业主视角下建设项目工程策划研究——以佛山市禅城区某住宅项目为例

王启东

（广州广电城市服务集团股份有限公司，广东 广州 510000）

0 引言

在进行工程策划之前，需要全面认识项目目标及特点，然后将前期阶段、过程阶段、验收阶段的目标分解到各施工单位、职能部门，以指导项目实际管理工作。项目工程的前期策划决策以及设计阶段是建筑项目极为基础的阶段，然而对整体建筑项目来讲，如何对这一环节中的项目工程造价进行控制，具备非常关键的实际意义[1]。本文所研究案例位于佛山市禅城区，业态为高层住宅。

1 前期阶段工程策划

前期阶段内容如下：①项目概况，包括项目地址、地块现状、周边环境描述、规划方案。②工程特点，包括主要技术模式（模板体系、外架体系）、市政配套现状及接入风险、施工难点、可能阻碍项目开发的问题、当地风土人情文化、相关部门特有标准。如果持续和较为全面地实施前期策划，可以显著改善项目绩效，此外，缺乏工程项目前期策划的投入和利益相关方在早期阶段的参与，是影响我国工程项目前期策划影响最大的两个因素[2]。③团队组建，包括项目部管理架构、职能部门人员配备。前期策划的不细致、主观性、潜在机会分析不足、关键决策信息缺乏等问题，是造成项目价值实现偏离预期的关键原因[3]。

2 施工阶段工程策划

施工阶段内容如下：①平面布置策划，包括土方、桩基施工阶段和地上施工阶段的平面组织方案，包括塔吊、钢筋加工棚、混凝土输送泵、施工电梯等大型设备的布置、场内交通组织、工地围墙及大门开口、土方平衡和边坡支护工程平面及剖面布置、生活区设置、办公区布置、临时供水和排水系统布置等。②销售相关策划，包括展示区范围及分隔措施、参观动线、开盘对工期的要求、售楼部和样板房施工措施和工序。③施工管理计划，包括进度（开发周期及分期、关键节点、施工单位进场计划及劳动力数量、材料设备进场计划、招标时间节点）、质量（质量管理目标和标准、质量管控重点和质量保证措施）。工程项目管理策划书是为实现工程项目的工期、质量、安全、成本等管理目标而制定的项目管理纲领性文件，是施工企业印发到工程项目部强制执行的指导性纲领性文件，是施工企业对工程项目部经营承包的主要依据性文件[4]。

3 工程策划的执行

工程策划中对节点安排、质量要求、专项技术要求、奖惩规定的要求要写入合同中。项目实施阶段，应严格落实工程管理策划书的内容，定期对照策划与实际执行情况，及时纠正偏差、落实改善措施。项目管理需要确保沟通的畅通，通过合理科学的手段和方式来有效提高项目管理的实际成效[5]。若项目进展出现重大变化（如运营计划调整、营销需求调整等），应重新修订工程策划并进行评审。

4 案例研究

以佛山市禅城区某住宅项目为例，进行工程策划研究。该项目位于佛山市禅城区，项目周边路网发达，通过快速路可达到佛山主城区、高铁站。靠近沈海高速广州支线和广明高速，距离高速入口约1km，可快速通达广州主城和周边城市。项目地势较周边高，周边为厂房、仓库、村落，控规为居住和商业用地、教育用地。

4.1 案例前期阶段工程策划

4.1.1 项目概况

项目用地面积8万m2（合120亩），计容建筑面积24万m2，总建筑面积32万m2，共16栋高层住宅，地下1层，局部2层，地上28~34层。分三期开发，经与规划局协调沟通，本项目允许分为4个工程规划许可证。因售楼部设置在首期商铺位置，为避免首期验收时，售楼部拆改而影响销售，售楼部单独办理工程规划许可证，项目清盘后才进行拆改验收。每期各一个工规证。

4.1.2 工程特点

（1）技术模式。

本项目采用铝模、全混凝土外墙、精装修交付。

（2）市政配套现状及接入风险。

临水、临电、永久水、雨水、临时排水、燃气、通信、有线电视，均可满足项目需求。本项目红线外污水管网未接通，当地水利局表示准备施工dn400污水管，届时可接入该管。项目用电负荷约18000kva，需专线双回路，变电站接入路径约2.5km。

（3）重点难点及应对措施。

本项目一期工期紧，支护、桩基与土石方开挖需同步交叉施工：①加强招标考察，筛选优秀的工程供应商，尤其是有本地经验的供应商。②加大现场施工管控和协调力度，做好场地移交手续。③定标后尽快组织各单位有序进行施工作业。

项目北侧部分位置及南侧大部分位置距离红线外建筑物较近：①委托房屋检测鉴定有限公司对项目周边民房进行第三方施工前房屋裂缝位移等检测鉴定，出具报告，作为日后可能发生的纠纷做必要准备。②过程加强管控，避免土方开挖、支护施工、桩基施工和重车行走等造成周边民房损害。③和村委联络好关系，抢工期间提前沟通，约定好时间，避免投诉。

大筏板基础厚度为1400mm，属于大体积混凝土浇筑。①前期做好大体积混凝土浇筑方案。②浇筑时沿长边方向自一端向另一端分层分段进行采用内置冷水管降温减低混凝土内外温差。③混凝土养护，宜采用保温、保湿养护为主。

项目售楼部周边基坑支护是微型桩+三道锚杆，对进度影响极大。①采取提前招标，及时确定相关分包及总包单位，抓紧办理基坑、桩基临时施工许可证，提前支护及桩基施工，总包单位提前沟通政府主管部门前期关系维护并进场。②分清主次，把握重点，涉及楼栋主体结构和售楼处、展示区等部位抓紧施工。③支护形式多样，地块西侧及东北侧，地下室顶板标高与红线外标高相差5m左右，需做永久连续挡墙。

4.2 案例施工阶段工程策划

4.2.1 平面布置策划

项目南侧为现状主干道，是主要外部运输通道，村路及乡道作为备用主干道，可满足施工需求。项目南面出入口是整个项目建设开发过程中的主要出入口，西侧拟开次出入口。展示区开放后，首期主体结构施工阶段，需调整施工道路，利用三期作为临时施工通道，已复核施工通道上的荷载，以消防通道通车荷载为主要对比标准，已复核施工回顶阶段按公路规范最大的超20级汽车荷载（55t），常规使用阶段30t消防车荷载，塔吊均设置在塔楼北面，避免塔吊使用及拆除对示范区正面造成影响。

4.2.2 销售相关策划

样板房为实体样板房，位于3层，展示区占地面约积7000m2。售楼处建筑面积600m2。

4.2.3 施工管理策划

（1）土方施工方案选择。先打桩后开挖，其中一期开挖工程量7.6万m3，计划平均每日出土3000m3，设置4台PC200/350挖机，50台土方车外运施工。土方从里往外出土，后期根据工程进度需要增加机械设备以满足现场工期要求。雨天安排场地内转，当地渣土场资源较为充足，已考虑个别时期受环保管制要求或者交通高峰期影响。通过合理组织施工节奏，可实现72910m3土方平衡。

（2）支护施工方案选择：①放坡支护。充分利用场地空间，能放坡的区域都较多的采用，安全性和经济性较好。②垂直支护。因地下室边线离红线较近，锚索不宜出红线暂不考虑桩锚形式。因场地岩层面较浅，重力式挡土墙或者SMW工法桩等支护形式，有效的嵌固深度达不到设计要求，故不考虑。因场地岩层面较浅，需要做垂直支护的区域，灌注桩桩长不长，经济性可控。且红线外为现有建筑物或挡墙，对位移控制较严格，灌注桩安全性较好。售楼部和园林展示区的基坑空间有限，部分区域需要做垂直支护，佛山市禅城区不允许用管桩做支护桩，故使用微型桩+钢筋锚杆，经济性和工期可控。综上所述，垂直支护部分，可以使用灌注桩、微型桩+钢筋锚杆，安全性和经济性满足要求。③不设置外部止水帷幕。因地块整体地势较高，且开挖后地库所在范围土层为黏土层为主，虽然地下水可见埋深为现状以下3.3m左右，但横向土层孔隙水渗透性弱，因此方案不设计外部止水帷幕，坑内降水方案以表层抽排水为主。同时对比详勘报告，若雨季施工期间，观测现场实际情况对支护方案进行调整与优化。

（3）基础施工方案选择。

①柱下内力。柱底标准组合最大轴力：33000~28000kN。

②基础选型分析。按已有的地勘资料及上部结构受力特征，基础需按深基础考虑，建议可采用天然基础筏板、预应力管桩或灌注桩。a.天然基础筏板：天然基础筏板，施工速度快，检测简单，选择4-2强风化泥质粉砂岩作为持力层，地基承载力达到500kPa，满足高层建筑的地基承载力要求。一期塔楼1座、2座、5座的基础底板标高已到4-2强风化土层，可以采用。b.预应力管桩：采用500mm直径AB型预应力管桩，选择4-2强风化泥质粉砂岩作为持力层，单桩承载力取值建议1600kN，最终承载力取值建议以实际试桩结果为准。管桩工期短，但须考虑基岩岩面深度变化较大，场地土软硬突变，易产生断桩或短桩，桩长有保证时可以采用。二期塔楼6、7、8、10座、售楼部或没有地下室的商铺可以采用。c.灌注桩基础：有效桩长短，管桩施工困难，建议采用灌注桩，选择4-3中风化泥质粉砂岩作为桩端持力层，桩身直径取800mm和1000mm，桩身混凝土等级C35，单桩承载力特征值取约4200kN和6200kN。采用钻（冲）孔桩或旋挖桩桩基础，施工费用较多，施工工期较长。二期塔楼1座、2座、3座、5座、9座、一期塔楼3座、三期塔楼1座、2座、3座可以采用。

③对比管桩承台、管桩筏板的造价：钢筋混凝土综合单价按1500元/m3，800mm直径灌注综合单价1055元/m，桩长平均约22m计算。得出结论：因天然基础筏板的造价明显较低，只要基础底标高达到强风化土层的塔楼可采用。建议一期1座、2座采用天然基础筏板，一期3座采用灌注桩，售楼部采用管桩，一期5座采用天然基础筏板。二期1座、2座、3座、5座、9座采用灌注桩基础，二期6座、7座、8座、10座采用管桩基础。三期采用灌注桩基础。管桩可通过现场试桩确定其最终承载力，灌注桩可通过超前钻确定其精确桩长。

4.2.4 主体施工策划

本项目首次开盘推售2栋高层住宅，因开盘节点要求，工期紧张，开盘前地下室及主体结构同步抢工，不做流水。地库需同步尽快出正负零，为展示区、加工场等创造条件。待地库顶板较完整呈现后，紧接着进行一期剩余的2栋高层住宅主体结构施工。劳动力高峰期出现在地下室结构阶段，共需要375人，其中钢筋工100人、模板工100人、混凝土工30人、架子工30人、泥水工40人、水电工30人、其他配合工种35人。

本项目开发关键线路共两条，分别为报建线路及工程线路。报建关键线路主要为施工证办理，此线路的时间节点将极大影响工程施工进度及营销推盘节奏。工程关键线路又分为4条，具体如下：①售楼部与前广场，此线路对于开放时间影响巨大。②后广场与样板房，直接影响示范区整体。③首推货量预售进度，铝模达到22层需要净工期过长，需要预留足够时间取证。④项目关键工序穿插及流水组织主要为工程线路，基坑支护及工程桩基本同步进行，土方开挖，完成后主楼地库先行，二次构造与砌体工程同步。在二次构造及砌体完成70%后，内外墙施工即启动，分为室内湿作业及外立面两条线交叉进行。

4.2.5 机电工程策划

供电：市政两路10kV电源由市政变电站引入一期；一期负一层设置一台柴油发电机。

通信及有线电视：市政进线引入一期负一层电信机房。

给水：市政给水引自市政路现状DN500给水管，引入管暂定为DN200；供低区生活用水等。

排水：雨、污水均就近排往规划雨、污水管道；雨水近期临时排入市政路D600雨水管及现状950×900排洪渠。污水临时排入市政路DN400污水排水管。

燃气：由市政路现有中压管引入地块。

5 结语

通过以上工程策划，对工程项目实施进行通盘考虑，合理编排计划、妥善布置场地、制定流水、突出新技术新材料的应用、确定项目管理模式、重点工作安排等等，进行全过程推演，使项目部和其他职能人员明确项目工程的各阶段和各工序，并在招标过程中对投标单位提出相应要求，与各施工单位达成共识，使工程施工顺利进行。