分析房地产经济与建筑业之间的相互影响

秦路华

（山西八建集团有限公司，太原 030027）

引 言

随着我国房地产市场宏观调控政策的更新，房地产企业投资收益及杠杆率也在逐渐下降。与此同时，为了更好地应对国家宏观政策的调控，房地产企业也在逐渐改变运营模式，以期可以在竞争日益激烈的大环境下站稳脚跟。

与此同时，随着我国土地保护资源力度的逐步加大，可供开发的土地资源大幅缩减，在一定程度上给传统运营模式下的房地产企业带来了很大的挑战。我国政府为了更好地解决房价过高的问题，多次出台宏观调控政策，房地产企业也随之改变运营模式。

众所周知，合理的资本结构是房地产企业得以稳定运行的有力保障，伴随着越来越高的土地成本，房地产企业也在逐渐面临着更加激烈的竞争压力以及现金流压力。受到经济结构转型进程加快的影响，房地产企业不仅应考虑经济效益以及提升城市化建设水平等方面，还应更多关注房地产经济与建筑业之间的关系，更好地改变运营模式，推动房地产行业进一步发展。

因此，本文针对我国国内房地产经济现状及存在问题进行了浅要分析，探讨了房地产经济与建筑业之间的相互影响，提出了房地产经济与建筑业融合发展的路径，以期为房地产经济的更好发展奠定一定理论基础。

一、房地产经济与建筑业的内涵

1.房地产经济的内涵

房地产业属于第三产业，包括房地产开发、经营、管理、运营、维护等多种性质，通常情况下，房地产企业与建筑业是合作关系。房地产经济则是通过经济的手段对建筑业进行分析，主要探讨人与人之间所发生的交换关系，是生产力发展的体现之一。总体而言，房地产经济就是对建筑业在全生命周期内所发生的各种经济活动的总称。

随着我国城市化建设水平的不断提升，房地产经济的飞速发展为我国经济的发展注入了源源不断的活力。随着房地产企业规模的日益增大，房地产经济的波动对国家和消费者均产生不小的影响。这就要求相关政府部门充分发挥主观能动性，结合当前经济发展情况，对房地产经济进行宏观调控，更好地推动我国经济的发展。

2.建筑业的内涵

建筑业属于第二产业，主要包括工程勘察、施工设计、主体建筑及维护等方面，通常情况下，建筑物是其代表产物，而市场容量则是影响建筑业发展的关键因素。由于建筑业涉猎范围较为广泛，大型建筑企业通常承包房地产开发及基础设施建设等大型工程，而小型建筑企业则主要进行装修等子行业，因而容易导致企业规模的差异化。

随着我国经济的快速发展，人们对于建筑的需求已不仅仅停留在满足居住方面，而是对居住环境有了更高的要求，这在一定程度上推动了建筑行业的规模化发展。现阶段，建筑业相关企业数量众多，且以小型企业为主。但由于其建筑房屋通常存在一定的差异性，在一定程度上避免了较为激烈的竞争。

二、房地产经济发展现状及存在问题

1.现有发展

现阶段，房地产作为我国经济发展重要的支撑产业，一旦发生问题将对我国经济产生极大影响。在当前国家调控政策的影响下，消费者的买房意愿不取决于投资，而是真正的需求。这就要求房地产企业面临新的发展形势，要加大市场考察的力度，积极调整自身战略，科学地对市场发展动向做出预判。

通常情况下，正常运转的房地产企业的资产是大于总负债的，然而，伴随着越来越高的土地成本，房地产企业也在逐渐面临着更加激烈的竞争压力以及现金流压力。为了更好地应对国家宏观政策的调控，我国房地产企业要及时调整发展战略，以便更好地推动房地产经济的发展。

2.存在问题

为了更好地应对国家的宏观调控，当前很多企业都对自身运营模式等进行了调整，房地产行业总体来说处于良性发展的状态，房地产经济的发展前景还处于较为乐观的水平。但与此同时，还存在一些亟待解决的问题，比如很多房地产企业对于经济管理的意识较为薄弱，没有较为完善的管理体系，在发展规范性方面还存在不足，等等。其主要表现形式有以下三点。

第一，供求关系不平衡。我国幅员辽阔，同时也是人口大国，但我国房地产企业发展存在较为明显的差异。一、二线城市在国家有力调控下，基本可以实现供需平衡；然而三、四线城市则由于人口流动等原因导致供大于求的现象明显。虽然国家和政府针对此类现象不断出台宏观调控政策，但仍无法遏制房价增长过快的情况。

第二，资本结构不合理。合理的资本结构是房地产企业得以稳定运行的有力保障，传统的房地产企业在当前的经济背景下很容易出现资产负债率持续走高的现象，从而增大企业的运营压力，阻碍企业的进一步发展。这就要求房地产企业根据自身实际情况，在优化资本结构的同时，大力发展其他方式，实现资源的最优化配置。

第三，体制机制不完善。我国政府为了更好地解决房价过高的问题，多次出台宏观调控政策，而很多房地产企业为了追求一时的利益，忽略了管理模式的优化，从而导致管理体系无法满足企业发展的需求，埋下一定的运行隐患。

三、房地产经济与建筑业之间的关系

房地产经济与建筑业之间存在一定的理论与实践联系。通常情况下，为了更好地应对市场经济的波动情况，政府及相关管理部门需要在经济发展不好的形势下增加经济投入，推动建筑业的合理发展。我国地大物博的地理结构特征，必然导致区域发展不平衡的现象，比如大型企业会选择在市中心进行办公，而工厂及小型企业往往会选择郊区或远离人口密集区作为工作地点，究其根本是房地产开发成本及建筑价值存在差异性。这就要求相关管理部门不断优化房地产经济发展模式，避免房价发生大幅度波动。

1.房地产经济与建筑经济的关系

房地产与建筑业的发展紧密相关，因此房地产经济与建筑经济的发展是相互依存的关系。为了更好地推动房地产经济发展，就要助力建筑经济多元化发展，这在一定程度上也加大了分析房地产经济的难度。建筑企业是建筑业发展的基础部门，主要负责建筑本体的施工，而房地产企业则是推动建筑业发展的关键环节。二者既有独立的运营业务，也存在一定的重叠工作。房地产企业要为建筑工程的批准做充足的准备，建筑企业要为获得批准的项目做好施工建设。项目完成后，就需要房地产企业以此为产品，开展其他推动房地产经济发展的业务。

2.房地产经济与建筑生产的关系

传统重资产运营模式下，房地产企业通常需要将大量投入花费在固定资产上，来获得资产升值收益。而面对新的社会经济发展阶段，房地产企业往往不采用大规模投资的方式，而是采用三种轻资产运营模式：一是全部外包，即由投资方进行全部的资金投入，房地产企业提供品牌价值；二是部分外包，即将房地产项目委托其他施工单位进行，其他则由房地产企业运营与操作；三是与其他企业进行合作的模式，通过在合伙企业中占有少量股份，获得分后收益。上述三种方式都可以帮助房地产企业实现资产收益最大化，提升品牌价值。

在新的运营模式下，房地产经济将关注点更多地放在研发能力、营销水平、渠道服务等环节，以此更好地通过品牌效应、人力资本、企业文化等来获取增值服务收益。而建筑生产通常极易受到市场供求关系、国家政策的影响，这就对房地产销售提出了更高的要求，在一定程度上也可以更好地刺激房地产经济的发展。

四、房地产经济与建筑业融合发展路径

1.完善监督管理体制机制

市场经济讲究依法行事、依法办事、公平竞争，对于房屋建筑工程，合同就可以看作法令条文，符合当今社会的发展要求，也确保了各方责任和权利得以有效实施。建筑工程施工成本除固定成本外，还有很多受到市场供求关系、国家政策等因素影响的可变成本。为了更好地推动房地产经济发展，实现共赢，房地产企业还应利用合同平衡利益关系，既可以避免房屋建筑过程中不必要矛盾的产生，又可以对房屋建筑的各个环节进行有力监督，保证房屋建筑工程质量。

2.推动新运营模式的发展

面对当前的经济背景，房地产企业亟须改变运营模式，以便更好地推动房地产企业健康有序发展。然而在新的运营模式下，其通常需要在企业品牌、形象等方面承担较大的风险，收益与风险往往不能成正比，这就要求房地产企业及时进行风险识别，采取多种保障措施进行风险防范。

为了更好地应对收益与风险所发生的冲突，房地产企业可以在合同签订过程中要求项目投资方将一定的股权抵押，最大限度地避免投资方发生违约现象。与此同时，房屋建筑工程合同属于经济合同，是建筑业主单位与施工单位完成房屋建筑工程项目相关内容的具体参考依据。为了避免施工质量出现问题，房地产企业还应在合同中明确施工内容、双方的权利与义务，避免发生施工质量不符合要求的情况。

3.加强绿色施工理念的推广

随着我国科技日新月异的发展，我国建筑工程施工单位也在不断应用先进的网络信息管理技术。现代化管理模式与方法的应用不仅可以助力企业更好地对施工成本进行控制，还可以显著提高建筑管理效率与效果，避免不必要矛盾的发生，助力建筑工程项目顺利进行。与此同时，伴随着全球增温现象的日益严重，为了更好地发展房地产经济，房地产企业应积极顺应时代的发展，大力推动绿色环保建筑的发展。

绿色施工通常需要建筑企业合理利用土地、能源等资源，并最大限度地使用环保材料与节能工艺，以此达到节能减排的目的，减少对环境带来的不利影响。首先，要建立数据共享平台，通过加强各房地产企业与相关科研机构的沟通协调，实现先进技术的共享，更好地推动绿色建筑的发展。同时，也可加速先进施工技术的研发，为我国绿色建筑的发展奠定坚实的基础。其次，应用新型管理技术，不仅可以助力企业更好地对施工成本进行控制，还可以显著提高工程造价精细化管理水平，避免不必要矛盾的发生，更好地助力工程项目的完工。最后，还要创新承包模式，最大限度地避免施工风险，对于绿色施工企业有一定的倾斜，更好地助力绿色施工的进行。

结 语

综上所述，随着我国城市化建设水平的不断加快，建筑业多元化发展，促进了房地产经济的飞跃式发展。为了更好地推动我国经济的发展，房地产企业要主动分析房地产经济与建筑业之间的联系，及时发现存在的问题并提出相应的解决方案，以推动房地产业实现可持续发展，进一步推动房地产经济与建筑业的良性发展。