某高校既有建筑安全评估技术与管理

董洪艳

（首都医科大学基建处，北京 100054）

0 引言

在房屋建筑的整个生命周期内，设计、施工、使用、维护等各方面缺一不可。过去，设计和施工由于专业技术性质，更容易受到重视，但交工投入使用后，房屋建筑在寿命周期内就进入了另一个阶段，正常使用和维护就须提上日程。依据《北京市房屋建筑使用安全管理办法》（北京市人民政府令第 229 号）［1］。该管理办法规定房屋建筑使用安全责任由房屋建筑所有权人承担，房屋建筑所有权人应当按照规定定期委托房屋安全鉴定机构对房屋建筑进行安全评估。与专项检测及鉴定相比，房屋建筑的安全评估范围更广泛，涵盖整栋建筑的各个方面，包括地基基础、建筑结构、建筑构件部件、建筑装饰装修、建筑防火、防雷系统、建筑电梯，以及配套的建筑给排水、采暖供热、空调设备及系统等各个建筑分部。如果把房屋建筑的专项检测鉴定比作医学中人体健康的某项专业检查，则安全评估更类似于一个人的年度全面体检。

《北京市房屋建筑使用安全管理办法》（北京市人民政府令第 229 号）规定，人员密集的公共建筑，应当每 5 年进行一次安全评估。学校的既有建筑中教学楼、图书馆、宿舍楼等都属于人员密集的公共建筑，对于此类建筑的安全评估和日常管理尤为重要。本文以某学校 52 栋建筑的安全评估为例，介绍房屋建筑的安全评估技术及管理建议，希望能给同类工作提供参考。

1 某教学楼安全评估情况介绍

房屋建筑的安全评估除了现场检查外，还涉及到建筑的日常管理等方面，所以对建筑的相关资料也要进行核查。

某教学楼由主楼、裙楼及学术报告厅组成，主要用于教学及科研工作，处于使用状态。该教学楼主楼及裙楼于 1995 年竣工，总建筑面积 24 510 m2。其中主楼地下 2 层，地上 16 层，建筑高度为 59.7 m，结构形式为现浇混凝土框架剪力墙结构；裙楼地上 3 层，为现浇混凝土框架结构，建筑高度为 16.1 m。学术报告厅于 1997 年竣工，地上 1 层（局部 2 层），总建筑面积 3 972 m2，学术报告厅为现浇混凝土框架结构，屋面采用钢桁架。该教学楼在使用过程中曾进行过消防工程维修改造、装修工程改造、供暖工程改造及其他修缮；学术报告厅进行过消防工程维修改造、灯光建设项目改造。教学楼外观实景如图 1 所示。

图1 教学楼外观

房屋建筑的第一次安全评估，首先要依据资料的完整性和房屋建筑的状况把各建筑分部划分为Ⅰ类、Ⅱ类。其中符合下述条件之一划分为Ⅰ类：①具有有效设计资料，并且房屋建筑使用用途与设计相符、房屋建筑状况较好（或一般）；②具有有效设计资料，曾进行过结构或建筑设施设备、线路、管道改造但改造资料完整、房屋建筑状况较好。符合下述条件之一划分为Ⅱ类：①无有效设计资料；②虽然具有有效设计资料，但进行过结构或建筑设施设备、线路、管道改造，或改变房屋建筑使用用途，或变动建筑主体和承重结构，且相应的改造资料缺失或房屋建筑状况一般；③建筑设备与相应管道使用 20 年以上；④虽有有效设计资料，但房屋建筑状况较差［2］。该教学楼设备及系统分部使用 20 年以上，划分为Ⅱ类，其余分部均划分为Ⅰ类。

1.1 资料存档情况

该教学楼保存有建筑、结构、电气、暖风、给排水等各专业图纸及施工资料，日常检查及特定检查资料归档基本完整，资料检查情况如表 1 所示。

项目名称 资料名称地基基础 基础平面图主体结构及建筑构件与部件建筑结构及建筑设计图纸，单位工程验收记录建筑装饰装修 装饰装修的施工图防火系统验收资料，防火系统日常检查、特定检查资料，消防安全管理制度，消防安全重点单位火灾扑救和应急疏散预案建筑防雷系统 防雷系统平面布置图，年度建筑物防雷安全检测报告建筑防火系统建筑设备及系统建筑设备及系统的调试、验收、运行、改造验收资料，日常检查资料和功能性检测资料以及运行维护资料，生活饮用水定期检验报告建筑电梯设备 电梯制造和安装资料，电梯日常检查记录，电梯运行维护记录，检验机构定期检验报告

1.2 安全评估情况

根据资料核查和现场检查结果，地基基础分部安全评估结论分为满足要求、基本满足要求和存在安全隐患三大类，主体结构分部安全评估结论分为未发现存在结构安全与使用安全隐患、存在局部使用安全隐患、存在结构安全或使用安全有隐患三种，其他几个建筑分部安全评估结论均为未发现存在使用安全的隐患、存在使用安全隐患两种。

1.2.1 地基基础情况

该教学楼采用地下两层箱型基础，裙楼采用桩基础，已建成使用多年，现场未发现因地基不均匀沉降引起的主体结构出现裂缝、倾斜等缺陷，裙楼南侧部分区域存在散水下沉、西北角有室外踏步下沉，地基基础分部基本满足要求。

1.2.2 主体结构情况

重点检查内容：对于主体结构，首先需要核查现场结构体系与结构布置是否与设计图纸相符，是否满足平面、竖向的布置要求，框架结构节点情况，框架－抗震墙体系中抗震墙的布置情况，查看结构的整体牢固性构造措施，现场核查房屋建筑的裂缝、损伤和缺陷情况。

经现场检查，教学楼的结构体系、结构布置与设计图纸相符。教学楼结构体系与结构布置平面基本对称，结构构件竖向连续。裙楼和学术报告厅框架结构非单跨或单向，主楼的抗震墙为双向布置。填充墙与主体结构构件拉结处未发现明显损伤。管道间内混凝土顶板普遍存在底面露筋、钢筋锈蚀严重现象；裙楼西北角室外楼梯混凝土破损、钢筋锈蚀；西立面室外楼梯与主体连接处开裂。现场部分情况如图 2、图 3 所示。主体结构分部存在结构安全及使用安全隐患。

图2 管道间混凝土顶板现场情况

图3 室外楼梯现场情况

1.2.3 建筑构件与部件情况

建筑构件与部件的安全评估主要包括非承重墙体、女儿墙，附着于楼面和屋面的阳台栏杆和附属广告牌、空调外支架等。其中对非承重墙体进行现场检查时，要重点检查女儿墙、特别是出入口女儿墙的开裂、风化等破损情况。

经现场检查，该教学楼女儿墙根部存在开裂现象，屋顶设备支架局部锈蚀断裂，外墙空调及通风管道支架普遍锈蚀。附部分典型照片如图 4～图 6 所示。建筑构件与部件分部存在使用安全隐患。

图4 女儿墙根部情况

图5 设备支架存在锈蚀断裂

图6 室外空调支架锈蚀

1.2.4 建筑装饰装修情况

建筑装饰装修分部的安全评估，包含公共建筑的内部抹灰、吊顶、饰面砖墙，建筑外墙保温、饰面砖、门窗幕墙等。建筑装饰装修分部的安全评估，通过资料核查及现场检查，核查装饰装修的日常检查、特定检查、维修资料等，检查装饰装修的现状损伤情况。现状损伤检查时，对于人流出入口和通道处的外墙饰面砖要重点关注和检查。

由于该教学楼装修时间较久，走廊多处吊顶有水渍，部分石膏板吊顶变形脱落；地下室部分墙体浸水返碱、抹灰层脱落；多处管道井抹灰层浸水返潮脱落、开裂；个别电梯间墙面大理石瓷砖开裂、脱开。现场部分情况如图 7～图 10 所示。装饰装修分部存在使用安全隐患。

图7 吊顶变形、脱落

图9 外墙瓷砖脱落

1.2.5 建筑防火系统情况

建筑防火系统安全评估，涉及项目繁杂，包括资料检查和状况检查。资料检查除了验收方面的资料以及日常检查资料之外，对于消防安全管理制度和措施要重点关注。现场状况检查包括建筑现场状况以及建筑消防给水系统、防排烟系统、固定灭火系统状况与损伤，以及建筑火灾自动报警系统设置及损伤情况，建筑电气防火检查。

经现场检查，走廊内多处消防栓枪头缺失，个别消火栓箱门无把手；报告厅走廊内无烟感、喷淋系统。建筑防火分部存在使用安全隐患。部分情况如图 11～图 14 所示。

图11 消防栓枪头缺失

图14 部分楼道未安装喷淋设备

图13 小报告厅无烟感、无喷淋

1.2.6 建筑防雷系统情况

建筑防雷系统的资料核查包括验收资料和年度防雷安全检测证书。现场状况检查，主要包括接闪器检查、引下线检查、建筑内部防雷设备检查。

经现场检查，教学楼屋面避雷线存在断开情况，如图 15 所示。防雷系统分部存在使用安全损伤与缺陷。

图15 屋面避雷线存在断开情况

1.2.7 建筑设备及系统情况

对于学校公共建筑，设备及系统安全评估主要是供电、给排水、采暖、空调系统、照明设施设备的安全评估。建筑设施设备的资料核查方面，需要核查调试、验收及运行资料，以及日常检查、运行维护资料等。现场状况调查主要为管道及设备的老化、锈蚀情况，照明系统损害情况。

经现场检查，教学楼给排水系统存在管道严重锈蚀、漏水，无法正常使用等现象。室内走廊、卫生间配电箱等部位电线裸露、杂乱，走廊配电箱普遍无系统图、无接地，部分配电箱内堆放杂物；地下 2 层楼梯间积水。现场部分情况如图 16～图 20 所示。设备及系统分部存在使用安全损伤和缺陷。

图16 管道锈蚀漏水

图18 配电箱无系统图无标识

图19 开关松动

图20 地下 2 层楼梯间处存在积水

1.2.8 建筑电梯设备情况

学校建筑中最常用的特种设备主要为电梯。电梯的安全评估中资料核查主要包括电梯制造和安装资料、重大维修改造资料、日常检查和运行维护资料等。现场状况检查重点为轿厢照明和应急对讲系统、层门锁紧和自动关闭层门装置、防止梯门夹人保护装置、层门位置特别是层门门楣及上方粘贴镶嵌类饰面材料牢固情况等。

教学楼共 3 部电梯，其中 1 部为杂物梯，其余 2 部客梯。经现场检查，3 部电梯都未见影响安全运行的隐患和故障。

2 学校既有建筑安全评估特点

上述通过教学楼的安全评估，详细介绍了各个建筑分部的评估技术。该学校共进行了 52 栋建筑的安全评估。对 52 栋建筑的评估情况分析，学校既有建筑存在以下特点。

房屋建筑图纸资料情况：学校一般设置有专门的资料室，房屋的图纸资料管理较为完善，本次评估的 52 栋建筑中，图纸缺失的为 12 栋，占比约 23 %。其余建筑设计图纸较为齐全有效。缺失图纸的房屋建筑，相应的建筑分部划分为Ⅱ类，应进行专项检测鉴定（见图 21）。

图21 建筑图纸情况

地基基础分部：本次安全评估的 52 栋建筑，均未发现因地基不均匀沉降引起的裂缝、倾斜等缺陷，或者存在地基不均匀沉降引起的少量裂缝缺陷，房屋已使用了一定年限，地基沉降已经稳定。地基基础分部均满足要求，占比 100 %。

主体结构分部：由于房屋使用功能多样，建造年代分布较广，各房屋的主体结构类型各不相同，涵盖了框架结构（现浇或装配式）、框架剪力墙结构、砖混结构等。52 栋建筑中，未发现存在结构安全与使用安全隐患的为 24 栋，占比 46.2 %。9 栋建筑存在局部使用安全，占比 17.3 %。19 栋建筑存在结构安全或使用安全有隐患，占比 36.5 %。与商业经营性质的公共建筑相比，学校建筑进行主体结构方面改造的较少，涉及结构改造时也相对更规范（见图 22）。对于存在局部使用安全的建筑，应对裂缝及损伤进行处理，并缩短安全评估年限。存在结构安全或使用安全有隐患的建筑，应委托有资质的单位进行专项检测鉴定。

图22 房屋主体结构分部结果情况

52 栋建筑中，4 栋建筑的防雷系统不具备现场检查条件，38 栋不涉及电梯设备分部。建筑其他各分部的安全评估结果如表 2 和图 23 所示。除电梯设备外，建筑构件与部件、装饰装修、建筑防火、建筑防雷、建筑设备及系统分部存在使用安全隐患的房屋数量多、占比高，但这几个分部与公共建筑的日常使用和安全也时刻相关，特别是人流密集处的建筑外装饰、建筑防火、设备系统中的电气等，加强日常检查和维护对提高建筑的使用安全起到极大作用。存在使用安全隐患的建筑分部，应委托有资质的单位进行检测鉴定。

电梯设备房屋建筑数量 52 52 52 48 52 14未发现存在使用安全隐患 13 1 25 10 6 10存在使用安全隐患 39 51 27 38 46 4项目 建筑构件与部件装饰装修建筑防火建筑防雷建筑设备

图23 各建筑分部评估结果分布情况

3 结语

学校既有建筑由于其特殊的使用性质，建筑的安全评估及日常管理维护更需加强，要及时发现和消除安全隐患，保障房屋安全。房屋的安全管理应坚持预防为主、防治结合、综合治理、确保安全的原则，把房屋建筑的安全评估按照《北京市房屋建筑使用安全管理办法》（北京市人民政府令第 229 号）的规定纳入计划，并在日常使用中注重检查、管理及维护，以保证房屋建筑的可靠使用，保证生命财产的安全。Q