浅析精装修项目工程风险管理

周旭磊

(上海紫泰物业管理有限公司，上海 200241)

1 精装修项目现状

工程项目施工阶段质量控制是工程项目的核心，是决定工程建设成败的关键，没有质量就没有投资效益、没有工程进度、没有社会效益，因此，工程项目施工阶段质量控制是实现三大控制目标的(质量、投资、进度)重点。在整个建筑工程的实施过程中，由于决策、勘察、设计、监理、施工和使用方面的事务，或者由于自然灾害(如，地震、暴风等)的原因，很容易发生一些工程质量事故，轻者达不到设计能力、影响建筑外观，重者会造成建筑物倒塌、人员伤亡和巨大的经济损失。要扭转工程项目事故多发的被动局面，就要加强施工阶段风险控制工作，提高工程项目的质量。

近年来精装修政策越来越多，精装修项目要求也越来越高。精装修项目可以免去后期装修噪音、装修垃圾的污染，业主可直接拎包入住，免除了繁杂耗时的装修过程。但看似好处多多，实际上精装修项目在工程管理过程中和其他项目一样，存在很多问题。因此，对精装修项目工程风险进行深入认识和分析，形成一定的风险评价分析方法，对指导类似精装修工程项目的建设具有一定的指导意义。

2 工程项目风险管理的内容

2.1 工程项目风险管理的概念

工程项目风险管理的主体是经济主体，如业主、咨询工程师、承包商、投资者、设计人员和其他利益相关者，对于精装修项目也是如此。工程项目风险管理需要选择并实施最佳策略组合，最大程度地控制项目成本，使目标最接近理想值，防止风险从微小逐渐演变成关键，在风险管理的周期内，控制和监视是工作手法，风险评估和管理是工作途径，从而进而再进行工程项目规划和监控。

2.2 工程项目质量管理的影响因素

2.2.1 人为因素

人员是建设工程项目正常施工的首要基础条件，工人和管理人员的技术水平、管理经验等对施工质量具有重要作用。

2.2.2 材料因素

建筑施工材料是确保建筑项目质量优劣的重要基石。材料的采购、运输、保管以及使用都应当遵从管理规定，合理合规使用。

2.2.3 机械因素

施工机械是保障建筑项目质量好坏的重要手段，现代化的机械设备可以确保施工项目又快又好的完成，并取得良好的建筑效果。

2.2.4 技术因素

施工技术是建筑项目质量的重要实现方法，包括且不限于施工设计、施工材料质量、施工人员技术水平、管理者管理水平等。

2.2.5 环境因素

施工环境主要是指建设项目所受到的自然环境、劳动环境以及社会政策环境等。

2.3 工程项目风险管理的内容

工程风险管理主要包括以下内容。

2.3.1 风险识别

风险识别是风险管理的基础部分，因为任何忽略都有可能影响风险管理的工作。精装修项目的实施与常规项目的实施在施工阶段同样面临风险，但精装修项目在装修阶段相比于常规项目风险更多。因此，需要对企业进行尽早的预测分析和估算，分析在项目开发过程中可能面对的不利因素，以及不利因素可能带来的影响(见图1风险识别的流程图)。

图1 风险识别的流程

2.3.2 风险评估

投资者通过对项目的风险评估，然后对不利因素进行评定的过程，称为风险评估。精装修项目的风险评估主要有：一，是风险发生的几率有多少。二，是风险发生后带来的损失有多少。只要多获取信息，将所有的可能性全部列举出来，以及及时做出评定，得出的结论是比较准确的。

2.3.3 风险回避与转移

面对精装修项目实施和装修过程中投资活动的各种风险，不同的公司有着各种各样的风险处理对策，风险回避与风险转移是常见的两种对策。(1)风险回避。当潜在的风险威胁导致意想不到的后果时，就不可能放弃项目或改变项目计划，以达到消除项目风险或风险结果，减少风险对项目的影响。虽是最消极的，但是最彻底的方式，特别是将项目作为一个整体放弃，虽然减少了资金损失，但同时也失去了日后财政收益。(2)风险转移。是将风险转移至另一方承担。方法有两种:第一，是以控制为前提的风险转移。指通过签订的合同来界定责任方，明确风险的承担方以及承担幅度，将风险分散出去；第二，是形式的保险转移，由保险合同签订，将损失转移给保险公司，而保险转移需要投资，当出现问题时，得到的回报显然更多。

风险转移和风险回避的不同在于，风险转移是积极的把风险转移出去，项目也并不会因此停止，而风险回避是直接放弃项目。

2.3.4 风险控制

当发生风险时，根据风险应对计划实施预定策略，在变更的情况下进行分析，制定新的风险应对策略。

2.3.5 风险损失处理

当遭遇风险损失时，通过提前做好经济预防措施，及时在风险发生时进行强有力的经济补充，把风险带来的影响及经济损失降到最低，并且使得其避免对公司的继续运营造成压力及瘫痪。

3 精装修工程风险案例分析

3.1 工程概况

紫竹半岛位于上海紫竹科学园区，项目规划总用地面积约3.24km2，规划建设高层公寓、叠加别墅、湖畔高层、联排别墅、花园洋房和高级洋房等产品类型。该项目以精装修方式对业主进行交付，项目园区和房屋装饰均以国际化居住理念和生活方式为主，以独特的社区氛围和场所感为载体，塑造和谐、舒适、休闲的人居环境，充分诠释国际化生态社区的内在涵义，并形成具有紫竹半岛自身特色的社区氛围和人文环境。

3.2 风险评价

对紫竹半岛项目进行工程项目施工风险评估，结合项目的具体特点，采用查表法进行风险的识别，整体来说项目风险主要分为人员、机械、环境和管理四大类，具体风险因素分析如表1所示。

表1 工程项目施工风险评估体系

通过专家分析该项目各层次内风险因素重要性，构造判断矩阵，计算各风险要素的权重，从大到小对各风险要素权重进行排序，并计算出各项的累积风险权重，按照ABC分类法将累积风险权重分为A、B、C三类。评价结果认为施工过程中的成本控制风险最大，同时施工质量也是工程项目风险主要管控目标之一。针对成本和费用控制风险具体分析如下。

3.2.1 风险处理费用

该项目的风险处理成本来自于识别、分析和处理项目风险的过程。这其中有两种费用，一种是直接可以测定的，如，保险费、材料器械损耗费、合同赔偿费用、风险发生期间的正常开支等。另一种也是附带的不容易测定的费用，如，避免风险的投入、工期延后对往后投资的影响。

3.2.2 风险损失费用

该项目的风险损失费用包括直接损失与间接损失。人工费、材料器械租金费用、生活日常支出等属于工程项目风险发生的直接损失。间接费用包括停工过后工人不能马上进入工作状态而造成的工作效率低下、工期延长带来的损失等。

3.2.3 风险存在引起的费用

风险存在引起的费用是为防止风险发生而投入的研究成本以及相关人员的工资费用等。

3.2.4 个人费用与社会费用

当风险发生后，也就产生了两种费用：个人费用和社会费用。其区别在于该费用由个人承担还是由社会承担。例如，雇员被伤残后，赔偿个人医疗费用或公司支付一定的个人收入损失，公司，社会，也因此需要提供一系列的社会援助或福利支出给残疾人。

4 结 语

近几年我国房地产业已经得到了迅速的发展，逐步由清水房向精装房过度，精装房占的份额比例越来越大，这是我国房地产发展进入新阶段的标志，也是必然趋势。精装房的崛起给房地产企业带来了新的发展机遇，同时也带来了工程项目风险，加强对精装修项目的工程风险控制，对精装修项目的施工安全和成本管控均具有重要意义。