商业银行网点租赁中恢复原状的法律适用

周文斌

吉林大学法学院，吉林 长春 130015

近年来，随着房地产市场的快速发展，商品房价格已持续上涨至较高水平，房屋租赁业务逐渐变得普遍起来，我国传统的“居者有其屋”的家园思想逐渐被“人人有房住”所替代。在很多地区，特别是房价高企的一、二线城市，租赁经营性物业用作银行网点变得十分普遍，不仅可以迅速切入市场争抢客户资源，在商业周期轮动过后也能安全撤离。但经营性用房作为城市重要生产资料之一，由于价值高、周转快，与普通住宅相比，其买卖、租赁交易更为频繁，也较容易引致纷争。本文着重就银行租赁经营性用房的恢复原状类型进行归纳，对《民法典》及相关司法解释尚未明确的问题作简要分析阐述。

一、恢复原状概念及研究意义

“恢复原状”，顾名思义，是指将动产或不动产恢复至如初的状态。本文论述对象是经营性用房，是商业租赁中的典型代表，专指将经营性房屋恢复至租赁合同开始履行时的状态。经营性用房因所具有的商业特质，其恢复原状诉求较住宅等租赁物更为常见：

一是与普通住宅相比，除了基本的铺地板、刷墙壁、装空调等装修外，银行网点一般都会根据自身经营需要进行个性化的装修装饰，重新规划物理分区，特别是现金高柜区域，需用高强度材料隔离以满足安保要求，还要周密设计以保护客户隐私，其形态必然发生改变；二是银行网点退租后，新承租人从事的行业与银行相去甚远，原装饰装修对出租人、新承租人可能价值甚微，新承租人往往需要结合自身的审美情趣和爱好，对经营性用房进行全面重新装修设计。正因为这些特性，在银行网点租赁实务中经常会出现恢复原状的情形。

二、恢复原状的产生原因

恢复原状是对租赁物装饰装修行为的最彻底否定，是出租人要求承租人将装饰装修部分全部强行拆除，在经济上并不一定合理。因此，有必要对装饰装修行为进行分析。

装修装饰行为本质是民法上的“添附”，是所有权取得的特别方式之一。我国《民法典》第三百二十二条有类似规定，“因加工、附合、混合而产生的物的归属”，以双方当事人的约定为优先规则；在双方当事人未约定或者约定不明确的时候，依照法律规定判断物的归属；如果既没有双方约定，也没有相关法律对物的归属进行规定的，“按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定”［1］。因此，传统民法意义上添附产生的原因是人为的法律事实，包括了附合、混合和加工等多种方式，在房屋租赁关系中，具体表现为“对租赁物进行改善或者增设他物”两种。

一是改善型装饰装修行为，对房屋结构和功能不作改变，例如不改变物理格局的轻型银行网点装修。我国《建筑装饰装修管理规定》中对一般改善型装饰装修行为有较为详细的定义，“使用装饰装修材料对建筑物、构筑物内外为装饰装修处理的工程建筑行为，目的在于使得建筑物和构筑物内、外空间都达到一定的环境质量要求”；二是增设他物行为，也即改建房屋的行为，是对房屋进行结构性、功能性改造的工程建筑行为，如拆除墙体隔断、增设楼梯等改变结构的旗舰网点装修。我国《建设工程质量管理条例》中对改建行为作了定义：“改建是指在原有基础上，即对建筑物或建设项目体量不增加，对原有工程进行改造的建设项目，进而实现建筑物使用功能的改善，使用目的的改变。”［2］可见，改建与改善的本质区别是对建筑物作了使用功能的改变。《民法典》第七百一十五条对改善型和改建型两种行为均统一作了规定，是对传统添附行为的法律上的确认，“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物”。

经营性用房装修装饰，实质就是将作为动产的装修物与作为不动产的经营性用房紧密结合，“成为其重要成分，因而发生动产所有权变动之法律事实”［3］，其中：装修物成为了房屋的组成部分，无法拆除或者拆除后装修材料即失去了经济价值的，是附合型装修装饰，如装修涂料、天花、门窗等；装修物虽与房屋相结合，但拆除后利用价值没有太大变化的，是未附合型装修物。由于合法的经营性用房都是经过不动产统一登记的，所以不会因为装修材料投入价值的大小使得经营性用房的权属发生变更。

三、租赁关系中恢复原状的分类

有学者将民法上“恢复原状”归结为“利益返还型恢复原状、赔偿型恢复原状与妨害排除型恢复原状”等三种类型［4］。笔者认为作为金钱性质的损害赔偿和作为排除妨害的责任承担方式在法律中均有明文规定，因此本文仅从狭义上对恢复原状进行分类：

（一）利益返还型恢复原状。学者认为，利益返还型恢复原状是基于一定的原因行为，在权利人财物没有受到侵害，仅由义务人对财物进行修复，以使双方的权益分配恢复到合同履行前的状态。我国原《合同法》第九十七条规定，合同解除后，“已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。《民法典》第五百六十六条沿用了原《合同法》的规定。在商业银行网点租赁关系中，利益返还应是指根据租赁合同双方约定，或者根据合同终止时的履行情况和合同性质，在银行将租赁物返还出租人的同时，需要实施修复行为至租赁初始之状态。

（二）赔偿型恢复原状。恢复原状与损害赔偿在我国民法中是两种不同的责任承担方式，应区别开来，狭义的赔偿型恢复原状仅指因侵权行为导致租赁物发生了被损害的结果，但其责任承担方式不是金钱代偿的损害赔偿，而是要将租赁物恢复至被侵权前的应然状态。赔偿型恢复原状的法律条款最初体现在原《民法通则》第一百七十九条，将恢复原状列为了民事责任之一，原《合同法》第二百二十三条规定：承租人在未经出租人同意的情况下，对租赁物进行改善或者增设他物的装饰装修行为，出租人如不认可的，有权向承租人要求恢复原状或者赔偿损失。《民法典》第一百七十九条、七百一十五条同样沿用了原《民法通则》、原《合同法》的规定。可见，我国民法规定是将恢复原状与金钱代偿的损害赔偿进行了并列列举，作为擅自装修的两种承担后果。与“利益返还型恢复原状”本质不同的是，赔偿型恢复原状是由侵权行为引起的修复责任。

另外，《民法典》第二百三十七条承继了原《物权法》第三十六条物权保护中有关毁损物的恢复原状请求权，《民法典》第二百八十六条建物区分所有权保护，在业主大会或者业主委员会对损害他人合法权益的行为，有权要求停止侵害、排除妨碍、消除危险、赔偿损失的基础上额外增加了恢复原状请求权。上述物权请求权实质均为侵权行为项下恢复原状的法律体现。

四、恢复原状在银行租赁实务中的适用

（一）合同约定优先

租赁合同属于债权合同，适用私法自治原则，租赁双方在法律规定的范围内，按照自己的意志从事民事活动，创设自己的权利义务。《民法典》第五百零九条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；第七百零九、七百一十条规定，承租人应当按照租赁合同约定的方法使用租赁物，按照事先约定的方法或者根据租赁物的性质使用的，即使租赁物受到损耗的，属于正常自然损耗现象，承租人无需承担赔偿责任。可见，我国民法规定似有保护出租人利益，维持租赁物现状的倾向，恢复原状当以约定为先，租赁关系双方，特别是作为“乙方”的银行承租人，在租房用作营业网点之初，应尽可能将合同到期、解除之后的恢复原状责任约定清晰。

（二）虽约定装修装饰行为，但未约定行为后果

租赁合同约定承租人一方有权装饰装修，或者承租人装修方案经出租人审批同意，又或是出租方知悉装修行为却不反对，均可以理解为对装修行为的同意。而如果仅仅约定了可以装修装饰，但对租赁终止时的装修物如何处理约定不明确，该如何认定？最高法的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）对此情形进行了区别规定，可分为以下几类：

1.对于未形成附合的装饰装修行为，承租人原则上应恢复原状。未形成附合的装饰装修物，理论上为独立于房屋的单体物，例如独立式空调、现金柜等银行固定资产设备，其所有权仍然归承租人所有；不论租赁合同是否有效、被解除，承租人均可以行使所有权，将之拆除取回。当然，在拆除时，承租人必须尽到完全注意义务，不得对房屋造成毁损。《解释》第九、十条规定，如果出租人同意利用所有权属于承租人的未形成附合的装饰装修物，可以与承租人商议折价，经折价后物归出租人所有，承租人也无需再恢复原状；如果出租人不同意利用的，因属于未附合物，承租人有权进行拆除并修复拆除所造成的房屋轻微损坏，但若因拆除造成房屋严重损坏的，承租人应当恢复原状。

2.对于装饰装修已形成附合的，根据合同履行状态的不同进一步区分，适用不同的处理规则：

一是合同自始无效，出租人同意利用附合装修物的，可折价归出租人所有，也是基于不当得利对承租人的补偿；出租人不同意利用的，按照缔约过失责任由双方各自的过错分担现值损失。对于合同无效情形，一般推定出租人必然存在过错，因此也就无权请求恢复原状，由双方根据缔约过失责任进行分担，由于银行租赁合同都需要备案，此类情形几乎不会发生。

二是合同未正常履行至期满、届满前被解除的，适用过错责任或者公平原则处理。根据“合同被解除时的过错承担责任，或不可归责于双方的事由导致合同解除”时按照公平原则分担。因租赁双方都可以解除合同，并且根据解除时的过错承担违约责任，那么，附合装修物的处理推定由过错方承担不利后果。如果承租人解除合同，自然无权请求补偿，出租人还可以主张恢复原状。如果出租人解除合同，因解除导致承租人无法继续使用租赁物，无法享受所附合装修物带来的经济利益，自然也就可以请求补偿，并拒绝恢复原状。但如果解除合同不是双方过错所致，按照公平原则，由合同双方共同分担不利后果。

三是合同有效履行至期满，到期不再续约的，如合同未约定装修后果，承租人请求出租人补偿的，法院不予支持。对于此情况，《解释》明显是遵循民法添附理论，因添附行为装修装饰物附合到租赁房屋上，所有权已发生了转移，且租赁期内承租人已正常使用了租赁物，享受了所添附的装修物带来的利益，又因双方对物的归属与补偿没有约定，可以认为承租人已穷尽利用，放弃残余价值，自然无权再请求补偿；而作为出租人一方，法律和司法解释并没有明确规定是否有权主张恢复原状，笔者认为，因出租人已同意了装修行为，必然知道装修行为或多或少会带来租赁物的形态改变，结合《民法典》第七百一十五条和七百三十三条的立法倾向，以及《解释》第七、十条的精神，应区别两类对待：

一是对于改善型装修装饰行为，如不设现金高柜、没有明显实体间隔的轻型网点，应当推定为符合租赁物的一般使用性质，出租人无权要求恢复原状；二是对于增设他物的行为，即变动房屋建筑主体、承重结构等行为，如加建现金高柜和内厅，拆除墙体拓宽营业外厅，以及构建各类特色空间等，应当推定为非一般使用性质，出租人有权要求恢复原状，将租赁物恢复至结构和安全上无损坏的状态。

（三）未经同意的装修装饰行为

《民法典》第七百一十五条对未经同意的改善型和改建型两种装修装饰行为都进行了明确规定，出租人都有权要求恢复原状。另外，《解释》第七、十三条规定仍然有效，可以理解为对《民法典》改建型装修行为的进一步解释，“其中承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建”，所发生的费用出租人无需承担，并且出租人有权要求恢复原状、解除合同、赔偿损失等补救措施。

笔者认为，我国民法规定将未经同意进行装修行为界定为侵权行为，将未经同意认定为主观上过错，出租人要求恢复原状合情合理。但银行作为租赁关系的“乙方”，一方面需要尊重作为产权人的“甲方”利益，严格按照合同的约定进行授权范围内装修改造；另一方面，建议在法律规范的设定框架内尽可能维护自身合法权益，例如在租赁关系博弈时作为最具有信誉的客户角色争取免除恢复原状义务，在言简意不赅的合同无法增补时争取得到“甲方”的书面授权或者当场“默认”，在木已成舟责任无法免除时也不放弃，与产权方协商仅作有利于双方的部分性恢复，以便最大限度维护商业银行的利益。