上下游就在上下楼

简宏妮

4月9日，北京亦庄，天空之境产业广场外围悬挂“封顶大吉”字样条幅

党的二十大报告提出，建设现代化产业体系。坚持把发展经济的着力点放在实体经济上，推进新型工业化，加快建设制造强国、质量强国、航天强国、交通强国、网络强国、数字中国。

近年来兴起的“工业上楼”产业空间新模式，正是实体经济提质增效的创新探索之一。

北京经济技术开发区景园街，一栋60米高的大楼成为北京首个“摩天工厂”——原本在地面横铺建设的厂房向上叠加，以此探索土地节约集约利用新模式。

广东佛山市禅城区南庄镇，厂房大楼内数字化智能釉线生产设备开足马力，而陶瓷装备技术研发和展示中心、智能制造数字中心就分布在生产车间的楼上楼下。

超过5层的标准厂房、在几十米高空运作的生产设备、一栋楼装下一条产业链的厂区……从珠三角到长三角，再到环渤海，更多的城市开始探索“工业上楼”。这种集研发、制造、仓储和办公多功能一体化的工业空间，不仅有助于破解城市产业发展的空间难题，提升土地利用效率，还能提升产业集聚协同的效益，助推产业转型升级。

科技部火炬中心党委原书记、北京大学国家高新技术产业开发区发展战略研究院常务副院长张序国认为，“工业上楼”创造了一种新的模式，“把存量土地做成了增量空间”。

“放眼当下，土地利用从增量时代进入存量时代，大力推进节约集约用地制度的实施，是未来中国城市高质量发展、可持续发展的一条必由之路。在这方面，‘工业上楼’等创新实践改变了发展的路径依赖和思维惯性，以土地利用方式的转变推动经济发展方式的转变，意义重大。”深圳市建筑设计研究总院东莞分院院长杨小贞说。

2021年7月， 国家发改委发布了《关于推广借鉴深圳经济特区创新举措和经验做法的通知》，在“划定‘区块线’保障工业发展空间”的内容中，明确提出推广“工业上楼”模式。

曾几何时，低效使用、供需失调是我国工业用地的突出问题。据权威经济媒体报道，2000年至2012年，我国城镇建设用地（包括城镇住宅和公共建筑用地、工矿仓储用地、商服用地和其他特殊用地）增长了70%。2013年12月公布的第二次全国土地调查（以下简称“二调”）数据显示，不少地方建设用地格局失衡、利用粗放、效率不高。在城镇工矿建设用地中，低效用地约5000平方公里，占全国城市建成区的11%；生产、生活、生态用地结构不科学，一方面工业用地比例偏高，但同时工业用地容积率平均仅为0.3―0.6。各地以过度消耗土地资源为代价的传统发展方式普遍存在，部分行业和领域超标准用地、浪费土地的情况十分突出。

党的十八大以来，党中央高度重视土地资源节约集约利用。黨的十八届三中全会要求，健全土地节约集约使用制度，从严合理供给城市建设用地，提高城市土地利用率。2013年12月召开的中央城镇化工作会议要求，按照严守底线、调整结构、深化改革的思路，严控增量，盘活存量，优化结构，提升效率，切实提高城镇建设用地集约化程度。

习近平总书记强调：节约资源是保护生态环境的根本之策。要大力节约集约利用资源，推动资源利用方式根本转变，加强全过程节约管理，大幅降低能源、水、土地消耗强度，大力发展循环经济，促进生产、流通、消费过程的减量化、再利用、资源化。

十年来，我国实施建设用地总量和开发强度“双控”，有力推动了城镇建设用地内涵式集约型发展。2021年8月公布的第三次全国国土调查（以下简称“三调”）数据显示，全国建设用地总量比“二调”时增长了26.5%，同期国内生产总值增长了109.4%，建设用地的增加与经济社会发展的用地需求总体吻合。近期，自然资源部副部长庄少勤在相关发布会上介绍，2012至2020年，全国国家级开发区综合容积率由0.83提升至1，工业用地地均投资强度提升超60%。目前，全国建设用地供应总量中，盘活利用存量部分占比超过1/4，部分地方达到1/2。2012至2021年，全国单位GDP建设用地使用面积下降40.85%。

虽然国土经济密度明显提高，但从“三调”结果来看，城乡建设外延扩张的态势还没有根本扭转，建设用地节约集约程度不够和建设用地供需矛盾依然突出。

“人多地少是我国的基本国情，蓬勃发展的制造业不断寻求增量产业空间，在国家严控城镇工业用地的大背景下，存量工业用地节约集约利用的重要性已经提升到关系经济社会发展大局的战略高度。”中山大学岭南学院教授林江说，“为解决工业用地紧张问题，充分利用土地资源，推进产业转型升级，各地城市积极探索工业载体新模式。其中，发轫于珠三角的‘工业上楼’经过各地实践成效突出，已经成为提升工业用地效益、增加新型产业空间的重要趋势。”

深莞交界处，2012年深圳宝安区重点打造的全至科技创新园，就坐落于茅洲河与京港澳高速之间。作为珠三角地区“工业上楼”的“鼻祖”，全至科技创新园占地面积约3万平方米，建筑面积约16.8万平方米，设有生产研发、总部办公、产业配套、生活配套等功能区。目前，园区入驻科技企业120多家，入驻率达95%，主导产业为机器人和智能装备相关产业，园区企业年产值35亿元，是10年前的29倍。

而在“工业上楼”改造之前，全至科技创新园原有的39家企业均为五金、模具、包装等传统低端制造业，年纳税额仅600万元。全至科技创新园的华丽转身证明了“工业上楼”可行有效。

2019年7月，深圳宝安区在全至科技创新园等成功样本的基础上，发布了《深圳市宝安区工业上楼工作指引（试行）》，成为全国首个出台的地方“工业上楼”政策。

容积率的提升不但增加了土地产出，还让“上楼”企业享受到更低的用地成本、更全的配套服务。

2021年7月，国家发改委发布了《关于推广借鉴深圳经济特区创新举措和经验做法的通知》，在“划定‘区块线’保障工业发展空间”的内容中，明确提出推广“工业上楼”模式。

在国家和地方政策支持下，长三角城市、环渤海城市纷纷学习珠三角经验，开始布局“以亩产论英雄”的“工业上楼”项目。虽然全国尚无“工业上楼”统一标准，但各地项目形态基本都是在高密度园区建设高层楼宇，这些楼宇具备相近行业高通用性、高集约性的特点，即一般高度24米以上、层数5层及以上，配置工业电梯。

2021年9月，上海发布《关于加强上海市产业用地出让管理的若干规定》，文件提出存量工业和仓储用地经批准提高容积率的，不再增收土地价款。

2021年12月，江苏省《关于进一步推进工业用地提质增效的意见》及细则接连出台，一系列要求指向提升工业用地含金量，鼓励向空中、地下要空间，引导存量工业用地的多途径盘活利用。

“厂房长高、地下拓展、立体开发、复合利用，政策的出台进一步助推我省工业用地节约集约水平和产出效益的提高，促进我省工业经济向更高质量发展。”江苏省自然资源厅副厅长崔娟说。

“鼓励低效用地再开发，许多城市在土地政策上进行了创新。”杨小贞说。深圳、东莞、广东、佛山、珠海、中山、太仓等地相继出台了新型产业用地（M0）政策，昆山出台了科创产业用地（Ma）相关政策与标准。

相关城市在用地性质改革前，工业用地中行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%，且严禁建造非生产性配套设施。而在珠三角、长三角一些地区创新实践的新型工业用地，开始允许建设商业办公、配套住宅、公共服务设施，配套用房设施比例最高可达30%，比一般工业用地有更强的功能兼容性，业态和盈利模式更为丰富，分割转让方式更为灵活。一系列地方用地政策的扶持倾斜，让“工业上楼”有了更多施展空间。

在科创产业用地（Ma）相关政策的支持下，2019年，昆山借鉴珠三角“工业上楼”模式，在周市镇开始建设江苏省首个工改Ma项目——蒲公英科创产业园，推动工业用地向“研发+生产”的功能性土地转变。

据蒲公英产业科创产业园总经理熊蓓蓓介绍，自2020年7月运营以来，产业园一期已吸引和扶持人工智能、智能制造、新能源等领域科创项目32个，形成一个融合了生产、生活、生态的新型复合园区。不久后，麦当劳汽车餐厅、24小时便利店、共享影院、无人图书馆等配套业态也将亮相蒲公英科创产业园二期。

昆山市自然资源和规划局所有者权益与开发利用科负责人屠春勤告诉《瞭望东方周刊》，2022年以来，昆山全市新上工业项目用地平均容积率较2021年提高了7%。

容积率的提升不但增加了土地产出，还让“上楼”企业享受到更低的用地成本、更全的配套服务。

位于浙江温州龙港市彩虹大道旁的联益智造项目，原本是一片房龄20多年的老旧厂房，聚集着30多家低小散企业，年产值仅3000多万元。为最大限度提升土地利用效率，当地政府规定容积率放宽到3.5以上，建筑密度放宽至55%，屋顶绿化折算绿地率，配套用房建筑面积可达到30%，以此吸引企业主动参与“上楼”。2022年初，联益线束彩虹大道厂房改扩建项目启动，预计年底竣工，投产后年产值可达8亿元，为原先产值的15倍。

“提升容积率是‘上楼’的首要目的，但楼层并非越高越好，整体规划和园区的柔性设计也很重要。”中建科技集团华南有限公司设计总监李文告诉《瞭望东方周刊》，“不同产业对层高要求不一样，因此工业楼宇的层数和整体高度要精准匹配、量身定制。”

李文参与了深圳坪山新能源汽车产业园区、坪山生物医药产业加速器园区、深港生物医药产业园等多个“工业上楼”项目。他说：“这些项目均采用了新型工业化建造方式，以高适应性的空间去配合企业，满足企业对高大空间和重荷载的需求。‘楼上’的产业空间体验好不好，功能全不全，企业说了算。”

正在建设中的深圳南山智造（红花岭基地）城市更新项目（一期），是深圳南山区建设的高品质产业园区，主要集聚生物医药、智能制造、工业互联网和大数据等产业。设计单位通过对企业“上楼意愿”及代表案例的总结研究，提出了“折叠空间、多维产城”理念，通过“环形坡道+高架道路”模式，将货运交通引入第2层、第5层和第9层平台，实现“多首层”厂房，最大程度满足高端制造业的生产需求及入驻企业的低楼层意愿，得到入驻企业的高度评价。

“除了空间更大，企业在生产运营方面体会到的便捷也是‘上楼’前不能想象的。”李文说。

2021年7月，苏州德擎光学科技有限公司落户蒲公英科创产业园。作为国内唯一提供完整激光加工检测方案和产品的供应商，依托园区完善的融资、销售等服务以及生活办公配套，发端于珠三角的德擎光学在长三角顺利开局，订单量不断攀升。

11月1日，昆山蒲公英科創产业园一期（昆山市周市镇财经局 / 供图）

深圳国人光速科技有限公司是宝安全至科技创新园的入驻企业。当客户在公司挑选完激光切割设备后，企业负责人李新伟将客户引荐到了同一栋楼上的科升智能（深圳）有限公司。这是一家生产自动贴合柔性覆盖膜设备的企业，可满足产品激光切割后下一个环节的需要。该企业负责人宋学雷透露，当初他就是看到国人光速入驻，才紧跟着来到全至科技创新园。

“上下游企业有相同的客户群体，客户到我们这里来看设备，然后就到楼上楼下进行参观、交流。”宋学雷说，“碰上有技术研发上需要解决的问题，几个企业可合力研究、互相配合，带来很大的成本优势。”

李新伟说，目前在这栋楼里，他的客户有三家，供应商有四五家，“一栋楼就是一条生产链”。

不同于传统的独门独户的工业厂房，产业大厦由于规划先行，同时在招商时形成聚集，更容易形成完整产业链。中国航天科技集团公司一院原党委书记、副院长梁小虹认为，在大湾区，“工业上楼+产业集群”是产业园区理想的存在方式。“森林里的大树不易倒”，对产业园区而言，形成产业链和产业集群的能力才是最强有力的竞争力。

绍兴市“一码管地”工业全域智治平台——亩均税收分类五色图（ 图片源自/中华人民共和国工业和信息化部官网）

2022年10月25日，苏州中科激光智能制造创新研究院（以下简称“激光院”）和同处太仓航空产业园的点石航空公司，就点石航空的订单生产，进行了技术方面的对接沟通。自从7月份投运以来，类似的“邻里交流”已经成了园区的常态。

“我们院重点围绕激光智能制造技术应用，面向汽车制造、航空航天等领域技术需求，布局激光焊接、激光增材制造等领域激光制造技术的研发和成果转移转化。”激光院办公室主任徐灵芝说，“入驻太仓航空产业园后，发现上下楼就是上下游，有一种如鱼得水的感觉。作为新型研发机构的激光院，成了联系上下游的‘轴’。”

从一个产业功能区里的邻居进化到上下游关系，共同构建产业生态。这种物理空间的改变带来的化学反应，让同一个园区的华易航负责人徐辉深有感触：“我们原料检测需要一台检测光谱仪，了解到邻居奥文仪器公司就是做这个的，所以我们直接向邻居订购，不但获得友情价，售后服务也方便。”

“上楼有很多好处，但不是谁都能上楼。越轻越往上，哪些企业哪些行业上楼，是对产业的一次优选。现阶段‘工业上楼’园区多以电子信息、智能装备、医疗器械、新材料等产业为主，要求入驻企业的制造环节具备轻设备、轻污染、轻振动等特征。” 深圳市坪山城投城市更新投资有限公司副总经理刘兆祯告诉《瞭望东方周刊》，以坪山区为例，电子信息及生物医药产业，其成品一般都有质量轻、体积小、价值高的特点，“上楼”相对容易，排污、净化生产等需求相对容易解决。

中山大学城乡规划院曾对东莞、顺德的46家工业企业开展深入调研，所属行业涉及电子、机械、纺织、包装、家电、家具、医药等14个。调查显示，在以轻型制造为主的珠三角、长三角地区，大多数制造行业都有望实现“上楼”。

东莞发力于新一代电子信息、机器人、智能终端、新能源汽车等新兴制造产业。这些先进制造业具有空间需求相对不高但技术含量与亩均产出高的特点，正是适合“从横向到纵向，向天空要空间”的“上楼”产业。

对于机械装备、五金、机器人等行业的企业，由于生产设备尺寸和重量大，需要放在首层解决楼板承重和隔绝振动问题。企业一般会将仓储和核心部件生产环节放在一层，组装环节放在二层，办公、展示、会议、检测等功能在更高楼层，实现“下生产、中组装、上服务”的空间布局。

“可以说，实现‘工业上楼’也就意味着产业走向轻型化。”华南城市研究会会长、暨南大学教授胡刚说。

例如，位于浙江温州瑞安经开区的浙江名瑞智能包装科技有限公司新厂房，楼高8层，其中1至5层分别为生产车间、仓储部、装配车间以及调试车间，6至8层为办公室。2021年底，原分散于三个厂区平摊式的名瑞包装机生产线整体搬迁上楼，顺利实现良性运转。

园区欢迎哪些产业来“上楼”，深圳等城市在相关文件中给出了明确规定，如鼓励高端制造产业入驻，契合城市未来重点产业布局，优先鼓励战略性新兴产业入驻等等。

“可以说，实现‘工业上楼’也就意味着产业走向轻型化。”华南城市研究会会长、暨南大学教授胡刚说。

在深圳坪山区，当地聚焦“工业上楼”模式建设新型产业空间，已经投入运营的项目包括共进电子产业园、海普瑞生物制药产业园、格兰达装备产业园等。坪山的绿色低碳、生物医药、新一代信息技术等三大主导产业规上企业产值破千亿元，初步形成了“智能车、创新药、中国芯”为代表的先进制造业集群。基于此，坪山被定位为深圳东部中心、深圳国家高新区核心园区和深圳未来产业试验区。

近日，工业和信息化部规划司副司长姚珺表示，培育发展先进制造业集群对促进我国制造业迈向价值链中高端、服务构建新发展格局十分重要。业内专家指出，推动“工业上楼”，通过新型用地园区集聚产业链要素，可充分发挥产业集聚协同效益，对于推动产业集群的加速形成有重要意义。

2022年以来，多个城市提出大力发展工业经济和制造业。深圳喊出“工业立市、制造强市”口号，广州提出“坚持产业第一、制造业立市”。

山东青岛是北方地区较早开始“工业上楼”探索的城市。在市南、市北、崂山、城阳、西海岸新区、即墨等区市，一批新工业楼宇正在火热建设中。

2022年，青岛启动了城市更新和城市建设三年攻坚行动，把重点低效片区（园区）开发建设作为一大主攻方向，划定10个重点片区和园区，以点带面带动全市低效用地再开发，目标是“重塑制造业竞争优势”，通过全新的产业载体模式盘活存量土地，溢出更多产业发展空间。

产业带动就业，就业人口聚集，聚集产生消费，推动城市公共设施和公共服务建设。“工业上楼”是产城融合的产物，又带来产城融合的新动力。通过产业载体的创新，不仅满足企业的研发、生产、生活需求，而且在建筑规划上最大限度契合整体城市形象，已成为很多“工业上楼”项目的共同特点。

以苏州生物医药产业园六期为例。据该项目设计方介绍，项目在设计时从功能、空间和建筑形象等方面对产业用地提质增效，在提供足够产业用房保障生产的基础上，增加了高层研发楼与高层综合配套楼等功能空间。园区在产业功能分布上形成“南药北械”格局，为生物医药领域的领军企业、成长中的企业以及初创企业等提供适配的发展空间。同时，在设计中将中央用地退让出来，形成集合商业、食堂、休闲、办公等功能的“中央区域”，并提取苏式园林的空间元素，实现“隔而不断、通而不透、城中有园、园中有城”的空间布局。

太仓市高新区北京路，又被称为“科創大道”，在这里沿路分布着太仓科技创业中心、德创园等科创载体。苏州太仓市首个工改M0/Ma项目娄城科创园就位于北京路和娄江路的交叉口。太仓娄城高新集团有限公司总经理助理李祺烽告诉《瞭望东方周刊》，为了将产业园融入城市整体规划，开发团队前期做了充分研究，园区以办公研发区域作为城市沿路界面，从而更好契合了娄江新城“科教创新区”的城市形象。

扬州杭盛科技园是扬州生态科技新城探索“工业上楼”的重要尝试。“‘工业上楼’是我们打造产业社区的第一步。”扬州生态科技新城相关负责人介绍，“通过‘工业上楼’提升产业集聚度，进而聚集人才、形成社区。产业社区已成为都市型工业的升级版，其不仅关联产业，更是‘人城产’的深度融合。”

“‘工业上楼’的本质就是通过提升土地使用效率来实现城乡工业布局的优化。”中山大学岭南学院教授林江说，“不论从实体经济的角度还是从城市发展的角度，‘工业上楼’未来可期。”