或划拨决定书中，只明确了地上建设用地使用权的权属，未明确将地下建设用地使用权出让或者划拨给开发建设单位，对地下空间的开发建设利用，仅在《建设用地规划条件》中提出了粗略的要求，并未作出具体约定，地下建设用地使用权的确权缺少必要的权属来源依据。另一方面，开发建设单位按照人防要求并出资建设的人防车位是依照“谁投资、谁所有”的原则还是依照人民防空工程的权属规则来定，也一直未有定论。

（二）审管流程有待完善

地下车位（库）的开发建设及确权登记涉及多个环节，需经过规划、供地、建设等审批流程，建设完毕验收通过后方可进行车库的初始登记。按照《民法典》要求，车位应优先满足业主的需求，在初次销售以及后续转移等过程中，如何通过行政措施保证业主优先权目前也无明确做法。措施不完善，业主的优先权就无法保障，最终增加了登记工作的履职风险。

（三）登记内容不够明晰

《自然资源部关于城镇住宅小区地下车位（库）确权登记若干问题的意见（征求意见稿）》中明确。地下车位原则上以“个”划分定着物单元。一个闭合的车位线原则上可构成一个不动产单元。复核验收时，对需要进行登记的不动产单元进行测绘，以确定车位的四至范围。然而，目前地下车位都是以划线的方式来确定每个车位的范围，缺乏永久固定的定位点，随着时间的增长，车位线会淡化，甚至消失，易引起权属纠纷。

（四）存量、历史问题突出

已建成的住宅小区地下车位（库）数量庞大，不动产登记补办成为了地下车位（库）确权登记的一大难题。首先，补办登记主体难以明确。若由个人补办，对不动产登记机构而言，办理量过于庞大，对个人而言，资料难以备齐、补充测绘费用过高、补办程序复杂；若由开发建设单位统一补办，则补办过程中产生的费用、耗费的时间都会降低其补办的意愿。其次，部分住宅小区建成年代久远，存在资料缺失、施工不规范等问题。此类住宅小区地下车位（库）的确权登记缺乏材料支撑，按照正常流程无法办理，亦容易引发信访维稳等问题。因此，后续如何解决住宅小区地下车位（库）的存量问题和历史遗留问题还有待研究。

三、解决地下车位（库）确权登记问题的对策

（一）明确车位权利归属

对新建的投资开发建设项目，应在出让合同或划拨决定书中明确地下空间的权属。已建项目已办理地下空间供地手续的，按照权属依据确权。已建项目未办理的，若设计方案批准文件中明确地下空间工程的，可视同已办理地下空间供地手续；或按照“谁投资、谁所有”的原则，经发改、住建、规资、人防、城管、消防、市政等有关部门联合审查确定后，补办出让手续后确权。此外，单建式人防车位若为人防部门投资建设的人防工程，可由人防部门申请办理产权登记；若为兼顾人防工程，可由地下建设用地使用权人申请办理产权登记，其中兼顾部分在不动产登记簿及证书上注明“兼顾人防”。结建式人防车位经人防部门确定防空地下室区域范围后，其权属登记按照国家有关法律的规定办理。

（二）优化项目审批程序

在现行项目审批程序基础上，联合多个部门优化地下车位（库）的审批程序。结建式地下车位（库）建设用地使用权可与地表分层设立，一并出让或划拨，单建式可单独出让或划拨。建成并通过用地复核验收后，可按规定办理不动产初始登记。已建成住宅小区并经交警验收的地下车位（库），建设资料齐全且通过竣工验收的，可按照部门联审、签订补充协议、缴纳出让金、埋设固定界标、补充测绘调查后，凭相关材料进行登记。

（三）制定具体登记办法

在施工阶段埋设可检测的永久固定的界标以确定地下车位范围并对单个车位进行编码并通过各部门验收后，地下车位原则上可根据交警部门审批结果以“个”为单位进行登记。车位（库）的使用期限和用途以出让合同或者划拨决定书为准。结建式地下车位（库）未明确使用期限及用途的，可按照地上建筑物的使用期限和用途认定。进行登记后的地下车位（库）单独核发不动产权证，可进行转让、抵押等。

（四）出台相关统筹政策

地下车位（库）的确权登记涉及多个部门，应从政府层面综合协调明确各部门职责、制定相关程序，并从销售、登记两个环节共同保障业主优先权。同时，对于存量问题中最突出的补办主体和资金来源问题也需明确。由小区业委会组织全体业主进行已建成小区地下车位（库）的不动产登记补办表决，若通过，则由业委会代为申请补办登记手续是解决补办主体的一个方向，具体的操作流程仍需立法部门进行研究和细化。针对历史遗留问题，还应建立历史遗留问题专班，集中人员力量对疑难杂症进行研究和解决。