房价对城镇居民消费升级的影响＊

■ 罗然 许士杰 左传，2 董纪昌

1.中国科学院大学经济与管理学院 北京 100190

2.中国科学院大学创新创业学院 北京 100190

0 引言

21世纪初期，我国经济快速发展，随后基于经济转型和企业改革需要，增速持续放缓[1]。2020年中共中央政治局常委会会议提出“深化供给侧结构性改革，充分发挥我国超大规模市场优势和内需潜力，构建国内国际双循环相互促进的新发展格局”。扩大内需关键在于提高居民消费能力，优化居民消费结构[2]。而房价则是影响内需、制约内循环经济的主要因素之一。

受“居者有其屋”传统观念的影响，住房在家庭财富中占据着重要位置。自1998年我国实现住宅商品房市场化改革以来，房价持续上涨，全国住宅商品房平均销售价格从2000年的1948 元/m2上升到2019年的9287 元/m2，年均增速达8.74%。而居民消费在整体国民经济中占比呈下降趋势[3]，2020年占比为37.75%。2000年以来我国居民人均消费呈上涨趋势，从消费结构来看，生存型消费中食品、衣着支出比重呈下降趋势，居住消费占比呈上升趋势但幅度较小，发展享受型消费占比在40%左右，呈上升趋势但总体占比低于生存型消费，消费结构仍处于初级阶段，消费质量和层次偏低。

一些学者认为，房价波动对消费有促进作用[4][5][6]。另一些研究则持相反观点，认为房价上涨对消费有抑制作用[7][8][9]。有研究表明房价上涨对消费无明显影响[10]。目前有关房价与消费之间的关系并没有形成统一的结论。

考虑到中国房地产市场持续繁荣，而居民消费质量欠佳，这两者的失衡不利于扩大内需和升级需求结构，影响着中国经济的可持续发展。本文是国家自然科学基金应急管理项目“房地产市场与金融风险防范”、国家自然科学基金面上项目“人口老龄化、住房租购决策与家庭金融资产配置”的部分研究成果。结合已有研究，本研究从宏观层面出发，探讨房价对居民消费升级的影响以及影响的异质性，以期为我国双循环经济中稳定房地产市场、扩大内需提供相应的政策建议。

1 房价影响居民消费升级的理论分析

1.1 消费升级的界定与影响因素

目前，学术界有关消费升级的界定没有统一明确的标准，大多数学者参照马斯洛需求层次理论划分消费类型，根据国家统计局分类标准，将食品、衣着和居住消费界定为生存型消费，将家庭设备用品和服务、医疗保健、交通通讯、教育文娱、杂项商品和服务界定为享受型消费[11][12]。在实证研究中，有学者用发展型或享受型支出在总消费支出中所占的比重来衡量消费结构升级[13]，部分学者选取了医疗保健、交通和通讯、教育文化支出来测定[14][15][16]。此外，也有学者通过构建恩格尔系数指标来度量消费升级[17]。本研究借鉴现有文献，将8 类具体消费项中食品烟酒、衣着、居住归为基本生存型消费，后五种归为发展享受型消费，用发展享受型消费支出占总支出的比重来衡量消费结构升级。

关于消费升级的影响因素，宏观层面的社会互动以及政策不确定性和微观层面的家庭资产特征以及消费者年龄结构等都会对消费升级产生重要影响[18][19][20][21]。此外，房价对消费升级也会产生影响。汪伟等在2017年的研究结果表明房价上涨会抑制消费结构升级，房价对升级型消费如教育文娱、交通通讯、医疗保健支出等有不同影响，同时东中西部地区也体现出区域异质性[14]。余华义等在2017年的研究中采用系统聚类法将样本分为高消费水平和低消费水平，实证研究发现，住房财富效应整体上不明显，高消费水平城市住房财富效应为正，提升了发展和享受型消费，低消费水平城市住房财富效应为负[12]。孙兴杰等在2019年的研究中发现，我国存在消费分层，各群体不同的消费升级速度反映出居民消费的短期变化，房价上涨会抑制农村居民以及低收入人群消费升级[22]。黄詹媛在2020年实证发现房价影响消费结构升级主要表现在高房价地区[23]。叶菁菁和唐荣在2021年通过构建消费升级评价指标体系，实证发现：房价上涨整体上抑制了居民消费升级，且这种作用主要发生在东中部地区，地方政府债务会弱化房价对消费升级的抑制作用[24]。

1.2 房价对居民消费升级的影响机制

考虑到房价波动对居民消费行为的影响，通常取决于正向财富效应和负向挤出效应二者作用的强弱。在中国的消费格局中，住房资产在家庭财富中占据重要地位，根据Friedman 等提出的持久收入理论，未被预期到的房屋资产价格变化会使得家庭财富存量发生变化，进而影响居民消费支出变动。对于有房家庭，主要是财富效应，居民会更多地增加服务类消费支出。对于无房消费者，房价上涨意味着租房成本上升，在收入一定的情况下，对居民发展享受型消费产生抑制作用。对于有购房意愿的居民，他们会为了购房会降低消费，居民为支付首付，会增加储蓄，减少教育文化和休闲娱乐等发展型消费，抑制消费升级[14]。根据消费理论，消费者在一定的预算约束条件下，以不同比例购买消费品，以实现个人效用最大化，因此不同城市中居民拥有住房资产占比的不同会导致财富效应和挤出效应作用的结果不同。

同时，收入与房价的关系也会对居民消费产生影响。基于生命周期-持久收入假说，居民收入水平提高会增加居民消费支出。房价增速与收入增速比值越大，居民用自有资金购房的压力越大，同期贷款增速越高，房贷对消费的“挤出效应”就越强。而居民收入水平很大程度上取决于当地城市经济发展状况及产业结构，房价和城市经济发展水平也存在相互影响的关系[25]，因此，城市经济发展水平差异使得居民收入水平和房价水平的差距不同，进而导致房价对城市居民消费产生的财富效应和挤出效应作用的结果不同。

综上所述，房价上涨对居民消费的作用有正有负，对不同类型消费支出的影响也有所差异。现有学者大多从宏观角度分析房价对消费的总体影响，从微观角度分析房价对消费的个体异质性影响。本研究从宏观层面出发，研究了房价对居民消费升级的影响以及影响的城市异质性。

2 模型设定和数据说明

2.1 数据来源和变量选取

本研究采用了2008～2019年全国35 个大中城市城镇居民人均消费支出、住宅商品房平均销售价格和相关经济数据，数据来自国家统计局、Wind数据库、ifind数据库、中经网以及各城市统计年鉴。

本研究选取城镇居民发展享受型消费支出占比衡量消费升级，解释变量为住宅商品房平均销售价格。在控制变量的选择上，基于消费理论，收入会对消费产生影响，本研究加入了城镇居民人均可支配收入作为控制变量。同时，刘颜和周建军在2019年提出不同金融发展水平下房价对消费影响不同[26]，因此本研究加入金融机构存贷款之和占GDP 比重作为控制变量。叶菁菁和唐荣在2021年将第三产业从业者数量纳入消费升级的度量指标[24]，本研究认为经济发展与产业结构可能影响居民消费情况，因此选取第三产业就业人员占就业人数比重作为控制变量。另外，当前消费会受到未来不确定性的影响[27]，本研究参考余华义等在2017年研究中[12]的做法，加入城镇登记失业率作为不确定性的衡量指标。

2.2 变量处理与描述性统计

为了消除异方差的影响，本研究对房价和收入值进行对数处理，部分缺失数据采用插值法补充，面板数据的变量名称、含义及描述性统计结果如表1 所示。可以看出，2008～2019年全国35 个大中城市的城镇居民发展享受型消费占比约为40%，与全国水平相近，消费支出仍以基本生存型消费为主，发展享受型消费中交通通信、医疗保健和教育文娱类支出较多。

表1 面板数据的含义与描述性统计结果

2.3 计量模型设定

由于不同城市经济发展水平不同，住房需求和房价涨幅存在较大差异，居民消费对房价上涨的反应也不同，因此，房价上涨给城镇居民消费带来的财富效应和挤出效应强弱有所差别，导致不同城市居民的消费存在差异。本研究利用35 个重点城市近12年的短面板数据作为样本，根据生命周期——持久收入模型建立计量模型，实证分析房价对消费升级的影响机制，在模型选取上，本研究利用Hausman检验进行验证，结果显示P值小于0.01，拒绝原假设，应选用固定效应模型。为减少不以个体和时间而变动的非可观测因素带来的估计偏误，控制城市固定不变因素的影响以及时间上的趋势变化，参考谢洁玉等在2012年的研究[7]，本研究采用双向固定效应模型作为基准模型，基准模型如下：

其中，cdeit为第i 个城市第t 期发展享受型消费支出占比；lnhpit为第i 个城市第t 期房价水平的对数；Xit为控制变量，包括居民人均可支配收入、城镇登记失业率等；β0表示截距项；βi是各个变量的拟合参数；μi为个体固定效应；τt为时间固定效应；εit为误差项。

3 实证分析

3.1 基本模型估计结果

表2 是房价对城镇居民消费升级影响的实证结果，可以看出，房价上涨1%，显著挤出了发展享受型消费支出比重，使居民发展享受型支出占比下降了0.045 个百分点，在1%的统计水平上显著，表明房价上涨抑制了发展享受型消费的增加，不利于居民消费升级。而收入的增加会显著提高居民发展享受型消费支出比重，改善居民生活质量。

表2 房价对居民消费升级影响的估计结果

3.2 进一步分析

3.2.1 房价对分类消费的影响

由于居民对各类消费品的需求弹性不同，因此有必要对不同类型消费支出受房价的影响进行更为细致的分析。本研究按照国家统计局指标，分别估计了房价上涨对发展享受型五类具体消费支出占比的影响。从表3中可以看出，房价变量的系数在大部分发展享受型消费模型中都为负，表明房价上涨主要挤出了发展享受型消费支出。而房价上涨显著挤出了发展享受型消费中的交通通信支出，根据《居民消费支出分类（2013）》，交通通信支出包括交通支出和通信支出两大类，交通中包括相关的工具、使用维修、交通费以及燃料等，表明房价上涨时，对于一些租房的居民或是有意愿购房的居民来说，生活成本和购房成本上升，可能会通过减少交通出行费用，如改为乘坐公共交通工具，或是减少私家车使用频率，降低维修和燃料等费用，减少非必需性消费。除此之外，房价变动对生活设备、文教娱乐、医疗保健及其他支出的影响不显著，这可能是由于在35个大中城市样本中，房价影响消费的途径在不同地区以及有房和无房居民中正向效应和负向效应相抵消，使得房价对消费支出的影响不明显。另外，随着生活水平的提升，可以看出，居民收入水平上升会显著增加交通通讯、教育文化娱乐、医疗保健以及其他服务，从基本的生存型消费转向高质量发展享受型消费，提升生活质量。

表3 房价对具体消费支出项影响的估计结果

3.2.2 房价影响发展享受型消费支出的城市间差异

不同城市中，居民不同类型消费支出占比有所差异，使得房价对消费的影响也有所不同。本研究通过固定效应分位数回归方法，研究了不同分位点下房价对城镇居民发展享受型消费支出占比的影响，表4 为估计结果。由表4 模型（2）-（4）可知，在0.25、0.5 和0.75 这3 个典型分位点上，房价上涨对发展享受型消费支出的作用系数均为负向，且随着分位点的上升，系数逐渐减小，在0.25、0.5 和0.75 分位数上，房价上涨1%，居民发展享受型消费支出占比分别显著降低0.042、0.045和0.048个百分点，表明房价上涨对城市居民发展享受型消费支出产生“挤出”，且城市居民发展享受型消费支出比重越高，“挤出效应”越大。这可能是由于发展享受型消费支出占比越高的城市，经济越发达，各类教育文娱活动越多，医疗保健以及其它服务等更为丰富，同时物价也相对较高，而发展享受型消费支出占比较低的城市，文娱活动等相对较少，其本身用于发展享受型消费的支出量也较少，可调整的幅度较小，因此房价上涨对于发展享受型消费支出占比较高城市的发展享受型消费占比挤出效应会更明显。由此可见，房价快速上涨不利于城市居民消费升级水平的提升，尤其是城市居民发展享受型消费支出占比较高时，房价上升会更加抑制城市居民的发展享受型消费占比，由于这类群体主要集中在经济发展水平较高，收入水平相对较高的城市，因此，可以推测房价上涨主要抑制了高消费水平城市居民的消费升级。

表4 发展享受型消费支出分位数回归结果

3.2.3 房价对不同收入水平城市居民消费升级的影响

由于我国不同城市经济发展水平、房地产市场发展以及居民消费习惯有所差异，因此，不同类型城市住房价格对消费升级的影响也不尽相同。前文分析表明，房价上涨主要对发展享受型支出占比较高的城市的消费升级产生影响，而此类城市多属于收入水平相对较高的城市，本研究通过划分样本进一步进行验证。对于城市层面的数据，从地理上划分东中西部可能不能较好地反映城市间的差异，因此本研究借鉴余华义等在2017年[12]的研究思路，通过系统聚类的方法，将样本分为较高收入水平和较低收入水平城市（较高收入水平城市包括北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、宁波、厦门，其余为较低收入水平城市），实证分析不同收入水平城市房价对居民消费升级的影响差异，结果如表5 所示。房价上涨对高收入水平城市的居民发展享受型消费支出占比有显著的“挤出”作用，且挤出作用强于低收入水平城市，一方面可能是由于对于高收入水平城市的居民而言，其可享受的教育文娱、医疗保健以及服务等消费类型较多，在发展享受型消费上的支出量较多，房价上涨使得居民在发展享受型消费方面有较大的调整空间，另一方面可能是由于高收入水平城市经济较为发达，城市就业机会较多，吸引了各地务工人员流入，而这部分群体大多为无房居民，增加了城市的租房群体数量，房价上涨会使这部分群体生活成本增加，进而会减少其发展享受型消费支出，以致高收入水平城市居民的发展享受型消费支出比例受房价上涨的影响更明显。

表5 不同收入水平城市消费升级实证结果

3.3 稳健性检验

为了检验结果的稳健性，本研究借鉴纪园园和宁磊在2020年研究中的做法[13]，用医疗保健、交通和通讯、教育文化娱乐3 项占总消费的比重替换结构升级的指标，估计结果如表6所示，对于不同衡量消费升级的指标，房价对发展享受型消费支出占比的影响显著为负，且系数符号一致，系数大小差距不大，与前文基准回归结果基本一致，表明前文的实证结果是稳健的。

表6 稳健性检验

4 结论与建议

随着住房价格上涨，房价与居民消费的关系一直是学者研究的热点问题。本研究基于2008～2019年全国35个大中城市的面板数据，从城市样本层面实证验证了房价对居民消费升级的影响。结果表明，35个大中城市中房价上涨对城镇居民发展享受型消费支出有“挤出效应”，抑制了居民消费结构升级，且城市居民发展享受型消费支出占比越高，“挤出效应”越大。进一步地，本研究发现，相比低收入水平城市，房价上涨对高收入水平城市的居民发展享受型消费支出的挤出作用更强。综上所述，房价上涨不利于居民消费升级，尤其对于经济发展较好、收入水平较高的城市影响更大。

基于上述结论，提出如下政策建议：第一，认识到房价上涨并不能刺激我国消费，且对城镇居民消费升级有负面效应，要坚持“房住不炒”，在政府调控房价的政策背景下，重点关注高收入水平城市房价过快上涨问题，完善住房租赁市场，保持房价稳定，避免过度刺激，为推动消费升级提供空间。第二，分类调控、精准施策，建立住宅多元化供给保障体系，促进居民消费升级。针对不同消费水平城市房地产市场的不同特点，，做出多渠道保障和租购并举的制度安排，全面覆盖住房需求的同时，兼顾中高收入城市人群的刚需。坚持“因城施策”，实行结构性供给来解决不同群体的住房问题，从而稳定房价，促进居民消费升级。最后，政府应根据房价挤出效应对不同城市发展享受型消费的影响，采取不同的政策措施，如差别化信贷政策、消费分类促进政策等，同时鼓励各种类型市场主体进行服务业经营方式的创新，满足大众的新需求，完善城市和农村居民家庭服务体系，优化服务供给，促进多元化的家庭服务市场发展，满足新的消费升级需求。