基于物联网平台的城市综合体智慧化建设研究

王光宇

（深圳市兴海物联科技有限公司）

1 城市综合体行业洞察

1.1 城市综合体的发展趋势

城市综合体是指城市中的居住、商务办公、购物、酒店、文化、游憩等各种城市物业功能复合、互为作用、互为价值链的高度集中的建筑群体。面对城市化进程中日益突出的人口、土地、通勤等问题，城市综合体成为现代城市发展的趋势，多个综合体的建设有利于突破“单中心”的城市发展模式，另外，地标级城市综合体对于加快城市经济发展、扭转城市商业格局、推动城市化有着巨大作用。

1.2 城市综合体智慧化建设的特点

近年来，随着物联网、人工智能、云计算、5G等智慧技术持续应用于建筑智能化领域，建筑的智慧化水平越来越高，打造智慧建筑已经成为行业的共识和标准。城市综合体作为社会效应巨大的地标性建筑，其投资建设方都希望通过智慧化建设增加项目的科技含量，提升整个项目的品牌效应和盈利水平。但城市综合体因其复杂的特点，智慧化建设也有别于传统的建筑智能化，需要充分理解其特点才能打造出高质量的智慧综合体。

1.2.1 业态和客群复杂

综合体是多个业态的融合，可以有10余类客户群体工作和生活在其中，需求各不相同，综合体的智慧化设计与单业态建筑相比不仅要梳理不同客群的需求，还要充分考虑客群间的互动和身份转换。

1.2.2 城区级规划

综合体面积广、业态多、公共配套多，已经从建筑上升为城区的范畴，智慧化需求也产生较大差异，比如需要统筹规划整个区域的交通、ICT基础设施、数据应用等。

1.2.3 软硬结合

“软件定义硬件”是未来的发展趋势，软件在智慧建筑中的重要性越来越高。综合体的智慧化建设需要将硬件设计和软件设计完善地结合在一起，实现各类用户的交互体验和智慧功能。

1.2.4 管理运营智慧化

综合体投入多、盈利难度大，后期的管理和运营复杂，建设好一整套智慧化管理工具不仅能够较好地帮助管理运营方升级运作模式，实现减员增效，还能够提升综合体的服务水平和盈利能力，提升区域集约化管理、跨业态融合、数字化运营等能力。

1.2.5 可持续发展

综合体后期的经营通常是长期持续的，身处科技高速发展的时代，需要在设计时充分考虑后续的升级扩展能力以保持竞争力，不能只考虑眼前的建设和验收，而要提前设计好项目后期的持续升级能力和运维成本控制。

1.3 基于物联网平台的智慧化方案

针对以上城市综合体智慧化建设的特点和需求，传统的智能化设计方案已经无法满足，因此本文提出基于物联网平台的城市综合体智慧化建设方案，基于物联网平台为综合体打造“智能操作系统”，建立一个统筹综合体软硬件功能的智慧管理平台，打破系统和数据孤岛，将业务和数据连接和汇聚，从而实现各系统之间的资源共享和协同联动，最终打造安全绿色的工作和生活环境。作为综合体智慧化最核心的“操作系统”，物联网平台应具备一些能力。

1.3.1 物联连接能力

综合体应该通过各类智能化设备的协同以实现智能运行，降低人为操作比例，这就需要众多通信协议、数据格式各不相同的设备相互“认识”和“交流”。因此，智慧综合体需要海量设备的接入和管理能力，负责各类终端的连接和设备全生命周期管理。

1.3.2 数据集成能力

对数据的管理和应用水平决定了综合体智慧化的程度，一个综合体通常要使用数十个不同供应商开发的软件系统，因此需要打破各个系统的孤岛界限，统一建筑、设备等数据源，将客户、消费行为等数据在系统间共享，提升跨业态运营能力。

1.3.3 快速开发能力

综合体的智慧化建设需要基于自身需求进行大量的定制化开发，且在长期运营过程中也要持续进行升级迭代和新功能开发。因此，为了提升开发效率和降低开发成本，项目可以将高复用性的功能模块封装为微服务，新系统开发时直接调用无需重复开发。

1.3.4 数据运营能力

“数据资产”是综合体未来的宝贵资产，需要长期持续的积累和管理。项目需要建立数字化转型升级的意识，尽可能实现全域数据数据湖，能够从多角度、多层次、多粒度挖掘数据价值，打通数据从资源到资产的通路，实现数据驱动的数字化管理运营。

2 基于物联网平台的综合体智慧化场景

过去的功能型手机有了IOS、安卓等操作系统后就变成了智能手机，开启了移动互联网时代。城市综合体应用了物联网平台也就有了“智能操作系统”，进入智慧化时代，项目不再像过去仅追求单一系统的功能叠加，而是基于物联网平台及生态链，为综合体按需选择越来越丰富的智慧场景应用，且具备强大灵活的配置和扩展能力，以下列举了部分相对成熟的智慧场景。

1）运营智能化

在设计时就分析后期运营需要，提前设计和建设客流分析、停车场分类、能效管理、信息发布、室内导航导购等，提升运营智能化水平，避免后期改造或重复建设。

2）城区级统筹运营

站在整个城区的高度统筹策划可运营资产，提升资源利用率。可以设计共享车位实现居住区与办公区的错时停车；统筹设计智能广告设备提升租金谈判竞争力；规划共享办公、会议区等面向社会开放灵活运营。

3）统一会员体系

通过物联网平台打通综合体的商业会员系统与物管、租赁、酒管等系统，提供统一的大会员数据，商业运营可以从其他系统持续获取精准的客户信息，客户也可以在整个城区范围内获得统一的VIP会员服务。

4）数字化运营

通过物联网平台整合CRM、销售经营、客流车流等系统数据，建立大数据分析平台，能够根据运营需要对数据进行灵活钻取和分析，实现精准营销、服务、决策。

5）智慧安防

为综合体设计整体的智慧安防体系，通过制高点全景监控及无人机等进行全面监测；合理设计越界监测、违停监测、高空抛物、人脸识别等视频智能分析功能升级传统人防，基于统一安防平台进行管理和操作。

6）智慧运维

对机电、照明、电梯、智能化、消防等设备的运行状态通过传感器进行集中的实时监测，超出设置阈值告警，并与工单系统、设备台账等打通联动，实现所有设备运维的智能闭环管理。

7）智慧交通

将停车场管理升级为智慧交通，统筹管理区域内停车位资源、收费规则；设置集中坐席实现更多停车场无人值守；且引入违停监测、交通信息屏等维护交通秩序。

8）综合管理平台

为综合体的现场管理提供统一高效的管理工具，通过物联网平台将各个孤立的智能化子系统按需接入集成，管理方能够在管理平台上统一监测、设置所有设备的运行，让整个综合体按预设智能运行，并智能调度处理报警等异常事件。

9）IOC智能运行中心

为综合体建设集中的IOC智能运行中心，将项目各类数据和操作基于GIS+BIM进行直观简洁的可视化处理；精简人员，组建IOC管理团队集中办公，并配套相应的集约化管理模式升级。一屏掌握项目运行，一键快速调度处置，扩大人均管理范围和效率。

10）信息查询

用户通过服务手机端能够随时查询综合体的通知公告，会员积分信息、账单和缴费记录、租售信息等。

11）物联服务

通过物联网平台打通停车系统、会员系统、导航系统等，用户能够通过服务手机端，查看剩余车位分布、预订车位、寻找车辆，并基于统一会员体系享受停车优惠；还能够进行访客预约、室内导航等功能。

12）线上经营

运营方整合内外部的服务资源为用户提供丰富实用的增值服务，用户通过服务手机端即可快速下单、支付、查看进度、评价等，并基于统一会员体系享受相应优惠。

3 智慧综合体的实践

某未来城项目是当地重点规划建设的地标项目，包含住宅、公寓、写字楼、商场、酒店以及配套学校、公园等多种业态，总建筑面积超过200万㎡，是一座典型的大型城市综合体。项目建成后可承载2.2万人办公和1.7万人居住，为未来入驻新区的金融、科技、现代服务业及用户提供生活居住、商务办公、休闲购物，打造一座未来生态综合体。

经过对项目的调研和理解后，我们提出了基于物联网平台为整个项目打造智能操作系统，以此为基础构建城区级的智慧化设计方案。以智慧化重构人、服务、空间全新的交互方式，通过多彩生活体验、高效商务体验、极致商业体验、高效服务体验的4大服务主题，着力打造28类智慧场景，传递给7类重点目标客户，最终打造多端互通、多身份互认，灵活配置和扩展的智慧生态综合体。

经评估，预计可为项目带来以下价值：①智慧化建设提供的安全、便捷、健康体验能够让员工的工作更高效、愉悦，吸引更优秀的企业入驻；②通过智慧化和数字化工具进行精细化和集约化管理；③以用户为核心、以数据为纽带，打通综合体各业态数据为运营赋能；④基于物联网平台的设计具备高度的开放性和扩展性，能够持续生长和保持先进。

4 未来研究展望

城市综合体智慧化的建设是一个复杂的系统性工程，要求规划设计单位不仅要同时精通智能化设计和软件开发，还要深刻理解地产开发、商业运营和物业管理，将技术和业务相融合，这样才能够设计出一个智慧、友好并且可持续发展的标杆项目。随着技术的发展和实践的积累，综合体的智慧化场景将越来越丰富，数字化运营将越来越高效。