日本房产租赁市场浅析

□文/崔圣伯 党 炜

（1.西安培华学院 陕西·西安；2.宝鸡文理学院 陕西·宝鸡）

［提要］得益于稳定的政局、低利率的金融环境以及安全资产日元，泡沫经济后一落千丈的日本房产市场得以复苏。与此同时，主要城市的房产已成为全球投资者的目标。然而，由于新冠肺炎疫情的影响，日本土地价格九年来首次下跌。尤其是东京圈、大阪圈等地区，因新冠肺炎疫情紧急措施的公布和外国人入境的限制，对房产租赁市场产生重大影响。本文考察日本房产租赁市场的变化和问题。

一、日本住宅租赁市场现状

日本的房产租赁市场每年1～3月是最旺季，此时入职和入学相关的迁入和迁出活动很多。租赁房产投资对于确保房屋租赁供给至关重要。尤其是单身人士使用的10～20坪的one-room公寓（居室厨房不分离）或1K公寓（1房间1厨房）最受投资者青睐。因为相比于更大的家庭用住宅，单身公寓的租赁需求更多。然而，由于新冠肺炎疫情导致的行动限制，流入城市地区的人口减少，房产租赁市场需求发生变化。

日本总务省2020年统计数据显示，新冠肺炎疫情以来东京人口迁出明显增加，致使租赁需求减少。自从新冠肺炎疫情宣布进入紧急状态以来，房屋中介的租赁成交量比上一年减少了一半。由于国内商务旅行和外国游客减少，周租和月租公寓的运营者正在退出市场。由于价格折扣的优势，越来越多的消费者选择使用酒店而不是租赁公寓。但是建设年限较短或新建的公寓相对具有竞争力。就东京都心三区（千代田、中央、港区）而言，10年内建造的公寓租赁需求有所增加，并未受到新冠肺炎疫情影响。

日本政府2015年增加遗产税，房产投资作为避税措施之一引起了日本国内投资者的兴趣。这导致出租公寓（住宅）的繁荣以及低利率。但是，2018年发生了合租人不交房租和借贷公司倒闭的事件（代表案例之一是SURUGA银行）。此外，房产投资避税收益因2018年以来的税制改革而有所下降，2020年的新冠肺炎疫情冲击也让投资者更加谨慎。此后房产租赁市场受到了影响。

根据日本建设经济研究所的数据，2020年包括公寓在内的租赁建设项目29.95万个，比上年减少10.5%。建设数量下降的原因是需求减少。房产咨询公司Sakura事务所（日本业内最大的一级建筑师事务所）指出，由于新冠肺炎疫情导致学生改为线上授课以及外国学生的入境限制，作为一种避税措施而广受欢迎的出租房产投资需求正在下降。此外，新冠肺炎疫情的影响仅限于家庭租赁公寓或8张榻榻米以上的单人租赁公寓，配置和隔音较好的高品质住宅以及单独别墅的租赁需求很高。这意味着新冠肺炎疫情改变了房屋租赁的需求。

二、需求者要求的变化

（一）实际需求者的变化。大面积租赁住宅的需求正在增加。根据房产门户网站athome的数据，50～70平方米的房屋需求量很大，而30平方米以下的房屋租赁率较低。供给数量少和租金低使得大面积住宅比one-room公寓更有有竞争优势。

更多的单身人士希望拥有宽敞的住宅，因为疫情期间在家工作需要比现在更大的空间，建设年限久或设备水平低都没关系，租金低和面积大是最重要的。榻榻米单身公寓的需求正在减少，而8榻榻米住宅的需求者正在增加。包含家具配置、可以拎包入住的建成已久的2K（2房1厨房）和1DK（1房1餐厅1厨房）公寓更受消费者欢迎。东京23区东部是一个租户大量涌入的地区，在这里他们能以相对较低的租金租赁到更宽敞的房子。随着在家办公持续时间越来越长，租户比以往更频繁地调查租赁市场来寻找租金更便宜且更大的房子。现在仅仅是地理位置优越的房屋在租赁市场不再有竞争优势。

（二）年轻投资者增加。在新冠肺炎疫情宣布进入紧急状态后，未来收入的不确定性和资产重新配置需求使得日本年轻人对房产投资非常感兴趣。截至2021年1月，乐待的会员人数为236，000人，较2020年3月的196，000人增加了20%。同期，类似的投资房产网站（健美家）访问量也在快速增长。这证明日本人最近对房产投资非常感兴趣，特别是越来越多的年轻人投资房产。乐待成员的年龄组趋势尤其明显。2006年3月乐待网站开通，至2018年12月，注册会员中26～35岁的占19.9%，36～45岁的占36.6%岁。但在2021年3月，注册会员中26～35岁的占26.8%，36～45岁的占33.5%。年轻人对房产投资的兴趣正在增加。

（三）流动性过剩。日本对房产投资越来越感兴趣的原因是家庭流动性过剩。根据日本中央金融服务委员会2020年8月至9月调查，平均金融资产持有量（两人以上的家庭）为1，436万日元，中位数为650万日元，比2019年中位数419万日元增加了一半。这是因为资金流入房产市场，根据不动产信息网站（健美家）的调查，约60%的投资者寻找房产进行投资。与股票和债券相比，房产投资的收益相对较高。

（四）投资魅力。健美家的一项调查显示，80%的房产投资人是因为考虑到老年后收入不稳定和无收入而开始投资的。根据乐待3月份对会员进行的一项调查显示，开始投资房产的众多原因中绝大多数受访者的答案涉及到资产管理、需要工资外收入、担心退休后生活费和年金。在两三年前，独栋公寓住宅作为投资标的很受欢迎。但由于2018年SURUGA银行的贷款问题，金融机构加强了对独栋住宅贷款审核，近期获得的贷款相对较少。

公寓出租很受欢迎。投资公寓不是买整栋公寓楼，而是其中的一间或几间公寓用来收租金。投资公寓不需要那么多钱，所以越来越多的人选择投资公寓。优点：（1）与投资整栋公寓楼比较，购买公寓风险更低；（2）所需的维修成本较低；（3）买卖公寓比买卖楼容易；（4）由于是委托给管理公司，所以不需要业主来管理；（5）购买成本比投资一栋公寓楼便宜。缺点：（1）土地比例低，很难拥有土地；（2）投资多间公寓，如果有几个房间空置则会损失租金；（3）与拥有一栋公寓楼相比，投资公寓的回报更低。所以，投资公寓的人基本上是做长期投资，靠租金收入赚取利润，他们很少自己管理，而是委托管理公司。此外，购买旧式单独住宅出租的情况也很多。过去很多中小企业主往往将投资房产作为一种避税措施，但现在投资的目的多种多样。

三、租赁市场中的问题

（一）房产公司问题。日本的房产公司不仅是中介，还为房东提供委托管理、维修、出租服务。积水住宅原销售经理以虚假的工程款为名，骗取一女业主（80岁）的转租合同，造成了包括未经许可对房东住宅进行施工在内的1，600万日元的经济损失。积水住宅将涉嫌损失的1，600万日元退还给房东，并解雇了该经理。虽然这是一个极端的案例，但大多数转租公司仅依靠向业主支付固定租金和从租户那里收取租金的盈利模式是亏损的，并且通过收取修理房屋费来弥补损失。转租公司从维修中获利已经成为一个问题。

（二）租金问题。转租公司销售人员向业主说明租赁合同时并没有提到租金可能减少的相关风险，他们在解释合同时70%的时间都在说盈利计划好、收租金对未来有保障等，许多业主将转租合同误认为是有保证的固定租金额合同。转租公司仅仅简单甚至缺乏对租金减少风险说明的情况下，业主就在合同上签字了。固定租金减少多少是能接受的，这个问题应该经双方协议而定。虽然合同中写明了可以通过双方协议增加或减少所支付的租金，但支付给房东的固定租金是房客向转租公司支付租金的90%。根据法律规定，如果对所支付的租金有不满，最终可以申请法庭仲裁解决，但现实中很少有人这样做。

（三）转租问题。日本新转租法是对经营者的新约束。合同签订时加强了解释义务，但在解约时就出现了问题。在日本《借地借家法》中，对承租人解约没有任何限制，但出租人解约要有正当理由。这是一条偏颇的法规。2003年相关固定租金减少的转租合同诉讼当中，最高法院就是依据《借地借家法》来判决的。如此一来，《借地借家法》在转租解约方面助长了纠纷。

公寓业主虽然是经营者，但实际情况更贴近消费者，需要与消费者类似的保护。例如，面对固定租金的减少（但转租公司签合同时没说过会有这样的情况），更多的业主只能默认这一事实。转租公司和业主在合同条款以外的信息量与议价能力上存在差距。转租公司经常能以一些理由拒绝业主的解约请求，或者对业主提出的解约要求法律范围之外的赔偿。根据《消费者合同法》或《消费者基本法》的要求，企业与消费者在数量和议价能力上存在决定性差异。从这一点来看，业主更接近于消费者而非企业。转租公司承担招租、清洁、维修等繁琐管理的同时还要保证固定租金额的转租服务，的确为业主提供了便利，但是存在很多问题。例如，购买公寓后的新业主就有可能面临一些问题，房产中介并不知道前业主和转租公司间有合同（即使业主变更，转租合同仍未到期），新业主购买公寓后才知道之前业主的转租合同还没到期，新业主想要根据终止条款解除原租赁合同，但转租公司以《借地借家法》为由拒绝合同解除。在陷入僵局的情况下，新业主不愿签订合同承认原来的租赁，承租人向转租公司账户存入租金要求继续租赁，转租公司因此陷入两难。

（四）转租法修改。在转租合同中，转租公司向业主支付有保证的固定租金租赁公寓，之后再将房屋租给各房客，业主从而避免了招租或管理公寓的不便。但是业主需要支付房客租金额10%～20%的手续费，并且存在固定租金减少或合同可能突然终止的风险。

很多情况下合同签订后才出现纠纷，因为在签约前管理公司的销售人员只说明利润不提示风险。例如，他们虽然向房东解释固定租金减少的风险，但仅仅是轻描淡写。根据日本国土交通省2019年的一项调查结果显示，29%的业主表示转租公司未提前告知减租风险。

日本政府于2020年12月15日修订了新的转租法，以防止不诚实的商业行为对业主造成损害。但奇怪的是，随着新法的实施，新的损害正在出现。新法要求的三个义务是：提示减租风险、提示转租公司提前终止的可能性、与业主解约时必须书面说明正当理由。禁止在不说明或不标识风险的情况下进行广告或招揽，并将监管范围从转租公司扩大到通过转租公司拿到资源的转租从业者，违反者将受到暂停业务和罚款的处罚。

（五）转租与纠纷。据日本租赁住宅经营者协会称，最近大部分协商都是关于拒绝解约的问题。例如根据合同内容驳回解约申请或者不接受租赁协议等。原因是《借地借家庭法》第二十八条规定：房屋出租人以正当理由提出对租赁合同的解约申请时，经过相关认证方可终止租赁。而且第三十条规定：使承租人不利条约无效。换句话说，为了让业主（出租人）的解约申请得到认证，需要业主本人居住在该物业等正当理由。在转租合同的情况下，转租公司就是租赁者。任何对转租公司（租赁者）不利的条约都是无效的，转租公司会索要违约金和驱逐费。

转租受害者一方通常有充分的理由。并且驱逐费是由承租方的经济损失状况决定的。例如，如果有一位老人需要护理并且行动不便，则驱逐费可能会很贵。驱逐费的计算没有明确的公式。转租公司的情况，如果从支付给业主的租金与向租户收取的租金之间的差额中获利，可能就会认定经济损失并不严重。《借地借家庭法》第二十八条继承了原《借家法》第一条第二款规定。旧法律的目的是防止丈夫因出征离家时妻子被驱逐的风险，或防止房客在租房困难的情况下被无理驱逐。如今住宅市场变了，但是法律没有改变。现在关于解除转租合同的问题是，尽管新业主想解除合同，但转租公司作为承租方坚持以弱势租户的身份拒绝解约。由于转租属于租赁合同，对承租人有利的《借地借家法》适用。

综上，人们通过经济活动追求利润的愿望很高。过去的房产投资需要大量资金，普通人难以参与。然而，随着如今各种类型的房产的出现，用很少的资本创造收益已经成为可能。房产投资原本是富人的一种经营方式，向一般大众敞开大门是最近的事情。自21世纪初以来，为一般大众处理房产投资贷款的金融机构数量有所增加。这些一般大众被认为是租赁业务的经营者而非投资人。在寻找标的之前，需要明确投资目的，资产如果不能长期稳定获利，还不如中途卖出早日获利。因此，不必急于购买资产，必须仔细搜索并找到优质资产。很多人都想和房产公司做交易，但经常因为不完全了解法律而陷入纠纷。由于房产投资的多元化，资本增殖正在多元化，因此必须认识到了解相关方法很重要。这是最小化纠纷和参与资本增殖的基础。