新时代发展下的房地产企业纳税筹划与风险控制问题

张有凡

广东凡立（东莞）律师事务所，广东 东莞 523000

当前各行各业的工作开展要与国家的税收工作保持步调的一致，方向的统一，而纳税筹划近年来又越来越受到各行各业的重视，对于房地产企业而言也是如此。面对当前的政策趋势，房地产企业要结合经营状况，结合资金管理情况，开展相应的纳税筹划工作，既严格按照国家对于企业的相关纳税要求，开展相应的工作，也对于纳税筹划中可能存在的风险提高思想认识，通过积极控制、优化协调的方式保障纳税工作的顺利开展，也保障企业的平稳发展。

一、房地产企业纳税筹划的特点

房地产企业纳税筹划工作的开展要先把握该行业基础的纳税筹划工作特征，在对整个企业财务管理工作协调安排、统一筹划、统一组织的基础上，也把握房地产企业纳税筹划的特点，指导其相关工作的顺利落实。

（一）房地产企业的纳税筹划首先有着收益与风险相平衡的特点，纳税工作的开展要在法律法规的要求内合法合规地开展，而企业在开展经营工作，获取利润时也要考虑所应承担的风险。对于纳税工作而言也是如此，企业在考虑采用不同的纳税政策时，也要考虑到政策使用所带来的风险。［1］企业的纳税筹划要时刻把握风险与收益之间的关系，既保障纳税工作的有序开展，同时也保障财务整体的安全组织，在把握收益风险平衡的基础上，更好地保障房地产企业财务管理的质量。

（二）房地产企业纳税筹划工作的开展要关注成本效益，纳税必然涉及到成本的投入，而如何在企业现有的经营范围之内对于成本进行管控，更好地保障企业的经济效益则是纳税筹划落实中所需考虑的问题。成本效益是纳税筹划的主要导向，而纳税筹划要在综合考虑多方因素、多个要素的基础上，结合企业的实际经营建设情况，制定最优的纳税筹划方案，从而更好地落实纳税筹划的目标。

（三）房地产企业的纳税筹划工作也要把握事先筹划的基本原则，由于房地产企业的运营与管理时刻在动态地发展，而针对可能存在的涉税风险，企业在纳税筹划阶段就要综合考虑企业发展纳税相关的多个要求，结合税收优惠政策，结合企业发展实际，在纳税筹划之前全方位系统地对于工作进行事先的安排，进行目标的制定与方案的确定，从而在企业经营过程中可以结合实际的情况，结合政策的调整，有效地选择恰当的方案，保障良好的管理效果。

二、房地产企业纳税筹划的现存问题

房地产企业虽然按照相关规范在开展纳税工作，但在经营过程中，纳税筹划仍然存在着一定的问题。

（一）信息不够畅通

企业的纳税与税务局之间有着密切的关系，而房地产企业发展中企业所选择的纳税筹划方式对于企业的资金支出、资金管控效果有着极大的影响。因此为了更好地帮助房地产企业实现降低税负成本的目的，房地产企业在进行纳税筹划时，要积极与纳税部门进行沟通与配合，在有效掌握最新税收政策的基础上，也结合相关的政策，统筹考虑最佳的纳税方案。

在当前房地产企业进行纳税筹划时，却存在着与纳税部门沟通不及时信息交流不够畅通的问题，企业要以税务局的相关政策为导向开展纳税工作，而企业与税务局认知上的不一致、评价上的不统一都可能导致纳税工作不符合规范，都可能增加税收筹划的风险。［2］

（二）缺乏对政策的有效分析

我国经济在快速地发展，社会也在不断地变化，房地产企业也面临着激烈的内外部市场变化环境。对于房地产企业来说，在开展相应的纳税工作时，要考虑到国家最新的政策要求，我国税收政策根据现实的经济状况在不断地调整，整体的税收也有着与时俱进的特点，而房地产企业的纳税筹划也要对最新的政策有着清晰的认知，对于相应的调整与改变有着全面的了解。

为了更好地使房地产企业结合经营情况，享受税收优惠政策，房地产企业在进行纳税筹划时要结合政策制定最优的方案，保障资金使用的合理性。但当前我国部分房地产企业在进行纳税工作时，缺乏对最新政策的全面了解，其根据原有的政策，原有的工作办法，机械化盲目化地开展税收筹划导致了工作落实效果不佳的问题，而筹划的方案无法指导税收工作的开展也影响了财务管理的工作效率，导致了房地产企业难以实现预期税收筹划目标的问题。

（三）缺乏思想重视

税收筹划作为开展税收工作的前期准备性工作，筹划方案的合理性、考虑因素的全面性都影响着后续财务管理工作的落实效果，但从当前的管理实践进行分析，部分企业管理者缺乏对于纳税筹划的思想重视，其将税收筹划片面地放在前期的目标制定，而忽视了该种筹划工作对于整个税收工作的指导意义。

企业的资金管理财务管理工作有着极为关键的作用，而由于房地产企业重视日常销售，重视业务部门的各项工作，在企业整体更看重销售业绩的环境下，存在着各个部门对于财务管理工作的忽视，而财务管理在税收筹划时所投入人力、物力、精力的不足也会影响到筹划的效果。［3］领导层对于筹划的错误认知导致了在工作落实时，相关人员缺乏热情，缺乏工作动力的问题，而在工作开展时，纳税筹划难以顺利推进，难以以可靠的数据支撑工作落实，则影响了后续工作的顺利推进。

（四）人才建设不到位

专业的人才队伍是保障纳税筹划有效的根本，而在当前的纳税筹划中却存在着纳税直接参与人员专业素质、专业技能不过关的情况。由于税收政策在不断地更新，同时企业所开展的纳税管理办法也要实时地调整，但部分房地产企业所采用的财务管理团队却缺乏思想意识更新、专业素质与时俱进的能力，其在新的政策下沿用旧的管理办法，在新的要求下采用机械落后的税收方式都影响了企业纳税工作的有序开展，导致了纳税筹划工作难以发挥积极作用。

纳税人员拥有良好的专业技能、扎实的综合素质，既可以完成纳税筹划，也可以形成切实有效的筹划方案来指导纳税工作的开展。但当前由于管理人员思想上的不重视、工作人员意识上的落后，以及在工作组织时专业的高素质人才的缺乏，都在一定程度上影响了房地产企业纳税筹划的效果。

三、房地产企业纳税筹划及风险优化策略

房地产企业纳税筹划中存在的多样化问题必然会带来财务管理中的风险，而为了更好地以高质量的财务管理工作为其他的管理决策提供数据参考，企业要重视纳税筹划工作，也要认识到由于不恰当纳税筹划可能带来的财务管理风险，在提高思想认识的同时也针对现存问题进行优化措施的构建。

（一）选择合理组织形式

房地产企业的组织形式对于其纳税的落实有着直接的影响，而为了更好地保障纳税工作的顺利实施，房地产企业要选择合理的组织形式。原来大部分房地产企业所采用的独立核算原则与当前新的税收政策、新的企业发展方向并不适应。因此房地产企业要结合最新的企业所得税核算标准进行房地产企业组织形式的选择。

当前房地产企业对于其独立形式进行选择主要是子公司与分公司两种，而不同的公司形态组织形式又有着不同的纳税办法。一般而言，子公司作为能够承担民事法律责任与义务的实体，与分公司存在着较多的差距，分公司责任主要由公司来承担，而子公司又有着独立承担的责任。因此随着企业组织形式的变化，带来了纳税承担问题的改变，在纳税筹划时，房地产企业要从成立初期就开始考虑纳税问题，通过结合具体的企业经营发展状况，结合未来的发展目标、企业的发展现实，选择确定合理的组织形式，指导后续纳税筹划工作的开展。［4］

（二）与其他部门进行数据共享

房地产企业对于纳税筹划进行组织与安排，与企业的经营活动、销售状况密不可分，因此房地产企业开展纳税筹划，要对房地产企业的销售时间节点进行明确，企业的应缴税款与企业收入密切相关，而企业的销售行为作为收入的重要来源，纳税筹划工作要掌握大量的数据基础，从而根据具体的情况来选择合适的纳税方案。

面对法定收入确认时间与实际收入时间存在出入的情况，可以结合具体的房地产企业经营状况，选择有利于纳税工作组织的交房时间。一般来说，通过交房将交房时间确定在年初既可以为企业纳税提供足够的资金，同时也可以借助资金的时间差来更好地获取经济收益。

纳税筹划工作的开展要对企业的发展方向、资金周转要求、企业的收入、实际的经营销售情况进行整合的分析与系统的考虑。房地产企业的纳税工作是较大的经济支出，因此企业为了合理避税，为了尽可能在法律法规的许可范围之内减少应缴税款，企业要结合销售过程，通过确认时间节点、明确销售流程、把握销售环节的方式，通过销售这一行为的数据把控来指导纳税筹划的落实与组织。推动纳税筹划工作的进一步落实与优化。［5］

（三）加强土地增值税筹划

房地产税收筹划中根据实际的企业经营情况，可以选择有利于纳税组织的部分进行合适的筹划安排以及恰当的目标确定，土地增值税筹划作为房地产税收筹划中活动空间较大的部分，企业可以结合事先筹划、提前计算项目规划、成本规范等多样化的方式，尽可能在企业实际经营情况许可范围内对于企业土地增值税进行降低，结合税收政策，在符合住建部门基本的房地产企业经营活动组织要求的基础上，以按照不同年份的不同数据，对于差异化的建筑结构类型进行成本的预测与纳税筹划的安排。［6］

由于企业在经营过程中的情况并不一致，因此在进行税收筹划时，也要考虑到整个项目的特殊性，不同的设施设备资产类型纳税的方式并不一致，因此在土地增值税的筹划中，可以根据地区的政策，对于其中的公共配套设施、其中的建安成本进行把控，通过加强管理理念、加强认知、合理筹划、细化管理的方式，既有效地对于土地增值税进行管理，同时也从系统的角度思考财务管理工作的进一步优化方案。

（四）协调内外部关系

房地产企业并不是孤立地存在于市场之中，其一切的经营活动要与其他企业相配合，房地产企业的纳税筹划工作也要关注内外部环境的协调，关注信息的批量掌握与数据的高效处理，财务管理工作的开展与内外部环境密切相关，而财务管理中纳税筹划工作，也主要是通过对于内外部所产生信息的合理利用，来构建恰当的纳税关系。

因此房地产企业对内要保持良好的沟通，与纳税筹划相关的数据进行实时持续动态整合，通过真实有效的获取收入与成本，结合企业的动态发展变化，第一时间构建出恰当的纳税筹划方法，尽可能节约企业在纳税方面的成本。［7］

而面对纳税筹划要统筹思考的税收政策，工作人员除了对内要与公司其他部门进行紧密沟通之外，房地产企业对外也要加强与税务局的良好交流，通过与税务局保持稳定关系，对税务局的相关政策进行积极的学习，对最新政策持续地关注与了解，结合最新的情况构建出符合最新各方要求的纳税筹划方案，通过结合情况及时调整，在纳税筹划阶段与相关部门进行沟通寻求意见的方式，既保障纳税筹划的合理性，也避免由于信息收集不够具体而带来纳税筹划失效的问题。

四、结束语

由于纳税筹划必然存在着风险，企业的财务管控也存在着不可控因素，因此房地产企业纳税筹划工作以实现企业利益最大化为目标进行工作组织时要考虑到纳税筹划工作的长期持续动态组织，面对纳税筹划中存在的风险，企业要通过安全预警机制的构建，对于纳税筹划所可能达到的效果进行预测，通过落实环节实时地追踪，有效地监督，在发现现实情况与预期效果存在偏离时及时地进行政策的调整，通过行之有效的纳税管控方案来更好地保障企业纳税工作的顺利开展，降低纳税筹划的风险，也通过各个时间节点纳税筹划工作的高标准高质量开展来为企业的可持续发展保驾护航。