多元资本介入下乡村运营现状调研及思考——以南京市江宁区观音殿村为例

熊立芳 姜雨嫣 鞠秋宇 张文成 徐菊芬

（南京大学金陵学院城市与土木工程学院，江苏南京 210089）

近年来，我国颁布的一系列政策向乡村倾斜，吸引了大量资本下乡以促进乡村发展。在这过程中，资本由最初的促进农业转型升级转而发展乡村文旅产业，以期扩大盈利空间[1]。经过不断发展，资本下乡经历了从以政府为主导的项目下乡到以企业为主导的工商资本下乡。现阶段大量精英回流，乡村发展也面临着多元主体共存的局面。

1 调研对象

本次调研对象为观音殿村，位于南京市江宁区中西部（图1），距南京市中心约30 km，属秣陵街道元山社区管辖。村内水系连绵贯通，面积约20 hm2，与全省规模最大的主题游乐项目银杏湖乐园隔路相对。周边已经具有比较成熟的乡村旅游发展模式。

2016年，秣陵街道经综合考量，将观音殿村纳入重点打造的苏家文创小镇项目，以村庄原始自然机理和风貌特色为基础，着力打造一个非遗民俗乡村市集和特色美食文化乡村，其定位有别于周边村庄。秣陵街道借助激活闲置农房的契机，将未充分利用的农房转租，与文创企业合作，意在打造特色乡村。

2 调研目的

本次调研采用田野调查法、文献研究法及实地访谈法，旨在通过对观音殿开发主体、经营主体、发展现状、村民需求等多方面的调查研究，剖析背后隐含的问题，提出针对多元主体共生局面的优化建议，并探索乡村在多元资本介入下的发展路径。主要目的有以下2个方面：一是从物质空间、社会空间2个层面，深度调查观音殿村的发展现状、游客村民对观音殿的主观评价，总结各类人群需求以及目前开发经营中的不足之处；二是基于上述研究，对观音殿村进行总体评价，反思政府主导、多元资本并存局面下，乡村开发运营的优势与劣势。

3 观音殿村发展历程

3.1 初期发展阶段（2016—2017年）

2016年秣陵街道将观音殿村纳入新美丽乡村蓝图的七大板块之一。随后政府对观音殿村部分村民进行搬迁，与村内49户村民签订租赁合同，开始对村庄进行一系列改造，包括拆除违建、整葺道路、改造民宅外立面及规整农田，并相应完善公共服务配套设施。2017年观音殿村入选江苏省首批特色田园乡村，同年进入试营业阶段。2017年12月村庄开始项目二期打造。

3.2 中期发展阶段（2018—2021年）

在政府主导村庄进行改造过程中，政府对村民进行整体搬迁，通过给予村民相应补偿，实现村民宅基地的流转。在村庄初步改造完成后，政府对外进行招商引资，对进驻商家实行3年免租政策，同时打造村内首个民俗博物馆，并对环境整治项目持续投入。

3.3 后期计划发展（2021年以后）

后期发展阶段主要通过政府投资运营村庄，首先对于村内剩余闲置建筑进行整体改造，以吸引更多资本主体入驻观音殿村。多元主体共同投入到乡村发展建设中，减少政府财政负担，将观音殿村打造成真正的美丽乡村。

4 观音殿村空间发展调研

4.1 观音殿村空间发展现状

通过对观音殿村实地调研并访谈相关人员了解到，观音殿村在村庄的风貌塑造上，尽可能保留了村庄的自然形态和乡土气息，以营造优美的田园风光。通过一期改造工程完成约20栋沿街民居外立面改造，并通过完善公共基础设施与公共服务配套，提升人居环境质量（图2）。但是，随着时间的推移，观音殿村的改造却趋于停滞状态，大量建筑空置。

4.2 观音殿村空间发展分析

本文主要从开发建设时序、建筑利用率、建筑功能及功能分区与基础设施等4个方面展开对观音殿村的空间发展分析（图3）。

4.2.1 开发建设时序。从2016年开始打造观音殿村，一期主要完成沿街建筑的改造，二期意在推进内部建筑改造（包括建设中的民俗博物馆）。但是，一些区位条件较差的民居建筑，暂时处于闲置状态。

4.2.2 建筑利用率。经调研发现，观音殿村建筑利用率未达到理想效果，仅12%建筑利用率较高，33%建筑利用率较低，超过50%的建筑处于完全闲置状态。

4.2.3 建筑功能。目前，观音殿村建筑功能较为多样。其中：餐饮占比最多，为64%；其次为零售、文创、民宿及公共服务建筑；现存14%的建筑暂无功能。

4.2.4 功能分区及基础设施。经调研分析，将观音殿村分为百花荷塘观赏区、文旅服务商贸区及无功能待建区。现存的公共服务建筑主要为入口的游客中心、右侧的3个卫生间及3个社会停车场和1个垃圾集中投放点。

5 观音殿村资本运作分析

5.1 观音殿村运营现状

观音殿村现状业态主要由民宿、餐饮、零售、休闲、教育及文创组成（表1），以餐饮和休闲类为主，业态分布较为零散，部分业态经营现状较差。由于客流量较少，超过30%的商铺仅在周末及节假日营业，多为“周末经济”。

表1 观音殿村服务业态分类

据调研了解，观音殿村积极引入多元社会资本发展多元业态。如政府通过招商引资引进台资“星空宿泡泡屋”及台湾乡村建设品牌“薰衣草森林”等重资产，旗下分别有泡泡屋民宿及青莳、香草铺子等产业，但目前有些品牌下的产业门店均已完全闲置。此外，政府也积极引入社会轻资产，吸引“新精英”回乡创业。在引资的同时，政府也积极投入财政资金进行村庄环境整治与改善，为资本介入营造良好环境。

通过对观音殿村各类业态经营项目的效益进行横向比较发现，观音殿村的经营收益主要来源于民宿经营，其次是餐饮服务，文创产品的经营也是整体经营效益的重要组成部分。但是，各类产业的收益受旅游淡旺季的影响，如星空宿泡泡屋，在节假日期间游客人数较多，其满房率为100%，但周末和工作日满房率总体上较低。

5.2 观音殿村资本运营逻辑分析

观音殿村发展前期主要将政府财政资金集中投入在村民搬迁及村庄改造中。在环境整治与维护方面，秣陵街道也持续投入资金，用于观赏农田的清淤、花卉的种植与维护以及村庄导览指示牌等基础设施的更新。为更好地推进美丽乡村建设，政府还搭建特色田园实践平台，包涵理论宣讲、教育服务、文化与体育等八大平台及8支志愿服务队，服务于各个乡村实践点（图4）。

但由于发展有限，政府积极引进台资“星空宿泡泡屋”进村发展民宿产业，后期不断吸引社会资本进村入驻，形成“政府+企业+新村民”多元资本共存的现象（图5）。此外，政府也积极开展观音殿村对外宣传工作，吸引媒体对观音殿村进行报道，以扩大其知名度。

5.3 多元主体之间的逻辑关系

目前，观音殿村的发展仍以政府资金为主导，前期政府通过租赁土地的方式获取原住村民的宅基地，然后政府招商引资具有吸引力的社会资本入驻观音殿村，并给予社会资本一定的优惠政策，如减免房租（图6）。可以看出，政府和社会资本共同参与观音殿村的乡村建设，形成了“政府主导、市场运营”的乡建合作模式。但在这过程中，原住民早就被排除在外，话语权也随之被剥夺。

观音殿村的乡村合作模式不断突破改进，多元主体参与的机制（图7）已初步呈现。目前，在观音殿村的发展过程中，政府为实际的投资者和管理者，掌握着观音殿村的资源配置权，通过引进特色民宿、特色文创商户等吸引外来游客。虽然政府前期对社会资本减免租金，暂无收益，甚至投入产出为负值，但当观音殿村发展起来，政府便能从中获利进行资本再生产[2-4]。当然，在此过程中，旅游服务业态不断完善和乡村知名度日益提升，能吸引到更多专业化的社会资本入驻，带来新活力，缓解政府的资金与运营管理压力[5]。

6 观音殿村开发运营成效评估

6.1 经济效益评估

在政府主导下的乡村开发运营模式中，政府主要进行基础设施建设，初期投资较大、回收期较长，而后期投入减少、收益大，整体上具有一劳永逸的特点[6]。在观音殿村开发建设初期，投资效果显现较慢，但经营者在运营中要长远考虑，要看到长期利益。总体来说，观音殿村经济效益呈现以下特点：一是观音殿村的经营处于初期，正在向中期逐渐转型，投资成本尚不能完全回收，但具有一定的发展潜力；二是目前经济效益主要来源为特色民宿“星空宿”，支柱型经营产业较为缺失；三是文创服务业作为观音殿村的特色消费吸引力，其产生的经济效益在总体经营中占据重要地位，丰富的文创产品以及其所反映的重要文化价值有利于保护珍贵文化，带来永续的经济效益。

6.2 空间效益评估

资本进入乡村，将传统生活空间转变为消费服务型空间，村民外出就业带来的大量外迁为村庄留下了闲置用房，政府对其进行改造并将其出租给入驻资本，使原先从事一产相关的生产生活空间充分转换成为三产服务的空间，从而带来一定的经济收入[7]。此外，政府通过财政支出将闲置农业空间转变为休闲观光空间，后期资本的介入也促进农业资源的景观化开发，产业转移促使原先用于农业生产的土地转为非营利性的休闲景观，带动村庄整体可持续运营。

由于村庄主要发展旅游业，使得单一农耕文化空间与旅游消费相关联[8]。观音殿村在对现有空间激活改造的同时保留本土的非遗文化，在社会文化方面做到了传承与复兴，但同时原住民的悉数外迁造成了一定意义上的文化流失。

6.3 社会效益评估

资本进入乡村，采用公司化的方式对村庄外生项目资源、内生土地资源和村级组织本身进行资本化运作。在此过程中，资本也在与乡村的人群、社会关系产生链接和互动。民宿公司、文创商户在观音殿村内进行生产经营活动的同时也影响着乡村内的制度环境、关系网络等。主要表现为以下特征。

6.3.1 人口结构多样化。作为一个人口构成单一均质的传统农业村落，观音殿村在政府介入发展乡村旅游后，对原住民进行整体搬迁，引进了城市的产业经营者。

6.3.2 精英回流，呈现乡村绅士化趋势。政府积极吸引来自城市各行各业的新精英，为乡村带来资金、知识和新的经营理念[9-10]。

6.3.3 新村民乡土依存度较弱，对村庄的归属感不强[11]。因观音殿村经营效益较低，大部分商户仅周末下乡营业，对观音殿村的乡土依存度较弱，仅将乡村作为闲时工作的场所。

7 结论与讨论

7.1 结论

（1）观音殿村现存大量的候鸟院落与闲置院落。观音殿村内原住民大多外迁，政府引进民宿公司及轻资产商户入驻，但因客流稀少，轻资产商户大多周末来此营业。此外，村内现存大量民居尚未改造，处于闲置状态。

（2）政府的财政投入与其经营效益不成正比。在观音殿村发展前期，政府投资进行村庄环境整治、民居外立面修缮以及基础设施的完善与更新。目前，政府依旧持续投入资金进行环境整治与维护。此外，在招商引资方面实行一系列优惠政策，但实际上村庄尚未达到理想运营状态。

（3）原住民全部外迁，使得乡土社会瓦解。目前，村内人口构成以新村民为主，原住民大多外迁，使得原始乡土社会得以瓦解，而新村民之间尚未形成密切的社会关系网络。

（4）乡村内生性可持续发展能力不足。观音殿村目前的发展主要依靠政府财政资金扶持，村内的商铺多为候鸟式经营，稀少的客流也导致村庄经营效益差。观音殿村表现出对政府财政依赖较重而内生可持续发展能力不足。

7.2 讨论

首先，乡村发展过程中，原住民是否应全部进行搬迁？原住民是乡村的重要组成部分，在村庄发展过程中可与他们进行座谈。对搬迁意愿强烈的村民予以搬迁补偿，而对于愿意留下来的村民应进行一些发展培训，鼓励其创业，在保留乡土味的同时也改善了村民的生活。

其次，政府强干预模式下的乡村发展模式是否有利于促进乡村发展？乡村发展离不开政府的支持，但政府应明确在乡村发展过程中的角色定位[12]。坚持多方主体共同参与乡村建设，尊重村民的意见，考虑村民的诉求，避免造成村庄依赖性过重而失去内生发展动力。

最后，如何增强观音殿村的品牌效应以促进其可持续发展？景区同质化是观音殿村现存的重大问题，如何形成特色的品牌效应也是我们应持续探讨的问题。