全力保持房地产市场平稳有序发展

当前国内经济运行的内外部环境仍存在较大不确定性，“稳就业保民生”压力仍在。客观认识当前房地产行业存在的风险，全力保持房地产市场平稳有序发展，对我国“稳住经济大盘”有重要作用。本文系统分析了当前国内房地产市场运行的宏观环境和国内房地产行业整体运行特征，就促进房地产市场平稳有序发展提出了建议。

当前国内房地产市场运行的宏观环境

房地产市场的平稳有序运行离不开宏观经济的正向支撑。然而，当前国内经济运行的内外部环境仍存在较大不确定性，“稳就业保民生”压力仍在。可以说，支撑房地产市场回暖的宏观形势并不乐观。

第一，国际、国内新冠肺炎疫情反复，居民收入增长预期较弱，直接影响住房消费信心。新冠肺炎疫情自2020年暴发以来对全国经济的影响较大，不同行业、不同区域均受到了明显的影响。持续的疫情反复造成了居民就业的不稳定，甚至部分居民出现了收入下降，对未来的收入预期也相对保守。从行业的角度来看，根据2022年上半年国内上市企业的业绩披露情况，上半年24个行业中仅新能源、半导体等8个行业门类实现了归母净利润同比正增长。而消费者服务、房地产、媒体、零售、运输等行业净利润水平均下降明显。

第二，经济复苏偏弱，城镇调查失业率明显高于正常年份水平。从经济形势来看，2022年上半年，我国国内生产总值（GDP）增长2.5%，其中第二季度仅增长0.4%，全年经济增长承压。从近期情况来看，7月，全国社会消费品零售总额同比增长2.7%，较上月收窄0.4个百分点。固定资产投资同比增长5.7%，较上月收窄0.4个百分点。出口同比增长23.9%，增速较上月扩大1.9个百分点。目前经济复苏偏弱，企业融资及个人信贷需求较弱，叠加部分地区疫情又不断反复，企业和个人对于未来经济发展前景信心不足，消费和投资的复苏仍然需要更多时间。从就业情况来看，7月全国城镇调查失业率为5.4%，2022年以来部分月份已超过6%，明显高于正常年份水平。其中，16～24岁人口失业率进一步提升至19.9%。

第三，全国人口增长放缓，出生率降至1949年以来最低水平，新增人口规模红利效应减弱。2021年，我国出生人口1062万人，较2020年减少140万人，出生率降至1949年以来最低水平，为7.52‰。2021年城镇新增常住人口1205万人，比上个10年均值2324万人减少了1119万人。人口规模总量见顶，总量增长放缓后，迁移式增长将成为各城市人口增长的主力。在此背景下，我国长期住房需求总量或将回落，未来人口净流入地区与人口持续净流出地区的房地产市场分化将进一步加剧。

图1 2022年上半年各行业归母净利同比增速（%）

图2 2017年以来消费品零售总额、固定资产投资、出口的同比走势

当前国内房地产行业整体运行特征

自2021年下半年以来，受多因素影响，我国房地产市场迅速降温，至今已调整一年有余。从近期市场新房成交量价、房企销售及拿地、投资及新开工、房企融资情况等分项指标综合判断，当前我国房地产市场整体仍处于筑底阶段，在宏观经济复苏偏弱的背景下须防止行业风险的进一步放大。

第一，当前房地产市场需求偏弱，市场仍在筑底。销量方面，国家统计局数据显示，2022年1—7月全国商品房销售面积同比下降23.1%。中指研究院监测的成交数据也显示，2022年1—7月，重点100城新建商品住宅成交规模同比下降四成左右，为近几年来同期最低水平；价格方面，国家统计局数据显示，2022年7月除一线城市房价同环比微涨外，二、三线城市房价同环比均下跌，且跌幅有扩大之势。中指研究院监测的数据也显示，2022年1—7月全国100个样本城市新房价格累计涨幅较2021年同期明显收窄，处于近5年同期最低点。

第二，房企销售业绩同比降幅较大，部分房企资金链紧张，企业经营面临困境。根据中指研究院数据监测显示，2022年1—7月，前100名房企销售额均值为418亿元，同比下降47.3%。销售的大幅下降导致房企的经营性现金流进一步吃紧，近期已有部分项目出现无法交付现象，进而引发部分消费者集体断供。未来几个月房企仍面临偿债高峰，如果叠加销售持续低迷，那么行业风险出清仍有距离。

第三，房企到位资金累计同比降幅仍然较大，大多数民营房企的融资现状依然较为困难。国家统计局数据显示，2022年前7月，房地产开发企业到位资金为88770亿元，同比下降25.4%，降幅与前6月的25.3%相比略有扩大，房地产开发企业到位资金整体规模依然处于历年较低水平，当前房企获得资金渠道仍然相对受阻。综合来看，在近期销售端遇冷回落、房企融资渠道不畅等因素影响下，房企资金压力依旧较大。

第四，土地市场仍较低迷，部分民企拿地积极性仍然较弱。2021年，全国土地使用权出让收入为8.7万亿元，同比仅增长3.5%，增速较之前年份明显下降。2022年，全国土地市场也维持低迷态势，1—6月全国土地出让收入共2.36万亿元，同比大幅下降31.4%。根据中指研究院数据监测显示，2022年1—7月全国300城住宅用地累计成交规模同比下降近五成，前100名企业拿地总额同比下降56%。其中，拿地企业仍以央企、国企、地方国资为主，民企拿地积极性仍然较弱。值得注意的是，随着土地市场热度下降，地方财政压力也在加大，部分土地财政依赖度较高的城市短期财政压力更大。

第五，投资及新开工仍处于探底阶段，企业投资、新开工意愿仍然较弱。国家统计局数据显示，2022年1—7月，全国房地产开发投资额为7.9万亿元，同比下降6.4%，房屋新开工面积为7.6 亿平方米，同比下降36.1%。整体来看，伴随着销售端活跃度的下降以及市场预期的走弱，房地产开发投资额及新开工面积同比降幅继续扩大，企业投资、开工意愿仍未改善，在资金压力叠加销售恢复不明显背景下，企业开工力度及意愿仍然较弱。

2003年，房地产行业被定位为我国国民经济的支柱产业，由于房地产产业链条长、关联产业多，当前房地产行业在国民经济中仍然发挥着重要作用。数据显示，2017—2021年房地产业增加值占我国GDP的比重在6.8%～7.2%之间，建筑业增加值占GDP的比重在7.0%～7.2%之间，两者合计约占GDP总量的14%，其在国民经济中仍占据着举足轻重的地位，因此，房地产行业的平稳运行也直接影响着国民经济的稳定发展。而当前国内房地产市场整体运行在冷区间，并不利于国民经济的稳定发展。

政策力促房地产市场平稳有序发展

整体来看，造成当前房地产市场表现低迷的原因是多方面的。一是受宏观经济影响，居民置业信心尚未完全恢复，市场有效需求不足；二是房企流动性紧张，导致推盘和拿地意愿低迷；三是部分城市库存处高位，供求双方也从卖方市场向买方市场转变，去化压力加大。对此，为了打破房地产行业内部的“负循环”，近期相关政策也在持续优化，力促房地产市场平稳有序发展。

第一，中央聚焦稳就业、保民生，持续发声稳定房地产市场预期。2022年8月31日，国常会强调“支持刚性和改善性住房需求，地方要‘一城一策’用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款”。8月21日，国常会提出“允许地方‘一城一策’灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求”。8月16日，李克强总理主持召开经济大省政府主要负责人经济形势座谈会提到，“经济大省人口多，要多想办法促消费，扩大汽车等大宗消费，支持住房刚性和改善性需求”。7月28日，中央政治局会议提出，“要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生”。7月21日，国常会指出要“因城施策促进房地产市场平稳健康发展，保障住房刚性需求，合理支持改善性需求”。4月29日，中央政策局会议提出，“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展”。可以说，2022年初以来，中央力促房地产市场稳定的决心是非常坚定的。

第二，地方“一城一策”多维度促进需求释放。目前地方政府已着手围绕“一城一策”灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善型住房需求。从政策出台的数量来看，2022年上半年已经有超过180省市优化调整房地产政策，目前部分核心二线城市也开始加入政策优化保障合理需求的行列。从政策涉及的城市类别来看，政策调整的范围涉及4个一线城市，近40个二线城市，近200个三、四线城市。从政策具体内容来看，地方目前出台政策的维度非常丰富，优化限购、优化限售、优化限贷、下调房贷利率、优化公积金政策、优化限价政策、放宽落户加大引才、发放购房补贴、货币化安置、降低交易税费等不同维度均有涉及。此外，各地还将住房政策与人口（多孩家庭购房支持）、租赁政策等方面进行有效结合，多维度促进需求释放。

第三，多方协同，出台“保交楼、稳民生”举措，维护社会稳定大局，恢复市场信心。2022年7月，由于部分房地产企业资金链紧张，导致部分项目出现了交付困难现象，部分业主采取了集体“断供”的现象。事件发生后，银保监会及多家商业银行均发声表态，积极稳定市场预期。7月17日，银保监会有关部门负责人接受采访，在关于积极做好“保交楼”金融服务中强调，“配合压实企业、股东等相关各方责任，……千方百计推进‘保交楼’，……保障金融消费者合法权益”。7月28日，中央政治局会议也首次提出“保交楼、稳民生”。在下一阶段，“保交楼、保民生、保稳定”已经成为化解房地产市场风险的首要原则。近期，已由政府牵头，联动地方资产管理公司、地方国企等多种形式的国有资本，共同成立房地产纾困基金。“保交楼”举措将有助于维护购房者合法权益，维护社会稳定大局，恢复市场信心。

综合来看，当前全国房地产市场仍处于深度调整阶段。为此，第二季度以来，全国各地加快落实因城施策，积极出台楼市优化政策，但短期市场供求预期仍然偏弱，成交回暖的持续性不强，未来优化政策仍须结合实际情况动态调整力度和节奏。

对保持房地产市场长期平稳有序发展的思考

短期来看，近期各地通过出台优化限购、优化限售、优化限贷等政策确实能够在一定程度上稳定市场预期，对保持当前房地产市场平稳运行具有重要的作用。

从中长期来看，仍然要综合运用金融、土地、财税等手段，注重从供需两侧共同发力，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。一是坚持市场体系和保障体系并行发展，在商品住宅市场之外，逐步建立以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，提高住房保障覆盖面；二是综合考虑人口流动规模及产业经济发展需要，合理配置区域及城市间新增建设用地指标，建立人—房—地联动机制，优化土地供给模式；三是重视当前房地产企业普遍面临的流动性资金压力，在加大当前金融政策支持力度的基础上，再进一步减税降费，疏堵结合，在抑制过高负债的同时，增加股权融资渠道，促进房企持有的价值约18.2万亿元人民币商业不动产的盘活，灵活、稳妥实施房地产金融审慎管理制度。

此外，考虑到政策传导需要一定的周期，政策的出台要提高对房地产市场的预判性，前置相关政策。同时，此次房企经营风险的出现并非一朝一夕，未来仍需强化对房地产企业经营指标的监测，委托专业机构定期开展行业调查和风险评价（行业体检）。