房地产测绘中测绘新技术的应用探讨

朱秋霞

（广州市自然资源测绘有限公司，广东 广州 510070）

0 引言

近几年，我国的房地产行业发展速度迅速，并为我国经济发展做出了较大贡献。房地产规划与管理是房地产行业发展的保障，合理的规划与管理工作可以解决土地资源紧张和资源消耗问题，确保行业的可持续化发展。在这一背景下，国家也加大了对房地产行业的管控，房地产行业发展逐步具有规范性、严格性特征。测绘结果的可靠性和全面性将直接对房地产开发建设造成影响，传统测绘技术和设备下，测绘工作比较烦琐，且容易出现误差，工作效率比较低下。现代测绘新技术多借助于计算机技术、网络技术等，使之具有了自动化、智能化特点，减轻了测绘工作的难度，并且使获得的数据更加全面、精确。

1 房地产测绘概述

房地产测量分为房地产工程测量和房地产地基测量。在房地产开发、经营中，必须对与房地产有关的资料和规划进行测绘。房地产项目的测绘于房地产拆迁、物业管理以及开发、交易等活动都有着密切的联系。房地产工程的测绘工作主要包括房产平面控制测量、房产调查与勘测、房产图绘制、房产面积计算、房产变更测量等。不动产测绘工作对测量技术、仪器设备都有很高的要求。按照国家有关规定，没有取得不动产测绘资质的单位是不能从事不动产测绘工作[1]。

2 房地产测绘的重要性

房地产测绘工作的重要意义如下：①要加强对土地利用的法律保障。在进行测绘工作的同时，可以对房地产项目的有关资料进行测绘，使业主在登记时更加准确、精准有效地掌握各种房产的状况，并对其进行相应的房产证明。在城市建设和发展过程中，必须对一些住宅进行改造，并对用地进行重新规划，从而获得相关的资料，从而为城市的发展和规划工作提供依据。②在房地产业的可持续发展过程中，必须严格控制工程质量。当前房地产市场的竞争日益加剧，做好工程测量工作，一方面可以降低施工中的不必要的损失。另外，还可以帮助施工项目达到预期的效果，满足用户对施工的需求，而施工质量最重要的一步就是测量。在验收和施工各环节的优化过程中，量测工程可提供充足的参考资料，对建设施工有一定的指导意义，使建设工程能更好地发挥其独特的功能[2]。

3 房地产测绘新技术的发展方向及特点

3.1 房地产测绘新技术的发展方向

3.1.1 科学化发展

测绘新技术用于房地产测绘工作将逐步朝向科学化方向发展。通过对房地产技术进行调查发现，国内的测绘技术逐步具有了自动化特点，许多测绘技术均能够在简单的操作下自动完成测绘等工作，而且测绘结果的准确性较高，获取数据比较全面，应用便捷。一些先进的仪器已经在房地产测绘中得到了推广和应用，尤其是在工业电子信息化的发展背景下，无纸化办公、电子档案和计算机制图技术等应用广泛，在获取房地产信息、进行信息处理等工作中，将逐步实现智能化、数字化，房地产测绘行业也将得到长足的发展，国家也将逐步干预，确保相关技术和行业的科学化发展。

3.1.2 一体化发展

未来，房地产测绘技术会逐步出现一体化发展趋势。房地产测绘工作范围较小，单独的进行某一项测绘工作会浪费大量的物资资源、资金资源等。为了提升工作效率，进行一体化发展十分必要。所谓一体化发展，就是在其他的测绘工作中获取房地产测绘相关的信息，让房地产测绘和其他测绘工作相融合，相互共享资源，避免反复测绘，重复工作。又或者是在通过一种技术测绘多类的数据[3]。

3.2 房地产测绘新技术的发展特点

3.2.1 测图精准度比较高

在发展中，利用遥感技术对房地产测绘项目进行了新的探索，将测量误差降至最低限度，保证了测量的准确性。同时，在绘制完地图后，所有的数据和数据都可以通过网络传输，数据采集、传输、制作三个环节是同步进行的，大大缩短了绘制的时间。最后，运用新的测绘技术，使测量工作无视觉误差，为提高房地产测量精度提供了有力保证。

3.2.2 操作更加方便

在实践中，测绘技术与信息技术的结合，使作业过程更为简单；随着这项技术的不断改进，它的实用性也越来越强。

新的测绘技术融合了大量的自动化、智能技术，许多重复的工作都可以由仪器来实现，在实践中，该软件可以对测绘工作进行有效地控制，既减轻了工作人员的工作压力，又将人为错误造成的后果降到最低；大大提高了计量工作的准确度和效率。

3.2.3 测绘图形的编辑数字化

在房地产测绘项目中，测绘制图的编制是一项十分重要的工作，它的内容复杂、工作量大，采用常规的方法进行绘图时，往往会出现一些问题。而运用新的测绘技术，能够对各种数据进行数字化编辑，保证数据处理的精确度，减少误差，使各种数据能够及时，准确地反映各种数据。

4 房地产测绘新技术

4.1 全站仪

传统的不动产地图绘制工作仅由单一的测量工具和技术人才来进行，而测量的结果往往受到自然条件、技术、设备等条件的制约，导致测量结果不精确。由于要对资料进行重叠和解析，所以在绘制过程中会产生错误。全站仪是一种集光学、机械、电气于一体的精密测控设备，它可以完成水平线、垂直角、距离、高差等各种参数的精确测量，并可实现对有关资料的自动储存。

4.2 地理信息技术（GIS）

GIS 技术是指地理信息系统，GIS 是利用计算机技术采集、存储、管理、计算、可视化和描绘地球表面所有或局部表面的地理分布数据。该项技术具有较强的综合性，囊括了测绘、计算机和地图等多学科知识，是一个高度融合的技术系统，可以对许多复杂数据进行处理，通过建立模型，实现了对数据的准确分析，能够为工作建设提供准确的数据参考，它可以很好地解决常规测量技术的不足。在房地产测绘工作中，该项技术能够将数据提取到同一个系统当中，进行统一的处理，避免发生数据丢失。利用遥感技术，可以对地理坐标进行全套采集，测绘中，针对建筑物、周边的交通道路分布情况，可以储存于系统当中，建立相应表格表现上述数据信息，形成三维模型，最大限度地提高信息的可视化和利用率，便于人们更加直观了解建筑地区建筑、地理、交通道路等分布情况。目前，这项技术在房地产测绘中的应用比较广泛，为房地产测绘工作提供了新的方式和方向[4]。

4.3 数字化成图技术

数字成图技术是利用平面图表来产生房屋资料的图形，从而形成对应的房屋资料。该系统以大楼为单位，利用建筑物的序号与基础地图来构建相关的关系，并进行相关的资料转化。运用电脑对不动产进行制图。其具体实施步骤为：通过对房产图像的预处理，将房产图像进行转换，并产生相应的图表，使被测量对象的具体方位等信息能够精确的显示在显示屏上。这样就能更直观地展现出测绘的结果，清晰地展现出住宅周围的建筑物。同时，本技术也易于实现，与其强大的图形加工软件相结合，为系统的运行和技术的推广提供了更多的可能。

4.4 精密测距技术及遥感技术

首先，在进行房地产测量时，要确保现代测绘技术在实际工作中的运用。为技术做推广和宣传，必须要有装备完备而高效的测试仪器。在常规的测绘工作中，使用卷尺、手持测量仪等作为测控工具，但精度较差，无法确保测绘结果。因此，在当前的测距工作中，应该适当引进精确的测距技术，它具有微型化、快速等优点，利用现代测量仪等技术进行测距，不但可以拓宽现有的测距范围，而且可以极大地提高测量精度。其次，在不动产测量中，可以采用摄影测量技术和RS 技术，利用有关仪器技术，实时获取资料，并将资料转化为对应的图像。获得影像数据，既方便了测量工作者对地形的细致认识，又减少了测量的困难，加快推进测绘工作，如图1 所示。

4.5 计算机辅助制图技术

在传统的测绘工作中，绘图测算比较烦琐，需要在进行数据的基本计算之后手工绘图，消耗了大量的时间，也给工作人员带来了较大的压力，工作效率和工作结果的准确性难以得到保障，影响到了测绘图纸的绘制质量。但是计算机复制制图技术则是通过计算机辅助软件进行制图，常用软件为AutoCard，该软件可以通过编程技术和计算机技术绘制直观图形，展示建筑的直接存在情况，通过对各种数据进行分析，可以构建房屋图像，给测绘制图工作带来了较大的便利。

4.6 倾斜摄影技术

倾斜摄影是近几年才出现的新测量技术。这项技术是在正射影像的基础上发展起来的，是利用多个传感器、从多个角度收集房地产的影像，弥补了正射影像单一性的问题。工作人员需要借助无人机实现倾斜摄影测量，但是在安装测量系统的时候需要考虑到避震的因素，这样可以提高测量的准确性，避免出现误差。在无人机上安装倾斜摄影相机，可以对房地产进行全面拍摄，获得更多地籍测绘数据。使用这项技术还可以极大程度上降低人力成本，缓解工作人员的测量压力[5]。

5 房地产测绘新技术的应用监管措施

5.1 加强专业技术人员的培训，提高整体队伍的素质

随着我国经济的发展和住房建设的发展，房地产测绘行业的发展需要越来越多的专业技术人才，因此，要不断地加强职业技术人才的培养，提高自己的职业素养；要转变过去相对落后的计量方法，不断地引入新技术，吸收国外先进的经验，才能使房地产业的健康，快速发展。

5.2 实现“测管分离”，行业市场化发展

随着我国房地产业的发展，测绘行业必须从土地经营主体中剥离，必须在更多的专业化的基础上，将更多的专业技术人员纳入其中，以更好地为客户提供更多的专业服务。同时，要建立良好的市场竞争体制，以推动我国房地产业的良性发展。政府在建立测绘单位的过程中，对其进行了严厉的审核，并对其进行了严厉的处罚。

5.3 测绘单位应建立健全自我检查机制

在房地产测量工作中，对房地产测量进行了严格的审查和监管，从自己的角度对其进行了严格的检查和监管。

根据工作人员的工作业绩及其对房产的监管职责，建立相应的奖励和惩罚措施。形成自我检查、完善和改进的品质管理体系。

5.4 完善测绘相关法律规定，加强监管

制定相应的法规是开发房地产测绘工作的先决条件。要完善测绘法规，营造一个适合我国国情的、符合我国国情的测绘产业发展的相关法规；有利于开发和合理使用土地资源。

此外，要强化监督，建立相应的监督制度，解决日常生活中出现的问题；要想在最短的时间内找到有效的解决办法，并对其进行相应的法律和法规进行完善，以推动我国房地产测绘行业的迅速发展。

5.5 加强政府组织管理，加大资金投入

各级政府有关单位要高度关注房地产的测量工作，强化其组织和管理，制定有关的房地产测量的政策。要强化各个行业的联系，协调发展，以科学技术为依托，持续强化与现代信息化技术的结合；推动房地产测量工作的良性发展。

6 结语

为我国的房地产发展提供一定的理论依据；同时，也可以对房地产的开发费用进行一定的控制。所以，我们可以看到，不管是对我国的房地产行业，还是对整个房地产行业而言；房地产行业的制图工作者和房地产企业必须充分认识到测绘工作在房地产行业中的作用。运用科学方法培养测绘专业技术人员，运用新的测绘技术为整个房地产行业、为人民服务，才能更好推动我国的现代化进程，本文的研究是十分有益的。