目标成本在房地产开发项目全过程管理中的重要性分析

文/朱明瑞（烟台金桥集团有限公司）

房地产企业目标成本管理是非常重要的工作内容，直接关系到企业的生存和发展，目标成本管理的质量也直接关系到企业经济效益，因此，在目标成本管理过程中应根据企业的实际情况和市场发展环境，对企业的潜能和发展规划情况进行合理的评估和测算，如果成本控制过高，那么会导致企业的成本控制失去真正的意义；如果成本控制过低，会导致工程项目的质量得不到有效的保障，影响工程项目的顺利实施，进行科学合理的成本控制，降低建设过程中的不必要成本，提高企业经济效益。

一、目标成本管理法概述及特点

房地产项目开发主要是指从事房地产开发的企业，按照城市规划和城市建设的具体要求，对城市土地开发并建设房屋等。房地产项目的建设需要在取得国有土地使用权的土地上进行开发和建设。房地产属于不动产，房地产的使用寿命是由建筑的性质和具体用途来决定的，房地产项目的最大特点是其具有固定性和不可移动性，能够为人们长期的使用。房地产项目成本管理是对房地产开发的成本进行管理，成本也就是房地产从开发到项目竣工所支出的所有费用情况。房地产成本与具体工程的建设情况有直接关系，包括房地产建设的规模、质量以及位置等，不同的建筑需求有着较大的建筑成本配比。

二、目标成本管理在房地产开发项目中应用的重要性

（一）使房地产企业的竞争实力得以增强

随着房地产企业之间竞争的不断加剧，房地产企业为了能够实现更好的发展，在竞争中占有发展优势，应在保证建筑工程质量的前提下，对建筑成本进行合理的控制，只有合理地控制建筑的成本，在房地产项目的全过程中实施科学的目标成本管理，将建筑成本控制在预算的范围内，企业才能获得更多的利润空间，使企业在市场竞争中提升竞争实力，实现更加长远的发展。

（二）节约成本，使整体的效益得到提高

房地产项目的开发和建设是一项复杂性和系统性的项目，应制定科学完善的管理制度。尤其是房地产目标成本管理是非常重要的，直接关系到企业的生存和发展。对房地产开发项目实施全过程成本管理，能够有效地降低资本浪费的情况，使房地产项目在保证建筑质量的同时，节约建筑成本，实现利益最大化。

（三）更好地管控成本，推动企业长久发展

房地产开发项目的全过程成本管理能够将项目建设的不同阶段成本进行合理的控制，在不同的阶段按照项目设计的成本预算进行施工。通过制定科学完善的成本控制管理制度，能够提高房地产企业成本控制的质量和效率，为房地产开发节约更多的资源，促使企业实现更加长远的发展。

三、房地产开发项目全过程管理中目标成本的应用

（一）制定目标成本

1.拿地目标成本

市场经济不断地发展，促进了房地产企业发展。房地产企业拿地的成本也在逐渐提高，这对房地产企业来说应在拿地阶段提前预测目标成本，从而能够在开始阶段对建设成本进行控制，使房地产建设过程中成本控制更加精准合理，从而使企业投入降低，实现利益最大化。在拿地阶段中，应对开发土地周围的建筑和商业标杆企业成本控制的信息进行了解，通过对竞争价格资料的分析，计算出拿地的成本，并且能够科学地预测拿地后的利润率，这是房企在开发之前应重点做的工作，需要注意拿地成本应该作为投资估算，并且是项目造价的最高限额，价格是否合理，直接关系到房地产项目投资的盈利情况。

2.定位目标成本

定位阶段的成本控制能够实现对房地产全过程的成本进行预测和控制，并且在整个成本控制过程中占有非常重要的地位。由此，房地产企业在拿地后需要尽快且科学地制定目标成本，制定出经济合理且在销售等方面科学的成本设计，能够有效地降低工程造价，更重要的是能够保证开发的速度和价格符合成本制定标准。一些大型的房地产企业开发项目的规模较大，应做好成本控制和管理工作，并且建立标准化的指标体系，建立标杆产品。并且制定出不同的选择方案，对不同方案的经济性进行分析和对比，从而提高项目之间的可比性，为房地产项目的开发成本控制工作提供可靠的参考。目标成本制定后还需及时录入到信息化管理系统当中，并且完成合约规划工作，对项目不同阶段的合约进行鉴定和变更等情况都需要完整地录入系统中，这样可以方便实施动态成本管理，对建设期间的超支情况提前预警，以便提出及时合理的控制措施。

（二）项目论证阶段成本控制

房地产项目的规模较大，在整个工程设计完成后，还需要对设计方案进行对比和论证，这样才能提出更加科学合理的方案。房地产开发项目涉及多业态和跨地区的建筑形式，所以，应结合建筑项目的实际，设计出不同的建筑设计方案，并且对不同方案的成本进行合理的分析，对方案的经济性进行对比，使方案之间能够实现将计算费用与盈利测算口径一致，并且要对设计方案在施工过程中的影响因素进行分析，包括气候条件和地质条件以及建筑面积控制等进行论证和分析，以实现设计的最优化，此外，建筑施工使用的材料和机电设备指标以及电梯指标、配电和配水指标等设计的合理性和成本控制都应进行详细的论证和分析，这样才能保证工程项目的成本得到合理控制的同时，房地产项目的质量和安全不会受到影响。

（三）设计阶段成本控制

设计阶段是强化成本控制阶段，是房地产项目成本事先控制的关键阶段，能够最大限度地降低事后变动而导致出现成本变高的情况，因此，设计阶段的成本控制要点和控制内容具有一定的复杂性，需要考虑整个房地产项目建设的全过程成本情况。为了能够有效地保证成本控制的合理性和准确性，施工图设计需更加科学和完整，对施工图设计的审核工作也要更加严谨，避免由于施工图的修改为招标工作带来一定的影响。施工图纸设计直接关系到房地产项目的整体费用情况和施工进度和施工工期，并且决定了人力资源成本的投入、资金和物力的投入情况。设计阶段的设计要求和安全性不能因为成本问题而降低要求，需要满足建筑工程质量要求和安全性。但是如果在设计过程中随意提高工程的安全系数，那么会导致建筑成本增加，从而严重影响整个房地产项目的成本控制。因此，在设计阶段的成本控制应遵循技术和经济相结合的原则，保证技术合理且经济成本可行，从而最大限度地降低整个项目的工程造价。

（四）施工阶段成本控制

施工阶段是成本控制的重要阶段，主要包括建筑材料的选择和机械设备的使用以及人力资源成本等。由于房地产项目的施工分为不同的阶段和工序，现场施工设备和人员众多，要严格控制施工成本，避免出现管理工作不到位而导致施工材料浪费的情况，促使施工成本提高。建筑材料的价格和质量等都会影响成本控制的结果，因此，在施工阶段应严格按照项目设计阶段的成本控制标准，对施工每个阶段的成本进行控制，包括建筑施工材料的选择、机电设备的使用等都应控制在成本范围之内，避免由于采购成本的增加而导致施工成本发生变更。

（五）动态目标成本控制

动态成本控制的关键是需要对房地产项目全过程必然产生的成本进行科学合理的控制和优化，严格控制不必要成本的发生。工程项目的整个过程中都会产生动态成本，在成本管理过程中应对发生的动态成本原因进行分析和考察，并且经过科学和详细的论证，提出有效解决的方式，从而有效降低动态成本的总量。动态成本控制还应按照一定的程序，制定年度资金使用计划，并按照工程的进度来确定年度资金支出情况。制定的每月动态成本管理要与目标成本进行对比，不同业态的目标成本应进行合理的划分，房地产企业应制定科学完善的动态成本监控体系，对房地产建筑施工的全过程成本情况进行监控，发现问题及时作出调整。监控的目标成本与动态成本监控应进行对比，并且要对业态成本控制情况进行分析，使动态成本控制更加准确。各业态管理还要建立完善的责任考核体系，对不同管理责任部门责任履行情况进行定期的考核，并且需要对专门的项目进行重点考核。房地产目标成本核算和财务会计核算应制定统一的核算对接方式，这样才能有效地保证两种核算方式保持一致的结果。

（六）竣工结算阶段成本控制

房地产建设项目成本控制是一个长期复杂的过程，成本控制直接关系到企业的经济效益和未来发展情况。房地产工程建设的周期长，在成本控制和管理过程中应对不同的环节资金支付款项的复杂特征进行深入的分析和研究，对工程建设结算成本的合理价位进行明确，这样才能科学合理地控制成本。房地产项目竣工阶段的成本控制应严格按照合同规定的内容，准确地开展结算工作，对合同中约定的费用产生进行合理的控制。结算工作结束后，还需要对整个工程项目的各项指标情况进行评估，包括工程的质量和安全性等指标。根据工程建筑的实际建立内部资料库，资料库中包括房地产项目拿地测算和造价评估以及目标成本控制等，从而为其他房地产项目的建设提供可靠的参考依据。工程结算造价评估也是非常重要的，不容忽视的成本控制阶段，通过经验总结，为其他房地产项目建设提供可靠的资料。

四、强化目标成本管理应用的措施

（一）完善建立成本数据库

房地产项目成本管理内容较为复杂，对各个部门数据共享的要求也很高，因此，要建立完善的成本数据库管理，让房地产项目的相关信息能够更加及时和有效的获取，这是房地产项目管理中非常重要的环节。成本数据库的建立需要利用信息化系统，设立专门的资产管理部门，并引入先进性的信息化管理系统，对房地产项目的成本数据进行实时的监控和管理，通过信息化的成本数据管理系统，能够与财务管理系统和供应商报价系统以及综合管理系统直接地联系，这些系统中数据的更新，能够使成本控制系统及时地把控，从而有效地提升了房地产项目的总体管理水平。

（二）对专业人才进行大力培养

任何项目的管理都需要依靠人才的支持，在房地产项目中要想提高管理水平，实现更加准确的目标成本控制，需要重点培养优秀的人才，只有项目中有高素质的工程技术人员和管理素质较高的专业人员，才能保证项目成本管理水平的提升。在房地产项目建设的全过程中要重视对员工专业素质和能力的培养，提高员工的纪律性，提高成本管理意识。在制定管理制度时要充分融入人本管理理念，让员工能够积极地发表自己的看法和意见，通过组织学习和培训，提升员工的综合素质和能力，进而提升项目管理的总体水平。

（三）对合同变更管理进行全面重视

房地产项目的成本控制是非常复杂的，在不同的阶段成本控制都可能发生不可预测的改变，因此，在房地产项目全过程施工期间应重视合同变更管理情况。工程项目成本预算的变更和开发前的设计有直接的关系，在房地产项目中对总投资产生重要影响的两个阶段是投资决策阶段和工程设计阶段，对这两个阶段的成本变更情况进行合理控制，才能有效地保证控制的总成本。通过制定规范和统一的制度和流程，并签订成本控制的合约，降低成本预算变更的概率，及时处理合同中发生变更的成本控制，避免影响下一阶段的成本控制工作。

五、结束语

房地产企业在发展过程中要想实现利益最大化，需要制定科学完善的目标成本管理体系。目标成本管理体系能够对房地产开发的整个过程成本控制情况进行监测，在房地产项目设计阶段，建立完善的成本控制目标，从不同的成本控制角度出发，对项目的成本和售价以及管理费用等进行科学的预测和评估；在施工阶段，能够对成本进行动态把控，施工过程的每项成本都应该在合理地控制范围内；工程竣工后对结算后的成本情况进行分析，包括对承包商和施工方的评价，为后期项目的开展提供重要的依据。对房地产项目建设的整个过程实施成本目标管理，能够严格地控制包括项目的各阶段成本，从而实现建设投资效益的最大化。