资产评估方法分析与选择研究——以C公司为例

沈明明

（广东粤电靖海发电有限公司，广东 揭阳 522000）

一、概述

随着经济社会的发展，资产评估在市场交易中越来越重要。当企业发生资产转让、租赁、投资及抵押等一系列经济行为时，需要选择不同的评估方法评定和估算被评估资产的现行价值。本文以C公司租赁资产为研究对象，分析对比评估租赁资产价值的几种方法，进行案例分析，为租赁资产的价格评估提供参考依据。

二、资产评估的常用方法及其优缺点

（一）市场法

市场法又叫市场比较法，是指在成熟的公开市场直接比较同类或相似的资产交易案例，以此来评估资产价值。使用市场法评估有两个前提条件：一是被评估的资产必须有活跃的公开市场，且公开市场中同类型的资产交易业务较频繁，从而可以较为容易地获得同类资产交易市场价格；二是针对被评估的资产，可以从市场上收集到可供比较的指标和技术参数，从而为评估提供比对数据。

市场法的优点：第一，由于是直接根据公开市场同类交易报价、参数、指标来估值，所以得到的资产评估值可以更客观地反映市场实际情况和现时价格；第二，评估值以成熟市场的相关参数、指标和价格为评估依据，具有现实参考意义，更能被使用评估报告的各方理解和接受。

市场法的缺点：第一，由于需要活跃的公开市场作为参照，所以当相关参数、指标在公开市场难以找到可对比数据时，就很难应用市场法评估；第二，针对一些被评估资产，比如专用机器设备、无形资产等，由于地区、市场环境的限制，难以从活跃的公开市场中找到交易参照对象，限制了市场法的使用。

（二）收益法

收益法是通过预测被评估资产未来的预期收益，使用现金流折现等方法来评估资产价值的评估方法。使用收益法评估的前提条件有三个：第一，可以通过合适的手段来预计和量化被评估资产的未来获利能力；第二，可以通过合适的手段来预计和量化被评估资产拥有者取得预期收益所承担的风险；第三，被评估资产收益期限不能是无限期，并且可以预计。

收益法的优点：第一，估值反映了资产未来收益，可以真实、准确地反映资产的资本化价值；第二，与投资决策常用测算方法较为一致，因此评估值容易被交易双方认可。

收益法的缺点：第一，预测需要收集未来若干年多方面的信息，预期收益测算难度较大，容易受到评估人员或信息提供人员主观判断的影响；第二，评估过程需要预测资产未来收益，不能预计收益的资产难以适用，一般在可以准确测算未来收益的企业整体资产评估和单项资产评估中采用。

（三）成本法

成本法也被称为重置成本法，是指以重新购置或建造全新状态被评估资产所需要的全部现时成本（即重置成本），扣减被评估资产损耗性、功能性、经济性等因素造成的贬值，以其差额作为评估值的资产评估方法。使用重置成本法有四个前提条件：第一，被评估资产的特征结构、功能效用要和假设重置资产有可比性，属于同一类型资产；第二，被评估资产有可利用的历史资料，并且可以取得重新购置全新被评估资产的途径和现时成本信息；第三，被评估资产处于可使用状态，且是可以再生或复制的；第四，被评估资产的各种损耗可以充分估计并衡量。

成本法的优点：第一，评估所使用的参数比较容易收集，依据比较具体，特别适用于不容易计算被评估资产未来收益或难以取得公开市场交易参照对象的资产评估，可以在单项资产或特定用途资产评估中广泛应用；第二，评估过程中充分考虑了被评估资产的损耗和贬值，评估值更加公平合理，更能被交易双方接受。

成本法的缺点：第一，评估时既要充分估算被评估资产的重新购置成本，又要全面考虑资产的各种贬值因素，工作量较大，对评估人员专业性的要求较高；第二，评估过程中着重考虑的是资产过去或现在的成本，而不是未来收益，评估值难以反映资产真实的经营效益，具有一定的局限性。

三、资产评估方法的选择——以C公司为例

（一）资产概况

C公司评估的项目是配电线路设备。主要资产包括配电电缆线路、架空线路和附属设备。虽然该线路已暂停使用，但各项资产均可正常使用。

（二）评估方法选择

1.市场法适用性分析

市场法是将被评估资产配电线路设备与市场上相似型机器设备进行比较，以此来确定被评估资产价值。由于在市场上没有找到同类型配电线路二手设备出售，所以针对被评估的资产，无法从市场上收集到可供比较的指标和技术参数，无法确定配电线路设备的出售价格。因此，不可以选用市场法来确定租赁配电线路设备的评估价值。

2.收益法适用性分析

由于该用途的设备可以通过承租获得收益，可以先分别采用成本法估算评估对象的市场价值，然后综合考虑资产投资回报因素，利用适当的收益还原率计算评估配电电缆、架空线路等机器设备的租金价值，故采用收益法评估租赁配电线路设备价格。收益法计算公式：配电线路设备租金评估值=设备纯收益+设备总支出-其他收入。

3.重置成本法适用性分析

对能正常使用的配电电缆、架空线路等设备，市场有同型号或同系列配置相当的配电电缆可以查询价格，其损耗也可以合理估算。首先测算出被评估资产基准日的重置成本，然后根据资产的情况和二手市场的行情，扣减被评估资产发生的各项贬值，以此确定待估资产的评估价值。因此其具备采用成本法的条件。

经综合分析发现，由于拟租赁配电线路设备属于特种设备，目前中国市场上并无同类机器设备出租案例，所以本次评估仅能采用成本法评估拟租赁配电线路设备的市场价值，然后采用收益倒推法测算其租金价值。

（三）计算过程分析

1.成本重置法

通过现场的勘察、市场调查和询证，配电电缆的长度为62米，该设备的综合成新率为53%，根据工程直接费、措施费、间接费、利润、辅助材料年价差、贷款利率、项目建设管理费、项目建设技术服务费等，分别计算单位长度电缆工程和电缆附件工程的重置全价，测算过程见表1。

表1 单位长度电缆工程和电缆附件工程的重置全价（单位：元）

第一步，计算电缆线路设备不含税重置全价=单位长度电缆不含税重置全价×电缆长度×根数+∑电缆附件工程的不含税重置全价×电缆附件数量=376.32×62×2+2140×2=50 944元（取整数）。

第二步，计算电缆线路设备评估净值=电缆线路设备不含税重置全价×综合成新率=50 944×53%=27 000元（取整数）。

通过评估人员现场勘察和测算可知，架空线路长度为8621米，该设备的综合成新率为57%，其他附属设备的测算数据见表2。

表2 附属设备的测算数据（单位：元）

首先，计算架空线路长度重置全价=架空线路长度×架空线路的重置单价=8621×16.76=144 487.96元。

其次，计算附属于架空线路设备重置全价=∑附属于架空线路设备数量×附属于架空线路设备重置单价=1 959 722.2元。

最后，计算出架空线路设备不含税重置全价=架空线路长度重置全价+附属于架空线路设备重置全价=2 104 210元（取整数）。

架空线路设备评估净值=架空线路设备不含税重置全价×综合成新率=2 104 210×57%=1 199 400元（取整数）。

综上所述，配电线路设备重置价值=电缆线路不含税重置全价+附属于架空线路设备不含税重置全价=2 155 154元；配电线路设备市场价值=电缆的评估净值+架空线路评估净值=1 226 400元。

2.收益法

根据成本法的评估计算，配电线路设备的重置价值为2 155 154元、市场价值为1 226 400元，首先利用投资回报额法计算出设备纯收益，其次测算出租赁设备总支出中包含的维修费、管理费、设备租赁税费等费用，最后计算出评估对象年租金收入为各项费用、税费、出租设备纯收益之和，具体计算过程见表3。

表3 配电线路设备年租金收入计算

第一步，计算设备纯收益=V×（r-s）÷［1-（（1+s）/（1+r））］。

将上述表内数据带入公式计算得出：设备纯收益=147 644.94元。

第二步，计算评估对象年租金收入为上述表格中各项费用、税费、出租设备纯收益之和。

年租金总收入=（147 644.94+38 792.77+4 429.35）/（1-3.36%）=197 503元（取整数）。

第三步，计算配电线路设备年租金收入=（年租金收入-押金利息收入）÷12÷（1-空置率）。

其中，押金利息收入=年租金收入÷12×2×1.50%=197 503÷12×2×1.50%=493.75元。

配电线路设备年租金收入=（197 503-493.75）/（1-0.0%）=197 009元/年（取整数）。

（四）评估结果与分析

根据租赁资产成本重置法和收益倒推法的计算思路，首先计算出租赁配电线路设备的重置成本，再根据租赁成本的价值、各项费用和经济指标计算出年度租金收入，最终配电线路设备租赁价格为197 009元/年。此评估价格合理，为租赁资产提供了参考依据。

五、结语

随着经济社会的发展，资产交易在经济业务中越来越常见，资产评估作为公允评价交易标的价值的手段，在交易中起着重要作用，而选择合适的资产评估方法，对准确合理地评估价值、促进资产保值和交易具有重要意义。在选择资产评估方法时，首先要将现实条件与评估方法的适用条件一一匹配，选择最合适的评估方法，或者采用多种评估方法互为印证；其次要全面考虑各种因素对评估价值的影响；最后要收集真实、有效的数据等作为评估依据，从而得到更合理的评估结果。