房地产企业财务管理的优化策略探析

唐国明

（云南宗逸置业有限公司，云南 昆明 650228）

房地产企业属于资本密集型、劳动密集型企业，业务规模一般很大，项目建设时间较长且资本回报较慢，直接影响财务管理的因素较多。因此，房地产企业要充分认识到财务管理对企业发展的重要性，针对市场趋势和现实状况，制定有利于房地产企业长期发展的战略目标。对房地产企业来说，财务管理在企业生产运营过程中，要进行筹资、投资与利润分配，并进行合理的预测、核算、管理、分析及考核，有效管理房地产企业生产经营牵涉的财务关系，以合理开展房地产企业的经营管理工作。

一、房地产企业财务管理的意义及特点

（一）房地产企业财务管理的意义

房地产业作为中国经济的支柱产业，对中国城市化与工业化社会的迅速发展具有重要影响。因此，合理统筹策划及科学管理房地产企业经营过程中的融资项目，实现对资本的合理运用，已成为中国房地产企业财务工作的重点内容。另外，要对房地产企业经营涉及的各种融资项目实行统筹管理及规划，确保企业资金的合理应用，将其视为企业财务管理工作中不可或缺的内容。

（二）房地产企业财务管理的特点

目前，房地产企业与其他企业在财务管理方面有明显的区别。首先，房地产企业属于资金密集型企业，在实际建设中，必须投入大量资金。其次，房地产企业的融资周期长，可能面临许多不确定因素，导致企业在财务管理方面出现较大的问题。再次，房地产企业需要对工程项目投入大量资金，而且必须采用招标与投标方式进行融资，在招投标过程中，房地产企业需要具备大量流动资金，满足新时期企业的实际经营需求，同时也需要保证自身与银行的关联性。现阶段出现了全新的融资技术及管理模式，通过与其他企业进行对比可以发现，房地产企业需要进一步规范财务管理。

二、房地产企业财务管理的内涵及发展重要性

（一）财务管理的内涵

当前，财务管理主要通过对企业资金的合理运用与分配、管理与控制等不同环节，在房地产企业经营过程中有序开展活动。同时，它也直接关系到财务管理的全过程。因为房地产企业属于资本密集型企业，财务管理的核心内容是资金的合理使用和有效控制。但由于房地产企业的回报率相对较低，建设过程中的影响因素较多，财务管理往往面临较大的困难。除此之外，房地产企业的投资方式直接关系到企业资金的充足性。因此，财务管理是房地产企业不可忽视的工作内容，有严格的标准要求。

（二）财务管理的发展重要性

房地产企业发展财务管理是保证资金充足的重要措施。因此，财务管理的有序发展能够为房地产企业提供真实的数据，有助于企业财务管理工作者把握房地产企业的实际经营效益及现金流量等，以此确保企业实际经营战略决策的有效性。与此同时，房地产企业科学开展财务管理能够节约大量资金成本，全面优化企业资金的合理配置与运用，做好财务管理全面预算工作。除此之外，还能够帮助企业合理应对当前的市场竞争，改进房地产企业的财务管理和风险防范工作，全面提高房地产企业资金的合理配置率，从而最大限度地提升房地产企业的竞争优势。

三、房地产企业财务管理中存在的问题

（一）对财务管理缺乏重视

现阶段，在运营过程中，房地产企业只重视效益的持续提升，忽略了企业财务管理工作对房地产企业运营的实际意义。由于企业领导对房地产企业的财务管理工作认识不足，企业财务人员的工作积极性不高，各部门无法确保企业财务状况的真实性和准确性，房地产企业财务管理处于被动状态。房地产企业财务审计程序不够全面，企业内部财务的收支流程和财务管理方法都十分复杂，因此企业财务管理的难度大大提升。同时，房地产企业需要开展大量财务工作，出具各种报告，极少涉及财务分析报告和具体财务数据，而且财务管理控制的内容存在不足。因为房地产企业面临许多不确定因素，而且缺乏财务管理意识，财务管理的功能很容易受到影响。

（二）融资渠道单一

房地产企业的发展既需要巨大的资本也需要众多人才，面临很大的挑战。企业要想继续保持良好的经营发展态势，首先要进行企业营销活动，同时投入大量资金，这对房地产企业而言是一项严峻挑战。目前，房地产企业主要开展国内投资和对外融资。资本与房地产企业的发展息息相关，但其资金来源受限，融资比率达不到融资项目的30%。另外，房地产企业的债务融资比较困难，融资渠道比较简单，往往采用银行借款、房地产发债等方法，但由于内部信用额度相对较大，银行信用门槛相对较高，这就在无形之中增加了企业融资的难度，导致企业在招投标与融资方面受到了外界的严重影响，最终限制了房地产企业的长期稳定发展。

（三）资金管理体系不健全

如果企业资金管理制度不完善，势必直接影响企业的经营行为，房地产企业更是如此。由于房地产企业资源管理制度不健全，投资控制管理缺乏重视，未建立科学合理的投资管理机制，对资金分配、应用与管控缺少系统化与精细化分析与管理，投资管理更加杂乱。同时，投资审批缺乏全面性，制度约束力不断下降，资金被占用与私自挪用的情况不断发生。房地产企业资金使用风险较高，在企业项目融资建设过程中，盲目使用资金，会直接导致房地产企业陷入融资困境，进而在很大程度上影响房地产企业的正常运营。

（四）财务管理工作过于被动

房地产企业属于我国快速发展的重点行业，但其在财务管理方面仍然比较传统，部分企业仍采用传统财务管理手段，导致企业财务管理存在诸多问题。房地产企业需要按照实际情况改良财务管理方式，降低企业的财务风险，并为企业今后的发展夯实基础。如今房地产企业在财务管理方面缺少主动性，其运行机制缺乏创新，财务管理工作处于落后状态。

四、房地产企业财务管理优化策略

（一）加强财务管理制度建设

有效的财务管理离不开有效的财务管理体系。财务部门要加强相应的培训，提升房地产企业财务人员的业务水平与素养，建立健全的企业财务工作机制，支持各类企业财务管理工作，进一步完善企业财务管理组织职责，明确负责企业的金融机构的地位，将财务管理部门的治理工作作为企业工作的核心内容。同时，要成立专门的企业财务管理机构，全面且及时地处理企业资金相关工作，并规定资金的合理使用方式，提高企业的财务管理工作效率。另外，要将财务管理工作作为房地产企业的重点评价对象，为企业财务管理部门建立全新的审核机制与管理体系，保障企业资金得到合理应用，以推进房地产企业财务管理工作的顺利开展。

（二）尝试拓宽融资渠道

当前，房地产企业需要减少对银行贷款的依赖，尝试采用不同方式进行投资融资，以获得更多的资金。要在财务上相互支持，创造增值和风险共担的局面。私人投资也是可行的，房地产项目企业可以略高于银行贷款的利率为私人企业融资。企业应避免在投资过程中出现财务问题，确保企业的持续经营。此外，房地产企业应发挥产业链上的优势，加强多渠道投资，如减少施工企业和建筑材料提供商的成本支出，合理提高买房首付。众多银行的存在使房地产企业的借贷更为便利，同时部分企业在银行贷款中全部通过私募股权基金及信托等进行债务融资，不断减轻企业的资金压力。

（三）实施财务精细化和信息化管理

当前房地产企业的财务工作还存在一定缺陷，应该尝试运用完整的财务模型，充分捕捉资金动向，实现资金利益的最优化。新时期，电子信息技术不断完善并得到了广泛应用。因此，房地产企业需要与时代同步，利用电子信息技术推动企业财务管理能力的提升，并大力发展新财务管理技术。在这种趋势下，房地产企业需要通过自主学习，抓住行业机遇，促进财务管理技术水平的提高。必须在精细化财务管理工作流程中，不断增强财务管理的有效性与实用性。采用精细化管理模式时，必须充分利用信息系统，按照房地产企业的管理模式对其进行完善，有效掌握企业资金流动状态，并充分发挥企业资金的最大经济效益。

（四）建立健全资金管理体系

目前，企业需要建立符合实际经营要求的财务管理系统。房地产企业必须构建适应当前经营要求的财务管理系统。在此基础上，合理设置投资计划目标，按照计划发展状况制订资金运用总体规划，严格管理计划流程中的资金运用，严格遵循无计划无费用、无计划超支的原则管理企业投资。房地产企业需要设置独立账户，定期审核各类专项资金，并实时跟踪资金的实际应用情况，保证规范运用资本。此外，房地产企业应该实现利润最优化，除了严格控制项目建设之外，还应该避免建设过程中的浪费，要优先考虑企业工程财务部对在建项目资金支出需求的评估，控制项目费用。

（五）提升财务管理人员综合素质

房地产企业财务人员的整体素质直接关系到企业的财务管理能力。当前企业需要不断加强对财务人员专业技能和知识的全面培训。为了健全人才机制，企业必须提高人才门槛，引入一些专业技能水平较高的人才。针对在职员工，必须开展集中培训，使其专业知识水平得到全面提高。除此之外，对于企业财务管理人员必须采取合理的奖惩政策，有效落实企业岗位责任制，全面提高企业员工的积极性和主动性，深入挖掘员工的潜力，使其为企业发展贡献力量。

（六）提高资金管理能力

资金管理是企业管理不可或缺的重要内容，需要保障企业的迅速发展，并为企业今后的发展与壮大夯实基础。因此，房地产企业需要将资金控制与资金流动作为重点内容，重点有三个方面。第一，扩大投资渠道。在合理运用金融企业项目建设信贷资金的同时，积极思考不同发票和股权投资的结合，进行供给侧融资，增强企业资金的可操作性。第二，增强企业整体使用资本的实力。加大现金流积累压力，聚焦集团财务结算平台，集中统一配置内部盈余资金，减少内部冗余资金的影响，管理现金流，顺应潮流。第三，提高企业的销售资本回报率，增加现金流收入。房地产企业应引入和完善应收账款管理制度，在收债困难的情况下，可通过债务保理进行收债，或在全面检查买方的信用验证水平后，根据其实际偿付能力采用适当的信用政策，以实现销售资金的返还。

（七）搭建信息化管理平台

随着大数据时代的到来，信息化成为企业发展的重要方向。第一，要实施财务信息化，使财务管理人员彻底摆脱烦琐的会计问题，并主动参与到企业的经营管理活动中。第二，要加强销售成本招标采购信息系统与财务信息系统的建设，建立健全信息交流中心，以全面提高企业财务管理信息的准确性与真实性。

五、结语

房地产企业财务管理是房地产企业内部管理的重要组成部分。做好财务管理工作，可以有效防范经营风险，提高经济效益。随着经济的不断发展，房地产企业应当增强财务管理实力，克服财务管理中的各类问题，推动自身长远发展。同时，房地产企业要根据财务工作中出现的新问题，优化处理对策，提高员工素质，拓宽企业投资途径，以确保内部管理水平的提升。要采用科学合理的举措全面优化房地产企业财务管理，大力推动房地产企业迅速发展，从而最大限度保障房地产行业的经济效益，促进中国房地产企业的可持续发展。