房地产企业全面预算管理有效实施的关键因素分析

王美娟 天津富力城房地产开发有限公司

引言

在市场经济水平持续提升的环境下，房地产市场的发展情况很大程度上会受到内部管理的影响，其中比较突出的环节就是全面预算管理工作。在这样的情况下，房地产企业应重点针对全面预算管理工作展开研究，并就其中蕴含的关键因素加以分析，进而以此为基础制定后续的发展规划。由此可见，全面预算管理在房地产企业发展中起到了十分关键的作用，而只有掌握其中关键因素才能促进其可持续发展。

一、房地产企业经营管理的特点

房地产企业是我国市场经济发展过程中的重要组成部分，而在研究其预算管理之前应掌握房地产企业经营管理的特点，并以此为基础开展后续的工作。首先，房地产企业属于资金密集型企业，不论是投资拿地、开发建设、销售还是清算缴税等环节在开展的时候都会涉及数量庞大的资金，因此资金资源的优化配置对企业持续发展至关重要。其次，房地产企业属于不动产销售，其销售的产品与对象也是不可移动的。这样的不可移动性就会在一定程度上受到区域环境、税收条例以及政策形势等因素的影响，因此房地产企业的管理人员也需要对这些因素的变化灵活应对，进而有效把握公司整体的经营方向，落实合理的规划方针。再次，房地产开发企业经营业务不仅涉及面广，而且复杂程度较高，除了前端的土地征地、后期的开发建设，还要根据项目规划要求配备建设标准的公共配套设施和基础设施，按照规定标准交付业主，直至项目顺利清算完成。每一个节点都需要与不同的部门、供应商、业主等发生经济往来。最后，通常情况下从项目建设到竣工交付往往需要3～5年的时间，建设周期长、资金回报周期长的特点也要求企业建立全局的管理思想。

二、房地产企业实施全面预算管理的必要性

通过对房地产企业经营管理特点的分析，房地产企业开展全面预算管理体现出了十分突出的必要性，其中在以下四个方面：第一，房地产企业在日常管理中往往会由董事会下达相应的经营预算指标，这时就需要有效的预算管理来实现相应的目标，并实现对资源的优化配置。通过全面预算管理可以进一步推动资金的高效有序运转，最大限度地降低生产成本、提升经济效益，同时还可以促进各部门之间的交流与协作。与此同时，通过相应的预算管理还可以提升业务数据的应用效率，确保可以通过完善的数据分析与管理为房地产企业的经营管理活动提供信息参考和数据支持。第二，全面预算管理不仅是房地产企业有效的管理措施，同时还是总体业务的重要组成部分。通过建立全面预算目标可以进一步对公司管理进行规划，通过设定短期、中期以及长期的预算目标为后续的生产经营活动提供数据支撑，提升管理活动的科学性与有效性，同时还可以通过有效的奖惩措施来优化目标的落实效果。除此以外，全面预算管理的开展还可以对业务数据的准确性提供保障和支持。第三，由于房地产开发周期较长，在此过程中涉及的税费种类数目也较多，尤其是土增税对企业的整体税负更会产生直接的影响。因此，积极推进全面预算管理，可以帮助企业建立完善的全周期管理思想，将合理的税务筹划贯穿到整个项目开发周期中，提高税务管理水平。第四，房地产企业在制定预算管理内容的时候会将各部门作为预算编制单位，经过综合衡量发布一个年度指标，而各部门也需要保证对该指标的有效落实，并对部门行为进行有效的约束和指导。

三、房地产企业开展全面预算管理中涉及的关键因素

随着我国市场经济水平的持续提升，房地产企业也面临着全新的机遇与挑战，在这样的情况下，房地产企业势必需要通过采取更有效的全面预算管理手段为后续管理工作的改革与升级奠定基础，从而释放最大的“管理红利”。结合当前的发展情况来看，房地产企业在开展预算管理工作的过程中仍然会面临多方面的问题，因此房地产企业在实际开展经营管理的过程中，不应将全面预算管理仅仅看作是一个普通的概念，还需要结合自身的实际情况对其中蕴含的关键因素进行全面考量，从而确保可以最大限度地提升全面预算管理的实效性。总体来说，房地产企业开展全面预算管理中涉及的关键因素主要包括以下四个方面：第一，房地产企业应针对经营管理的实际情况做好优化治理结构的工作，为全面预算管理工作的开展构建一个良好的发展环境，只有这样才可以确保全面预算管理顺利进行。同时，治理结构的深度优化还可以进一步帮助企业整合相应的发展资源，为整体企业的后续发展奠定基础。第二，房地产企业开展全面预算管理工作的时候应建立与其相适应的全面预算管理体系，并针对其中的管理核心加以掌握，只有这样才可以更好地在后续的工作中做到有的放矢。此外，针对管理过程中的关键环节应做到集中力量重点管控，有效避免抓小放大对整体工作带来的不利影响，把握管理工作核心也有助于建立明确的工作目标，并引导全体员工朝着同一个目标努力。第三，房地产企业应充分围绕全面预算管理制度建立起与之相适应的绩效考核及评价体系，同时组建专门的负责小组对制度执行以及考核落实的情况进行检查，确保相关工作可以落到实处。在这样的环境下，才能激发全员参与全面预算工作的积极性及主动性，进而可以保证执行与问责等环节可以发挥出其应有的作用。第四，在信息化技术水平不断提升的环境下，房地产企业也可以将更加先进的信息化技术引入到全面预算管理当中，通过完善的信息化建设来提升预算管理的可行性。因此，房地产企业有必要在现有基础上不断强化信息化建设，充分把控其应用质量，为全面预算管理的开展提供保障，进而实现房地产企业自身的可持续发展。

四、当前房地产企业全面预算管理中存在的问题

（一）仍在沿用传统的管理模式与体系

现阶段，虽然已经有很多房地产企业认识到了预算管理工作的重要作用，但仍重视不足，导致相关工作推进难度增加，各个部门之间也难以形成有效合力，在实际执行的过程中还是由财务部门主要负责预算管理工作，这样传统的管理模式与体系将会对房地产企业运作的正常性和健康性造成十分不利的影响。实际上，预算管理仅是财务管理中的一部分，考虑到房地产企业的行业特殊性，在开展预算管理的时候会与其他行业不同，涉及的专业知识与相关资源也会更多。因此，在这样的情况下，很容易会出现预算管理体系不明确以及人员不足等问题，最终影响到预算管理效果的发挥。

（二）全面预算管理的信息化发展水平有待提升

房地产企业在进行全面预算管理的过程中很大程度上会依赖于数据信息的收集与分析，只有最大限度上确保数据的真实性与可靠性，才能真实反映出企业预算管理中存在的问题，并提出有针对性的解决措施。然而就当前的发展情况来看，大多数房地产企业虽然引进了更加先进的信息技术及手段，但更多会将其应用在生产与建设领域当中，很少会应用在预算管理方面，因此，仍然不能在第一时间获取准确的信息或甄别数据的真实性。在这样的情况下，房地产企业的全面预算管理很容易会受到失真数据的影响，从而降低其科学性与合理性。

（三）缺少与外部环境的联系

结合实际情况来看，房地产企业在开展全面预算管理的时候往往缺少实效性，同时存在与外部环境相脱节的情况。很多房地产开发企业在编制全面预算时，以历史的指标和过去经验值为基础，确定未来的预算目标，缺乏对市场的深度调研及合理预判，导致在实际实施时与外部经营环境相脱节，缺乏弹性、缺少市场应变能力。此外，当前经济市场环境瞬息万变，各项政策层出不穷，这就要求企业决策要与时俱进，但按照全面预算管理要求，增加预算或减损利润目标，都需要冗长的审批流程，这也使全面预算工作给企业决策的时效性带来不利影响。

（四）缺少完善的考核及奖惩体系

结合当前情况，全面预算管理在房地产企业中的推行仍然面临着较大困难，除了企业内部人员重视程度不足以及信息化建设水平有限等影响因素以外，预算分析不够全面以及缺少完善的考核及奖惩体系也是限制房地产企业开展全面预算管理的关键因素，其主要表现在以下三个方面：首先，企业内部并没有针对预算执行分析结果形成系统性的报告，因此管理人员也不能在第一时间掌握企业的整体经营情况，限制了决策的制定以及管理水平的提升。其次，没有针对预算执行情况落实严格的考核标准与奖惩措施，责任不清、奖赏不明，使得预算执行机构没有参与意识，得不到考核带来的奖励，也就无法使全面预算管理深入基层，造成全面预算工作逐步趋于表面化。最后，企业也无法针对预算结果趋利避害，导致全面预算管理也难以发挥出其应有的价值，预先制定的控制目标也就难以达成。

五、针对房地产企业全面预算管理相关问题的有效举措

（一）针对内部治理结构进行优化

要想进一步推动房地产企业预算管理工作的稳定开展，就应从优化内部治理结构入手，主要会涉及以下三方面内容：第一，应在房地产企业内部营造良好的全面预算管理氛围，为相关活动的开展构建一个稳定的内部环境。让更多员工了解到全面预算管理对企业发展的重要作用，还可以与企业文化相结合，让全面预算管理工作融入企业制度当中，进而在潜移默化的过程中对员工产生积极影响。调动员工的积极性，为企业的长远发展提供保障。第二，房地产企业应针对全面预算管理工作建立专门的预算管理机构，虽然预算管理是财务管理中的一部分，但考虑到其整体行业与工作性质的特殊性，还是应通过专门的管理机构来满足其特殊要求。第三，除了负责预算管理相关工作以外，该部门需要平衡基层工作人员、中层管理人员以及高层领导之间的关系，有效通过履行相应的工作职能来推进不同人员与部门之间的交流和沟通，确保基层工作人员意见反馈以及高层领导精神传达等工作的妥善开展，保证高层领导可以及时掌握企业的发展情况，同时提升企业全体工作人员的积极性与凝聚力，最大限度地避免全面预算管理中因信息不对称而引发的一系列问题，为房地产企业全面预算管理工作的推行奠定坚实基础。

（二）加强预算管理的信息化建设

信息化技术的应用是企业现代化发展的重要途径，而在房地产企业当中，也应积极通过信息化技术提升内部管理质量，并从企业的实际需求出发，将信息技术落实于全面预算管理当中。首先，房地产企业应将业务系统、财务系统及预算管理平台的端口进行整体对接，进而可以保证有效提升预算管理工作部门收集各业务部门财务数据的质量与效率，为后期开始预算执行分析奠定基础；其次，企业可以直接在预算管理平台上完成预算分析数据的生成，从而保证预算管理部门及管理层领导可以随时掌握项目整体运营情况；最后，企业还可以通过预算管理平台设置预算额度管控及预警机制，保证可以及时了解额度使用情况，如果后期存在超预算情况需要在第一时间与预算管理部门进行沟通，并遵循审批流程完善预算变更。

（三）增加预算管理权限，及时调整预算目标

为提升全面预算管理的时效性，首先，房地产企业在进行预算管理工作的时候可以根据企业内控管理水平，适当增加项目公司、部门负责人相应的预算管理权责，在总预算额度不变的情况下，允许相关人员在一定幅度内可自行调整部分费用类别间的额度，同时，应对相关情况进行合理报备。如果存在超额度支付的情况，需按预算管理规范执行。其次，开展预算实施的时候应格外注重对预算与实际执行情况之间差异因素的分析，保证有关部门可以对其中差异的症结点进行及时整改，提升对整个业务活动的动态监控力度。最后，企业还需要根据市场情况对预算目标进行弹性调整，保证让预算执行更符合市场发展需求。

（四）推动预算分析与考核的系统化发展

针对预算分析及预算考核当中存在的问题主要应从以下两方面入手进行优化，从而推进相关工作的系统化发展。一方面，企业在开展全面预算管理的时候应结合其具体情况建立相应的汇报模型与模式，并与企业的实际情况相结合建立长远的预算分析与规划。在此过程中，应格外注重预算管理应与房地产企业的经营需求与利润需求相适应，并通过组织召开经营分析会等形式完成盈利指标的制定。与此同时，各个业务部门需要针对其中的问题及时改进，以月度、季度、年度等不同标准为基础，开展预算分析专项汇报，并针对执行结果差异展开分析，引导房地产企业可以更好地趋利避害，制定出更加科学的发展规划。另一方面，房地产企业应针对预算考核系统加以优化，并将其与业绩考评结合起来，同时将相应的预算激励与奖惩措施落实其中，从而有效激发企业员工的内驱力与主动性。总体来说，房地产企业内部应围绕全面预算管理构建一个全方位的管理系统，同时落实具备前瞻性和客观性目标原则，并结合实际发展情况实施弹性调整。值得注意的是，在开展经营业务类管理的时候还需要体现出刚性，并将其中的预算事项纳入考核系统当中，出现问题时保证可以在第一时间找到责任归属部门，进而提出相应的整改措施。

结语

综上所述，在复杂的市场环境下，开展合理的全面预算管理有助于提升房地产企业对不确定因素的适应能力，并实现优化资源配置以及完善管理结构等目的。在实际开展经营管理的过程中，房地产企业应该充分整合各方面的资源和信息，并与预算管理中的关键因素相结合，从而确保房地产企业的良性发展。与此同时，房地产企业应不断完善全面预算管理体系，进而形成与企业发展实际相适应的特色管理制度。