房地产流通与管理人员胜任力研究

高 红 李乐乐* 刘为均 马文琦

(1.河北建筑工程学院 经济管理学院，河北 张家口 075000；2.贝壳找房科技有限公司 北京100085)

0 引 言

2022年“两会”中对房地产行业指出要坚持租购并举，加快长租房市场，以及住建部明确规定禁止“大拆大建”，这些措施的出台意味着未来我国房地产行业势必由“开发主导”转向“经营主导”.在房地产经营行业中，房地产流通与管理人员占据着关键地位，其胜任力影响着房地产行业发展甚至企业的存亡，然而目前该群体普遍学历水平不高、能力参差不齐，如何对房地产流通与管理人员的胜任力进行合理分析，成为该行业当前的发展难题.目前对胜任力的研究所用的方法主要有因子分析法、层次分析法、三角模糊数-TOPSIS法、变异系数法等，但是胜任力模型中一般具有多个构面，有些构面并不能直接被测量且每个构面之间可能具有关联性，一般的方法很难处理好这些问题.

结构方程模型可以分析多个构面，不仅采用量化的方式进行研究，同时还能够分析构面之间的关联性.鉴于此，考虑采用结构方程模型对房地产流通与管理人员胜任力进行研究，其分析结果对相关人才培养以及行业素质提高具有一定参考意义.

1 胜任力概念及指标选取

有关于胜任力的研究最早可以追溯到“科学管理之父”泰勒，他通过“动作和时间”理论来分析不同职员绩效的差异原因.胜任力的正式提出来自于麦克利兰博士在《Testing for competence rather than for intelligence》一文中，他否定了传统智商测试和学校学习成绩对工作的影响[1]，提出胜任力应该包括五个方面：动机、个性特征、自我认知、知识、技能.目前，胜任力的内涵界定有特征观、行为观、综合观三个方向[2].支持特征观的学者对个体的潜在特质更为青睐，spencer[3]认为胜任力可以分为：动机、技能、自身价值观，特质和知识5个方面，将绩优者与普通人以及他们的潜在特征区别开来.支持行为观的学者认为胜任力是员工工作时外在的行为表现，可以通过观察员工外在行为表现来确定胜任力水平，仲理峰[4]认为，胜任力是区分绩优者与普通员工个体潜在的比较持久的行为特征.以上两种观念相互补充形成了综合观，Ledford[5]认为胜任力是个人可验证的特质，包括可能产生绩效所具备的知识、技能和行为.综上可知，胜任力主要通过个体潜在特征和行为来区别绩高者与绩低者，随着工作性质的不同所产生的胜任力指标也会跟着变换.

关于房地产从业人员的胜任力的研究，目前尚未形成一个统一的标准.胡颖[6]采用层次分析法通过知识素质、技能素质、职业道德素质、身心素质、从业资格素质5个方面对房地产经纪人的职业化胜任素质进行分析.张晓艳[7]使用行为事件访谈法提取胜任力指标并运用扎根理论进行指标筛选，将房地产销售人员的胜任力分为客户链结能力，魅力状态，成就进取观，房地产业务知识，自我管理素养，个性特征六个方面进行研究.

表1 房地产流通与管理人员胜任力研究相关指标

通过查阅相关文献归纳出房地产流通与管理人员胜任力包括人格特质、知识技能、客户链结能力、成就进取观、自我管理能力、从业能力共6个构面23个指标.具体指标见表1.

2 问卷调查与分析

2.1 样本分析

胜任力调查问卷采用李克特5级量表，用1至5分代表问题从低到高的重要程度.问卷面向国内的消费者、房地产工作人员和房地产管理人员，持续时间为2022年1月中旬到2022年2月底.电子问卷发放256份，回收256份，回收率100%.排除回答粗心和无效的问卷，收获有效问卷223份.

2.2 信度与效度分析

信度分析采用常用的克朗巴哈系数值来判断，通过SPSS26.0软件进行可靠性检验得出整体克朗巴哈系数值为0.939，远大于最低要求0.6，表明问卷可靠性非常高.之后采用KMO和巴特利特球形检验的值来判断问卷是否适合进行因子分析，通过SPSS26.0分析得出KMO值为0.921大于最低标准0.7，P值远小于0.05，表明该问卷适合进行因子分析.由此对人格特质，知识技能，客户链结能力，成就进取观，自我管理能力，从业能力六个构面进行因子分析.得出问卷中所有问题的因素负荷量最低值为0.601，满足最低可接受的值0.45，表明问卷结构效度良好.CR值均大于0.60，表明问卷内部一致性良好.AVE值均大于0.5，表明问卷的收敛效度良好，详情见表2.

表2 因子分析表

通过表3可以看到表格对角线上的AVE方均大于该列下部各个潜变量之间的关联性，说明问卷区别效度良好.

表3 AVE值与相关系数比较

3 结构方程模型建模与分析

3.1 指标选取

通过SEM建模，并采用7个适配的指标，对上述23项能力指标进一步分析，详情见表4.

表4 模型适配度指标

3.2 单因子模型测量验证分析

以人格特质构面的胜任力指标为例进行单因子测量模型验证分析.在人格特质这一构面中一共有4个观测变量,模型以及拟合结果如图1所示.

图1 单因子模型(人格特质)

表5 知识、客户、成就、自我四个单因子模型的适配度指标结果

由图1可知，人格特质这一构面的拟合结果中，只有RMSEA的值为0.085大于0.08，拟合数据一般，但也在可以接受范围内，不需要进行模型的修正.同理对其他5个构面进行模型分析得到前面4个的拟合结果都是在可以接受的范围内，如表5所示.

由于从业资格这一构面只包括三个观测变量，属于饱和状态，不能得到适配度指标，可以通过后面的一阶验证性因子模型分析其适配度指标和路径系数来判断.

图2 一阶验证性因子模型(***表示P值小于0.01)

图3 二阶CFA模型(***表示P值小于0.01)

3.3 一阶CFA建模分析

在上述5个单因子模型适配度良好的基础上，对它们进行一阶验证性因子分析，如图2所示.可以看到所有拟合指标均在合格范围内，无负误差项，路径系数都小于0.95，同时各潜变量之间相关性最高为0.72小于0.75，最小值为0.52大于0.3，即不用考虑各个潜变量之间的共线性问题.通过显著性估计，结果表明所有潜变量之间P值都小于0.01并且它们之间相关性较高.由此假设会有一个更高阶的因素影响它们，并利用二阶模型进一步分析.

3.4 二阶CFA建模分析

结合胜任力指标，将这一更高阶的潜在因素命名为房地产流通与管理人员胜任力，并绘制二阶模型，如图3所示.二阶模型拟合各个指标都在可接受范围内，路径系数也全都达到显著，总体来说二阶SEM模型较为理想.为进一步分析房地产流通与管理人员胜任力，通过每个指标的路径系数我们可以得到他们所占的重要程度排名，见表6.

表6 房地产流通与管理人员胜任力指标排名

4 总 结

(1)本研究以房地产流通与管理人员的胜任力为研究对象，通过分析结构方程模型的路径系数得出各个构面的重要程度从大到小依次为：知识技能、自我管理能力、人格特质、成就进取观、从业能力、客户链结能力.

(2)在人格特质构面中最重要的是具备诚实守信的基本准则；在知识技能构面中最重要的是房地产调研与分析能力；在客户链结能力构面中最重要的是房地产流通与管理人员的应变能力；在成就进取观构面中最重要的是房地产流通与管理人员的上进心和通过合作取得成功的能力；在自我管理能力构面中最重要的是情绪管理能力；在从业资格构面中最重要的是房地产行业相关职业证书的获取.

(3)在各个潜变量之间的关联性中，人格特质与知识技能、人格特质与自我管理能力以及知识技能与客户链结能力，这三组构面之间的关联性相对较高达到了0.72.相比起来客户链结能力与从业能力之间的关联性最低只有0.52.

由上述结论可知，无论是在重要程度还是关联性方面，知识技能都占据首位，表明房地产企业相关负责人应该重视员工知识技能的培养.在房地产行业从高速发展向高质量发展的背景下，社会需求的转换对房地产流通与管理人员的知识技能提出了更高的要求.从表6分析结果来看，虽然互联网应用能力的重要层度较为靠后，但是相关专业知识，市场调研能力以及业务完备能力都格外重要.因此，企业负责人迫切需要对房地产流通与管理人员进行专业的知识技能培养，可以通过定期开展知识讲座，建立师徒学习制等方式进行.此外，有关政府部门应该制定相关激励政策，推动房地产企业加大对房地产流通与管理人才的培养力度，提高他们的专业知识和技能.

本文通过SEM对房地产流通与管理人员的胜任力进行研究，克服了一些指标难以量化的问题，并对胜任力指标重要程度以及它们之间关联性进行分析，为培养企业负责人和选拔房地产人才提供了依据，为房地产行业的高质量发展提供一定的借鉴意义.