重视政策协调性问题

文/本刊评论员

当前中国房地产发展处于非常特殊的时期，既面临宏观经济“换档期”有所加大的下行压力，又经历房地产业发展模式“探索期”的阵痛，还要应对超预期的疫情冲击。为促进房地产市场平稳健康发展，中央政治局会议多次强调要求完善房地产政策，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求。国家相关部门陆续出台了阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限、支持居民换购住房退还个人所得税、下调首套个人住房公积金贷款利率等政策措施，不少城市也先后出台了相应措施。

一般情况下，政策效应的充分释放需要一个周期，而且由于重点城市住房供给缺乏弹性，反映房地产市场运行状况的相关指标在短期内较难出现明显改善。在此背景下，可以预料有关部门和城市政府还将研究、储备和制定出台一些政策举措。

尽管各方面政策的目的都是为促进房地产市场平稳健康发展，但政策措施之间的协调性问题值得引起关注。从当前房地产市场运行实际来看，尤其要高度重视三方面问题，即零和式谬误、合成谬误和分解谬误。

首先，要避免“零和式谬误”，充分调动各方主体的积极性，相向而行，聚力而兴。房地产市场是一个庞杂系统，涉及多种主体，包括公共部门、市场主体、专业机构、居民群众等，其中每种主体又可以从多种维度进行细分。这些主体的具体利益可能会有对立，因而容易产生零和式思维，认为经济交往和运行是一种零和博弈，一方所得就是另一方所失。而从整个房地产市场的宏观运行来看，这种零和式思维实际上是一种“谬误”。如果整个市场不能实现平稳健康发展，所有主体的具体利益都难以实现。

在微观而具体的市场交往中，零和式思维是符合理性原则的，但在研究、制定和实施公共政策时，应扬弃零和式思维，着眼于房地产市场的发展大局，抓住发展机遇期，充分调动各方主体的积极性，共同促进市场向上和向好发展。

其次，要避免“合成谬误”，加强公共政策顶层设计，相互促进，积少成多。在政策制定和实施过程中，不同层级和不同类型的公共部门都有特定的目标、职责和利益，因而各自的政策行为在局部可能是对的，但对于房地产市场运行的总体而言则不一定合适。这在政策理论中被称为“合成谬误”。有关部门领导在解读中央经济工作会议精神时谈到：“要防止出现合成谬误，不把分兵把关变成只顾自己、不及其余，避免局部合理政策叠加起来造成负面效应。”

为避免“合成谬误”，当前应注重加强房地产发展政策的顶层设计，健全房地产发展长效机制和政策工具箱，探索形成政策措施“负面清单”，使不同公共部门的政策能相互促进、相得益彰。

再次，要避免“分解谬误”，加强公共政策评估，相机调适，动态优化。在科层制的公共管理体系中，层层分解目标和任务是推进工作落实的有效方式，但也容易产生“分解谬误”。“要防止分解谬误，避免把整体任务简单一分了之，更不能层层加码，导致基层难以承受。”

为避免“分解谬误”，当前应加强公共政策评估，通过科学合理的评估活动推动政策调整，促进政策动态优化。