房地产开发项目投资风险管理分析

李义忠

（南京瑞熙房地产开发有限公司，江苏 南京 210000）

一、引言

房地产业是中国经济发展的支柱型产业，其发展对经济社会的发展和人民生活条件的改善具有积极意义。房地产项目因为工期较长、市场因素复杂、管理细节层次高、潜在影响因素多，投资风险不断增加。加强房地产开发项目投资各个环节的风险评估研究，采取切实可行的风险管理策略，可以保证投资项目利润最大化，确保房地产企业积极、健康、稳定发展。

二、房地产投资项目风险特征概述

当前，房地产开发项目管理的主要内容是利用先进的设备和先进的管理方法。只有对整个开发项目进行全方位的管理，才能实现对资源的合理调配，避免因施工人员的设备、技术水平不高而影响工程的进度。

房地产开发企业要用科学、高效的办法，充分践行建筑设计理念。在房地产开发过程中，开发商要按照国家有关法律法规和政策开展经营活动。规划前期要考虑土地利用、资金平衡、规划调整、居民住房、市容市貌等方面的内容，制订符合财政、城建、人民住房需求的具体规划。在项目建设过程中，应通过正规途径取得土地使用权，组织专业设计师进行科学设计，并在前期工作完成后，由物业公司进行招标，选出技术实力较强的施工队伍。房地产项目的实施不仅关系到项目的整体效益，而且对相关项目的开展也起着重要作用，不仅可以使项目资金得到充分的利用，而且可以使项目的资源得到最大限度的优化，从而保证工程正常进行，最终推动房地产开发工作在和谐有序的环境中进行。

分析房地产行业管理和外部环境规律可知，房地产投资项目的风险主要有几个特征。一是普遍性和客观性，即风险是不可避免的，独立于投资者的个人意愿之外；二是不确定性，即风险可能出现在项目实施的各个环节和层面，在正常情况下无法预测；三是多样性，在推进房地产项目的过程中，会出现各种风险并存的情况；四是风险的存在必然带来更高的收益，会给投资者带来正向的激励。

三、房地产项目投资风险产生的因素

（一）外部因素

房地产项目投资风险的外部因素首先在于政策因素的变化。首先，由于我国房地产行业发展的整体特征，土地政策、产业政策、税收政策、城市规划等都有明显变化，项目带来的风险也是明显的、动态的。其次，在推进房地产开发的过程中，上游产业的价格和人力资源成本都会发生变化，其销售周期明显滞后。从这些方面来看，如果销售价格在经济下行周期处于低位，会给融资率高的房地产项目带来极大的风险，使其蒙受巨大的经济损失。最后，随着我国社会结构的快速调整，消费结构与习惯的改变，不同地区居民的消费偏好也会有所不同。在此背景下，房地产项目投资风险的外部因素变得越来越复杂。

（二）内部因素

房地产投资风险的内在因素是投资风险的主要决定因素。当外部因素相似时，对内部因素的具体理解会对房地产开发项目的风险评估产生重要影响。内部因素主要包括项目经营者的素质和企业自身的管理能力。在房地产项目开发过程中，市场信息处于不对等状态。如果经营者能力不足，对市场状况和机会缺乏控制，对可能发生的风险预测不足，不仅无法有效规避风险，甚至可能导致风险扩大，损失加剧。然而，企业的管理能力涉及融资能力、施工现场管理能力等诸多方面。任何方面的能力不足都可能增加风险，给项目管理带来巨大的经济损失。

四、房地产项目投资风险控制存在的问题

（一）风险控制的意识较为薄弱

分析我国房地产开发项目投资风险管理的现状可知，尽管大多数开发商已经开始重视风险控制，但是仍有部分开发商对房地产项目的风险管理不够深入，特别是风险管理意识不强。例如，部分开发商忽视了对国家房地产政策的调查与分析，在国家调控政策出台之前，缺乏对政策的预测，致使个别楼盘陷入政策风险，甚至出现了重大的经济损失。再如一些开发商不做好市场调查，特别是在对房地产开发项目进行可行性分析时，导致投资决策失误。由于房地产开发商在开发过程中缺乏有效的风险管理，很容易出现各类投资风险。要想有效地预防和控制房地产项目的风险，必须加强对房地产项目的风险管理。

（二）风险控制模式缺乏创新

如何有效地控制和防范房地产项目的投资风险，是当前房地产开发企业面临的最大挑战。例如，一些房地产开发企业对潜在的财务风险没有足够的了解，尤其是对资金的缺乏及对融资风险的认识不够透彻，导致资金链断裂。当前，部分开发商高度重视房地产项目的风险管理，但在实践中缺乏对信息化、智能化技术的运用，尤其是对大数据、云计算等技术的运用，对房地产投资的风险点分析、检查和预警能力不强。还有部分房地产开发企业在市场调研、风险评估等诸多问题上没有充分认识到自己的不足。

（三）风险控制体系不完善

构建一个科学完善的房地产项目投资风险管理运作机制，是有效控制投资风险的基础保障。然而，就当前个别开发商来说，对投资风险的控制尚无较为完备的运作机制，一些房地产开发企业还没有对其进行系统的投资风险分析和研究，也未制定相应的防范措施。

五、风险管理的基本内容、策略、措施及实现路径

（一）风险管理的基本内容

对于房地产开发项目而言，风险管理具体工作是细节化的，是覆盖项目推进全流程的。这包括四个层面的内容：一是风险识别层面，这一层面主要的工作内容是对投资过程中的风险来源进行客观调查和分析，对收集到的影响因素进行不同的分类归档，从而为风险分析奠定基础。二是基于风险辨识的风险分析层面，也就是基于特定的风险模型，对整理出的风险类别所能够产生的影响及产生概率进行分析，从而为风险应对奠定基础。三是风险应对层面，这是风险管理的核心内容，是在进行风险识别的基础上，制订对应的风险应对计划，通过提前判断和规划，在出现预测中的风险类型时，及时采取措施。这不仅能够有效减轻风险对项目推进的影响，而且能够减少项目整体的运行成本，提升整体收益。四是风险监控层面，由于项目开发的过程是动态的，风险对项目的影响也是动态的，必须强化反馈机制的作用，对原有的风险管理计划进行调整，在发现有重大风险变化时，需要从头开始进行风险识别，以此最大限度地降低风险。

（二）风险管理的基本策略

选择合理的风险管理对策，不仅能够减轻风险对项目所造成的影响，而且能够在此基础上提升企业经营水平，完善企业内部控制机制。风险管理的基本策略包括三种：投资多元化策略、组合策略、保险策略。投资多元化策略是指在房地产开发的过程中，房地产开发企业在不同区域、不同时间段投资不同的项目。避免短时间内在同一区域投资大量同类型的项目，否则一旦外部经营环境发生变化，将使企业蒙受较大损失。投资组合策略是指在项目开发时，通过与其他主体的组合，投资不同类型的项目。这不仅能够充分发挥不同主体的技术和经验优势，还能够避免由于类型过于集中而出现政策风险因素抵抗力不足的问题。保险策略是指在项目开始之前购买投资保险，当出现保险范围内的风险类型而导致项目效益受损时，由房地产开发企业分担部分损失。在选择保险策略时，要选择实力强、规模大、信誉好的保险企业，合理确定保险类型和费率。

（三）风险管理的基本措施

风险管理的内容是框架性的、体系性的，要将这些内容管理落实到位，必须依靠具体的措施实现。就目前房地产开发项目的需求来说，具体涉及四个方面的内容。第一，在项目开发前，要建立专门的小组对地方政府的政策进行全面研究，以此提升决策的科学性和合理性；第二，要保证测算指标的严谨性，对各种费用进行准确测算，尽量确保前期测算和项目投资后的真实效益保持一致，避免由于潜在风险的影响造成投资失误；第三，要与银行、新型金融机构加强合作，全方位提升自身融资风险管理水平，合理确定财务杠杆与预期收益之间的平衡关系，有效降低金融风险；第四，要加强投资后期的风险控制，依托完善岗位制度和内部审计等措施，确保各项管理制度深度落实，及时发现和总结项目实施过程中的问题，从而更好地降低经营风险。

（四）风险管理的实现路径

1.树立正确的风险管理意识

由于房地产行业具有一定的规模，受到行业内诸多因素及国家政策的影响，企业管理者在开展相关工作时，要树立正确的风险意识，加强风险管理，做好风险防范工作，并在项目实施之前对潜在的风险进行合理的预测，建立一整套应对措施，有效地将风险控制在可接受的范围之内。在此过程中，风险意识的增强不能只停留在员工可以背诵风险管理有关规则的层面，而是要将风险的影响和风险的成因结合起来，使员工面对风险时可以快速作出反应。

2.构建完善的资金保障机制

第一，在房地产开发过程中，充足的资金支持是确保项目稳步向前推进的必要前提。因此，企业应通过合作投资、众筹等多种融资形式，畅通融资渠道，增强公司的融资实力，减少项目建设的风险。同时，在此环节还应注意，在与其他公司交流时，要以利益共享、风险共担的理念提高公司的信誉度，使更多的公司重视与自己的合作。

第二，对企业的财务工作进行有效的管理，对公司的财务问题进行合理的预测与判断，对风险进行合理的优化，优化资金结构，减少项目风险。

第三，在日常工作中，物业公司的员工必须树立正确的企业文化与经营理念，明确品牌形象与市场定位，从而为公司融资奠定坚实的基础，最终达到拓展市场份额的目的。

第四，由于社会发展及市场环境变化，房地产开发企业必须重视营销方式的创新和调整，树立公司的品牌形象，强化对应收账款的管理。

第五，针对人力资源管理中存在的问题，需要调整员工招聘条件，建立高素质的人才队伍，以减少公司的风险。

3.加大项目的风险管理力度

第一，在房地产项目的风险管理中，要根据企业发展的需要，建立完善的风险管理体系。另外，在此阶段，公司管理层还必须建立一支高质量的风险管理队伍，以确保公司的整体运作，保障公司持续发展，为公司的发展提供有力的保障。

第二，在公司的运作中，要建立一个专业的风险管理部门，并建立完善的内部协调机制，以确保管理者的管理效果，有效地进行风险管理。

4.在项目前期手续及规划设计方面进行风险控制

在开发房地产项目之前，要严格控制项目的前期工作程序和规划设计。

首先，应着重关注前期工作程序和规划设计方面的问题，并与政府、业内形成一个良好的伦理沟通与协调机制；加强与政府的交流，有利于加深物业公司对工程进度的了解，提高工程造价，减少风险。不但要加强与政府的联系，还要与各部门交流，把影响房地产开发的各种因素都考虑进去，并采取相应的防范措施，将风险降到最低。

其次，在最优设计上，开发商要通过招标挑选高品质的建筑设计，这不仅关系到工程的投资效果，也关系到整个工程的质量。同时，有关部门的领导要及时跟踪工程设计，对工程的各个环节进行检查，检查工程的进度和设计的细节，以便及时发现问题并提出相应的改进措施，确保工程的整体质量。

5.施工阶段对房地产开发进行风险管理在房地产开发过程中，要强化风险管理，确保开发商的利益。

首先，要在房地产开发过程中加强对工程造价的管理，在工程建设中注重对工程造价的控制，运用严谨的设计方案提高工程的设计效率和质量。利用投资估算、预算、结算等流程，全面控制工程投资预算，减少投资费用。

其次，房地产开发企业要注重招投标的公平性和透明度，严格审核招标文件中的各项条款，确保其具有科学性和合理性，并强化其内部控制。

最后，房地产开发企业应做好对建材、设备等的采购成本的控制，加强对建材、设备的市场调研，并根据工程的实际情况，制订合理的采购方案，确保工程的总体质量，严格控制采购费用。要选择物美价廉、信誉良好的原料供应商，并做好原料控制，这对后期工程质量的提高有很大的好处。

六、结语

房地产行业的发展速度越来越快，市场竞争压力越来越大，竞争环境也越来越复杂，这对房地产开发企业提出了更高的标准和要求。企业需要强化风险控制，在竞争激烈的市场中立足，而其中最关键的一个环节就是投资风险控制。控制好投资风险，有助于企业更好地规避市场风险，提高企业的经济效益。因此，企业需要结合市场、政策和经济变化等，开展综合性分析，并根据自身的实际情况，制定全面有效的风险防控措施，从而降低风险，提升企业经济效益。