房地产企业税收筹划策略的探究

张 欢 重庆盈田实业集团有限公司

一、引言

近年来伴随着经济全球化的急速扩张，本就处于夹缝求生的房地产企业变得岌岌可危，各大企业都开始意识到税收筹划的重要性，并逐渐加强了对此项工作的重视程度，但税收筹划工作实际开展过程中，仍会出现这样那样的问题。因此，房地产企业应结合自身的实际发展情况，同时顺应我国社会经济的发展趋势和要求，制定科学合理的解决对策，全面提升房地产企业的税收筹划水平，从而有效地减少房地产企业的税费支出，做好成本控制，这对房地产企业经营发展具有非常重要的影响，也是新经济环境下，房地产企业为获得新的发展做出的重要改革创新措施之一。提高房地产企业的税收筹划工作水平，不仅是房地产企业自身经营发展的需求，更是社会经济不断发展对房地产企业提出的必然要求。

二、房地产企业税收筹划的意义

(一)有利于企业减少或避免税务处罚，预防降低涉税风险

依法纳税是企业应尽的义务，税收筹划工作的开展必须要遵循相关的法律政策，而税收政策法规随着人民收入水平的快速增长而不断调整。倘若税收筹划方案与税收法律相悖，将会对企业造成不可预估的损失，甚至直接影响到企业的正常经营。我国房地产企业税收筹划工作开展得较晚，在税收政策不断更新迭代的环境下，使用不当的税收筹划方案，不仅无法帮助房地产企业有效降低税费支出，还会面临较高的税务风险，这对房地产企业经营发展是非常不利的。更多的房地产企业除了在生产销售方面加大投资外，开始注重通过税收筹划工作达到降低企业经营成本的目的，这是国家政策落实的硬性需求，也是积极规避涉税风险的有力举措。

(二)有利于企业获得最大化的税收利益

法治经济环境下，企业纳税具有普遍性与强制性。鉴于我国税收政策处于动态变化，加之企业涉及税种较为广泛，这也间接导致我国房地产企业每年在纳税上的压力都比较重，特别是成立时间较短的企业，其资金周转相对困难，若没能权衡利弊极有可能因为税收负担而引起财务风险，因此通过税收筹划降低税务负担以及经营成本是房地产企业追求经济效益的必然性。不仅如此，从税收筹划的概念上来看，是企业为了减少税收支出所制定的一种手段，企业财务管理在通过运用合法化的方法来对企业内部的财务资金进行优化配置，以此来减少缴纳的税款，所以在这种情况下税收筹划又被看作是“合理避税”的手段，其根本目的就是帮助企业减少税款，最大化提高企业的利润收益。

(三)有利于企业财务管理规范化

我国房地产企业大多采取财务集中管理模式，在这一重要前提下，税收筹划作为财务管理中的核心之一，其主要目的是帮助企业提高整体价值，运用各种财务手段方式来帮助企业降低财税成本，让企业的经济效益最大化。在明确财务决策之前，税收筹划方案的制定能够规范企业的经营活动以及财务人员的日常工作。从某种意义上来讲，税收筹划工作的开展倒逼企业会计管理水平的提高。

(四)有利于企业提高竞争力

房地产企业在开发过程中投入资金多、风险大、建设周期长，虽然收益高但见效慢，如果对房地产企业进行合理的税收筹划，不仅可以降低企业的税收负担和涉税风险，还可以树立企业的社会形象，提高企业在同行业中的竞争力。

三、房地产企业税收筹划需注意的问题

(一)合理利用税收政策，坚持税收筹划的合法性

税收筹划是纳税人在不违背税收法律法规的前提下，运用一定的技巧和手段，对企业的生产经营活动进行科学合理和周密的安排，以达到少缴、缓缴税款目的的一种财务管理活动。

(二)注意防范税收筹划的风险

近年来国家税收政策变化频繁，特别是营改增后，各税种税收政策都发生很大变化。企业财务人员应随时更新知识储备，防止发生政策变化带来的税收风险。特别是在大数据时代背景下，税收工作的模式也在发生重大转变。税务部门采用现代信息化技术，多部门联合信息共享，对企业的相关信息进行大数据分析，从中发现企业的涉税问题，企业应高度重视。

(三)充分考虑税收筹划的成本

税收筹划的目的是使企业作为纳税人能获得最大的利益，减轻税收负担，实现税后利润最大化，从而实现企业价值最大化的目标。利用税收筹划既要考虑到纳税筹划方案对企业经营收入和经营成本的影响，还要考虑到税收筹划本身所要负担的咨询顾问等费用。

四、房地产企业税收筹划策略

房地产企业所涉及的税种较多，每个企业开发的各项目的特点也不尽相同，其纳税筹划空间也不一样，必须要经过有效而且合理的税收筹划才可使企业获得更大盈利能力，实现减轻税负的目的，以下将对增值税和土地增值税的税收筹划分别进行探讨。

(一)增值税税收筹划

增值税是以增值额作为课税对象，以销售额作为计税依据，同时实行税款抵扣的计税方式。应纳增值税额的大小取决于销项税额和进项税额两个主要因素。销项税额是销售额和税率的乘积。增值税税率由为税法规定所从事业务的法定税率，因此，计算销项税额的关键在如何准确、合理地确定销售额。进项税额是指纳税人购进货物或接受劳务所负担的增值税额。但并不是所有购进货物或接受劳务所负担的增值税额都可以抵扣，税法对哪些进项税额可以抵扣，哪些不能抵扣作了严格的规定。企业在日常经营活动中应取得符合税法规定的可抵扣进项税额计税凭证，同时当不符合抵扣条件时应及时作进项税额转出处理，以避免出现税收风险。

本文以营改增后，增值税针对一般纳税人的房地产企业收缴，且其开发项目采用一般计税方法为例，从以下两个方面浅谈增值税税收筹划应注意的问题和解决办法。

第一，从房地产企业销售额方面看，首先，应注意增值税纳税义务发生时间的规定，及时确认当期应纳税销售额，应避免出现未按时申报纳税的风险。由于房地产行业的特殊性，大多数房地产企业均采用预售方式销售房屋，极少采用现房销售模式。因此，企业应根据所售房屋的具体情况、客户购房款的支付方式和支付时间、销售发票开具的时间以及权属变更时间来确定纳税义务发生时间。其次，在打折销售和赠送车位销售模式下，应注意折扣部分应与房款开具在同一张发票上，税法规定未开具在同一张发票上的不得扣除折扣部分，全额作为应纳税销售额。使用买房赠送车位等促销手段时，赠送的车位在增值税税法上应视同销售处理。此情形下可采用销售的房屋和赠送的车位分摊计算销售额，把赠送变为捆绑销售，则减少相当于车位价值部分应纳税销售额。最后，如房地产开发企业销售房屋并提供后续物业管理服务的，应就销售不动产和物业管理服务分别核算应税销售额，分别适用不同的增值税税率。此举可避免物业管理服务从高适用销售不动产的税率，从而避免物业管理服务业务按销售不动产业务的高税率计税，从而产生较高税负的情况产生。

第二，一般计税方法下，由于取得的进项税额可以抵扣，将直接影响应纳增值税额，因此，建筑商以及材料供应商的选择就显得尤为重要。建筑商、材料供应商是一般纳税人还是小规模纳税人其开具发票的税率差别较大，在价格相同的条件下选择一般纳税人作为供应商或建筑承包商取得其提供的增值税专用发票可以降低成本，提高可抵扣进项税额。

房地产企业开发精装修房，也可进行税收筹划，达到降低增值税税负的目的。精装修房使用的建筑材料属于销售货物，其税率为增值税税率中最高的，比销售不动产和建筑服务的增值税税率要略高，房地产企业可利用此税率差进行税收筹划。当开发精装修房时购进装修材料和装修业务分别签订合同，利用自购材料的高税率，达到为公司提高可抵扣的进项税额，减少应纳增值税额的目的。

(二)土地增值税税收筹划

我国土地增值税实行四级超率累进税率，随房产增值额的不同，税率从30%递增至60%。房地产企业销售房产的增值额越高，适用税率就越高，所需要交纳的土地增值税额越高。增值额是由转让房地产所取得的收入总额减去允许扣除项目金额后的金额。由此可见，影响土地增值税额的关键因素有收入总额和扣除项目金额，房地产企业可以通过适当减少收入总额或增加扣除项目金额来降低增值额，适用较低税率，最终达到减少应纳土地增值税税额的目的。

1.合理确定销售单价进行税收筹划

土地增值税采用四级超率累计税率，以增值额与扣除项目金额的比率从低到高划分为四个级次。增值额未超过扣除项目金额50%的部分；增值税超过扣除项目金额50%未超过100%的部分；增值额超过扣除项目金额百分之百未超过200%的部分；增值额超过扣除项目金额200%的部分，分别适用30%、40%、50%、60%的税率。由此可见，两档税率之间存在明显的临界点，当增值额在接近两档税率临界点附近时通过定价策略合理设计商品房销售单价，让增值额符合低税率档次要求，以避免超过临界点部分多缴纳税率差10%的土地增值税额。

从上述分析可知，房地产企业销售单价的定价策略非常重要，切记不可盲目提价，有时较高价格反而会给企业带来较低收益。企业应追求税后净利润的提高，而非单纯的高售价。

2.合理增加扣除项目金额进行税收筹划

影响增值率的除了收入总额外还有扣除项目金额，企业也可使用合理增加扣除项目金额的方法来降低增值率，同样也可以降低税率甚至达到免征条件。

房地产企业土地增值税扣除项目共有以下五项：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；国家规定的其他扣除项目。房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的期间费用。按利息支出的情况分别按以下两种方法计算扣除。第一种方法，利息支出能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用为取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本之和的5%以内的计算金额扣除。第二种方法，利息支出不能分摊或不能提供证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本之和的10%以内的计算金额扣除。计算扣除的具体比例，由不动产所在地当地省、自治区或直辖市人民政府规定。由此可见，如房地产企业可扣除的利息支出高于取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本之和5%的情况下，采用第一种方法对企业更有利。如房地产企业可扣除的利息支出低于取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本之和5%的情况下，比如，企业使用自有资金开发建设无利息支出或向非金融机构融资无法提供金融机构证明等，采用第二种方法计算可扣除的房地产开发费用对企业更有利。当然企业亦可在融资前对筹资方式的选择时充分考虑利息支出对可扣除的房地产开发费用的影响，事先采用对企业更有利的融资战略。

3.利用税收优惠政策进行税收筹划

房地产企业同一项目同时包含普通住宅和非普通住宅的，应把普通住宅和非普通住宅发生开发成本分开计算合理分摊，分别计算增值额，有利于企业利用税收优惠中对普通住宅的特殊规定，减少土地增值税税负。税法中规定“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和百20%的，应就其全部增值额按规定计税。”房地产企业在销售符合当地标准的普通住宅时，如通过定价策略合理设计商品房销售单价，让增值额不超过20%，以符合税法规定的免征条件，可大大减轻房地产企业的税收负担。

国家为调控经济，引导产业和地区发展，对特殊产业或特殊地区制定了相应的税收优惠政策，房地产企业也可以根据需要，选择在优惠地区设立企业或者开发房地产项目。对土地增值税而言，房地产项目所在地为纳税义务发生地，适用项目所在地地区的税收优惠政策，房地产企业可充分利用当地税收优惠政策进行筹划。

五、结语

综上所述，在我国市场经济快速发展的今天，对于房地产企业而言做好税收筹划工作势在必行。要做好税收筹划和研究工作，这需要房地产企业多加分析和探索，不断地优化和调整税收管理形式，降低企业的税负压力，这样可以更好地帮助企业迈上现代化税收筹划新征程，推动企业获得更加平稳和有效地发展。需要注意的是，税收筹划工作的开展并非一成不变，房地产企业必须要依据国家税收政策的变化而进行动态调整，实现更科学、更准确、详尽的税收筹划方案，帮助优化成本及税收方面的支出，提高资金的利用率，以此帮助房地产企业更好地适应不断变化的市场经济环境，并带来更多的社会和经济方面的效益和积极影响。■