新常态下房地产项目投资风险管理思考

樊亮

（贵阳俊发房地产有限责任公司，贵州 贵阳 550014）

一、引言

近几年，我国各个省市的房价一路飙升，特别是一、二线城市。房地产行业高利润、高回报的特点吸引了越来越多的企业家纷纷投入该行业。经过一段时间的迅速发展，房地产行业取得了诸多成就，也极大地推动了我国城市化建设发展。但市场逐渐呈现饱和状态，部分企业因为内部管理不规范、经营不善暴露出诸多经济问题。为此，国家出台了一系列宏观调控政策。我国房地产行业整体进入市场的时间较短，与少数发达国家相比，仍然有很大的提升空间。所以对房地产企业来说，要想持续稳定地发展，就要综合考虑项目投资过程中的各种风险，并始终保持平稳、理性的投资态度。

二、新常态下房地产项目投资风险识别

（一）项目投资决策前风险识别

1.宏观政策风险

为了稳定房地产行业市场，国家出台了各种宏观政策加以调控，近年来对房地产行业影响最大的有土地政策、金融政策、限购政策。

土地政策主要是地权政策和土地金融政策两种。随着土地确权的开展，国家进一步加大了对农村土地的监督管理力度，尤其是对违规占用耕地建房问题进行了专项整顿。金融方面有购房契税补贴、购房券、消费券补贴等各种因城施策的具体政策，这些政策会增加土地市场需求端和供应端的压力，给企业带来土地矛盾，引起相关联的风险。过去房地产企业对银行贷款的依赖性较大，但是新政策的出台使得企业贷款越来越难，限制条件越来越多，企业的金融政策风险随之增加。限购政策的实施使房地产产品的销售明显减少，企业利润空间也被大幅压缩和减少。

2.投资地域风险

房地产产品的地域选择也很重要，消费者一般都会更加青睐于交通便利、周边设施完善的产品。如果投资地理位置优越，就会有很大的升值能力；反之产品就会被同行业优势产品打压，不利于产品销售。

3.投资时机风险

每个行业的发展都有高潮期和低谷期，房地产行业同样如此，所以为了保证投资者的收益，投资时机的选择很重要，要选择在国家政策出台一段时间后，各行业相对稳定的时期投资。

4.投资类型风险

近年来，我国居民收入水平不断提升，更加注重工作及居住环境方面的舒适度，要求房屋周边配备一系列商场、学校、医院等基础设施。但是在实际选择房屋产品时，可能周边还没有规划各种配套设施，对投资者来说，这就可能存在一定的投资风险，影响后期销售量和销售利润。

（二）项目前期投入风险识别

1.获取土地方式引起的风险

一般房地产项目土地获取方式有两种：一是协商转让，可能使项目后期产品定价低，对企业来说，可能导致利润减少；二是公开竞标，这种方式消耗成本较大，风险也较高。

2.融资风险

房地产企业面临的融资风险一般有三种：一是因为利率变动较大，无形中增加了企业的还款利息，也增大了企业实际经营的成本费用，给企业带来较大的资金压力；二是因为经营不良无法在预期偿还贷款，实际产品销售无法达到预期，所以无法及时回收部分资金，可能导致企业资金链断裂，而且无法及时偿还账款，也会给企业的声誉、行业口碑造成一定的负面影响；三是因为银行或其他金融机构限制企业贷款，而由于房地产本身对资金的需求量较大，多数是依靠反反复复的借款得以维持资金链，如果突然因为各种因素无法获得足够的借款，企业就会面临严峻的资金压力，进而可能演变成财务风险。

3.工程项目招标风险

因为竞争太过激烈，可能出现恶意压低价格的情况，最后中标企业为了利润就会偷工减料，给整个项目造成负面影响。

4.合同风险

房地产项目开发周期长、规模大，同时也会签订各种合同，涉及采购、招投标、图纸设计、物料验收、项目质量验收等诸多环节。因为涉及合同众多，难免会存在条款内容不准确、审核不严谨的问题，给企业带来一定的法律、经济等风险。

（三）项目建设时期风险识别

1.工程周期风险

项目工程周期方面的风险可能是因为房地产开发商，可能是因为项目承包商，也可能是因为其他不可抗拒之力，如天气原因、自然灾害等。

2.质量风险

房地产项目的质量风险可能是因为实际施工流程和工艺未按照合同执行，也可能是周边环境因素降低工程质量，如南方特大暴雨或者台风天气，也可能是因为施工中所用的材料质量差。

3.安全风险

安全风险无疑是针对企业员工的，一种是人才流失引起的风险，一般是开发商企业项目核心人才离职，然后在短时间内新人无法完全适应项目施工情况，在项目施工过程中由于操作不当、安全防范意识弱等引起安全风险。一种是施工过程中管理人员对高危岗位员工的监督管理不严谨，导致员工受伤、死亡。

4.成本风险

在房地产项目建设过程中存在的成本风险具体可以体现在三个方面。一是项目设计调整风险。在实际项目施工中，如果发现施工图纸出现问题，就要对其进行修改，同时也会对部分施工内容进行返工，从而增加施工成本；二是原材料、设施设备采购或租赁的价格变化，市场波动、不同地域消费水平不同等因素都会使价格发生变化；三是实际施工条件的变化，项目施工周期长，难免会因为天气变化等各种无法抗拒的因素使实际施工成本增加。

（四）项目租赁、销售阶段风险识别

1.交易价风险

房地产开发企业产品销售价格直接影响着最终的盈利情况，所以产品销售价格至关重要。但要确定绝对合理的产品销售价格并不容易，前期要做一系列的市场调研，在实际销售过程中也要根据不同客户而有所浮动，尽可能为企业争取最大利益。产品价格的定位既要考虑国家宏观政策的调控，也要考虑实际产品定位水平。

2.租赁、销售风险

房地产项目产品的租赁、销售风险可以简单划分为营销回款风险和营销模式风险两大类。前者主要是因为实际产品销售与预期差异较大，使企业面临着资金回收难的风险，也会增加企业资金链断裂风险。后者是因为采用的销售策略不合理，导致产品推广不力，消费者对产品市场不了解，无法打开消费者市场，进而导致销售困难、盈利少。另外，房地产项目产品的销售与销售人员的专业能力也会对房地产项目产生一定的影响，所以企业在实际运营中也需要大量优秀的销售人员利用销售模式和丰富的营销经验在一定程度上弥补产品本身的缺点。

三、房地产项目投资风险管理控制的有效措施

（一）项目投资决策前的风险控制措施

1.时刻关注国家关于行业发展的各种政策，走在时代发展前沿

纵观近几年房地产行业的发展趋势，房地产企业整体的发展对国家宏观政策的调控有很强的依赖性，同时也有很强的关联性，国家出台的任一相关政策都会给房地产市场行业带来极大的影响。所以房地产企业要成立专门的研究部门，由专业的人员负责研究国家宏观政策，并认真解读其内涵，在此基础上进行实际项目决策，避免因宏观政策的调控使企业面临投资风险。

2.重视项目可行性研究报告分析，合理进行项目投资

在房地产项目投资决策前，各部门及项目负责人要重视项目可行性研究报告，重视投资项目涉及的各方面信息，比如投资时机选择、投资项目地域优势、投资类型等。为了获得更多收益，企业要在合适的时机选择合适的产品，并采用多元化的方式营销，这样才能满足消费群体的需求，也能为企业赢得更多利润。

（二）项目前期投入阶段风险控制措施

1.科学控制拿地成本，合理规划土地使用性质

在房地产项目投资过程中，土地成本占比较高，一般在40%～50%，在极端情况下占比可高达70%，所以控制土地成本也是风险管控中的重要一环。土地成本风险要考虑的内容有土地与项目开发要求是否匹配、土地成本是否合理，要有效规避这两个问题。对土地使用性质的问题，要实地考察目标土地，查看该土地是否存在市政规划或拆迁等牵扯。土地成本计算要通过有效的方式进行项目经济效益估算和损益预估，确保其土地成本不会超出预算。

2.开拓融资渠道，合理利用财务杠杆

因为国家宏观政策的调控，房地产企业越来越受筹资的限制，所以企业为了后期有稳定的资金回流，就要制订合理的资金规划，有效解决资金问题，减少因资金回流慢而引起的资金链断裂风险。为了合理融资，企业要采用多种方式融资，优化融资结构，准确运用杠杆原理拓宽融资渠道，避免融资方式单一，受市场局势影响。

（三）项目建设时期风险控制措施

1.关注项目建设安全管控，保证项目工程质量

第一，在房地产项目建设过程中，管理人员要格外注重项目安全建设，并对特殊工作环节采取合理的安全管控措施，增强员工的安全意识和设施的安全性能，保证工程项目在不影响最终产品质量的同时最大限度降低安全风险。在项目建设过程中，所有人员都要严格遵守安全管理制度。

第二，安排专门的安全管理人员负责项目建设过程中的一系列安全监管、管理职责，对在施工环节发现的渎职、纠纷等安全性问题都要给予相关负责人严厉处置，确保后续项目建设过程中不会出现同类型安全问题。

第三，为了保证项目工程的质量安全，要制定多种有效的激励方式，促进员工积极参与到质量管理工作中，保证项目建设质量达标。

2.关注成本控制，减少项目成本风险

项目成本风险是项目建设过程中重要的一部分，为了有效控制成本风险，首先，在项目进行前要多次确认设计图纸，确保项目设计图纸没有问题，后期不会因为设计图纸问题进行返工等操作，否则既会延长建设工期，也会增加不必要的施工成本。其次，在实际项目施工过程中要合理选择施工方和监管方，这两者的选择直接关系着项目最终的质量能否达标，成本控制工作能否顺利进行。最后，严格监管项目建设过程中涉及的原材料、设施设备等价格。整个项目建设过程中，材料、设施成本费用占比较高，所以整体成本费用的控制是否有效，很大程度上取决于对材料设施成本的管控是否有效。除此之外，还要检查其质量是否达标。为了有效控制各环节的成本，企业内部各部门要加强沟通交流，科学安排建设进度，确保总工期不会随意受到影响，避免增加不必要的人工成本、施工管理成本等。

（四）项目租赁、销售阶段风险控制措施

1.准确进行市场调研，合理选择开盘时机

房地产产品在销售时，开盘时机很重要，合理的开盘时机既可以满足广大客户的购房需求，也可以获得良好的营销效果，从而提高企业实际产品的销售量，增加收益。所以，企业可以充分调研市场发展局势及同行业企业开盘情况，在此基础上确定自身的开盘时机，从而引起广大消费者的关注。

2.准确定位产品，确定可行价位

房屋消费者在实际选购产品过程中考虑最多的因素还是价格，所以房地产企业要准确把握产品价格定位，确保制定的价位可行，有利于后期产品销售市场的拓展，进而为房地产企业带来良好的销售效果。目前，市场上房地产企业之间的竞争特别激烈，为了吸引更多消费者，房地产企业在进行产品营销过程中推出了多种优惠政策。房地产企业产品价位一定要结合实际需求设定。另外，还要考虑到不同客户对产品的不同需求，制定个性化的营销方式。企业为了占据一定的优势，还要分析竞争对手的价位和营销策略，与之对比优势和劣势，对于优势继续发扬，对于劣势就要在实际经营情况允许的范围内改善。优秀的销售团队对产品的营销至关重要，所以房地产企业要成立一支优秀的销售团队，可以高薪外聘，也可以从内部优秀人员中选调。营销策略可以因人而异，落脚点是满足客户的实际需求，在打开市场的同时提高企业的知名度。

四、结语

文章主要按照房地产项目投资全生命周期理论，把项目投资活动分为投资决策、前期投入、项目建设、项目租赁、销售四个时期进行了具体的风险识别，并且针对这四个时期存在的风险提出了相应的控制措施。希望文章提出的措施可以有效控制房地产项目投资过程中存在的风险，保证项目顺利开发与运营，也希望可以为更多同行业企业提供可参考价值。另外，文章的研究理论为笔者实际工作经验与研究总结，在应用文章理论时还要考虑到自身企业的实际经营状况。