房地产企业推进业财融合面临的挑战及应对措施

文／王雷 重庆首钢房地产开发有限公司 重庆 401120

引言：

近年来，房地产行业对于国民经济的贡献作用持续降低，2013年25%，到2018年12%，五年间实现倍速下跌，虽然近年来房地产行业发展持续受到打击，但房产仍然是刚新需求，行业的市场规模仍然巨大。自房改后，房地产行业在我国经历多年的发展，行业的“增量时代”已经过去，“存量时代”已经到来，地产行业面临的形式不断发生改变，要不断调整自身格局，寻求在政策倒逼，企业盈利空间进一步缩小的情况下，应对企业经营风险，促进企业的健康发展，是企业管理者战略眼光以及决策智慧的高度体现。近年来，行业内部政策不断变化，国家对于房地产行业的调控手段以及频率不断密集，地产行业实行“房住不炒”，房产行业控制的手段包括房产融资、信贷、限购、房价以及二手房交易，贯穿各个产业链。同时国家出台相关政策《关于推进城乡建设绿色发展的意见》、《关于开展第一批城市试点工作的通知》等各项举措，地产行业的发展方式在不断变化，数字化、智慧化、以及绿色化的发展趋势进一步显现，在企业内部推行业财融合顺应发展趋势的要求。

1、关于企业业财融合的概述

财政部制定的《管理会计基本指引》中指出“在单位实行管理会计，要实现业务与财务活动之间的融合，为支持企业战略决策提供相关信息”，这对企业的会计核算有了更高的要求，企业的决策开始出现前置化，通过前期规划、过程控制以及事后分析的方式转变财务管理方式，这是时代发展趋势下的新要求[1]。在这种环境下，企业的财务人员才能更好地发展，企业的经营也更加良性健康。企业实行“业财融合的模式”就是通过信息化平台，建立业务部门与财务部门之间的联系，通过加强部门之间的沟通以及数据共享，打破原有各部门独立工作的模式，使得财务数据更加准确，实时对企业的经营状况做出反应，这是企业决策的依据。业财融合的模式要求企业的员工共同参与，在战略目标的基础上共同进行价值创造，实现企业经营目标。

2、房地产企业推进业财融合的重要性

2.1 降低企业资金使用的风险

房地产行业属于资金密集型行业，财务管理是内部管理的重点。地产行业经历过迅速发展的时期，过去一段时间由于房地产行业的迅速扩张，整个行业处于经营的红利期，各大企业对于行业未来的发展趋势也有较高的期待，因此在经营过程中加速企业的发展，不断进行借贷、融资，扩大企业规模。自国家限购政策的出台，波及到金融市场，房地产行业因此也受到了较大的影响，商品房出现滞销的情况，企业自身资金短缺，融资成本大，资金链的破裂给企业的经营发展带来致命一击[2]。在严峻的市场环境下，房地产企业探索内部管理环境的优势，实行“业财融合”的模式已经成为发展的必然趋势，通过优化内部管理能够清晰地掌握自身的资金运营、资源以及经营发展的状况。对企业的发展进行长期战略规划，根据市场环境变化，及时调整战略目标，避免出现资金问题造成经营安全隐患。当前，盲目地扩张发展不利于企业的经营，增加企业的安全风险，实现业财融合，加强内部沟通，促进决策科学，对降低资金风险，保障企业安全经营具有重要意义。

2.2 提高企业的经营质量

政策变化影响着企业的决策制定，当前粗放的发展方式不适应新时期的高要求，也威胁着企业的经营安全。企业立足自身，适应行业变化的趋势，寻求适合自身的发展方式为企业的生存发展开辟道路，一部分房地产业放弃一线城市市场，转向开拓小城市的刚性需求市场，有的通过内部经营管理方式的调整，实现企业的健康发展。企业经营管理成功的秘诀在于产品的品牌、高效的成本控制能力以及内部管理能力，内部管理能力的提高是从根本上解决经营质量的问题，促进企业的健康发展。在实行业财融合的模式之后，通过内部管理的优化，寻找自身发展短板，及时补充短板，建立自身发展优势，提高企业的竞争力，业财融合是企业内部完善的一种重要方式。

2.3 能为企业的管理者提供经营决策的依据

房地产行业资金回笼速度慢，另一方面，由于其规模大导致内部沟通不够通畅，其行业具有特殊性，实施业财融合非常必要。资金的回笼速度导致企业的资金管理具有很高的要求，房地产行业在经营的过程中通过缩短施工周期以及资金回笼时间来保障企业的经营，一般实行拿地开工的经营方式，避免不必要的时间浪费，保障项目交付的及时性。在建设之前，充分的准备工作非常关键，要考虑到建设选址、项目成本、以及项目吸引客户的方式，实行什么样的定价策略，以及产品的卖点，这一系列问题都需要经过全面地考虑。业财融合能够帮助企业控制成本，实现效益最大化目标，保障工程建设进度，是房产企业经营决策的重要依据。

3、房地产企业推进业财融合面临的挑战

以M 公司为例，公司成立于2006年3月，注册资金50000 万元，国家房地产开发一级资质，隶属于首钢集团。多年来，公司本着“用心细筑，绿色未来”的理念，赢得了客户的认同和市场的赞赏。公司历年来先后获得绿色生态小区、中国别墅节最具典藏价值别墅等奖项。

M 公司在房地产市场具有很强的影响力，开发项目已遍布北京、重庆、成都、贵阳、河北、福建、安徽、辽宁等多个省市地区，开发产品涵盖中高档商品房、星级酒店及会议中心、海滨休闲旅游度假基地等多种业态。M 公司已成为集开发、经营、资本运作于一体的大型国有房地产企业，累计获得过质量信得过产品、中国房地产百强企业等房地产等近百项行业荣誉，同时，与知名房地产企业碧桂园、中海、华润、金科开展长期合作。近年来，房地产行业受市场变革的影响，面临的挑战以及发展问题开始逐渐显现，M 公司为了保持自身在行业中的竞争优势，开始调整内部管理结构，不断优化内部系统管理。自2019年采用业财一体化以来，降低了企业运营整体风险，财务方面采用浪潮系统，营销及办公方面采用OA 系统、成本采购类采用BPM 系统，以上系统整合到oa 系统界面，同时加入全面预算系统，财务分析系统、投资管理系统及资产管理系统。但在M 企业业财融合的过程中，也面临着相关的问题，主要包括以下几个方面：

3.1 财务部门缺乏业务系统的思维方式

在企业内部，业务部门与财务部门长期独立运作，缺乏部门之间的交流。由于财务与业务部门人员之间具有独立性，业务人员对于财务工作了解不足，在两个部门的沟通环节中，业务人员难以充分理解财务的专有名词，例如财务的专业名词销售回款率、财务人员举例关键性财务指标等，都会使得部门之间产生无效沟通。其次，财务人员与业务人员之间的关注点不同，业务人员更加关心项目过程指标，这是与业务人员自身息息相关的数据，例如出租、收缴以及租售比率等等，对于结果性指标不关心，两个部门之间存在站在自身角度独立思考的问题，未站在公司的角度，形成业务系统的思维，这对业财融合提出新的挑战。

3.2 财务部门和业务部门的部门目标很难一致

企业要想迅速发展，内部共同目标的建立非常重要，共同目标的建立是企业员工凝聚力的重要保障。房地产行业在预售之前投入的成本较大，包括土地费用、建设成本以及融资成本等等，由于建设的周期比较长，企业资金需要快速回笼保障企业资金链的及时供应[3]。在房地产行业中，融资方式一般都采用银行贷款的方式，自身资金的投入比例小，这会使得企业面临的压力进一步加剧，商品房滞销会使得企业的现金流入出现困境，无法及时偿还银行贷款，给企业带来巨大的损失。因此，地产行业的财务部门更加关心如何合理设置资本结构以及债权关系，通过优化企业的财务管理减少企业经营风险的发生几率，规避因滞销造成贷款无法偿还的问题，由此引发财务风险；业务部门关心的是与各个合作单位之间的关系，合同问题以及施工现场的安全问题，保障项目能够在工期内完成，及时进行项目交付。销售人员关心的则与自身业绩息息相关的方面，例如客户、产品的价格，以及如何进行营销策略制定，实现自身的营销目标。各部门之间的目标不统一，缺乏部门之间的沟通协调，这会影响到部门效益的达成，最终，也不利于企业整体经营目标实现。

3.3 企业进行业财融合的信息化进程较慢

信息化、数字化工具为企业的现代化管理赋能，是企业提升管理效率，跟随时代发展的重要体现。在地产行业，业财融合是通过信息化平台对企业销量变化趋势、销售数据、财务资金以及项目建设数据及时进行收集和分析，这是建立在大数据以及信息发展的基础上。但目前在企业内部，信息化的建设进程相对滞后，信息化的手段在企业的应用效率不高，导致财务信息无法及时对接，难以实现对各分公司的有效控制，企业内部的管理复杂度不断增加，产生信息传递的“牛鞭效应”[4]。内部信息化建设不完善，信息共享不及时，业财融合的实施难度大，同时企业的信息安全也存在较大的漏洞，信息泄密给企业带来经营风险的问题。

3.4 企业缺乏业财融合专业的人员

人员储备对于企业竞争力的提高至关重要，房地产行业与其他行业相比具有特殊性，企业面临高额的贷款压力，工程项目的建设周期长，企业资金的回笼速度慢，企业的经营风险也会随之提高，企业经营一旦出现资金链的断裂，就会面临破产的风险，因此实施业财融合对于财务人员的专业素质要求非常高，财务人员的战略眼光格局非常重要[5]。企业目前对于业务部门的建设比较重视，投入大量的人力、财力、物力开展业务拓展，但财务人员培养力度方面的重视程度不够，能够开展业财融合的专业人才较少，企业内部的管理停留在传统的管理方式，业财融合的体系不健全，业务方面无法进行深入的开展，数据分析停留在表面，不能及时地分析企业经营问题产生的本质，也更无法提供相应的解决方案，这是制约房地产企业内部管理优化升级的重要因素。

4、房地产企业推进业财融合的有效措施

4.1 树立业务系统思维

在开展业财融合的过程中，全面分析问题时关键，这是建立在充分的部门交流基础上。在沟通交流的过程中，财务人员应使用通俗易懂的语言，促进沟通的有效性，在分析回款方面的问题是，要做到具体化，是按揭还是首付回款的问题，是否是银行审批方面的问题，帮助业务部门找到问题的根本原因，及时高效地解决问题[6]。同时，在业务开展的过程中，要对影响资金流的关键指标进行明确，资金流的控制贯穿于拿地、开盘、销售以及项目交付的全过程，树立系统性的业务思维，开展全过程监控，才能够实现对资金流的有效控制，发展问题解决问题保持前置性，保障企业运营效率。

4.2 为财务部和业务部建立统一的部门目标导向

在地产行业中，业务以及财务部门一定不是相互独立的，各部门的工作对于企业的生产经营来说环环相扣、关系紧密，又能够相互制约。建设部门要把握工期进程，确保项目及时完工，及时交付，避免企业承担超时违约金，这对于企业控制借贷成本来说非常重要，销售部门要制定良好的营销策略、科学的定价策略，这与企业的销售收入以及盈利空间有着很大的关系，是企业经营目标实现的重要保障。部门与部门之间看似相互独立，各司其职，但企业要想实现长期的健康发展，部门之间的协作配合是关键。企业的战略目标要统一，不断提高企业员工之间的内部凝聚力。首先，业务部门制定预算计划，财务部门审核各部门的预算计划；其次，开展部门之间的交流，定期开展部门之间的数据交换工作，实现业务与财务之间的高度融合。

4.3 构建业财一体化的信息化平台

企业信息化建设势在必行，这是企业内部发展的方向，也是降低人员基础工作强度，实现企业发展目标的重要途径。房地产行业要紧跟发展的脚步，加强企业内部信息化建设，这是企业实现高效运作的重要保障，要求企业不断提高对于大数据手段的应用能力。首先，建设内部管理信息化平台，要包含合同、预算、资金等涉及企业经营环节中的关键信息，信息化平台要结合企业实际，适应企业的财务管理方式，保障财务工作的高效开展。在这个过程中业务人员与财务人员要共同参与信息化平台的设计与建设，通过完善的信息化平台建设，集中企业管理的各个环节，降低人员手动操作的不可控性，这是规避风险的一种重要手段，同时，也便于财务收集整理信息。其次，对于现有的软硬件设施要与信息化平台结合，对于资源实行高效整合，有利于系统的安全，规避经营风险。

4.4 加强财务团队的人才建设

在房地产企业中推进业财融合，由于行业的特殊性，对于财务人员的素质水平要求更高，财务人员的工作范围以及职责进一步扩大，这是地产企业建立新型财务管理的一种方式。一方面，地产行业要加强对于员工思维的引导，使得员工拥有加强自身综合素质提高的意识，在开展财务管理的过程中不是停留在原本简单的会计核算层面，是要建立在企业的经营以及战略发展方向的基础上，开展企业内部的财务管理工作。财务人员要加强逻辑思维能力建设，能够分解企业的经营战略目标，进行过程控制，确保目标的实现。另一方面，财务人员自身的学习能力至关重要，要转变固有的思维方式，对于自身的知识结构进行梳理，利用业余时间不断学习，促进自身综合素质以及业务能力的提高，保障自身水平能够服务于现代化财务管理方式。最后，财务人员要熟悉各个部门的基础业务，这是开展财务活动的基础，加强与业务部门之间的沟通，培养与业务部门之间的默契程度，保障业财融合顺利开展。

4.5 进行业财一体化的监督机制和考核体系。

房地产企业为了推进业财融合进程的顺利开展，建立监督机制与考核体系是重要的保障，监督与考核体系的建立是激发员工积极性与创造性，加强员工责任感的一种重要方式，业财融合的权责要落实到员工个人，避免出现职责推诿的现象。按照企业的年度经营战略目标，将战略目标细分，划分给员工个人。同时建立相应的考核机制，奖惩分明，对于执行力好的员工进行物质奖励，充分肯定员工的价值，满足员工的情绪价值，充分激发员工的潜力，对于出现问题的员工，实行专门人员负责，帮助员工进行改进，在发展过程中，不能使任何一个人员掉队，产生企业发展的“木桶效应”。员工要意识到实施业财融合对于企业经营发展以及员工自身的益处，加强重视程度。再就是考核指标的量化至关重要，这是对于员工工作成果的评价标准，在执行的过程中，员工之间进行相互监督，保障业财融合的有序开展。

结语：

房地产行业在我国经过多年的发展，形成的规模体系庞大，在企业的经营管理过程中，资金维持企业正常运转的关键，也是企业生存发展的命脉。由于行业的特殊性，房地产企业资金的回笼速度相对于其他企业来说较慢，企业自身在融资的过程中又具有较大的债务压力，所以，房地产企业要更加关注资金安全，优化内部财务管理结构。最近几年，受地产改革影响，房地产行业的生存环境更加严峻，为了优化内部资金安全管理，行业内对于财务人员的要求也不断提高。本文通过对M 房地产企业业财融合的研究，对房地产行业业财融合的问题展开讨论，制定解决企业业财融合问题的对策，房地产行业不仅要重视项目开发、制定销售策略，也要不断调整内部结构，优化内部管理，保障企业的资金链安全，重视经营发展的关键，促进企业健康发展。企业在推进业财融合过程中要建立系统化思维、统一企业发展的战略目标，增强人员之间的凝聚力、建立信息化平台促进内部沟通交流，加强人员的培养力度。在此基础上，完善相应的考核机制与监督机制，通过一系列措施的实行，及时发现并解决业财融合的问题，保障业财融合的顺利进行。