房地产企业加强财务管理研究

区逊 广州富乾产城控股集团有限公司

引言

房地产企业的财务管理，主要是对楼盘建设与销售及后期运营等全程中所产生的资金进行筹措与使用和流转及收入分配等，涉及财务预算与财务计划及过程控制和最终核算等工作环节。财务管理可充分反映企业的财务状况，但传统财务管理体系和模式的滞后性特征不断突显，需紧跟时代发展步伐，引入先进的财务管理手段，以达到预期的财务管理效果，以尽快实现房地产企业的效益发展目标。

一、房地产企业加强财务管理的意义

（一）优化资金筹集规划

规范展开财务管理工作，能够确保企业筹集资金的及时性和适度性，帮助企业合理把握资金筹集的时机，科学安排债务结构，逐步调整资金筹集的方案与规划，推动开发项目得以有序展开以及房地产企业的稳中求进发展。

（二）优化投资方案

房地产企业的投资不能一蹴而就，需通过财务管理手段，合理控制投资规模与规避投资风险，以尽快达到较高回报的投资要求和目的。尤其是拿到开发地时，需全面分析项目投资区域的市场与经济等情况，综合考虑项目展开的各种影响因素，科学评估企业的盈利与现金流等情况，立足实际科学制定投资方案。在项目开发阶段，利用财务管理手段掌握市场变化情况，不断调整与完善投资方案，及时发现与规避潜在的损失影响因素，以尽快达到投资收益的目标。

（三）确保资本运营成效

房地产企业在经营中需合理压缩运营资金。利用财务管理的方式改善企业的运行成本和项目资金的周转效率，实现对开发项目风险的及时规避。房地产企业项目在建设与经营中会形成巨大的资金流，需通过有效管理确保各类资金的合理运用，以达到利用较少资金维持企业正常运作的目的。

二、房地产企业财务管理中存在的问题

（一）财务管理模式固化

房地产企业正处于转型的关键阶段，但普遍存在管理理念滞后与财务管理模式固化等问题，从而导致财务管理的效果不尽理想。大部分房地产企业忽视财务管理工作的落实，对工作重要性的认识相对片面。财务管理机制有待完善，通常由财务部门负责落实财务工作，企业部门的配合度不足，导致财务管理工作形式化与粗放化，财务管理水平俨然不符合企业的现代化发展要求。房地产企业的财务管理仍处于摸索性前进阶段，存在诸多的问题，有较大的完善空间。尤其是在信息时代的背景下，财务管理的信息化建设进程缓慢，导致财务管理工作质量停滞不前。

（二）缺乏专业人才

首先，财务管理在房地产企业发展中的地位相对较低，导致专业财务管理人才队伍建设工作的落实不到位，企业对财务管理人员的职业素养和业务能力要求不高，财务管理人员缺乏积极进取的意识和能力，导致技术水平俨然不能满足企业发展的需要。其次，财务管理人员的工作面开发浅显，无法做好财务专业分析研究与核算评估及过程控制等工作。因财务工作整体水平相对较低，导致资金无法运作与现金流量减少，促使企业经营处于收不抵支等恶性循环的状态。

（三）财务管理制度不健全

大部分房地产企业存在财务管理制度不完善的问题，直接阻碍了房地产企业的转型升级和创新发展。房地产企业的财务管理体系不健全，财务管理计划性和预算不合理。部分房地产企业虽然建立了财务管理制度，但制度执行形式化，无法实现财务管理制度作用价值的充分发挥。尤其是在财务管理人员的岗位职责与义务的界定方面，尚未实现精细化，不利于财务管理部门职能的高效落实。

（四）资金管理不到位

房地产企业在运营中，难免会涉及资金流通较大的情况，需采取科学合理的资金管理手段，实现资金价值的最大化。但实际上，由于企业忽视财务管理工作展开，导致资金管理工作落实不到位，不利于实现企业的长远发展目标。

三、房地产企业加强财务管理工作的改进措施

（一）优化财务管理模式

市场经济体制不断完善，给房地产企业的现代化发展带来了机遇与挑战。企业在现代化发展进程中，需加强改善传统的财务管理模式，引入先进的财务管理观念和模式，加速传统财务管理工作的转型升级。房地产企业需加大创新财务管理模式的力度，本着引进来的原则，融入新的财务管理方式。加强实践经验总结，借鉴国内外企业成功的做法和优秀的经验，根据自身的实际情况，不断调整引进的财务管理模式，实现财务管理水平的逐步提升。注意财务数据信息的收集、整理和利用，及时发现与解决潜在的财务管理问题，实现财务管理工作质量的稳定提升。尤其是在大数据时代背景下，应当加速房地产企业的财务信息化与集约化管理的发展进程。信息化是企业运营发展的主要方向，需依托现代信息技术建立贴合企业发展需求的信息处理体系，将评价稽核与预算编制和核算管理及资金监控等工作嵌入到信息体系中，对各工作环节涉及的信息，科学合理地进行信息化集成管理。在其基础上，合理制定财务信息化发展战略目标，以不断拓展企业的经济效益发展空间。建设信息化体系需要企业加大投入力度，合理配置软硬件设施，横向集成操作处理企业的财务管理和业务控制。其中，财务管控属于辅助性的功能模块，促使财务管理与信息交互的格局逐步优化。

（二）加强专业人才培养

房地产企业的经营管理转型升级，离不开专业人才的支撑，更需要提高财务管理工作的地位。房地产企业需加强对专业财务管理人才队伍建设的重视，完善人才的引进和培训考核及激励等机制，促使人才结构体系逐步优化。定期展开培训教育活动，更新财务管理人员的专业知识技能，提高财务管理人员的职业素养和业务能力。制定完善的考核评估机制，激发员工的工作潜能与主观能动性，加强人才的凝聚力和向心力，实现全体员工综合素质水平的不断提升。根据企业的管理体系和运营等情况，不断丰富培训方式和途径，切实提高人才的综合实力。加强对财务管理人力资源的流动管理，聘请专业与优秀的人才担任岗位工作，以加速企业财务管理工作的革新进程。注重财务管理人员信息素养水平的提升，要求其能够熟练掌握与灵活运用现代信息技术，通过财务管理工作与信息技术的整合，切实强化财务管理工作的精细化和信息化特征。通过信息化手段，将财务及财务管理人员从传统的工作模式中脱离出来，实现整体工作质量的不断提高。尤其是对人力资源价值的衡量，需本着公平公正与实事求是的原则进行，采取有效的评价手段进行衡量，并通过合理的机制，实现人力资源价值的充分发挥。最终利用员工的技术水平和专业理论素养，不断强化房地产企业现代化发展的内驱动力。

要想提高财务管理的水平和成效，还需注重高素质财务管理专业团队的建设。不断强化团队的财务风险管理意识等综合素质，转变团队对财务管理工作的思想行为，要求其对财务管理工作有全面与正确的认知。要求财务管理人员加强对企业实际情况和国家现行法律规范的了解，通过优化企业的财务管理制度和流程，推动企业与时俱进地发展。完善奖惩机制，提高财务工作人员的工作积极性，营造员工理解与支撑和配合财务管理工作展开的良好氛围。明确财务部门各岗位的工作权限和职责义务，要求财务人员定期向管理层报告财务工作展开状况，发挥财务机制与管理监控体系的作用，全面审查企业的财务活动情况。加强与税务部门的联系，全面把握与了解税收优惠政策，帮助企业科学展开纳税筹划工作，以不断提高企业的盈利能力。因此，要求财务管理人员不断拓展自身的知识面和眼界，拓展财务管理工作的范畴，通过分工合作等方式，得心应手地展开岗位工作。

（三）完善财务管理体系

首先，完善财务管理体系。要想提高市场竞争力和占有率，要求房地产企业加强对财务管理工作的重视，尽快建立可行性与可操作性的财务管理体系，提高体系与经济新常态的对接，从以往的事后处理体系逐步向事前预测和事中控制的趋势过渡，加强对企业财务工作的合理与及时调整。不断丰富体系的内容，加强对项目开发和资金使用的重视。加大监督财务管理体系的力度，实现财务管理工作与企业项目的有机整合，推动财务工作向业务的前端延伸，实现财务管理工作的全面覆盖，切实发挥财务管理提高企业整体运营能力等方面的作用价值。

其次，完善财务管理制度。整合相关的管理流程，促使财务部门革新工作有序展开。合理划分财务职责，不断优化财务部门的职能，充分发挥其监督企业财务运作等方面的价值，确保财务工作规范展开。严格执行财务管理流程和标准，不断加强财务管理的制度化和规范化，实现财务管理成本的有效控制。要求各部门加强协作并配合财务部门的工作展开。房地产企业的财务管理制控制度建设不能照搬照用，需从房地产企业的发展入手，制定符合企业发展需求的特色制度。在财务管理制度的执行过程中，要求领导层以身作则，从领导视角出发向下游走，积极营造全员遵循财务管控制度的良好氛围。加大惩罚违反财务管理制度的员工。在财务管理制度的制定与完善过程中，注重财务人员与财务管理人员等主体意见想法的收集，促使财务管理制度更加贴合企业的实际情况，推动制度尽快形成一整套相互结合的体系，让员工和各部门及各岗位明确自身的权益义务。除此之外，积极落实业务授权制度。企业在财务管理中需依托完整的内部控制系统。因此，加强建设内控体系显得尤为重要。在企业内控工作中加强对业务授权机制优化工作展开的重视，有机整合业务流程和企业经营中的程序监控及信息流通与项目控制等工作，以加速革新企业的财务管理模式和体系及流程等。

最后，落实监管工作，并建立完善的风险预警机制。如今处于经济新常态的背景下，房地产企业的财务管理执行方案和监管模式的不适用性特征逐渐突显，监管工作中的问题和弊端不断显现。要想达到理想的财务监管效果，还需充分了解自身制度方面的不完善性，根据房地产相关的政策，逐步改进财务管理工作。尤其是监管人员，应当注重数据分析能力等综合素养水平的提升，规范展开财务管理的监督管理工作。根据工作需要尽快建立财务的风险预警机制，预测财务管理中的不足与企业经济发展趋势，及时发现企业发展中的财务风险问题，采取有效的措施预防风险因素，切实强化企业的风险应对能力，推动企业的长久稳定发展。

（四）加强资金管理

房地产企业要想提高财务管理水平，促使财务体系尽快成型与发挥作用，需加强对资金管理重要性的认识。资金管理是财务管理的重要分支，要求房地产企业的资金管理人员，端正自身的工作观念和态度，不断提高资金管理的效率与资金周转速度，实现企业资金的合理运用。财务管理人员在资金申报工作中，需立足实际加强风险分析和预算管理，利用财务管理的方式，有效控制资金使用的各环节。要求企业在资金使用和项目投资时，严格遵守制定的预算方案。针对企业普遍存在高负债特点等问题，房地产企业需认真考评各项目，要求管理者选择在企业可承受能力范围内的接手项目，切实规避资金周转不灵活等运营危机风险。在融资管理中，改善银行贷款种类单一和融资渠道狭窄等融资状态，可采取结合其他房地产企业共同开发项目与共同承担风险；联合集资建房，利用集资款的预付功能，根据工程进度收取款项等融资模式，切实减轻企业的融资压力。房地产企业在资金筹集时，需加强考量融资渠道多寡与资金量大小及筹集成本高低等影响因素，全面对比与深入的研究，最终选择切合企业实际的筹资方法。企业在资本获取中的财务风险问题不能忽视，需采取有效措施进行严谨的处理。在筹资渠道的拓展中，需加强对各种筹资手段的了解，除银行贷款外，还可利用保函信用证与商业汇票及并购重组等手段，实现债券与股票等各种金融工具的合理运用，以切实满足企业的融资需要。

在开发项目的可行性研究中，需从财务管理的角度分析项目的可操作性。在投资与决策环节，房地产企业需综合各项目展开系统性的部署与研究工作，根据形势预估项目的不确定因素和不可控成本。财务部门从投入资金与预期收益和融资渠道等角度，全面分析项目的可行性，辅助管理层合理制定决策。加强分析项目开发的背景与规模和功能等指标，初步根据投资成本确定资金使用量。认真调查开发项目的背景了解投资回收。科学分析开发项目的市场供给和市场需求，根据开发进度合理进行时间安排。初步估算开发项目的成本费用，根据项目投资估算和项目进度安排，估算资金需求量和拟定资金筹集方案，降低筹资成本的同时并确保项目顺利展开。针对项目开发经营中的资金管理，需做好资金预算管理与成本控制及缩短资金在销售阶段的占用时间、盘活现有资金、加强监督等方面的工作，减少坏账损失的同时，确保资金的安全性与完整性。通过资金的科学管理，实现房地产企业的健康发展。

结语

房地产企业在新时期加强财务管理的转型升级方面的研究意义重大。作为财务管理人员，需加强对财务管理内容与现状及创新发展方向等方面的充分了解，从财务管理问题与企业的综合实力入手，在人才保障与制度保障和技术保障等方面下功夫，采取多措并举的方式，整体性地推动房地产企业财务管理模式和制度及体系的改革创新，以切实提升房地产企业的整体效益。