X房地产公司土地增值税税收筹划研究

李文君/天津市富龙房地产开发有限公司

20 世纪90 年代初期是中国房地产的初始化阶段，现如今，作为支柱产业的房地产产业也与其他产业有着非常重要的关系。高速发展的不仅仅是产业本身，还有金融保险、装饰装修、建筑建设等在内的60 多项相关产业的极速发展。对于国家经济来说，房地产的发展在这个阶段发挥了举足轻重的作用。数十年来都在增长的房价，千亿的地产项目的完成，取得了万亿的营收成果。即使是如此多的营收，对于房地产企业而言，可以得到的利润也是少数的。税收对于房地产产业来讲是成本三要素中最为重要的一个部分。房价的快速提高导致缴纳的土地增值税的金额也快速增加，公司利润在这个时间段也变得更低。管理监管以及征收土地增值税，这两个方面是税务机关在近几年内最为重视的两个方面，同时这两个方面也是房地产企业着重去考虑解决的两个内容。本文将X房地产公司作为研究探讨的对象，提出相应的保障措施以及税收筹划的设计方案。

一、X房地产公司土地增值税现状

（一）X房地产公司概况

X 房地产公司于2016 年6 月成立于天津市P区。其项目占地面积为22.5万平方米，规划建筑面积为65.3万平方米，产品类型包含住宅、商业、车位。目前正处于项目一期开发阶段，开发产品为6栋高层（普通住宅）、8栋花园洋房（非普通住宅）。

（二）X房地产公司土地增值税税收筹划现状

房地产企业整个经营活动，从项目建设阶段、转让阶段、对项目的持有及转让阶段各个环节均有涉税义务产生，各环节涉及大大小小十几个税种：营业税（2016 年5 月1 日已经全面营改增）、增值税、企业所得税以及土地增值税等。各个税种互有交叉重叠［1］，尤其是房地产行业特有的土地增值税，计征繁杂，税负也重。X 房地产公司目前在土地增值税税收筹划上也进行了一定的尝试，首先在机构上增设了专门的税务岗，配备了具有职业资格和专业技能的财务人员。在此基础上，就土地增值税的某些环节进行“合理避税”，但没有将前后环节有机结合起来，缺乏系统的统筹方案，方法相对单一［2］。企业在实际操作中主要采取计税依据筹划法。一般来说，纳税人应纳税额的大小与计税依据同比变化，直接相关。计税依据增值额上升，应纳税额就相应变多；计税依据下降，则相应的应纳税额就随之减少，计税依据也就成为了纳税人税负高低的决定因素之一。降低计税依据的主要方式包括分劈收入和扣除成本，X 房地产公司尝试了项目开发时设立子公司的方法，在分支结构亏损的情况下，分公司可以起到明显的节税效果，并通过增加扣除项目的种类和金额来合理降低税负，但是整体效果并不理想［3］。X 房地产公司2018 年—2020 年缴纳主要税款情况如图1所示。

图1 X房地产公司2018—2020 年各税缴纳统计图 （单位：万元）

可以看出，土地增值税经历了2018 年和2019 年度楼盘清算后，土地增值税占X房地产公司总体税收的比例非常大，在比较大的项目或重点楼盘进行清算的纳税阶段，甚至能超过该公司总体税负的一半，土地增值税税款的大幅度增加，是企业近年来税负沉重、利润率下降、发展态势受到遏制的主要原因。因此，对X房地产公司而言，现行的土地增值税税收筹划方案并不能适应企业日益增长的发展需求，要切实解决企业发展的瓶颈问题，筹划方案的优化就显得迫在眉睫，对实现企业整体效益最大化的目标至关重要。

二、X 房地产公司土地增值税税收筹划方案设计

（一）税收收入筹划

税收收入作为土地增值税税收筹划的重要内容，涉及项目开发全过程。房地产企业应了解一系列税收优惠政策，结合项目实际情况，采取适宜的开发方案、营销策略等。如开发精装住宅，应将销售精装房与销售毛坯房并提供装修服务进行比较；如买房送车库对比折扣销售，二者取得实际收入可能是一致的，但因赠送车库须视同销售，前者被认定的销售收入更多［4］；如普通住宅销售，售价稍微降低，便可充分利用20%临界点的税收优惠政策免交土地增值税。如何合理科学的筹划税收收入，对项目整体效益至关重要，房地产企业应重点关注项目全周期，时时监督。

（二）增加加计扣除项法

增加加计扣除项法是根据有关规定，在计算土地增值税时，对从事房地产开发的企业，允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和乘以百分之二十加计进行扣除。此项规定给房地产企业留下了土地增值税税收筹划的空间，在增加加计扣除项目金额方面主要有两个方向考虑：增加获取土地使用权所花费金额和增加开发成本［5］；由于取得土地使用权时，房地产企业主要通过投标的方式进行拿地，不可人为操作，故只能从项目的开发成本上另辟蹊径。当今，对于房地产企业来说，为了提高市场的竞争力，房地产企业更加愿意通过提高社区基础设施资金投入的方式，来进一步的提高项目开发成本；一方面，对于房地产项目本身来说，优化了社区的环境、提高了基础设施、改善了社区的生活环境；另一方面，在土地增值税筹划中，充分利用加计扣除项目金额的政策优惠，提高扣除金额，降低增值额，减少了应缴纳的土地增值税额［6］。

（三）筹划案例设计

若X房地产公司为了提高楼盘市场的竞争力，计划投资20 300 万元用于房地产项目的基础设施建设升级，进一步优化小区环境，其中普通标准住宅投资15 500万元，非普通标准住宅投资4 800万元；预测基础设施建设完成后，房地产销售收入提高25 000万元，其中普通住宅提高了19 000 万元，非普通住宅提高了6 000万元，其他条件不变，表1为X房地产公司原项目收支统计，具体计算步骤如下：

表1 X房地产公司原项目收支统计 单位：万元

1.普通住宅

2.非普通住宅

综上所得：

由此可见，增加加计扣除项法，对于X房地产公司说能达到节税的目的，其中土地增值税少缴纳1 882 万元，利润增加了4 733 万元。房地产企业通过加大对社区基础设施的投资，不仅能够提高销售收入，也会增加加计扣除项目金额，起到节税的目的。

（四）税收筹划的核心要素

1.会计核算的准确性

X 房地产公司既建设普通标准住宅又从事其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用《条例》第八条（一）项的免税规定（即纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超出扣除项目金额20%的，免征增值税）［7］。因此，分别核算增值额属于清算中的一项基本要求，也是房地产企业建造普通标准住宅能否达到免税条件的前提。如开发产品包括普通住宅、非普通住宅、非住宅三种物业类型，房地产企业应根据物业类型分别核算收入、成本，根据不同期间和不同项目合理归集分配收入、成本、费用及税金，分别计算增值额和土地增值税，否则免税开发产品不能享受免税政策，并从高计征土地增值税［8］。在实际操作中由于会计核算不准确，可能会加大清算的难度和工作量，直接导致土地增值税税收筹划方案不能指导实际经营活动，无法实现降低税负目标，土地增值税税收筹划方案就会失去意义。

2.企业经营风险控制

X 房地产公司在税收筹划过程中涉及的方面较多，每个具体的业务之间存在着差异，但彼此又互相影响着筹划结果，企业在销售处理中存在着经营风险。比如：X 房地产公司应核实其销售单价是否真实、已售建筑面积是否足额申报、是否按规定进行预征申报等。在销售过程中，一般存在销售折扣与折让，在向主管税务机关提供清算资料时，销售收入金额与销售发票、销售合同所载金额是否一致［9］。对未开具发票或未全额开具发票的，是否以交易双方签订的销售合同所列的售价金额确认收入；核实转让给关联方、股东和管理人员的房产，转让收入是否偏低，除非能拿出合理的解释材料［10］，否则主管税务机关均会认为不能反映特殊条件下房地产的公允价值，不会认定为正当理由转让价格，增加经营风险。

3.与税务部门涉税沟通

在进行会计处理时，有些业务处理会计与税法之间存在着差别，企业为了减少纳税，采用会计准则进行核算，比如：财务费用中的利息支出税法规定最高不得超过同期同类银行贷款利率，会计则无利率限制。以上情况由于与税务部门缺少沟通，只能优先服从税法的规定，税务部门会按相关规定对企业提出整改要求，不仅导致企业筹划失败还会降低企业信誉［11］。

三、X 房地产公司土地增值税税收筹划方案问题的对策及保障措施

（一）问题的对策

1.提高财务人员专业素养

X房地产要提高财务人员专业素养，在组织结构上，专门设立税务部门或岗位，负责专门涉税业务，积极建设企业学习平台，定期组织员工进行业务培训，制定激励机制，保持员工不断的学习热情，加强监督，防范财务人员违反职业道德。最后，在方案设计时综合考虑企业经营现状选择最优筹划方案，在筹划方案时要学会创新的思维，寻求独特的视角，保持业务部门与财务部门的充分有效沟通，综合各方面的因素，制定多种筹划方案选取最优［12］。

2.防范风险发生

X 房地产公司应该提高税收筹划风险评估的意识，提高防范风险的能力，主要做到事前评估、事后评估和事后评估，使其贯穿于整个税收筹划过程。事前评估：应该在进行筹划前，充分了解企业整体经营情况、相关税收法规及政策，评估筹划方案的思路是否符合相关税收法规及企业实际情况；事中评估：在进行筹划过程中，要加强财务人员协调沟通，确保各项涉税处理业务合理合规［13］，不得存在任何侥幸的心理；事后评估：在筹划方案设计完成后，要进行整体的审查，再次评估是否为最优方案，是否合理、合法，是否符合企业当前经营情况。

3.协调内、外部信息沟通

X 房地产内部各个部门之间应加强业务沟通，综合考虑各项业务处理，可在项目可研阶段组织成立土地增值税小组，由财务部牵头参与可行性研究报告中土地增值税测算工作，并以此为基础在后期四个阶段中根据实际情况进行调整，小组由投资部、项目部、财务部、营销部人员组成。当项目清算时，该小组直接履行土地增值税清算职责。在履职过程中，及时上报土地增值税清算管理情况、清算过程中遇到的重点、难点问题等重大涉税事项，共同商讨，整体筹划。同时，在外部应加强与税务机关的沟通协调，处理好税企关系，及时了解较新政策，并且能够从企业自身的发展情况采取有效的应对措施，做好税前筹划的准备，实现税收筹划的目标［14］。

（二）保障措施

1.制定配套制度

除上述主动沟通外，还需制度保障。对于地产开发来说，整个过程是非常繁琐且复杂的，各部门之间需要共同运营和配合。设计税收筹划方法和土地增值税的计算也是一样，应该完善整个制度。税收筹划以及清算过程这两件事情在项目清算经验中看来，一定要进行实际的落实和处理，对于税收筹划的落地速度进行提升，项目财务部要与内部部门打好配合，实际的情况要有及时的反馈和处理［15］，这样才可以让筹划方案更为顺利地实施下去。

2.设立税收筹划奖金激励方案

纳税筹划方案的效果是一个可量化的呈现，这为提供设立税收筹划激励方案提供了前提。企业可设立奖金激励政策，设置绩效考核的模式，将奖金与考核的结果挂钩。税收筹划人员的工作积极性在各项激励下会得到有效提升，同时其他部门对于这类工作的配合程度也会随之提高，保障税收筹划工作能够持续高效落地，最终增加企业效益［16］。

四、结论

通过上述案例可以得出，要做好房地产企业的税收筹划，需要紧盯会计核算、经营业务风险、涉税沟通等核心要素，从提高财务人员素养、控制风险、信息沟通等方面着手，建立相关制度保障及激励措施，方能在目前的政策和行业竞争环境下，通过税收筹划来提高企业经济效益。既保证税务部门应收尽收、应享尽享的税收原则，又降低房地产企业税负，倡导良好的经营环境，促进企业持续健康发展，建设和谐社会。