房地产企业会计核算问题与对策研究

王春艳

（绿地地产集团长春海域房地产开发有限公司，长春 130001）

当前，我国正处于重要的经济发展阶段，而企业又是社会进步与发展的主要核心，因此，必须满足时代需求，适应其发展潮流。会计集中核算是房地产企业财务会计管理过程中的一种创新型模式，能够不断提升财务资金的应用效率，使财会工作人员能够在具体管理过程中达到规划性、科学性，提升财务信息的安全性与准确性，促进房地产企业的快速稳定发展。纵观目前我国房地产企业会计核算现状，还存在诸多问题，未能达到预期的效果。因此，需要引起房地产企业的高度重视，通过不断探索和实践，制定切实可行的应对措施，以真正发挥会计核算在房地产企业经营管理中的价值。

一、加强房地产企业会计核算的重要性

新的历史时期，随着我国房地产企业的快速发展，国家也不断加大了对房地产的调控力度，使房地产企业之间形成日益激烈的竞争。为了能在市场竞争中站稳脚跟，立于不败之地，房地产企业就要实施科学的管理措施，提高企业经济效益，使企业的经营成本不断降低。在企业管理过程中，会计核算是重要的组成部分。通过加强企业会计核算，能提供科学的决策依据和有效的财务数据信息，以持续发展房地产企业核心竞争力。

（一）提高房地产企业的盈利能力

加强会计核算管理，能对房地产企业资金压力进行有效缓解。房地产企业在运营过程中，往往会面临很多不确定因素，需要较长的开发周期，要投入大量的资金，会面临巨大的资金压力。而加强会计核算，能够对企业的资金状况及时掌握。例如，通过“应收账款”科目的设立，还能对企业应收的房款金额预先了解；通过“应付账款”科目的设置，能对企业未来需要支付的账款科学预估。通过科学分析这些数据，可对企业未来资金情况及时预测，通过收紧资金，能够对应付款进度进行有效缓解，并加大催收应收款力度。通过资金的合理安排，保障企业的良好运作，未来能有大量剩余资金，促进企业盈利能力的进一步提高。

（二）减轻企业税收负担

房地产企业往往拥有诸多的税目种类，在预售阶段，需要预缴增值税和土增税，后期最终清算，因此，对财务会计核算具有比较高的要求。而通过科学的会计核算，能合理筹划企业的税收，并对税收风险合理规避。通过最小化的纳税，促进企业经济效益的不断提高，进而增强企业的核心竞争力。

（三）帮助管理层作出科学的经营决策

房地产企业的会计包含了全部的经济活动，通过归集分类核算信息和科目设置，能够对企业发生的每笔交易进行真实地记录，并出具有效的财务报告。结合这些财务数据，企业管理层能够对企业的经营成果、现金流量和财务状况更好地了解，决定企业未来经营策略，这样才能使企业的战略目标得以更好地实现。

二、房地产企业会计核算存在的问题

（一）缺乏完善的会计核算制度

不同于其他企业的经营活动，房地产企业有着自身的特殊性，在会计核算内容上也有着较大差异。因此，房地产企业必须建立契合自身实际的财务会计核算制度，而不是简单地套用其他企业的会计核算制度。纵观目前的实际状况，部分房地产企业还缺乏严谨和完善的会计核算制度。例如，房地产企业采取预售方式时，由于各部门未能及时有效沟通财务部门，使财务人员对于销售和库存状况未能及时掌握，没有及时准确地进行财务核算。而按揭部门也没有向财务核算部门及时告知购房者需要贷款的数据，使财务人员没有充分了解未来入账款项；同时，也未能有效划分各个会计科目，如“开发成本”“营销费用”和“管理费用”，使会计核算缺少合理性，进而造成不精准的财务报表数据，由此，对企业后期土增税清算和利润带来不同程度的影响。

（二）缺乏规范的成本核算

房地产企业往往具有较长的开发周期和较多的开发类别，开发项目的特点决定其特殊性，因此，房地产企业具有种类繁多的核算对象，基于此，对划分成本核算对象也具有极高的要求。但是，目前部分房地产企业没有规范地划分成本核算对象，有的划分过于笼统。例如，将普通住宅与别墅联排一起核算，由于相互混淆开发产品间的成本，阻碍了后期土增税清算的顺利开展；而有的房地产企业则过于精细地划分成本对象，例如，按不同楼栋再细分普通住宅，由此，无形中增加了成本汇总时的工作量。

（三）会计核算工作缺乏有效的监督和管理

现阶段，大部分房地产企业缺少监督管理，因此，无法达到预期的监督效果，缺少监督力度。在具体监督与检查过程中，过于形式化、表面化，无法将具体问题与措施落实到实处。为了能够充分发挥会计核算工作的完整性，房地产企业需要不断提升自身监督能力，并在具体检查中严格杜绝形同虚设的检查方式。

（四）具有相对滞后的会计核算信息化系统

房地产开发项目涉及诸多环节，具有较长的开发周期。目前，具有相对单一的会计核算管理软件使用方式，未能进行全面的模块开发，与各部门日常业务具有较差的关联性，由此造成部分房地产企业具有相对混乱的会计核算，缺乏准确的数据来源。现阶段，明源销售系统与用友软件核算是房地产企业使用较多的会计软件，而多采用ERP软件进行项目支付，部分房地产企业未能有效整合三者，极大地降低了会计工作效率。

三、房地产企业会计核算问题的解决措施

（一）优化会计核算制度，规范会计管理工作

由于我国会计事业起步较晚，在经济快速发展的大背景下，以往传统的核算制度过于落后，已经无法满足当前会计工作的进一步发展。针对技术层面而言，对当前先进技术不够重视与了解，同时，房地产企业会计核算管理还存在管理思想落后、管理方法过于陈旧的问题，对房地产企业的发展造成了不利影响。大部分房地产企业对财务会计核算的外形过于注重，因此，对其进行了构建，却完全忽略其内涵建设，缺少制度化的管理，从而欠缺规范化的管理体系。基于此，需要针对资产会计加强处理，并加强制度的执行力度，改变传统陈旧的思想，解决会计信息披露等问题，以技术、思想层面等多方面为导向，对房地产企业会计信息的录入、核算进行有效地整改，提升会计信息的精准性。

（二）引进国外先进会计经验和方法，提升自身会计核算能力

当前，我国房地产企业发展仍然处于基础阶段，与国外发达国家相比，还欠缺相关经验与方式方法。例如，会计核算等方面与国外发达国家相比，我国的社会制度与经济管控方面在地域上存在着较大的差异性。但是，针对会计管理方法方面，发达国家具有较为丰富的经验与优势。例如，英国会计模式更加注重信息录入的公平公正以及真实性，对此，我们可将其作为参考。

根据相关研究调查显示，部分房地产企业普遍存在会计信息失真现象。当房地产企业引入新人时，新人会效仿前辈，在具体工作中存在不端正的工作作风及行为，基于此，房地产企业营造良好的风气也是减少会计核算问题的重要举措。为此，房地产企业可通过不断学习和借鉴国外优秀房地产企业的会计管理制度体系，优化自身管理理念与模式，不断壮大房地产企业。通过营造良好的风貌，促进房地产企业的快速发展，使房地产企业财务会计各项工作能够达到相应的标准与要求，充分满足现代化社会的发展需求。

（三）规范成本核算方法，提高成本核算效率

房地产企业需要立足于当前的土地增值税清算和会计核算，合理划分成本核算对象，可以结合不同的物业类别进行划分。例如，可以分类核算开发周期差别不大的别墅、商业和住宅等。立足于项目实际情况和立项内容，进行合理划分，使企业成本核算的科学合理性与准确性进一步增加。通过增加成本核算工作效率，为有效开展后期土地增值税夯实基础。另外，房地产企业有着种类繁多的成本支出类别，在成本归集结转容易混淆。所以，在成本核算时，需要对归集口径进行规范。要遵循相关会计准则或税法要求，对于一些科目列支内容进行严格划分。同时，还要制定规范化的成本归集标准，以更好地匹配开发项目，使开发成本归集的准确性进一步提高，确保明确和清晰的成本核算，以实现最大化的企业利益。

（四）加强企业内部会计核算管控和监督力度

基于当前社会的快速发展潮流，房地产企业需要不断强化自身内部管理能力，定期组织房地产企业内部人员，通过培训的方式提升内部员工的工作能力与专业性。同时，房地产企业需聘请专业学者为员工开展相关讲座，将相关理念、知识进行传播，使房地产企业员工能够充分提升自身遵纪守法的意识，加强员工职业素养。所有符合性测试必须以制度为基础进行，充分落实会计人员核算工作，更好地排查信息纳入情况，有效管控账簿等相关工作。做好细致化处理，确保基础信息有效录入，避免出现错误，杜绝会计人员徇私等对房地产企业带来的不利影响，确保会计核算过程中的准确性，提升房地产企业财务会计核算管理能力，避免发生不应有的失误。

应注重宣传，注重对职业道德的重要性的有效把控，加强房地产企业内部的管理。同时，需要对企业会计核算管理体系进行完善与优化，引进相关设备，从而降低人员因为工作失误导致数据出现错误、混乱的情况，减少房地产企业上层决策过程中可能存在的失误问题，为会计人员降低工作压力与强度，有效预测会计核算工作和职能分析情况。除此以外，为了能够提升会计人员自身的工作积极性与热情，房地产企业可通过人性化的方式将激励制度、福利，在会计核算工作中有效落实到实处。

（五）建立健全会计核算信息系统，发挥电算化的优势

为了能够与时俱进，满足当前信息技术的快速发展，对于会计核算工作，需要充分利用会计核算工具更好地替代部分人工操作。先进的会计工具具备了多种优势与特点，在具体核算过程中，具有灵活、准确性的特点，可充分节约大量时间，提升管理工作的效率。相较于手工会计，会计电算化具有较大的优势，电算化在会计核算以及录入过程中，能够更好地解决会计信息披露的难题，能够将信息及时、准确、完善地纳入审核，从而降低相关人员的工作压力与工作时间。基于此，房地产企业为了更好地满足数字化时代下的发展需求，会计工作人员应不断加强自身能力，学习新型会计工具，更好地适应现行会计制度。

四、结束语

财务管理的核心，是会计核算，也是企业经营管理的重要组成部分。为了能够与时俱进，满足现代化的快速发展，房地产企业需要不断对自身存在的问题进行优化，更要重视会计核算，并对会计核算制度不断完善，构建适合自身发展的会计核算方法。通过加强自身财务人员能力与职业素养，促进房地产企业在发展的道路中更加制度化、规范化。另外，房地产企业还要对内部管理进行完善，降低企业经营风险、税务风险，对会计核算设备加大投入力度，根据会计相关准则与要求，提升房地产企业核算水平，促进房地产企业稳定发展，真正实现企业效益最大化的目标。