论不动产登记数据整合技术流程优化

文/马海涛（四平市不动产登记中心）

对不动产登记数据进行整合，就是全面收集不同时期、不同来源的数据资源，严格按照数据库标准对其进行处理、转换，而后形成与不动产登记要求相一致的数据信息。整个整合过程具有复杂性、系统性特点，需要经过数据抽取、数据转换、数据入库等一系列环节。

近年来，随着不动产统一登记工作在全国各地稳步推进，原本分散在不同部门的不动产登记数据也全部移交到不动产登记部门，如何将数量庞大、异构特征明显的不动产登记数据进行科学整合，成为不动产登记部门需要深入探索和研究的重要课题。而想要满足这一需求，不仅需要国家建立标准统一的数据库，还要不断优化数据整合技术流程，从而保证数据信息准确、完整，为不动产登记工作开展提供合理依据。

一、不动产登记工作现状

（一）不动产登记业务现状

不动产登记业务覆盖范围较广，包括林业、农业、国土资源、房管、海洋等多个领域。结合工作现状来看，虽然不同领域的登记业务类型不尽相同，但均已形成了相应的登记方法。并且无论哪种不动产，登记程序都基本一致，均涉及初始登记、变更登记、注销登记三个环节[1]。

（二）不动产登记数据现状

当前，我国各地区不动产统一登记工作正在有条不紊推进，并且林业、农业、国土等部门在不动产登记方面也进一步加大了信息化建设力度，在提高工作效率和工作质量的同时，也积累了大量数据信息，主要分为空间数据和属性数据两种。其中空间数据包括界址点、界址线、宗地图等土地登记数据，以及自然幢、房产分户图等房屋登记数据。属性数据包括权利类型、宗地坐落、权利人、面积等土地登记数据，以及自然状况、权利状况、限制信息等房屋登记数据。

（三）不动产登记信息系统现状

随着科学技术的不断进步，不动产登记信息化建设水平也越来越高，尤其在土地、房屋登记和管理方面，已经基本实现了基于信息化系统开展相关工作的目标。但反观林权、海域以及草原登记和管理工作，则信息化水平相对落后，为数据整合带来一系列难度和挑战[2]。

二、不动产登记数据面临的挑战

（一）不动产数据无规律可循

上文提到，我国不动产登记工作覆盖范围较广，包括农业、林业、国土资源等多个部门，由于不同部门管理体系不尽相同、数据系统存在差异，导致基础数据存在多元异构性特征。主要体现在数据来源不同、更新途径和管理方式不一致等方面，导致不动产登记部门在数据整合时很难找到数据中存在的规律性，为整合工作开展带来巨大挑战。

（二）不动产数据数量庞大

所谓不动产，主要是指林木、房屋、土地等固定于土地，并且无法移动的、具有独立使用价值的实物。

在登记过程中，集体土地所有权、森林所有权、土地承包经营权、宅基地使用权等权利要严格按照相关条例开展登记工作，正是因为权利登记较多，所以形成的数据规模也较大。另外，不动产权利并非一成不变的，而是随着分割、转移等实际情况不断变化，这也使得登记数据大幅度增长，不仅增加了数据整合工作量，还加大了数据整合难度。

（三）不动产数据结构复杂

不动产登记数据除了数量庞大外，还具有结构复杂的特点，其中既包括空间数据，还包括非空间数据。所谓空间数据，就是指界址点、宗地、权属界线等数据资源[3]；非空间数据则是指权利信息、权利人信息、登记档案信息等数据资源。这两种数据之间联系密切，需要频繁交换，但由于数据更新速度较快，并且逻辑结构复杂，所以对数据整合技术也提出较高要求，如果整合不当，容易导致数据失真或损坏，无法保证不动产数据整合的有效性。

（四）不动产数据质量参差不齐

由于我国不同地区经济建设状况不尽相同，所以不动产登记数据质量也存在差异。从整体上来看，东部地区不动产数据质量较高，中部地区数据质量则相对较低，这是因为东部地区信息化建设起步较早，已经经过了多轮技术改革，在土地、房屋登记数据管理方面基本实现了数据库管理目标，所以数据资源较为完整，并且时效性较强[4]。而反观中部地区，由于经济发展相对落后，所以信息化建设投入力度相对较小，导致不动产数据质量不高，而数据质量的高低也直接决定了数据整合的难易程度。

三、不动产登记数据整合技术分析

（一）数据仓库技术

所谓数据仓库技术，就是对数据进行抽取、清洗、转换的关键技术，其中数据抽取是在分析数据基础上，构建科学合理的抽取规则，将符合规则的数据资源提取出来，并对数据进行科学分类，该工作一般需要通过人工操作完成。

数据转换工作则相对复杂，包括格式转换、数据转换、原数据分割等，例如：提取房屋登记数据中的楼盘信息。数据清洗则是将抽取和转换的数据进行处理，去除无效数据，保证数据满足数据库标准要求。

（二）数据落宗技术

将不动产登记的空间和非空间数据联系在一起，使宗地和不动产单元基于宗地编码相互联系，使不动产和不动产权利基于不动产编码相互联系，使不动产权利和登记过程基于业务编码相互联系，最后形成准确、及时、完整的空间和非空间数据[5]。

（三）质量检验技术

质量检验技术是基于国家出台的一系列规范、标准发展而来的，主要用来分析不动产登记数据质量。当前，我国已经针对不同部门的测绘质量要求制定了相应的数据质量检测规程，在实际工作中需要严格按照规程操作。常见数据检测方法包括交互检查、人工检查等。完成检查工作后，需要将合格的数据录入数据库，并对不合格数据进行修改。

四、不动产登记数据整合技术流程优化措施

为了进一步加快不动产登记数据整合速度，我国出台了各种数据整合标准和规范，包括《不动产登记数据库标准》《不动产登记数据整合建库技术规范》等，为数据整合工作开展提供了便利。结合实践来看，不动产数据整合通常需要经过资料收集、数据分析、单元编码生成、数据入库等环节，现从两个方面入手对数据整合技术流程进行优化，其一是扩大资料收集范围[6]。除了对不动产登记基础资料进行收集外，还要对民政部地名、天地图等相关资料进行收集，并将其作为数据整合的主要依据；其二是合理利用外部数据。外部数据既能够完善不动产登记原始数据，还能够在数据整合过程中发挥桥梁作用，便于工作人员找到数据之间存在的关联性以及数据发展的规律性，这对于提高数据整合效率和质量而言意义重大。具体来说：

（一）明确不动产登记数据整合技术路线

不动产登记数据整合工作具有复杂性、系统性特点，涉及资料收集、数据分析、数据整合、质检入库等多个环节。在数据整合过程中，工作人员需要遵循历史继承性基本原则，将不动产登记存量数据作为基础，在保留房管、国土资源等部门调查成果的基础上，按空间信息和属性信息对调查成果进行科学梳理，并通过自然幢号、宗地编号关键词，构建不同数据之间的关联关系，而后将不动产登记档案和登记簿用原有业务号进行关联，严格按照不动产登记数据技术标准建立数据库，将相关数据信息录入库中，并生成不动产单元编码，最后对数据质量进行检查，将检查合格的数据全部导入不动产登记数据库中[7]。

（二）不动产登记数据整合技术流程

1.收集不动产登记资料，形成原数据清单

收集国土资源、林业、海域等部门的测绘数据、登记数据等不动产存量登记数据。当前，我国各地区已经针对不动产登记数据构建了相对完备的数据库，所以不动产登记部门还要重视收集电子数据、数据库标准等相关资料。针对具备部分电子数据和电子档案的部门，既要收集电子资料，也要收集纸质资料；针对信息化建设不足、没有电子档案和电子数据的部门，需要全面收集纸质资料；针对已经全面建成电子数据库的部门，不动产登记部门需要将其与不动产登记数据库标准进行对比，并建立转换关系，使不动产数据在得到完善和补充的基础上，能够快速转换为符合不动产登记数据库标准要求的数据[8]；针对没有建立数据库的部门，要从纸质档案中提取数据并录入不动产登记数据库，从而为后期数据分析、数据整合奠定基础。

2.对相关规范进行科学梳理

对相关规范进行科学梳理是不动产登记数据整合的关键环节，该环节的主要工作，是结合不动产登记的最小单元，对收集到的各类数据进行整理、完善，使数据充分满足不动产登记要求。主要步骤为以下几个方面：第一，按照土地、房产、林地等不动产登记数据库标准，对登记数据进行检查，判断当前数据是否存在缺失、损坏、逻辑不严谨等一系列问题；第二，通过查阅档案或外业核查等方式，补足缺失的数据，对数据逻辑关系进行重构，而后形成与数据库标准相一致的数据资源。第三，对不同部门、不同种类的不动产登记数据进行对比分析，通过建立映射关系、标准统一等方式，对数据进行处理，使其形成语义、类型、数量单位相一致的原始数据库。具体来说，就是将分散到各部门的数据资源进行收集后，需要结合《不动产登记数据库标准》相关条例，对登记数据进行全面分析，明确数据资源是否符合转换要求，而后对数据资源进行科学整理，以此来完善不动产登记数据。针对土地登记数据，需要通过建立地籍区和地籍子区方式编制宗地编码，针对房产登记，需要通过建立楼盘表、自然幢等方式形成基础资料。

在此基础上，遵循规范性、完整性、一致性基本原则，对数据进行处理，通过清洗数据，将无效数据去除，而后对数据进行规范化梳理，使数据的语义、类型以及空间和属性一致，并通过外业调查、资料查阅等方式将缺漏的数据补足。与此同时，还要整理不动产登记数据的空间信息和属性信息，并通过自然幢号、宗地编号等关键词构建彼此的联系，最后形成空间和属性一体的不动产登记原始数据库。

3.不动产登记数据的抽取和转换

对不动产登记数据进行抽取和转换，是数据整合的重要前提。在实施过程中需要严格按照《不动产登记数据库标准》相关要求操作，将权利人信息、业务信息、权利信息等属性信息，以及建筑物、地籍区、地籍子区、地形数据等空间信息从原始数据库中抽取出来，而后构建不动产登记数据库。在此基础上，还要从天地图数据、民政部门数据、国土资源数据中将街道、行政区划、构筑物名称等数据抽取出来，而后构建不动产外部数据集。

4.不动产登记数据整合及关联

不动产登记数据的整合和关联能够直接影响数据最终整合效果，该环节的主要目标是利用外部数据集，通过信息关联等手段，为各种类型的不动产登记数据库建立关联关系，而后形成结构完整、空间相同、逻辑严谨的数据资源。具体可以从以下几个方面入手：

（1）对空间数据进行整合。基于收集到的不动产登记空间数据，按照相关规范对地籍区、总结、建筑物等空间数据进行统一编码。而后对房屋自然幢、构筑物等空间信息进行统一编码。在此基础上，分析不动产空间位置的相同性，利用空间叠加手段将空间信息与地籍区、地籍子区等叠加到一起，从而实现空间数据整合目标。除此之外，还要对不动产的登记单元进行合理划分，而后形成不动产的单元代码[9]。

（2）对属性数据进行整合。在完成空间数据整合工作后，不动产登记部门可以通过反向赋值手段，将生成的不动产单元编码赋到属性数据中，包括土地登记、房产登记等数据。而后对属性数据进行严格校核，形成不动产单元编码与属性数据相关的信息转换对照表，在此基础上，将不动产属性数据关联起来，最终形成健全、完备的不动产登记属性数据库。

（3）对档案数据进行整合。将不动产登记原档案管理数据中的各种关键词，与属性数据库中与之相对应的关系，生成全新的档案管理关键词单元编码，要注意对原关键词进行保留，并形成完善的档案数据库。

5.不动产登记数据检查及入库

不动产登记数据在入库前，要对其质量进行严格检查，确保合格后即可入库。数据检查的关键一般体现在两个方面，其一是对图形数据进行检查，其二是对属性数据进行检查。其中图形检查必须要保证数据精度、结构逻辑符合相关要求，检查内容包括图盘完整性、空间要素一致性、原始数据及代码一致性等方面；属性检查必须要保证数据完整、结构完整、逻辑缜密，主要检查内容有属性、数据表内容及结构。常见检查方式包括外业核查、内业核查以及二者相结合核查方式。其中内业核查就是对不动产登记原始数据和档案进行整合，并采用与之相对应的方式完成检查工作；外业核查就是通过实地测绘、调查等方式，判断整合后的数据是否逻辑严谨、结构完整、层次清晰、内容全面。完成不动产数据质量检查工作后，需要将合格的数据录入数据库，而后形成集权利信息、空间信息、业务信息等多种信息于一体的数据库。而针对质检没有通过的数据，需要结合原始档案对其进行全面核查，并对数据进行逐一修正，最后再次提交质检。

五、结束语

综上所述，不动产数据整合工作具有系统性、复杂性特点，整合水平能够直接影响不动产登记工作的质量和效率。尤其针对源数据库中部分限制信息的迁移，如果数据整合不到位，会增加不动产登记工作的风险隐患。为了提高数据整合水平，需要加大人力、物力、财力投入力度，并制定切实可行的整合技术流程，为数据规范处理、快速入库奠定良好基础。在此基础上，还要使用外业调查、档案核实等方式，确保数据库中的不动产数据规范、准确、完整，从而为不动产登记工作提供准确依据。