房地产开发工程技术管理中的资源优化配置

鲁金富

（青岛鑫安麒置业有限公司，山东 青岛 266555）

0 引言

当前，在我国城市化发展的推动作用下，房地产市场正在蓬勃发展，而在激烈的建筑市场竞争中房地产企业想要开辟出一番发展天地就必须要利用自身的特色优势，提升在激烈市场竞争中的核心实力，确保自身能够在无硝烟的经济竞争市场中站稳脚跟。因此，房地产企业更应该注重对于工程技术的管理工作，在工程技术管理工作中，尤其重视对施工资源的合理以及优化配置，进而有效地提升建筑施工的效率和水平，才能够在无硝烟的市场中打造自身的企业品牌特色，推动建筑施工企业的良性发展。

1 房地产开发工作中工程技术管理的主要特征

1.1 工程技术管理具有多重性特征

房地产工程技术管理工作涉及的内容是多方面的，其中，不仅仅涵盖了对于房地产建造工作蓝图的规划以及房屋结构等技术疑问方面的内容，更是包括了施工所在地区的水文地质条件、水电内部管线、燃气管道以及施工全周期的安全性等多种问题。因此，房地产工程技术管理工作必须要站在房地产开发以及后期施工的全周期来看待问题，能够全方位、多角度的来了解关于房地产工程技术管理的工作。除此之外，技术管理工作不仅仅关系到了房地产行业发展过程中的经济效益，同时，还应该兼顾环境效益，维护广大人民群众赖以生存的自然生态环境。当前，随着我国建筑行业的飞速发展，建筑行业已经成为市场中公认的高耗能、高污染行业，而城市化带动作用下建筑规模的进一步扩大，也让人们面临着更加严峻的生态危机问题。尤其是在国家提出绿色发展以及可持续发展的号召后，房地产行业更是应该根据本公司的品牌技术特色，在工程技术开发工作中，响应国家可持续发展的战略和号召，不仅仅要注重追逐长远的经济效益，更应该维持经济效益与生态效益之间的平衡关系。因此，现阶段房地产企业的工程开发，施工管理工作应该将社会效益、经济效益以及生态效益都考虑在内，以多方面效益共赢的角度来判断房地产工程技术管理是否符合标准。

1.2 房地产开发工程技术管理中合同管理的特征

房地产开发公司与工程施工建筑公司需要签订施工合同，这也是房地产开发公司对开发项目进行管理所依据的法律条款和判断标准。而房地产开发公司与施工公司所签订的施工合同中的相关条款，也是拟定施工管理规定的前提条件。该施工管理合同中，除了国家规定的房地产开发规范条款之外，还应该包含施工公司，技术人员以及施工生产设备、关于工程质量的衡量奖罚标准、施工周期、工程资料供给途径以及验收检验程序、工程付款支付方式、施工安全性与文明施工等内容。除此之外，房地产施工企业还应该准备好《缔造工程规划许可证》以及《施工许可证》这两项市场准入证明。由房地产公司组织安排开工前的技术性讨论会议，会议中包括了对施工蓝图的技术交底以及技术会审工作。也就是说，在房地产开发计划正式落实之前，应该规划参与建设相关人员在会中做好关于施工技术的交底工作，尽可能地对参见各单位代表对施工图纸存在的疑问和主张进行解决，将可能涉及的施工问题解决在前期阶段中，保障后期施工能够快速步入正轨。与此同时，对于施工质量的管理和监督，也是施工管理作业中最为关键的一点。房地产开发公司的工程管理技术人员更应该根据图纸规划内容把握蓝图，通过科学指导以及严密的监督管理手段做好对施工质量的控制。房地产开发公司的工程管理人员必须要与施工监理单位签订委托监理的委托合同，合同中应该将监理人员在房地产工程监督管理中应当承担的质量监督责任进行明确规定，监理人员也应该按照国家相关法律法规对施工作业进行严格的监督。尤其是对于施工过程中的重难点施工工序，更是应该严格按照国家技术规范标准进行检验，在施工检验完成之后，才能够进行下一道工序。除此之外，房地产工程的施工企业也应该严格按照国家《建筑工程施工质量检验规范》中的标准规定，强化对施工工程质量以及周期的自我控制，保障施工的流程以及每一道工序的质量能够符合检验标准[1]。应该按照与房地产开发公司签订的施工合同进行施工，同时，房地产公司也应该派遣技术人员协助施工，公司处理在施工进程中遇到的技术性难题，还可以安排工程技术人员对图纸进行详细的解说，如果需要对图纸规划中的内容进行修改，还应该会同房地产规划单位、施工单位以及监理单位共同处理，在技术上保障房地产工程的施工质量。同时，还应该做好房地产工程中的有关资料管理工作，严格按照施工合同中的约定以及规划需求进行施工。

1.3 房地产开发工程技术管理具有复杂性的特征

房地产开发中的工程技术管理工作本身就具有复杂性的特征。而这种复杂性主要体现在参与工程开发的技术人员以及工程建筑资料管理这两个方面。房地产的开发工作必须要进行可行性研讨以及确认证明之后，才能够进行施工规划、施工地造以及工程检验环节，能够顺利地完成这四个流程，才算是完成了全部的工程技术管理工作。但是在这四项环节进行操作的过程中，涉及的内容却是复杂多样的，尤其是在施工缔造过程中，由于参与施工建筑的建设人员大多数来自于农村地区，受到了，学历条件以及成长环境的限制，在工作中缺乏规范性意识，不利于房地产企业的集中性管理。因此，为了避免施工现场管理过于杂乱，从而影响到施工进度，施工管理团队可以按照施工人员的技术特征将施工人员进行分组，并且对于施工周期较长的团队，还应该给予充分的人本关怀，通过定期培训安全施工常识以及技术常识，使这些施工技术人员能够在工作过程中有所成长，并且能够从内心感受到来自于团队的人文关怀。这样不仅能够有效地避免在房地产工程施工过程中出现安全事故，同时，也能更好地激发施工人员在施工工作中的创造性潜能，为保障房地产工程施工质量铺垫了基础[2]。

2 房地产工程技术管理中资源优化配置对于房地产开发项目的重要价值

对于房地产开发企业来说，工程的施工技术是维持企业长远发展的核心条件，同时也是保障房地产企业提升自身经济效益以及社会效益的主要途径，通过对施工技术进行改进和创新，不仅能够提高房地产行业的经济效益，同时，还能够起到确保施工质量，降低房地产行业能源消耗的功能[3]。此外，房地产行业的建筑施工技术贯穿了项目开展的全过程，因此，在施工工作中，不仅要配置更加完善的资源，优化分配方案，更应该构建科学完善的资源分配监督管理体系。只有确保资源的合理优化配置，才能够为施工技术的应用提供前提条件。房地产工程的技术管理工作范围主要包括了以下两个阶段[4]。①施工前期的准备工作阶段。在这一阶段中，技术管理工作人员需要根据施工建设的规模、质量等级需求、业主对于房地产工程的要求、工程周期等等条件对施工现场涉及的施工人员、施工原材料、施工机械设备以及施工资金进行科学合理地安排。②在工程正式开始施工的阶段，这也是房地产工程建设最为关键的阶段。这一阶段中，主要需要根据建筑工程实际开展的状况以及建筑物的空间结构特征和质量方面的要求，注重对原有建筑图纸的及时更新。而房地产建筑工程的前期准备阶段和后期施工阶段这两个环节并不是独立存在的，二者之间具有密不可分的内在联系可以说，房地产施工的前期准备工作为后期的施工管理工作提供了良好的基础，而施工过程中各项技术的完善落实，也是在前期准备工作充足的基础上实现的，进一步优化和升级只有做到前期准备工作与后期施工阶段的无缝衔接，才能保障房地产工程项目的施工质量。此外，还应该根据施工企业的技术特点以及工程开展的实际情况对施工全过程的技术管理工作进行重点规划，比如说可以将某一重点工程分割为若干阶段，然后再对每一阶段建筑情况进行监督和落实，保障施工建筑的整体质量[5]。

3 房地产开发工程技术管理中资源优化配置的有效策略

3.1 在前期工作中制定明确的施工设计方案

施工设计方案的具体内容包含了房屋的内部结构、房屋容积率、房地产开发区的绿化水平以及装饰美观性，同时，还涵盖了对于周边自然环境的保护工作。因此，施工企业应该建立起集建筑工程技术人员、建筑工程财务人员以及施工管理人员为一体的联动式计划组织团队，对房地产工程的开发进行详细的投资预算工作，在满足国家对于房地产经济规划建设的基础条件下，更应该探索经济效益最大化、社会效益最大化以及生态效益最大化的预算方案，进而确保工程开展过程中资源能够实现优化和科学地分配，考虑房地产建筑工程中资源分配的经济适用性。在前期计划工作完善之后，房地产工程的技术管理部门还应该注重与工程设计单位和施工单位进行有效的沟通和交流，在施工开展过程中，能够响应国家持续性和绿色性的发展号召，共同探讨性价比更高且环保性能较强的建筑材料，更好地维持房地产建筑工程中经济效益与生态效益之间的平衡关系。这样不仅能够有效地降低房地产建筑工程开发的整体成本，同时，还能够在房地产建筑工程获取经济效益的同时，也兼顾到社会价值和生态效益，对于国家降低商品房出售价格、保障房地产企业自身利益以及为居民打造舒适的居住环境都具有重要价值，从而在房地产企业内部形成良性循环，推动房地产企业的持续发展[6]。

3.2 根据房地产企业的内部经营状况以及市场份额进行优化管理

房地产开发企业应该在充分考察房地产竞争市场的前提条件下，根据自身的内部经营实际情况以及市场份额占有率有针对性、有目的性的制定以及建立属于自身的工程技术管理团队，在打造优质技术管理队伍的基础上，还应该建立更加合理的资源分配制度，将工作责任落实到人，实现标准化和规模化的管理。与此同时，房地产企业内部还应该构建更加完善的资源分配激励制度和奖惩制度策略，通过公平的奖惩制度，有效地激发管理团队工作中的参与积极性和热情，是房地产工程技术管理工作能够真正地发挥其作用和价值。此外，房地产企业还应该为内部的工程技术管理人员提供学习的渠道和平台，可以通过邀请业界专家或优秀的工程专家到企业内部进行讲座。同时，欢迎及内部现有的工程技术管理人员与讲师进行沟通和交流，在交流的过程中借鉴和应用更加高效的工程管理技术经验。同时，还应该科学地总结当前房地产企业内部资源管理工作中存在的问题，通过不断强化自身的管理软实力，从根源上提升自身的服务质量以及市场信誉度，打造具有高度竞争力的企业品牌特色[7]。

3.3 做好对房地产市场中信息的背景调查及收集整理工作

房地产开发企业应该根据业主方的实际需求，积极地开展市场背景调查工作。尤其是在建筑市场中应该尽可能的关注与该建筑工程相关的信息，并且对这些信息进行进一步的收集和深度挖掘，为房地产开发企业后期工程的开展以及资源的配置提供借鉴[9]。与此同时，在收集信息时，要注重适度扩大收集范围，不仅要收集国内与该工程类似的相关信息，同时，还应该关注国外同类型工程的相关信息，信息的时间范围可以追溯到十年前的信息，也可以是近年来的工程信息。这主要是由于，不同工程的设计年代以及不同区域的建筑信息，都可能会为建筑工程的设计人员带来灵感，帮助设计人员在提升建筑空间结构美观性以及建筑使用性能的基础上，还能够考虑到资源的分配和应用，将这些信息整合起来，并且进行深度挖掘，不仅能够对现有的房地产工程提供借鉴意义，同时，还能够参考其合理的资源优化分配手段，帮助房地产行业的建设节约建筑成本，有效地降低建筑安全事故发生的概率。

3.4 联合规划设计单位以及施工单位，共同对建筑资料可行性进行商讨

在做好房地产企业开工前的相关准备工作以及资料被调工作后，房地产工程技术管理部门还应该积极主动地联络施工技术规划单位以及施工单位，共同实地考察，并且对建筑资料的可行性进行市场调研，根据工程的实际需求，在保障经济适用性的原则上，选择更加绿色环保型的生物材料，体现出施工建筑原材料的选购性价比。同时，还能够有效地降低施工成本。除此之外，绿色环保型原材料的应用还能够从根本上提升房地产建筑工程的生态效益，而这些施工原材料中节省的建筑成本也可以作为商品房在激烈市场竞争中的降价空间，为保持房地产企业的经济效益以及社会效益提供了便利条件。与此同时，房地产行业的持续性以及绿色性发展和对材料资源的合理分配应用也是响应国家绿色发展号召、维护人们赖以生存自然环境的重要途径，通过对建筑资源的合理优化配置，不仅能够创造更大的利润空间，还能实现房地产商品房买家与卖家之间的共赢，推动房地产企业的良性发展和循环。

3.5 房地产开发过程期间的监督与管理

房地产企业应与设计单位、施工单位保持联系，并能及时掌握施工现场信息。在施工过程中，管理者可以根据工程的进度，合理地发现并提出自己的建议，从而更合理地分配资源。同时，在建设项目实施过程中，积极参加各类会议，及时总结和解决问题。房地产企业应在施工项目中记录工程中出现的问题和所取得的良好的经验，积极应对施工更，实施有效的监督。此外，在工程项目实施过程中考虑并处理相应项目变更过程的严格实施和严格控制[9]。

3.6 提升资源配置的管理执行力度

想要提升房地产工程技术管理人员的管理水平和执行力度，首先就必须要将施工管理责任落实到人，使资源优化配置的责任能够落实在施工管理团队中，提升对于每一道工序的监督管理力度。尤其是在对房地产工程施工过程中的重难点流程进行监督管理时，不仅要确保其技术操作达到施工标准，同时，还要保障施工材料以及施工建筑行为的规范性，注重对重难点施工环节物资、原材料、生产设备以及组织力量等因素的关注力度[10]。

4 结语

综上所述，房地产项目开发工作中工程技术的管理质量是确保工程落实质量的前提条件，而资源的优化配置对于降低房地产行业的建筑成本具有显著成效。因此，房地产开发企业应该注重资源管理团队的建设、做好对市场同类型施工项目的信息收集和借鉴、建立完善的施工资源配置体系，推动房地产行业的持续良性循环。