浅析REITs试点对建筑企业的影响

吴则昊

（中铁第四勘察设计院集团有限公司，湖北 武汉 430000）

一、REITs 基本概念与国内最新政策

REITs是不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts）的简称，是指将通过发行收益凭证取得的投资者资金委托给运营团队，由专业团队来开展不动产投资运营管理具体工作，以获取长期回报为目标，同时将收益按一定比例分配给投资方的一种信托基金。REITs作为一项被运用在不动产投资证券化领域的创新金融工具，能够为流动性低、非证券形态的不动产资产转化成为能够在资本市场上自由交易的REITs份额提供有效路径，显著提升资产的流动性。美国是全球首个尝试REITs的国家，在亚洲范围内，日本和新加坡两国的相关市场发展较为完善成熟。国内的监管部门以及市场主体，始终在积极探索这一模式在中国可行的落地方式。

2020年，《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称《通知》）和《关于就<公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）>（征求意见稿）公开征求意见的通知》先后发布，意味着备受瞩目的基础设施领域公募REITs试点工作的大幕真正拉开。REITs模式有利于建筑企业盘活存量资产，拓宽筹资渠道，为建筑企业投融资工作提供了新思路。《通知》中，对REITs在基础设施领域试点过程中的基本原则、试点项目所在行业和地区要求以及其他具体相关事项，均作出规定和说明。国家发改委于同年6月召开了关于基础设施REITs试点工作的座谈会，会上表示，后续将会发布试点项目的申报文件，为试点工作搭建更加完善的制度基础。2021年7月，为进一步完善REITs试点工作的文件基础，发改委再次发布了新的通知，对于试点工作做出了更加细致的规定。2021年二季度，正式开售首批9只基础设施公募REITs。2021年11月，第二批基础设施公募REITs先后向市场发布了发售公告，认购倍数均已经超过40倍。

二、REITs对于建筑企业的意义

（一）REITs项目透明，能获得政府、社会资本的强有力支持

更多的资金或许将通过REITs模式进入基础设施建设领域。地方政府方面，将借助REITs模式加速回笼资金，有效分散风险，缓解基础设施建设给地方财政带来的负担，完成去杠杆、稳增长的目标。近年来，国家在基础设施领域的投入一直很大，地方政府可以将通过REITs模式募集到的资金，再投入到新基建的建设中为5G、人工智能等新一代高新技术的应用做好基础，为经济创造过去没有的增长点，给国民经济发展注入崭新的动力。此次放开REITs的公募渠道，将吸引更多社会资金进入基础设施领域。中国的居民储蓄率水平一直处在世界前列，不同于其他国家居民赚多少花多少的消费观念。根据人民银行发布的信息可知，2019年和2020年，我国居民储蓄存款余额分别为82.1万亿元和93.44万亿元。一方面能提升REITs模式这一部分资金的流动性，提升市场的流动性，为居民储蓄提供一个新出口；另一方面，目前看来预计基础设施建设REITs每年的收益率，处于通过发行股票和债券获得的收益率范围之间，该模式将为投资者提供相对稳定的回报，以吸引更多的社会资金投入基础设施的建设，为基建增长赋能。

（二）REITs能快速解决建筑企业融资困境

REITs模式为建筑企业提供了一种可行的金融战略和退出方案。建筑企业将有机会实现角色转化，显著缩短项目回报期，盘活存量，降低企业财务杠杆。根据《通知》要求，自产品上市之日起5 年内，原始权益人仍需持有不低于基金份额发售数量20%的强制配售额。一方面，参照企业会计准则的有关规定，合并范围应该以控制为基础予以确定，也就是说，通过REITs模式，企业或可实现项目出表，分散一部分风险；另一方面，借助REITs模式，建筑企业能提前收回资金，降低财务杠杆，同时在持有配售额期间享受每年的部分项目经营收益。而且，目前对于企业后续增加买入份额并没有限制，如果企业看好这一项目，也可以在五年限制期过后通过收购或出售的形式自行调节持有比例，项目经营模式选择上存在一定的灵活性。

（三）REITs模式能助力建筑公司实现产业升级以及盈利方式上的变革

传统的经营模式是开发+自持/出售，借助REITs，可以实行将一次性销售同持续性收入结合起来的新型模式。在建筑企业当前采用的较为传统的开发和经营模式中，资金的占用周期较长，资本沉淀较大，往往需要企业长期持有和运营项目.在新模式下，企业能够等项目成熟之后，实现资金回笼，仅仅作为部分持有人参与到项目中去。同时，可以收取项目分红和升级的收益，从而实现项目盈利模式向轻资产类型的转变。REITs模式显著拓宽了建筑企业融资渠道。当前，建筑企业普遍引入了资产证券化的融资形式，依靠企业持有的应收账款等资产筹集资金，新的政策落地以后，企业将可以与公募基金管理公司合作，采取更加简单高效的方式直接筹集长效低成本资金。REITs模式将为企业解决融资成本降低和效益提升方面的问题，提供新的路径。

（四）REITs模式将有利于企业提升知名度，打造品牌效应，惠及企业的其他业务板块

当前，许多建筑企业已经不只局限于工程施工等传统的业务板块，而是向房地产、投资等更多的领域扩展。企业投资开发和参与建造的基础设施项目如果能在公募市场上成功发行，将提高企业在公众和投资者方面的知名度，对于企业后续投融资工作的开展、其他项目的建设起到积极的宣传作用。目前，国家REITs试点还未涉足商业房地产领域，若能把握基础设施领域项目试点的机会，也将为后续房地产领域的投融资活动储备专业人才和宝贵经验。

三、建筑企业在实践REITs模式中需要重点关注的事项

此次，《通知》让投资者和基础设施项目持有人、运营者的目光都投向了REITs领域。由于国内当前还没有出现较为成熟的基础设施领域不动产投资信托基金案例，同时，REITs模式在国外又主要用于房地产的投资，此次试点的基础设施建设项目在立项、建设、运营、盈利模式上，与房地产项目相比存在较大差异。国外既有的制度和操作流程不能照搬照抄，要结合实际情况，提出立足于我国国情和企业实际情况的思路，建筑企业应关注以下事项。

（一）在具体项目条款签订中，要注意协调好供需双方不同诉求的关系

涉足PPP项目的建筑企业不仅有盈利需要，也兼具着社会责任。建筑企业在推进REITs时，主要目的是为了盘活在手资产，达到降杠杆和稳杠杆的目标。但是不同于建筑企业，机构和社会投资人更加注重资产的稳定性和收益情况。在签订合同条款时，就要注意兼顾双方需要，尽量避免不必要的增信或者类债性质的条款。

（二）REITs项目的推进需要过桥资金

根据《通知》规定，投资基础设施资产支持证券需要提供资产支持专项计划说明书，而取得设立资产支持专项计划所必备的无异议函，需要资金实缴到位。按照《通知》固定的流程来看，预估需要一到两个月的时间，这项规定或给企业带来资金压力，给REITs的推进造成阻力。

（三）项目回报情况仍不明晰

虽然《通知》规定基础设施基金必须把审计年度中可供分配利润的90%拿出来，以现金的支付形式分配给基金投资者。但是《通知》中对于可供分配利润的定义并不明确，没有规定是项目端的收益还是基金端的收益。PPP项目建成以后，其项目折旧额往往抵消了项目利润，可能会出现无利润可分的情况，这会降低市场投资者对于REITs的投资前景展望，使这一模式最终被市场抛弃。如果以基金端来衡量，建筑企业或运营公司对于股债比例的界定就更加重要。如何既满足投资者对于投资回报率的期望，又为项目留存发展空间，同时还要符合税务局的有关规定，将是REITs实际运营过程中的一大考验。

（四）项目流动性的保持

参照香港REITs市场的发展情况，其REITs普遍处于折价交易状态，且换手率较低，市场流动性差。REITs属于较为稳定的投资产品，就目前的研究结果看，投资者普遍倾向于长时间持有，或持有至投资期满。可是如果无法刺激市场，提高换手率，流动性下降将会对交易价格产生负面影响，并降低公募的发行优势，使得散户和部分投资者无法离场。

（五）部分PPP项目后期现金流稳定，但项目的预期未来现金流无法偿付项目的前期投资

对于这一部分项目而言，如果能取得REITs的资格，将大大弥补项目投资方的亏损。如何推进此类项目的REITs工作，对于建筑企业而言至关重要。

（六）建筑企业在基础设施项目上最终退场的可行性尚不明朗

基础设施权益人在持有战略配售份额五年期满后，其份额转让的相关规定仍不明晰，或将受到投资合同和项目贷款合同的限制。股东各方或债权人或将对建筑企业持有的份额转让，或者对其他重大变更事宜设置限制。届时，建筑企业能否成功取得政府方、合作方和金融机构的一致认同，需要更加深入的研究与探讨。