未来社区理念在城镇老旧小区改造中的运用分析

陈张丽 肖艳秋 马达 乔娜

0 引言

现代化城市建设和发展的趋势，对当前城镇的规划和发展提出了更高的要求。现有的城镇老旧小区不仅影响城镇发展的整体风貌，还存在一定的安全隐患，影响居民的安全。将未来社区理念融入城市建筑工程当中，在国外已经有成功的建设经验，国内目前也对未来社区的建设和发展进行了初步的研究。本文重点从城镇老旧小区以及节省工程建设成本的角度来推动未来社区目标的建立，充分发挥城镇老旧小区在现代化城市建设发展中的作用，希望能够为城镇老旧小区的改造提供一定的经验。

1 未来社区理念与城镇老旧小区改造

1.1 未来社区理念的内涵和特征

未来社区主要是追求一种更简单的居住模式，能够将生产、生活和生态三者有效联系起来的一种社区模式。未来社区的建设，需要始终以人们向往的美好生活为中心，遵循以人为本、生态化和数字化的价值原则，以提供高品质生活为主要轴线，构建集社区邻里、教育、健康、创业、交通等基本生活服务于一体的社区服务系统，从而为促进现代化城市建设和打造更具舒适感的新型城市单元营造良好的环境条件，如图1 所示。

图1 未来社区理念图

从未来社区理念的功能作用角度来看，打造未来社区要求在为居民提供更舒适、更高质量的生活环境的同时，更加注重社区发展对自然生态、社会发展的潜在作用价值。基于此，未来社区的内涵主要包括全面性、可持续性和技术前沿性三个方面的内容。

在这一内涵的基础上，未来社区主要有以下特征：首先，未来社区以人的需求为中心，社区内部所有设施和运营管理模式的设置都需要以满足人的需求为主，对未来社区的规划需要始终围绕居民的居住满意度和幸福感。其次，未来社区能够体现出生态建设与智慧建设相结合的特征。生态建设能够从加强环境保护，节约资源能源的角度为人提供更加健康的生活环境，提高居住质量；智慧建设能够从科技服务的角度，以各种先进的设施设备为居民生活提供更大的便利，基于人推动未来社区生产生活方式和价值观念的重构，提高社区质量发展水平。第三，未来社区还具有明显的文化内核与主题特色[1]。对于社区的建设能够在满足基本居住环境要求的同时，以重点突出社区文化价值的形式，打造独有的社区特色文化元素，塑造独特的社区文化理念。除此之外，未来社区理念还能够体现出共同缔造的建设路径，更多以社区为基本的运营管理单元，让居民能够共同参与到社区企业、社区基金、社区论坛等活动中，激发居民的主观能动性，以形成合力的方式提高社区建设的有效性和质量。

1.2 以城镇老旧小区改造建设未来社区的重要性

当前，我国城镇建设发展面临资源环境约束、特色不足、高品质公共服务设施缺乏等问题，相比于以往更加注重基础设施建设和基本生活需要的情况，现阶段人们更注重追求高质量的生活与精神层面的需求。未来社区建设理念的提出，能够有效满足现阶段人们对高质量生活的多元化、多样化需求。未来社区的建设需要以社区作为基础，以城镇老旧小区改造的方式建设未来社区[2]，能够在现有的小区土地范围内，对小区内部的基础设施和各类公共服务进行改造，以节约工程建设成本的方式，充分利用城镇老旧小区的相关资源，解决老旧小区居民生活方面的问题，也能够在现有社区经营理念和模式的基础上，在实践中尝试建设未来社区，及时发现未来社区建设中存在的问题，从而有效提高未来社区的实际建设效果。

2 在城镇老旧小区改造中应用未来社区理念的实践分析——以太原市为例

本文从未来社区理念的角度，通过对太原市城镇老旧小区改造的实施情况进行分析，探讨在城镇老旧小区改造中应用未来社区理念的实践条件和存在的问题，并基于未来社区理念提出城镇老旧小区改造的措施，希望可以为其他地区城镇老旧小区的改造和未来社区理念的实践提供一定的借鉴经验。在对应用未来社区理念进行城镇老旧小区改造的情况进行分析时，从以下几个方面入手：

2.1 城镇老旧小区改造的相关政策和地方实施机制

2020 年国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作指导意见》（国办发〔2020〕23 号），让城镇老旧小区的改造工作提上日程。《意见》明确规定了新开工城镇老旧小区的数量和改造制度，也对城镇老旧小区改造的类型和标准进行了明确的阐释。《意见》中规定老旧小区的改造内容主要包括基础类、完善类和提升类三种类型。这一指导文件的颁布，为各个省市城镇老旧小区的改造工作提供了总体框架和主要依据。

依据这一指导文件，山西省在结合全省住房和社区建设情况的基础上，住房和城乡建设厅以加快改造项目审批、存量资源整合利用、改造资金政府与居民、社会力量合理承担为主要原则，制定了《山西省城镇老旧小区改造技术导则（试行）》（晋建城字〔2021〕36 号）《优化城镇老旧小区改造项目审批服务管理办法（试行）》（晋建审规字〔2021〕169 号），11 个地市陆续出台了城镇老旧小区改造攻坚方案。政策中对于改造项目中涉及的房屋、基础设施、环境及公共服务设施、消防、海绵设施以及施工验收方面的改造内容都进行了详细的阐释，为各地改造项目的开展提供了具体的依据。

2.2 城镇老旧小区改造工程概况

2.2.1 太原市老旧小区改造总体情况

基于山西省城镇老旧小区改造的总体目标，太原市在“十四五”期间城镇老旧小区改造任务为2 983 个，涉及551 560 户数居民，建筑楼栋12 799 栋，建筑面积总体达到4 121.92 万m2。基于这一情况，太原市在制定老旧小区改造规划内容时，重点从基础设施更新改造、服务设施建设改造、品质提升设施改造、小区周边基础设施改造提升四个方面制定了老旧小区的改造内容和标准。

2.2.2 典型老旧小区改造工程概况

目前，太原市城镇老旧小区的改造已经取得了较为显著的成果。其中，最具代表性的是首个引入社会资本参建的老旧小区节能改造PPP 项目—太原老军营小区一期改造工程主体建造完工，如图2 所示。该改造工程是太原市最大规模的老旧小区改造工程，一期改造工程总建筑面积约410 000m2，涉及117 栋居民楼、363 个单元，改造完成后能够惠及7 000 多户、两万余名居民。该工程主要以节能改造的方式，解决以往建筑墙体透寒、不节能等问题，能够为75%建筑节能标准下老旧小区改造工程提供经验。

图2 太原市老军营小区

太原市万柏林区于2020 年开展城镇老旧小区改造工作，在社会媒体和电视节目宣传报道的配合下，坚持引领城镇老旧小区改造的正确舆论导向，同时积极发挥老旧小区在区域经济中增投资、保就业、稳税收等方面的社会功能，助力万柏林区的经济发展。截至目前，万柏林区老旧小区改造实现社会固定资产投资约80 000 万元，解决社会就业3 500 余人，实现税收9 600余万元。在改造工程中，依靠社区组织，以城镇老旧小区改造为契机，解决了困扰社区物业多年的老大难问题，全区共拆除护栏10 000 余个，飘窗2 000 余个，违法建设13 000 余m2。在工程中还通过健全长效机制，加强物业管理的方式，建立自治型小区群众组织、创新公开管理形式，建立居民监督委员会，开展“四议两公开一监督”为主要内容的小区民主自治机制，有效开展了城镇老旧小区改造工作。

2.3 城镇老旧小区改造中面临的问题

2.3.1 未来社区理想建设效果与现有城镇老旧小区改造的冲突

从未来社区理念的角度对城镇老旧小区改造的情况进行分析，发现未来社区理念所倡导的理想社区效果与当前小区改造情况之间存在着一定的差异。未来社区理念对于社区的建造不仅局限于对小区环境的改造，而是需要在社区改造的基础上，完善开展社区相关活动所依赖的基础设施，满足人们对于休闲娱乐、教育、医疗等多方面的生活需求[3]。而现有的城镇老旧小区改造一方面大多集中在小区建筑和环境的改造上，缺少能够与基本公共服务相结合的契机和桥梁，另一方面，改造工程虽然能够有效节约建设成本，但由于改造工程带来的房价和租金上涨，会导致原本依赖于老旧住房租赁的低收入人群外迁，而小区整体居住环境的改善，会以吸引外来人群的方式对社区的原生文化造成一定的冲击，影响未来社区理念下居民形成合力的效果。

2.3.2 未来社区建造全面性与城镇老旧小区改造规划和协调管理方面的冲突

基于未来社区理念，从社区管理和运营的角度来看，未来社区理念不仅对现有的公共服务内容有明确的规定，对于数字平台等新兴的社区场景也需要制定明确的空间标准和政策内容。这种社区管理和运营制度会受到各种先进科学技术和社区管理理念的影响，与当前城市建设的标准有着明显的差异。现有城镇老旧小区在医疗服务、养老、教育等公共服务系统之间基本相互独立，缺少有效的联通，加上对老旧小区的监督管理存在着明显的障碍，要想通过老旧小区改造实现未来社区的建设构想，仍需要一个较为漫长的过程。

3 城镇老旧小区改造的意见建议

3.1 改造模式建议——以人为本，分类探索

以构建未来社区作为当前城镇老旧小区改造的主要目标，在工程改造过程中始终贯彻以人为本的社区理念。在对城镇老旧小区进行改造之前，首先需要在了解其生活环境和基础设施情况的基础上，通过走访入户、居民代表座谈、发放问卷调查等多种方式，倾听小区居民对于基本生活和公共服务的需求，让改造工程不仅能够改善小区基本环境条件，也能够以更符合居民生活需求的方式提高居民对于改造工程的满意度。对于未来社区建设方案，可按照不同类型的居民需求进行分类整理，尝试将社区划分为创新创业型、老年康养型、儿童友好型以及生态示范型等不同类型，满足居民对于小区改造和未来社区建设的相关要求。

3.2 政策机制建议——制度创新，满足需求

以更贴合实际的政策管理机制作为保障，以满足人的需求为目标，创新工程改造政策和管理制度。基于未来社区的建设理念，一是构建更完善的社区治理组织和管理机制，如山西省大同市探索的“基层党组织+业委会+N 个自治组织”的“1+1+N”自治管理机制。二是可创新市场主体参与方式，吸引房地产企业等市场主体参与到改造工程和未来社区的建设中，为工程项目提供资金以及专业技术方面的支持。三是在社区治理中充分听取居民的意见和建议，让居民能够在参与社区治理中实现自身价值，提高居民归属感；四是以强化培育社会团体组织的方式，鼓励在社区内部开展非营利性的组织活动，通过完善组织机制为老旧小区的改造提供助力，满足居民的多样化改造需求。

3.3 监督机制建议——优化机制，健全组织

改造工程监督机制的优化，需要以建立多部门联合督察组、拓宽居民意见反映渠道的方式，从监督部门和居民两个角度对改造工程的实施情况进行监督。同时，需要对老旧小区现有改造和管理规程进行完善，明确项目建设中各种审批流程的经办手续。在管理工作实施中，需要将整个工程建设中的管理政策和制度内容公开，自觉接受居民和媒体的监督，并加大对发现的各种违规行为的处罚力度，提高改造项目的质量和效果，为未来社区的建设奠定良好的基础（如图3 所示）。

图3 基于未来社区理念的老旧小区改造模式

3.4 运营模式建议——多方合作，开放营造

社区运营模式不仅关系到居民实际的生活质量，也关系到社区整体的发展效果。在未来社区理念下，对于改造后小区运营模式的选择，可以充分调动各方参与合作，以开放营造的模式，满足对社区公共空间设计的要求。开放营造主要是指以多方协商、居民自治、社会参与的方式，激发与社区建设和发展利益相关主体的动力和活力，让企业、社会组织以及居民个人等主体能够在社区建设发展中贡献自己的力量，让构建的未来社区能够更富有弹性。例如，以开放营造模式为主，搭建未来社区议事平台机制，为多种社会组织和专业力量参与社区事务管理提供更便利的渠道。在深化合作中，考虑到未来社区本身涉及土地开发、项目建设以及社区运营三个主要环节，且每个环节中涉及的利益主体较多，需要找到各个主体在不同场景下的合作优势和特点，真正实现多方合作和互联互通，为提升社区的运营效果提供助力支持。

4 结论

未来社区理念能够为城镇老旧小区的改造工作提供明确的方向指引。文章在对未来社区理念与城镇老旧小区改造间的关联性进行分析之后，选取具体的老旧小区改造案例来阐述未来社区理念与改造工程融合的发展情况，进而提出建议措施。在新时代背景下，要促进未来社区理念更好地融入城镇老旧小区改造工程当中，需要以建设现代化城镇和未来社区为主要目标，重点改善老旧小区居民生活环境，在结合改造相关政策的基础上，采取优化改造模式、调整政策机制、健全监督机制以及构建社区运营模式四项措施来提高城镇老旧小区的改造效果，对城镇老旧小区改造和城市的现代化发展具有借鉴的意义。