M市城镇老旧小区绿色改造办法研究

刘晓玲 李琳

（1.绵阳城市学院，四川绵阳 621000；2.四川纳诚建设工程有限公司，四川绵阳 621000）

随着我国经济快速发展，城市建设已进入转型发展与能级提升的新阶段。从城市化到城市更新，传统的“拆除重建”模式已经不能全面解决老旧小区与居民需求之间的矛盾。老旧小区因建成年代较早，养护管理不够，相关配套设施简陋且基础服务设施功能丧失，给居住者带来许多困扰。据统计，全国新开工改造城镇老旧小区从2020年的4.03万增长至2021年的5.47万个。老旧小区改造项目存在造价数额大、改造范围广、内容繁杂、参与方多等特点，使得老旧小区改造存在一定难度，各个地方老旧小区改造还存在地区差异，因此，结合当地实际情况，根据当地老旧小区的特点，研究出一种改造办法便具有迫切性与重要意义。绿色建筑一直是建筑工程领域提倡的建造方向，在老旧小区改造方面也不例外，本文结合老旧小区、绿色建造相关研究以及实地考察得出的数据，总结了适合M市的老旧小区绿色改造办法。

1 M市城镇老旧小区现存情况

M市人民政府在《全面推进城镇老旧小区改造工作实施方案》中提出了M市老旧小区改造的目标，即力争在“十四五”期末完成对全市2000年底前建成的老旧小区的改造。同时，建立起一套与之相关的制度、流程与工作机制。方案中将老旧小区改造任务划分成三个阶段，第一阶段为2021、2022年，计划完成25%的改造任务；第二阶段为2023、2024年，完成改造任务的35%；最后一个阶段为2025年，完成任务的15%。改造过程中，各改造主体应从当地实际出发，聚焦居民改造意愿强烈、硬件条件差、失养失修失管、综合评价得分较低的住宅小区，统筹考虑改造任务，注重整合改造相邻分散的小区。对于历史文化街区、历史建筑这类老旧小区，应注重保护，严格执行相关保护修缮制度，严禁大拆大建。

M市城镇老旧小区主要改造内容包括：基础类（小区内部公共设施及建筑物公共部位的维修、燃气、道路、垃圾处理等）、完善类（拆除违建、整治绿化等）、提升类（提升综合服务、卫生服务能力）三类。

同时，为提升小区卫生服务能力，M市当地相关《方案》要求：小区卫生服务中心的建设应做到同步规划、同步建设、同步投入使用。位置选址上，优先考虑医疗、托养、养老等民生服务设施集成建设，同址或邻近设置。按照“优形态、兴业态、强文态、塑生态、转心态”的原则，全方位建设小区。整治安全隐患、修缮增设消防设施；改造小区内道路，小区屋面防水、楼梯栏杆、外墙面装饰、电网、小区绿化、雨污分流，增设小区公共设施（如：安装监控视频系统、健身器材、路灯）等。

2 M市城镇老旧小区可采取的绿色改造办法

老旧小区绿色改造目标是提升老旧小区综合价值，绿色改造应秉持以人为本、节能环保、资源节约与可持续发展的价值目标与理念指导。根据M市气候、地理、文化等特征与老旧小区多为单位自建住宅小区，因地制宜选择适合的绿色改造办法，笔者综合其他学者在老旧小区绿色改造办法研究成果，总结了如下改造思路：

2.1 改造流程绿色化

M市老旧小区改造基本流程为：首先，确定改造主体，遵循“自治当先、改造随后”的原则，以当地居民意见与意愿为基础，确定改造内容与资金来源，制定具体实施方案；其次，进行招标采购，确定施工单位，编制施工组织设计，按计划组织施工，有序完成各项需改造的内容，并尽可能将施工对居民生活及周围环境的影响降到最低；最后按相关质量验收标准进行竣工验收，投入使用后进行长效管理。改造流程绿色化主要包括：审批流程绿色化、策划设计绿色化、施工组织绿色化。

（1）审批流程绿色化。首先需要政府相关部门的大力支持，简化老旧小区改造申报、审批流程，让居民的改造意愿得以尽快实现；其次，老旧小区改造申请过程中需遵循业主、居住者等人的意愿，参与方多容易出现众口难调的局面，在与相关方沟通时要做到全面、和谐、高效，实现“绿色有效沟通”。

（2）策划设计绿色化。确定改造内容后，需对目标改造内容进行分解、设计。在策划设计过程中一定要做到全面、细致、切实可行，减少后期出现设计变更等问题。同时，老旧小区改造设计图纸中的改造内容及改造目标要尽量做到绿色可持续。

（3）施工组织绿色化。在开工之前，施工单位需对具体施工方法、进度、造价等进行计划安排，以确保工期、质量、进度、安全等目标顺利实现。施工组织设计过程中需考虑对环境污染小、对居住者干扰小、工期安排合理与资金分配使用合理、相邻小区联合改造等“绿色管理办法”，做好事前控制。

2.2 海绵城市建设

海绵城市是指城市像海绵一样，在自然环境变化时具有良好的吸纳性、包容性，降雨时能对雨水进行收集、存储，涵养地下水源；干旱缺水时“释放”存储的水源并加以利用，通过这种技术手段，使水在城市生态中“自然”迁移[2]。M市属北亚热带季风性湿润气候，平均气温为14.7℃～17.3℃，降水丰沛，年均降水量可达825.8mm～1417mm且年际变化较大。整个区域水系发达，江河纵横交错，其气候与地理特征适配于海绵城市的概念。

在老旧小区改造项目中合理应用海绵城市建设理念，首先应请专业设计人员根据城市的具体规划与城市测量数据进行海绵体的设计与规划，制定好合适的海绵体设计图纸。并根据勘测的数据进行分析，对小区具体情况进行逐个评估，设计出海绵体建设方案[3]。在进一步的施工图设计、深化设计中继续深化，确保海绵城市理念的落成。由于植物在吸纳、滞留、存储及净化处理雨水等方面发挥着重要作用，因此在海绵城市建设中，关键在于植物的科学、合理配置。结合M市气候及降水情况，植物选型上做到因地制宜，进行科学的植物配置，形成各类特色绿地，如生态区、公园、小游园等，改善自然环境，形成良好景观效果的同时也能将雨水进行“收纳-处理-利用”，减少雨水灾害，达到良好的循环利用效果。

2.3 公共设施绿色改造

公共设施绿色化改造主要包括改造过程绿化、环境宜居化、设施智能化等内容。在停车设施方面，对地上地下空间进行整合，统筹考虑，合理配建停车及充电设施，适应新能源汽车的发展趋势。对于车位供给严重不足的小区，可采用立体塔库、地下井筒式停车库等新技术，缓解供需矛盾，提高停车设施供给能力，实现人员、车辆的有序管理；推动无障碍设施建设和适老化居住改造，进一步规范管线设置，实施架空线规整（入地）。开工前与居住者友好沟通，了解居住者的生活习惯，对噪音大的施工内容进行择时安排，施工全过程中应加强降尘、降噪管理，提升小区宜居水平等。

随着人们对绿色理念的重视度越来越高，小区公共设施既要注重休闲娱乐，又要注重其艺术美感。笔者认为M市老旧小区公共设施的绿色改造应遵循以下三个原则：第一，讲究自然，不刻意雕琢。小区公共设施建设要结合各地实际情况，因地制宜，合理利用空间，合理搭配设计，形成与自然的完美结合；第二，节约能源，小区公共设施建设中的绿色理念体现在多个方面，如路灯的设计，合理地利用了太阳能，充分利用太阳光的照射，将光能转换成电能，既节省了线路所占用的空间，又能起到很好的照明作用；第三，实用，所谓实用性就是在现实生活中，人们对于公共设施利用率高。结合老旧小区居住者年龄、兴趣爱好等情况，更多满足居住者的要求，而不是改造得光鲜亮丽，却少有人使用。同时，材质的选择要讲究环保且经济实惠，增强其实用性，减少观赏性。

在物业管理方面，老旧小区应利用信息化技术，优化物业管理公司服务流程，实现内部和外部信息的共享，提高服务水平，增强市场竞争力，提升老旧小区物业服务质量。以往的物业信息化管理目标是达成人与物业和谐共处、设施体系满足人的需要即可。但是，当前人们开始逐渐重视社会文化属性和空间环境绿化程度。因此，物业管理公司需要转变信息化管理目标结构体系，将以人为本作为物业管理公司发展的第一要义，构建物业、人与环境的协调发展体系[4]。

2.4 绿色小区建设

绿色小区建设主要包括：宜居小区环境、较高信息化智能化水平、浓郁绿色文化等，部分新建小区已经步入“绿色”时代，老旧小区也多以“绿色”改造为主。“绿色”已经逐渐成为人们生活的主旋律，也是小区建设的发展方向。老旧小区绿色改造应以人居环境“整洁、舒适、安全、美丽”为目标，建立“共同缔造”的长效机制。为促进绿色小区的发展，2020年，住房和城乡建设部会同其他部门，共同开展了绿色小区推广行动。此次创建推广行动，不仅明确了绿色小区的创建“要做什么”，同时还明确了“如何做”。鼓励各地因地制宜，建立健全小区人居环境建设和整治机制，推进小区设施“绿色化”“信息化”“智能化”改造，创建宜居环境，打造小区绿色文化，推动建设安全宜居、设施完善、管理有序的居住小区。在老旧小区改造过程中，应结合改造要求，同步开展绿色小区创建，使得老旧小区“硬件”“软件”都得以改造、提升。

绿色小区建设除了对设施硬件等有“绿色”要求，更多的是对“软件”也有绿色要求。老旧小区的改造不应只停留在设施改造上，还应注重居住者的心理活动需求，及时关注居住者生活动态，可以像很多新小区一样，举办“爱家”“亲子”“小区家庭日”等活动，丰富居住者业余生活的同时，增进邻里感情，提升居住幸福感，让大家感觉到来自“小区大家庭”的温暖。同时，老旧小区也居住有大量年纪较大的居民，他们生活存在一些不便之处，小区管理者应组织关怀慰问，对老年人提供力所能及的帮助等。老旧小区改造应严格把握绿色小区改造中“软、硬件”升级，做到真正的绿色改造。

2.5 绿色可持续

老旧小区的改造应讲究绿色可持续。我们不能以完成老旧小区改造数额目标为最终目标，在老旧小区改造全过程中都应以“绿色可持续”为中心思想。不能贪图一时的低造价、低工期而选用低质量、不可持续的材料。如：应当采用节能灯的区域，因方便购买等原因选用了普通照明灯，使得后期使用费用、维护费用都增加，且使用年限短。再例如：为节省造价，在应当用涂膜防水工艺进行防水施工的部位采用了卷材防水施工，使得改造后的防水使用寿命短，使用过程中容易破坏等。从长远来改，反而提高了工程造价及管理难度。

3 实例分析

M市高新区改造项目，项目业主为M市高新区PM街道办事处。建设地点为M市高新区，拟改造主要内容包括3个小区内屋顶漏水处理、粉刷楼道（含扶手）、单元门、落水管更换、改造公厕（原建筑物内）等。该项目是对既有小区进行改造，不涉及新增用地，可无须办理土地规划相关手续，由当地街道办事处出具“关于辖区老旧小区改造项目土地规划的情况说明”，并由当地街道办事处填报《固定资产投资项目能耗统计表》，该项目改造小区布局示意图如图1所示。

该项目可采用的绿色改造办法主要有：

（1）联合改造三个小区。在改造流程上追求“绿色化”，联合改造，降低改造准备及审批时间，在申报材料填写及前期与居民沟通改造意愿方面可以相互讨论、借鉴；在施工方面，可以降低改造相关材料损耗，缩短改造流程，降低改造相关措施费用等。

图1 M市某小区改造布局示意图

（2）小范围海绵城市建设，该项目原有绿化率较高，部分树木已长得相当繁茂，改造过程中可充分利用原有绿化，在原有绿化基础上进行“海绵”设计，重新规划排水沟路径，使部分绿化能做到将雨水进行“收纳-处理-利用”的效果。

（3）公共设施绿色改造及绿色小区建设。该项目涉及的小区多以老年人以及起步阶段的年轻人为主。在公共设施改造方面应尽可能满足居住者的需求，如建设便捷坡道，增加墙壁扶手，增加老年人休息区等。在绿色小区方面，可由物业带头组织开展“关爱老人”相关活动，对老年人的生活各方面予以关怀。

（4）改造过程绿色可持续，在改造过程中，满足相关成本、工期、安全等目标的情况下，适当使用新材料、绿色材料，减少施工污染，减少后期维护费用等。

4 结语

老旧小区的改造应讲究环保、宜居且绿色可持续。综上，M市城镇老旧小区改造应结合当地地理位置、气候条件及老旧小区现存情况、需改造的内容等进行综合分析，以绿色可持续为改造中心思想，采用适合M市的海绵城市建设（种植适宜植被“收纳”雨水）、公共设施绿色改造（绿色材料、绿色施工、实用耐用公共设施）、绿色小区建设（和谐的小区邻里关系，绿色生活文化）等绿色改造办法。