房地产企业业务层面的主要风险及内部控制措施

杨均华

（丰球集团（淮安）房地产有限公司，江苏 淮安 223001）

在我国国民经济支柱三驾马车中，通过房地产消费拉动经济的增长有着举足轻重的地位。房地产企业能否平稳健康发展，不仅关系到千家万户的住房问题，而且与国家的经济命脉息息相关。房地产企业不仅带动了建筑建材行业的快速发展，而且解决了大批农民工的就业问题。但现实却令人担忧，商品房容易成为人们投资的首选，这样就大大削弱了房地产在我国国民经济支柱三驾马车中的消费作用。在十九大报告中，提出的“房子是用来住的、不是用来炒的”全新理念，已成为我国房地产企业调控的重要目标。

一、企业内部控制概述

（一）企业内部控制的概念

企业内部控制是由企业董事会、监事会、经理层及全体员工共同实施的，在企业内部实行的为达到某种经营活动目的，旨在合理保证基本目标实现的过程。

（二）企业内部控制的要素

企业内部控制的五要素为内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通和内部监督。这五要素是相辅相成、缺一不可的。内部环境是实施内部控制的重要基础，风险评估是实施内部控制的重要环节，控制活动是实施内部控制的重要工具，信息与沟通是实施内部控制的重要条件，内部监督是实施内部控制的重要保证。

（三）企业内部控制的原则

企业内部控制的五原则为全面性、重要性、制衡性、成本效益及适应性原则。可以将这五原则归纳为两对半，其中，全面性与重要性为一对，制衡性与成本效益是一对，像是一部汽车的四个轮子，而适应性是独立于其他原则自成一体，像是一部汽车的发动机。适应性原则不仅规定了企业要与现行的目标与发展状态相适应，而且要与未来发展的目标与状态相适应。全面性与重要性原则就要求企业在兼顾全面性的同时，要突出重要性原则。制衡性与成本效益原则就要求企业在兼顾制衡性的同时，要考虑成本效益原则。如果为了制衡，其制衡本身付出的成本远远大于其带来的收益，应该放弃该制衡，而是应该采取其他的监督检查程序予以替代。

二、房地产企业内部控制的意义

（一）保证房地产企业经营合法合规

房地产企业属于特殊行业，国家对其要求一般多于其他的企业，房地产企业必须取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及营业执照后方可进行房地产开发活动；另外，在商品房进行销售时，也必须取得商品房预（销）售许可证。房地产企业内部控制的要求从制度上保证了房地产企业合法合规的经营。

（二）保证房地产企业的资产安全

房地产企业在资产的获取、使用、保管和处置等环节中应严格执行相应的流程和标准，重大资产必须进行集体决策和联签制度，并根据内部控制制度的要求安排内部独立的审计部门对资产进行控制评价，必要时邀请注册会计师对资产进行审计，从而有效防范了资产在房地产企业运营过程中的风险，合理确保了房地产企业的资产安全。

（三）保证房地产企业财务报告及相关信息的真实可靠

房地产企业必须严格按照公司财务报销制度及付款审批流程支付相应的款项；严格按照会计准则的要求填制会计凭证、进行账务处理及编制财务报表，对财务报告有负面影响的事项要进行充分披露；严格按照会计准则的要求准确核算及确认资产、负债、所有者权益、收入、成本费用及利润，确保财务数据及相关信息的真实可靠，从而有效保证房地产企业财务报告及相关信息的真实可靠。

（四）提高房地产企业的经营效率和效果

房地产企业应合理有效地配置资源，在明确企业各部门及人员的职责和权利的同时，加强内部监督治理。良好的内部控制有力地保障了房地产企业经营管理的效率，促进了房地产企业制度的健全和完善，保障了房地产企业日常经营活动的顺利进行。

（五）促进房地产企业实现发展战略

良好的内部控制制度的建立和实施是房地产企业跨越式发展、实现发展战略的关键。内部控制制度的建立和实施，涉及许多关于发展战略应当注意的主要风险及关键控制措施，有力地支撑着房地产企业发展战略的实现。对于缺乏明确方向、过于激进及主观原因频繁变动的发展战略应当坚决反对。房地产企业应当根据内控制度的要求把握内外部环境的变化、抓住有利时机、发挥自身优势，经过充分的调查研究，制定阶段性发展目标和发展战略。

三、房地产企业内部控制存在的主要问题

（一）没有认识到内部控制制度的重要性

内部控制制度的建立是房地产企业进行内部控制的基础，由于一些房地产企业本身没有内部控制制度，所以内部控制实施充其量也只是对有关的财务制度遵从的替代。内部控制制度的建立与实施会消耗大量的人力、物力和财力，有时因流程复杂、效力低下，往往会错失良机，这也是许多房地产企业不愿意建立与实施内部控制的原因。内部控制制度在建立与实施过程中虽然会出现一些负面影响，但比起内部控制在保障企业运营效益与有效控制风险上，可以忽略不计。况且，根据内部控制的要求，特殊情况可以通过特别授权等方式进行特事特办，从而有效消除负面影响。

（二）内部控制制度设计不合理

1.机构设置与人员配备不合理

一些房地产企业为了提高运营效率，在治理结构的设置上没有实行决策权、执行权和监督权的相互分离，而是董事长兼任总经理的一切职权，决策权与执行权的合并违背了内部控制制度中不相容职务相分离的原则。同时，为了节减人力资源成本，在其他人员配备和岗位设置上也存在许多缺陷，比如工程部与预决算成本部合并为一个部门，做工程的与负责预决算的为同一个人，这也同样违背了内部控制制度中不相容职务相分离的原则。

2.授权审批制度设置不合理

授权审批制度分为常规授权审批制度与特别授权审批制度。一些房地产企业由于没有建立完整的授权审批体系，往往只考虑常规授权审批体系的范围、权限、程序和责任，而忽略特别授权审批体系的范围、权限、程序和责任。当出现紧急情况时，因常规授权审批无法执行而失去有利机会，给房地产企业带来损失。

（三）内部控制制度没有执行或执行不到位

一些房地产企业虽然建立了完整的内部控制制度，但在实际执行过程中会遇到很多的困难和障碍。在执行初期，由于其效率低下，会遭到多方面的质疑和反对。内部控制往往会形成一种一管就死、一放就乱的尴尬局面，这种现象的出现会直接影响企业高层对内部控制的看法。为了避免这种现象的出现，时间一长，内部控制制度也就成了一纸空文。

（四）内部控制缺乏监督

内部控制的监督分为内部控制评价和注册会计师审计。内部控制评价是指企业的内部监督，而注册会计师审计是指企业的外部监督。对内部控制的评价往往是由企业的内审部门来完成的。一方面，由于企业赋予内审部门的职权有限，只能单纯地监督财务制度的执行情况，对内部控制制度的执行监督少之又少。另一方面，一些房地产企业的内审部门就设在财务部，这就严重影响了内部控制评价的独立性。对内部控制的外部监督往往是通过注册会计师的审计来完成的。由于房地产企业的许多信息属于比较敏感的信息，所以房地产企业对注册会计师要求提供的资料还是有所保留的，往往会造成信息的不透明性，这就难以有效地监督企业内部控制制度的执行情况了。

四、房地产企业业务层面存在的问题及内部控制措施

（一）资金控制

资金控制是房地产企业应当重点关注的领域，特别是融资活动与投资活动。

1.融资活动的风险及控制措施

房地产企业融资活动的主要风险有：一是由于融资方式引起的资本结构的变化可能导致企业偿债能力的下降，面临较大的财务风险；二是没有合理有效利用财务杠杆的作用可能导致企业融资成本过高、自有资本的利用率下降，影响企业盈利能力的有效发挥；三是如果房地产市场处于低迷状态，土地成本资金变为长期的挤压资源，造成现金流严重不足，给房地产企业的运营发展带来挑战。

房地产企业要根据内外部环境的变化和企业的实际情况拟定融资计划，明确融资渠道和方式，合理调整资本结构，充分利用好财务杠杆，既要有足够的资金保证房地产开发的顺利进行，又不会造成大量的资金冗余。

2.投资活动的风险及控制措施

房地产企业投资活动的主要风险有：一是没有对项目进行充分的可行性研究，盲目上马，可能导致投资失败；二是投资项目工程施工付款审批程序不规范，可能导致超合同付款或推诿扯皮现象的发生。

房地产企业进行开发投资，首先，必须对项目进行可行性研究，出具可行性研究报告，并实行集体决策和联签制度；其次，根据项目规模、工程完工进度的要求等拟定投资计划，充分利用房地产企业预售政策回笼资金，积极配合融资计划，按照合同要求履行相应的报批程序后及时足额支付工程款，确保顺利交付；最后，在进行工程款支付时，应当由工程部核实工程的完工进度并计算本次应支付的工程款后填制付款审批表，在工程部经理审核签字后交成本部经理审核签字。成本部经理审核应当重点关注工程量的计算，所用材料是否满足工程施工及图纸要求，防止以次充好，损害公司利益。工程施工如有监理单位的，工程款支付审批前应该有监理单位签署的意见。成本部经理审核签字后交财务部经理审核签字。财务部经理对于工程部上报的付款审批单中的合同金额、累计已支付金额、本次支付金额等主要内容按照合同条款进行一一核对，核对无误后在施工单位提供合格的发票时审核签字，对于以上有不规范或金额有错误的付款审批单，财务部经理有权将付款审批单退回工程部，要求其重新办理申请手续，经财务部经理审核签字后的付款审批单交总经理审批，总经理在付款审批单中签署意见后提交董事长签字审批，董事长审批签字后，整个工程付款审批程序结束，公司财务出纳人员凭审批后的工程付款单及有关发票按照规定将款项支付到施工方制定的账户上。

（二）工程项目控制

工程项目控制是房地产企业内部控制中业务层面控制的重中之重，包括项目立项、招标、造价、施工、竣工验收五个环节。

1.立项环节的风险及控制措施

工程项目立项的主要风险有：一是房地产开发项目没有可行性研究评估报告，项目决策审批程序不规范或流于形式，可能造成项目投资失败；二是房地产开发项目没有经过政府有关部门批准或许可，进行违规操作，导致巨额罚款甚至长时间停工，企业信用及利益严重受损。

房地产企业在工程项目立项前，必须充分听取公司有关部门的意见，进行集体决策和联签，结合自身的发展战略和内外部环境的变化，委托有资质的第三方出具项目可行性研究评估报告；在工程立项后、正式施工前必须依法取得国有土地使用权、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证。

2.招标环节的风险及控制措施

工程项目招标的主要风险有：暗箱操作、存在钱权交易，导致中标单位难以完成中标项目质量和进度要求，中标价格严重失实及相关人员涉案。

工程项目招标中，首先，必须严格按照规定的程序依据招标法实施条例及实施细则开展工程项目的招标工作；其次，不允许任何单位或个人抛开招标法私自组织招标；再次，在实行招标前要对招标单位的资质和参与招标的相关人员的身份进行尽职调查，对于不符合规定资质的单位一律不得录用，对于有关影响独立性原则要求的相关人员在招标活动中应当严格实行回避制度；最后，在符合相应资质条件的中标候选单位中择优选取招标单位，并及时与其签订施工合同，明确双方的权利、义务和责任。

3.造价环节的风险及控制措施

工程项目造价的主要风险有：房地产工程项目由于时间跨度长、技术工艺复杂、不可抗力等因素的影响，会造成概预算计算失实，可能导致工程项目投资失控。

工程项目造价必须结合房地产企业自身的实际情况，建立以工程、成本、技术、信息、法务、财务等部门的跨职能专家团队。同时，要综合考虑内外部环境的变化，形成工程项目造价报告，并委托独立的有资质的第三方对工程项目造价进行审计。

4.施工环节的风险及控制措施

工程项目施工的主要风险有：工程项目施工不按图纸设计要求施工、材料质次价高、工程监理不到位，不仅可能导致工程质量低下，安全风险增加，而且会直接导致施工成本的增加。

工程项目施工，首先，必须严格按照图纸设计要求及建筑行业的施工工艺要求，稳步推进，不能急功近利；其次，必须严格按照行业标准对建筑材料或工程物资的使用进行规范验收，对于不符合要求的建筑材料或工程物资严禁进入工程施工场地；最后，加强对监理公司的日常监督和专项监督，特别要检查监理公司对施工单位隐蔽工程资料证据收集的履行义务，对于监理公司及有关监理人员与施工单位串通舞弊、损害房地产企业利益的行为，房地产企业在收集相关证据的前提下，要及时与监理公司解除合约，并追究其的赔偿责任。

5.竣工验收环节的风险及控制措施

工程竣工验收的主要风险有：工程竣工验收不规范，可能存在工程交付后重大安全隐患。

工程竣工验收必须严格按照工程验收程序与要求，对工程项目进行逐项验收，对于不符合规定要求的，提出整改意见，待整改结束后，重新组织验收，直至验收合格为止；工程竣工验收合格后，必须第一时间组织竣工决算审计，未办理竣工决算审计的，不得办理竣工验收手续。

五、结束语

房地产企业业务层面的内部控制包括且不限于以上两方面的事项，本文对于其他内容不做介绍。房地产企业与工程相关的流程从拿地到交付备案息息相关，其间也贯穿于融资与投资两大资金活动的规则。因此，如何统筹运用投融资决策、管理好从拿地到交付备案各环节的关键控制点及控制措施，对房地产企业的平稳健康发展至关重要。