房地产行业成本核算存在的问题与对策探讨

刘建

（宿迁双虎房地产开发有限公司，江苏 宿迁 223800）

房地产行业经过数十年的发展，高利润时代已经过去，我国经济也由高速增长阶段转向高质量发展阶段，加强成本核算和控制、提升企业成本管理水平，是提高房地产行业市场竞争力的关键因素。本文打算从房地产企业的业务特点及其成本核算的必要性、现状或存在的问题、影响因素及对策方面进行探讨，对成本核算方法提供一些新的思路，希望对房地产行业成本核算工作有所帮助。

一、房地产行业业务特点及成本核算的必要性

（一）房地产行业业务特点

房地产行业与其他行业相比，具有建设周期长、投资数额大的特点。开发过程涉及取得土地、拆迁、勘察、设计、建筑施工、广告销售等经营活动，开发产品种类繁多，如普通住宅、高档住宅、公寓式住宅、商业房等。按规划方案，还要建设与商品房相应的基础设施和配套工程等，成本核算涉及业务范围广。

规划方案设计、施工图设计等发生的费用与整个项目比起来并不算大，但规划方案、施工方案对开发项目的成本费用影响较大。高档次项目成本耗费较大，普通项目成本耗费就少。因此，房地产行业根据项目所在地的法规政策、地理位置、居民消费水平等因素确定什么样的规划方案、施工方案等决策活动是非常重要的。在前期，企业往往花费很多精力和时间对规划方案、施工方案进行优化，使企业将来的成本耗费水平与项目定位相匹配。

（二）房地产行业成本核算的必要性

1．为企业商品房的定价提供参考

成本是开发产品价值的重要组成部分，正确核算成本可以为企业销售开发产品时结合市场条件在成本基础上确定毛利率最终制定销售价格。

2．为企业资金管理工作提供支持

由于商品房成本耗费较大，资金占用量明显增多，成本核算可以及时掌握开发每个阶段资金消耗量，对企业资金管理工作提供帮助。

3．为计算相关税费提供重要依据

企业计算土地增值税及企业所得税等要用到大量的成本核算信息，在计算这些税费时会运用到日常工作中成本核算的数据，根据这些数据，按税收法规进行调整才能计算出交税金额。

4．为企业提升成本管理水平提供重要基础

成本核算可以为企业建立内部控制制度和制定考核计划和考核指标提供重要基础。严格控制成本消耗，降低单位成本，从而提高企业市场竞争能力，同时降低企业经营风险，增加企业经济效益，促进房地产行业稳步发展。

二、房地产行业成本核算的现状及存在的问题

（一）成本核算制度不健全

准确核算成本首先要有一个标准或者规范作为成本核算的依据。在实际工作中，一些房地产企业过于注重开发产品销售及资金回笼工作，只看到短期利益，忽视成本管理，没有制定成本核算制度，或者制定一些制度不能根据企业实际出发，不够科学和完善，远不能满足现代企业发展的需要。如现实中有的房地产企业同时开发几个项目，没有统一要求分开核算其项目成本，核算周期选择也不合理等，造成了成本核算指标不能真实反映项目或开发产品的成本指标，影响了企业的投资决策，也加大了财务管理风险。

（二）企业内部环境难以适应成本核算的需要

企业的内部环境是企业建立与执行内部控制的基石。没有良好的内部环境，企业的方方面面工作都难以开展，成本核算工作也就不能很好地为内部控制服务。现阶段一些房地产企业并不重视内部环境建设，不能适应成本核算的需要。

（三）成本核算人员安排不到位

由于房地产行业成本核算没有统一标准和办法，这就要求成本核算人员要具有一定的财务理论功底和房地产行业开发业务基础知识，根据企业开发项目的规划方案，结合工程建设实际情况，在项目开始时就建立一套行之有效的成本核算体系，保证成本核算工作有序进行。

目前，在一些房地产企业，尤其是中小型房地产企业中，没有专门的成本核算人员，所谓成本核算都是财务部门的事，即使安排了专门的成本核算人员，其业务水平与成本核算岗位也不匹配。由于每个人的知识结构、工作能力和性格都存在差别，事先没有对安排员工的成本核算能力进行综合评估，不能做到人尽其才，成本核算工作在人力资源上得不到保障。

（四）成本归集和分摊方法不尽合理

成本归集和分摊作为成本核算的两项工作，是紧密联系和交叉进行的。成本归集是前提，然后是成本分摊。对于房地产行业来说，按成本的发生的性质，划分为直接成本和间接成本，直接成本就是能够直接记入成本对象的成本，而不能及时直接记入成本对象的成本，应先记入开发成本具体科目过渡，再根据工程进度完成情况适时进行分摊。

在实际核算过程中，由于房地产企业开发项目时间跨度大，产品类型、工程结构复杂多样，成本发生是根据项目工程进度逐步发生的，成本核算人员一般对工程建设流程、业务特点也不熟悉，往往不能根据成本发生的实际情况出发，划分成本对象、确定成本周期、合理选择成本的归集和分摊方法，导致成本归集发生偏差，分摊方法过于传统单一，从而造成成本核算结果不可靠。

三、导致房地产行业成本核算问题的原因分析

（一）成本核算意识淡薄

成本核算是一项目系统工程，是从最基层和项目准备阶段开始，是把发生的成本费用进行分类归集、分析整理逐级汇总的过程。核算过程涉及项目开发整个过程，需要企业的一线员工到领导层的整体配合和衔接，而不是几个部门组织几个人简单地把相关数据简单相加出结果。而现实中，计划经济时代的传统观念依然存在，成本核算是财务部门的工作，有的房地产企业表面看重视成本控制，而实际工作中，为了追求短期利益，常常把主要精力放在谈判、市场拓展和销售工作上。更有甚者，还存在人为调节成本数据使成本核算信息失真，成本控制工作成了摆设，长期如此企业失去了竞争力，很难在未来更加竞争激烈的市场中生存。

（二）企业内部治理机制不完善

首先，治理结构不完善，企业在决策、执行、监督层面虽设立机构，权力得不到约束，信息流通不畅，往往不能充分发挥其职能，治理结构形同虚设。其次，内部管理部门设置混乱、责任和权力分配不当，内部监督机制存在漏洞，缺乏良好的人才资源引进和退出机制，容易造成部门之间相互扯皮、推诿。再次，没有培育积极向上的企业文化，团队缺乏创新精神和协作意识。以上种种原因导致企业运营效率低下，成本核算工作难以推进。

（三）成本核算人员业务水平参差不齐

现阶段，房地产企业普遍存在会计核算业务水平不高，对房地产开发项目业务不精通的现象。有的核算人员是工业会计出身，进入到房地产行业后，还按工业会计设置会计科目，按传统观念进行成本核算。未及时更新知识，不能跟进房产地快速发展的步伐，不去学习新的业务知识和成本核算方法。缺乏与成本发生的部门沟通，对提供有关一线基础数据按部就班，不去加以分析筛选，对需要调整的数据不闻不问，导致成本核算的质量和效率降低，影响企业财务管理水平提升。

（四）房地产行业成本核算难度较大

房地产开发项目销售开发产品时采用预售制度，收房款时先记入预收款，待开发产品完工交付时再确认收入，同时结转成本。近年来，房地产为了适应市场需求，开发产品向多样化、多层次发展，一个项目有时有普通住宅、非普通住宅，商业房等多种开发产品，还要建设配套设施，对成本对象的划分带来了一定的困难。

由于房地产行业业务流程、成本项目构成及成本归集分配方法等与传统行业有很大区别，一些成本费用的常常发生在几个项目上，开发周期又很难做到一致，成本归集分摊工作量大，成本计算容易出现偏差。

对于开发间接成本，分摊方法有占地面积法、建筑面积法、预算造价法等，如何根据业务特点、成本项项目构成等，合理选择分摊方法，把成本费用分摊到开发产品中是个很难把握的问题，另外，由于配套设施的施工往往与开发产品的建设不同步，如何在开发的每个周期、多种开发产品之间进行合理分配也对加大了成本核算难度。

四、改善房地产行业成本核算的对策

（一）提高成本核算意识

提高成本核算意识，是企业实行内部控制制度的基础。首先，领导层要不断学习，要有开拓精神，重视成本核算工作，以现代化成本核算理论为指导，向全体员工推广成本核算理念。通过一系列活动来强化全体员工的成本核算意识。

第一，通过日常例会，强调成本核算工作的重要性。树立成本核算是企业核心竞争力的观念。第二，通过培训和宣传活动，向员工贯彻成本核理念，让每个员工都意识到自己的利益和企业的利益是息息相关的。第三，制定与成本核算效果相挂钩的薪酬分配制度，根据成本核算结的，考核成本核算业绩，让员工认识到成本核算工作的严肃性。

（二）优化内部环境和制度建设

结合企业的发展规模、发展阶段，完善治理结构，决策层、执行层、监督层机构设置要相互独立，相互制衡，对“三重一大”坚决按照有关规定实行集体决策审批制度。各管理部门设置要做到分工明确，细化成本核算管理制度，形成责、权、利相统一的工作机制。

管理层要提高领导力，注重学习，更新知识结构，加强自身素质的修炼，格局要大，能够把握企业发展方向。加强团队建设，善于用制度管人有利于提高工作效率。完善人力资源管理措施，设立相应的奖惩机制，调动员工的参与性，能够让优秀员工“引得来、留得住、用得好、走得亲”。培育积极向上的企业文化，提高企业向心力和凝聚力。建立健全内部监督机制，根据企业的经营特点选用的会计政策，要相对稳定，前后要保持一致，可有效防范会计成本核算错误，避免人为调节成本费用数据的可能，发现问题并及时改进。加强成本信息沟通，各部门提供有效的成本核算信息，增强领导的判断决策能力，增加部门之间与上下级之间的协调性，让全体员工都能向正确的成本核算结果一起努力。

（三）提高成本核算人员业务素质

在成本核算过程中，经常会碰到种种困难和问题，如何解决这些困难和问题，就是要不断提高核算人员的素质，使员工掌握先进的成本核算方法和技术，增强员工对企业成本核算重要性的理解和执行能力。

培训是提高员工素质的重要手段。加强对员工的培训，可以使员工更新知识结构，掌握新的方法，适应不断变化的业务发展，对企业的发展战略充满信心，激发员工的潜能，不断提高专业技术能力和工作效率，最终能按企业的要求，完成复杂的工作内容。培训方式可以是线上也可以线下，把员工的培训当作是一种激励方式，给员工报名参加网上课程，选择一些时间机动性大的，让员工工作和学习两不误。选拔一些优秀员工到成本核算工作先进的企业去学习，可以开阔视野，增长见识。组织部分员工到一些在一些全国热点城市举办的培训班去学习，作为对员工的一种奖励以激发员工学习的热情。培训内容不仅要学习成本核算原则、成本核算内容、成本核方法等财务专业知识外，还要学习建筑工程管理、工程造价方面业务知识、税收业务知识、相关法律知识，做到财务、业务、税务、法务的知识融合体系，从而提升员工综合素质。

（四）科学选择成本核算方法

为准确核算成本，首先要根据成本核算对象的确定原则，并考虑规划方案、房屋业态、项目分期等情况，合理确定成本核算对象。如住宅、非普通住宅、商业房、停车位、公寓、公共配套设施等。

企业可以设立成本部或专人负责成本核算，在日常成本核算过程中，先做好成本费用的归集，根据成本对象做好日常成本台账的记录，及时将成本台账的数据与财务核算系统核对，并定期与工程部门核实，为成本分配提供可靠的依据。如发生设计费，要与工程部门核实是为整个项目还是一部分开发产品服务的。

这些工作要靠平时认真搜集，保证数据准确可信。对于发生的共同的成本费用采用什么方法分摊到各房地产项目中，或者同一期开发项目中的不同业态产品发生的共同成本费用，采用什么方法分摊到各业态产品中是十分重要的，选择的方法不同，往往成本核算结果差异较大。所以成本核算人员要根据分摊原则，科学确定分摊方法，确保成本核算结果合理可靠。除考虑传统的占地面积、建筑面积等方法外，可将层高系数法作为分摊方法的补充，以使核算结果更加科学合理。对于公共配套设施等尚未建造完工的，如已在规划方案、销售合同中明确要建造的，或按照法规必须配套建造的，可先按预算造价合理预提建造费用，并经成本部、有关领导签字确认，后期再按决算价调整。

需要指出的是，成本核算应遵循归集、分配、二次分配、汇总、结转等完整过程，不得缺少过渡核算对象。另外，成本核算方法选择应与当地税务机关沟通，对成本核算中的税会差异，做好备注，以便计算交纳土地增税和企业所得税时予以调整，避免税务风险。

五、结论

本文阐述了房地产行业成本核算制度建设、内部环境、人员安排和核算方法方面存在的问题，分析了房地产行业成本核算具体问题产生的原因，并提出提高成本核算意识、优化内部环境和制度建设、提升核算人员业务水平和科学选择核算方法的解决对策。我们认为，成本核算是房地产行业的一项长期的工作，只有重视成本核算，不断总结经验，创新核算方法，完善成本核算体系，房地产行业预期目标才能顺利实现。