房地产开发企业财务成本管控措施

■张嘉婕

（上海永业企业（集团）有限公司）

引 言

城市化建设推动房地产开发企业的快速发展，大大小小的房地产开发企业迅速崛起，在快速发展的同时，这些企业要想获得长远发展还要能够在复杂多变的市场环境中提升自身竞争实力。通过提升财务成本管控水平和质量，可以帮助房地产开发企业减少经营开支，并对房地产开发成本进行控制，从而提升房地产开发企业市场竞争力。因此，财务成本管控对于房地产开发企业来说具有重要意义。

1 房地产开发企业财务成本管控的主要内容及特点分析

房地产开发企业财务成本其实就是每个项目开发的总成本，而财务成本管控就是针对房地产开发项目的土地、管理、财务、营销、工程等各个环节的成本进行管理，随着项目的进一步推进，财务成本管控的难度也会进一步增加。

由于房地产开发企业的项目通常有着很长时间的开发周期，并且项目开发所运用到的资金数额也非常大，如果只是凭借房地产开发企业自己的资金是无法支撑项目开发的，所以需要向金融机构进行融资，而贷款则是主要融资方式。与此同时，随着市场环境越来越复杂，房地产开发企业项目开发风险也不断增大，由于开发周期比较长，开发过程中不可控因素也会增加，如果没有对市场进行合理预测，导致项目定价不合理，进而影响销量，增加房地产开发企业财务风险发生的可能。因此房地产开发企业的财务成本管控具有不可控、难度大、资金额大的特点。

2 房地产开发企业财务成本管控的意义

通过做好财务成本管控工作，可以帮助房地产开发企业缩减财务成本，这样在市场竞争过程中，在和竞争对手有相同质量的房产项目时，可以在保证利润不降低的前提下给予消费者更多优惠，提升自身竞争力，扩大市场规模。此外，财务成本管控还可以帮助房地产开发企业提升自身管理水平。在财务成本管理过程中通过完善相关制度和流程，在企业内部形成良好成本管控氛围。财务成本管控作为企业管理重点内容，提高财务成本管控质量和效果可以有效提升房地产开发企业整体管理水平。

3 房地产开发企业财务成本管控存在的问题

3.1 预算管理不到位，缺乏成本管理体系

房地产企业对于资金需求非常大，房地产开发项目也需要大量资金，作为资金密集型产业，房地产企业项目开发时间比较长，很多项目需要几年的时间完成，资金无法在短期内收回，大量资金被长期占用，如果企业预算管理能力比较差很容易面临资金短缺风险。然而，一些房地产企业在项目开发前并没有进行科学预算分析，对项目资金投入情况、回报情况等都缺乏全面了解，项目投资存在一定盲目性，经常出现项目开发到一半再筹资的情况，从而增加了企业财务管理成本和风险。

就目前来看，一些房地产开发企业所采取的财务成本管控方式比较单一，将成本管控重点放在财务核算、汇总这些方面，没有制定预算目标，也没有做好事前成本规划。在财务成本管控过程中，就算财务成本管控和预期结果存在很大偏差，或是管控结果非常理想，也不会影响相关工作人员的绩效，由于缺乏完善的成本管控体系，导致财务成本管控工作只是流于形式，很多工作人员认为财务成本管理与自己无关，这些都是财务部门或是成本管控部门的工作，进而不利于房地产开发企业财务成本管控工作的顺利开展。

3.2 财务成本管理人员专业素质不高

有多数房地产开发企业没有在企业内部构建专门的财务成本管控部门，一般都是由财务部门或是成本核算部门负责财务成本管理工作。然而无论是财务部门工作人员还是成本核算部门人员来说，他们都并不是财务成本管控专业领域的人员，对于财务、融资、营销、成本数据对比分析等这些方面的内容并不专业，难以从专业角度来分析财务成本超支或是节约的原因。所以，房地产开发企业财务成本管理人员专业素质不高成为限制财务成本管控工作有效开展的重要原因。

3.3 成本控制流程不完善

成本控制制度是财务成本管控的关键，但如果财务成本控制制度和企业自身实际情况存在较大偏差，就会导致制度难以得到有效落实并流于表面，并影响财务成本管控效果。就详细来说，当前房地产开发企业财务成本管控制度中，财务成本管控文字表述过于宏观和刻板，也因此导致制度难以得到执行。而完善的财务成本控制应当涵盖以下几个部分，其一是详细制度，制度内容应当是简洁、明确的文字描述；其二是有详细的财务成本控制流程；其三是相关凭证、图表。通常情况下，财务成本控制流程的应用最为普遍，主要是因为财务成本控制流程可以以更加直观和清晰的方式对房地产开发企业的财务成本管控程序、内容、人员等内容进行直观展现，还可以将企业财务成本管控过程中比较有价值、先进的成本管控方式进行记录和保留，使其可以转变为房地产开发企业常规的财务成本管理模式。与此同时，透过财务成本控制流程还可以发现房地产开发企业财务成本管控中存在的不足和问题，方便企业管理者及时优化和改进，进而提升财务成本管理效果。

3.4 财务成本管控信息化水平低

房地产开发企业在成本管控理会涉及到很多信息数据，如果依旧采取传统信息数据处理方式，难以满足财务成本管控要求，而且传统人力处理信息数据的方式还会出现疏漏和失误，进而导致财务成本信息数据准确性受到影响，效率也无法得到保证。完善的财务成本管控信息系统可以大大提升管控效果和效率，然而一些房地产开发企业不重视信息化建设，财务成本管控信息化水平低，难以实现各个部门之间的沟通协调，各部门的信息数据无法得到及时传输，不利于开展动态化的财务成本管控。

3.5 缺乏多元化融资渠道

对于房地产开发企业而言，融资管理对控制企业财务成本非常重要，并且事关企业今后运营发展，当前房地产开发企业普遍面临融资困难问题。随着国家对房地产行业监督管理越来越严格，很多经营规模比较小的房地产企业融资难度提升，由于企业难以获得更多投资，经营越发困难，濒临倒闭。房地产开发企业融资需要对市场环境、自身融资条件等多方面因素进行分析，融资方式选择上也要多元化，不能仅局限于银行贷款。然而很多房地产开发企业大多依赖银行贷款这种融资方式，而银行会考虑到企业资质和信用来限制贷款数额。此外，一些房地产开发企业在融资时没有考虑融资成本，只是关注融资金额，如果没有对融资成本进行合理管控，同样会导致企业财务成本增加，增加企业财务压力。

4 房地产开发企业财务成本管控措施

4.1 优化预算管理，制定预算成本目标

影响财务预算管理的因素有多种，要想控制房地产开发企业财务成本，就要优化财务预算管理。企业财务预算管理工作人员要结合企业实际情况来安排资金。在项目财务预算管理方面，财务预算管理人员需要对项目前期开发所需资金、项目开发总成本以及经济效益等方面进行综合考虑，提升项目预算科学性，以便帮助房地产开发企业管理者做出正确决策，避免盲目投资。企业还可以制定财务预算管理体系，方便针对项目和企业运用资金使用情况制定详细计划，提升财务预算管理效果。

此外，房地产开发企业在财务成本管控中，还应当制定预算成本目标，依照预算成本要求对成本结构进行拆解，对各个部门的预算指标进行明确，并将其落实到实际行动当中，使预算成本目标得到有效落实。在落实过程中，要能够将预算成本执行成效和目标进行对比。如果预算成本执行结果与目标存在很大差距，应当对其中存在的问题进行分析，并制定相应改进措施。很多房地产开发企业都缺少规范化的预算成本测算体系，由于房地产开发企业的项目周期比较长，项目开发过程中还会涉及到很多环节，无论是哪一个环节都和财务成本管控密不可分，所以在制定预算成本目标时，应当有规范化的预算成本测算体系作为支撑，确保预算成本目标更好实现，可以通过构建预算成本管控规范来实现。此外，在执行预算成本目标时，还要结合企业自身特点构建适用于所有房地产开发项目的成本树，并将其作为预算成本目标制定的基线，在项目开发阶段对成本进行测算，实现对各个环节、各个施工阶段的成本预算，进而形成项目最终预算成本。

4.2 加强财务成本管理人员培训工作

财务成本管控人员作为财务成本管控工作的主要参与者，他们的专业素质会对管控结果带来直接影响。由于很多房地产开发企业的财务成本管控工作都是由财务部门人员或是成本核算部门人员来负责的，所以房地产开发企业要先构建专门的财务成本管控部门，专门负责项目成本管控工作。财务成本管控部门应当由财务、工程、成本、设计、营销等专业人员构成，在财务成本管控过程中依据自己专业知识对成本控制做出专业分析和判断，实现房地产开发项目财务成本的优化控制。此外，房地产开发企业管理者要加强财务成本管控人员的培训工作，定期组织他们进行专业培训，提升他们的专业知识与能力，这样才可以更好开展财务成本管控工作，提升管控效果和水平。

4.3 优化成本管控流程

房地产开发企业所经营的项目由于开发周期长，在开发中涉及到很多流程，专业性也非常强，这也导致其财务成本管控难度比较大。房地产开发企业要想实现有效成本管控，还需要其深化到项目开发的各个环节、各个方面当中，这样才可以对项目成本情况进行全面、细致地了解，以便对各个环节、各个方面成本管控的关键进行把握，这不只是提升财务成本管控的基础，也是优化成本管控流程的关键。在财务成本管控当中，要注意掌握成本管控的关键点，通过以点带面的方式实现财务成本管控的全面推进。当然，房地产开发企业项目比较复杂，只是采取单一的财务成本管控方式必然无法满足复杂的开发项目，所以财务成本管控方式要多元化、灵活化，不能仅仅依靠简单文字形式的规章制度来实现成本管控，还需要是成本管控满足不同岗位以及管理人员的需求。所以在成本管控过程中，可以借助于图标、表单的方式，确保文字内容的精简，提升各项财务成本控制措施的实操性，这样才能够确保成本管控流程的顺利执行，更好实现财务成本管控的目的。

4.4 建立完善财务成本管理信息系统

房地产开发企业要想提升财务成本管控效率和水平，还需要提升财务成本管控信息化水平，通过构建完善财务成本管理信息系统，这样才可以为财务成本管理工作高效开展提供支撑。财务成本信息系统的构建要能够对房地产开发企业的项目成本信息进行动态化反映，实现对项目开展情况的实时跟踪，并能够实现项目、资金、财务管理的有效融合。财务成本信息管理系统主要是围绕合同管理来开展，其主要功能涉及估算、预算、合同、付款等成本管理，企业管理者还可以借助于财务成本管理信息系统来制定决策。此外，财务成本管理信息系统还要对房地产开发企业的各个部门进行连接，以便各个部门之间的信息数据进行及时传输和共享，提升信息数据管理效率和透明度。

4.5 转变融资策略

房地产开发企业在经营发展中最需要解决的就是资金问题，融资单一只会牵制其长远发展，也是影响其财务成本管控的重要因素。因此，房地产开发企业在融资前，应当严格依照财务成本管控要求对融资成本进行计算，全面分析影响融资成本的因素，并采取措施进行有效控制。此外，房地产企业可以借鉴国外房地产开发企业融资方式，在多种融资渠道中选择最适合企业实际情况的融资方式，通过多样化融资来控制融资成本，为企业获得更多资金。但需要注意的是，在选择融资渠道时，应当考虑到不同融资方式所面临的风险，结合风险量力而行，这样才可以确保自身获得长远发展。

5 结 语

总的来说，房地产开发企业应当认识到财务成本管控对自身发展的重要性，在财务成本管控中，要结合自身特点，以及财务成本管控中存在的问题，制定预算成本目标，构建专门财务成本管控部门，加强财务成本管理人员培训工作，对成本管控流程进行优化，并建立完善财务成本管理信息系统，提升信息数据处理效率。这样才可以提升房地产开发企业财务成本管控效果，提升其整体管理水平，使其可以在市场竞争中获取更多优势。