城市商业综合体设计要点及未来发展趋势研究

谭学明

通过对以往城市商业综合体的问题梳理研究总结，分析商业综合体设计要点策略，并对未来发展趋势进行预判与展望，为开发及设计商业综合体提供有益的参考与借鉴。

一、商业综合体发展现状

商业综合体是以商业购物为主，同时将餐饮、娱乐、会议、展览、观演、办公、旅馆、居住和交通设施等城市生活空间的三项以上功能进行组合，形成多功能、高效率、复杂而统一的综合建筑。在过去国内城市化进程中，由于商业综合体在调整产业结构、有效拉动消费需求、完善城市区域功能、提供就业岗位、创造税源等方面凸显的社会与经济效果，在任何一座城市都汇集数量可观、形态各异的商业综合体。

近年来，受国内宏观调控和电商的冲击双重压力影响，零售商业整体消费疲软，多数商业综合体因其体量巨大适变能力不够等缺陷而导致经营维艰。面对商业地产存量时代竞争加剧和消费力日益恢复增长的大背景下，特别是在常态化防疫政策影响下，多地跨省“熔断”政策导致跨省旅游减少，实体商业成为本地市民日常安全生活休闲的首选场所，休闲娱乐“本地化”迎来常态化。如何借势发力营造与消费者产生更多关联、互动的个性化体验式商业综合体，实现破局而立、聚势而出，成为建筑师关注的课题。本文试图通过对以往商业综合体设计中的主要偏差进行梳理，研究城市商业综合体的设计要点策略及今后的发展趋势。

二、城市商业综合体设计要点

1.以往城市综合体设计存在的偏差

（1）脱离市场需求盲目复制、同质化严重。商业综合体脱离项目的地域特色业态雷同，缺少对该地区的公共基础设施、区域环境、商业价值、供需关系等的综合研判，机械复制国内其他成功的商业地产的经营模式，典型的案例如长沙文和友。其以长沙特色菜小龙虾、臭豆腐、炸串为餐饮核心，成为当地的网红“打卡”目的地。而广州超级文和友复制了该模式后，由于其湖南口味美食脱离了广东当地饮食文化，不能适应当地饮食口味，导致“水土不服、门庭冷落”，形成众多商户离场、经营艰难的尴尬困局。

（2）定位重概念不重落地、忽视非盈利空间的营造、片面贪大求全。在建设初期盲目和草率采用不切实际的概念定位，如定位高端奢华、比肩巴黎老佛爷等，实施时发现根本不具备实操性。或是热衷于以项目建筑空间形象塑造地标，未能对项目在地城市商业地产发展的现实需求、城市的商业人均可消费面积、区域中商业项目的竞品经营状况、区域常驻消费者的惯性消费习惯等因素来进行综合考量，缺少对本土文化的深度挖掘与研究，脱离项目定位与经营，片面追求空间形式上的“标新立异”，或是对城市价值缺乏认识，只关注经济价值而忽略了其他价值的体现，建成后不能体现综合体应有的“空间价值”和“城市价值”，不能与城市生活“相融”而导致在后期运营中陷于困境。

（3）策划招商不够精准、开发建设流程倒置。在规划设计之初没有前瞻性的应对未来变化的策略准备，后期陷入被动，或是开发程序逻辑倒置，不能适应市场需求进行实时调整。先施工后招商，建设流程首尾倒置导致设计方案与招商矛盾、后期设计调整和变更建安成本大幅度增加等诸多问题。

2.城市商业综合体设计要点及策略

“与时俱进”是商业地产开发和运营的核心价值，作为消费者的“第三生活社交空间”，成功的商业综合体要解决好建筑及环境设计、商业业态组织、活力氛围营造的这三个关键性问题，具体为以下要点：

（1）策划为先，综合体项目启动之初精准的定位与前瞻的可持续的运营模式。定位是商业地产能够成功的关键因素与重要环节。通过市场调查，对人口规模、收入、消费习惯、商圈成熟度、地段位置等因素综合考量，合理平衡自持商业与销售商业在项目中所占比重。

（2）适应在地项目的规划设计理念及适度的建筑风格。以文化的态度观察环境、思索创作，关注商业综合体的多元价值（文化价值、公共价值、城市景观价值、场所活力价值）、商业与交通综合体的高效接驳TOD(以交通枢纽为主导的综合体）、研究商业空间中文化（包括城市文化）设施的植入与历史文脉等因素，让购物与文化旅游、商业娱乐、体育展览、教育培训等有机融合，构建呈现差异化的综合体空间场所，为城市生活注入活力。

（3）优化的商业空间布局、合理的交通动线。规划是保证综合体良性运营的基础。合理灵活的动线串联起多样商业形态，多样的动线具有以下特点：①简洁、清晰的动线结构，提升项目的辨识度与方位感。②综合体中持有商业因其业态、运营的先天优势成为整个商业项目的“活力泵”。③节点空间的汇聚价值。在商业街的规划中，节点广场的作用不言而喻，多样商业形态下的商业综合体需关注满足商业功能与市民日常生活需求、区域与城市的价值的特定节点空间的汇聚作用与城市空间的有机衔接，使综合体更具吸引力。④商业综合体动线结构不再是简单的线性模式，在保证结构动线清晰的前提下，中心广场与节点广场、街区道路的规划合理地运用动线组合进而与城市格局融合。⑤重点节点空间考虑了城市性的生活需求。该空间从商场及商业街与城市生活中的文化、休闲、旅游等公共设施叠加，有意识的围绕项目定位突出持有商业的位置节点创造场所感，构建具丰富内涵和有生命力的“城市客厅”。

（4）因地制宜、因客而变，以人为本、体验至上。面对顾客的消费时间被碎片化、购物过程可移动化、信息传播更社交化、消费渠道立体化的趋势，实体商业应以整合线上的心态，将多种功能有机组合构成复合化商业环境，同时注重顾客的游逛体验及消费转化。以开放性的“商业+”模式与空间组织以适应新时代的消费需求。 在大数据、移动互联020、APP等新技术不断推动传统商业更新时代消费人群的迭代带来消费方式的转变，多维体验迭代+消费以沉浸式切实链接消费者情感，从而产生自主传播，通过独特场景营造构建引人入胜的消费场所及良好的体验感，整合娱乐、休闲、书店、室内儿童乐园、观演、展览活动等多种体验性元素于综合体，升级、响应新时代消费者个性化、定制化的体验需求。

（5）商业综合体安全合理的消防设计是综合体项目实施的基本保障。在设计中严格依据《建筑设计防火规范》《高层民用建筑建筑防火规范》《商店建筑设计防火规范》，并遵循相应的建筑使用功能所涉及的规范，重点解决综合体临街登高面、防火分区的划分，消防疏散楼梯、客、货电梯的布置，消防疏散距离、消防疏散梯疏散宽度、疏散通道及疏散出口位置、疏散宽度的确定等安全需求与使用的平衡，保障项目的安全实施与运营。

（6）可持续发展与绿色建筑策略。可持续发展不仅仅是环境的可持续，更多的是社会、经济的可持续，把综合体作为节约城市用地，诱导步行出行，提高运营效率、创造低碳的建筑与城市空间环境，并以此作为进一步改善城市空间、提高生活质量的重要途径，达到完全自然生态、可持续性、低碳的商业空间。

三、相关参考案例分析

1.深圳文和友

作为一家集美食、游玩、购物、娱乐、展览于一体的多元消费场所，融合“怀旧”与“科技”美感的沉浸式主题文化，发掘本土特色，致力于传统文化的传承与积淀，从而在清一色的网红主题餐厅中脱颖而出。外观上，深圳文和友以“深圳墟”为概念构建科技感城市文化结合的空间,打造了一个独特的建筑外墙。建筑外壳犹如从高空剥落，露出连接过去与未来的时空漩涡，转角LED屏幕打造的梦幻墙角，营造了一种科幻感和未来感氛围，展现二十世纪八十、九十年代的深圳街景，体现深圳“科技之城”的属性。室内则以二十世纪八十年代的居民楼为灵感，“怀旧”元素为主体，收集了将近十万件老物件，只为还原二十世纪八十年代的深圳居民日常生活。让顾客忘却现代城市忙碌的生活，回归烟火气息浓厚、热闹喧嚣的市井、街坊生活。在场景上，随处可以见到霓虹灯、手写招牌、四处张贴的小广告、街边的市井小吃，好像让人“穿越”回到二十世纪八、九十年代。在还原旧时光都市风貌与市井文化（图1）。

图1 深圳“文和友”（图片来源：作者）

2.长春这有山

这有山是一家位于长春核心商圈、开业就被评为4A级景区的商业综合体。这里既是一个购物中心，又是一个旅游景区。7万平方米的建筑空间内，这有山利用山坡与山洞两种不同的建筑形式和风格，把整座山分隔成美食餐饮区、影院街区、文创街区、住宿客栈等不同区域，从不同的路上山，看到的景色各不相同，眼看前路似到尽头，然而走过去才发现，另有一条小路隐藏其间，可谓曲径通幽深几许，别有洞天一线开，让人们在逛街的过程中又多了一份探索的乐趣。此外，山顶核心区域采用了全息影像3D呈现，在影院街区会定时举办舞会、市集、展览、夜市等活动，构建成为年轻市民和外地游客的热门打卡地，被视为“都市桃花源”（图2）。

图2 长春“这有山”（图片来源：作者）

3.成都远洋太古里

项目坐落在成都锦江区商业零售核心地带，是一个面积逾10万平方米的开放式、低密度街区形态的新型商业综合体，通过快慢区的街巷保留院落、餐厅、剧场、酒吧、花园、店铺等一系列空间，构建一个欢愉、多元化的可持续创意里坊。人们既可看到慢广场上古老的字库塔，步入大慈寺体验宗教文化，或去“方所”书店、到广东会馆，欣庐、笔帖式等老院落中感受旧有的历史时光与人文气息，这些体验交织在一起为人们提供了更加多元和真实的中心城市生活特征和创意氛围（图3）。建筑师通过将在地文化与商业融合重组市区价值，通过广场、院落、街巷空间与千年古刹整合、交叠融汇、延续空间记忆，将商业与历史街区有机融合，营造24h“开放空间”,让顾客感受历史、人文、自然、宗教、时尚等多元文化的碰撞，让人们在“逛”街并分享街区内的环境景观和各种活动体验与感受。

图3 成都远洋太古里（图片来源：作者）

4.重庆光环购物公园—室内城市森林

国内首个“城市自然共同体”重庆光环购物公园，总建筑面积达42万平方米，其中约17万平方米为超大购物中心及商业街，11万平方米为超5A甲级写字楼，以及7万平方米室内外城市绿色公园。以打造“城市自然共同体”为核心设计概念，将一座巨大的室内植物园引入商业空间，并围绕核心概念进行整体打造。其最大亮点就是纵跨7层高达48米的大尺度室内植物园—沐光森林。作为“国内商业综合体独树一帜的室内城市森林”，打破了绿色与商业之间“静止”的界限，把生态理念融于商业综合体中，将静态场景进行动态重构。让人们在逛街购物中也仿佛置身于森林之间，带来奇妙购物体验（图4）。

图4 重庆光环购物公园（图片来源：作者）

四、未来发展趋势

伴随着人们消费方式的转变，商业地产从初期的底商、百货购物中心、城市综合体，到现如今场景体验，商业综合体已由“消费中心”逐步向为满足人们多层次的需求 “生活方式中心”进行升级。综合体设计更加注重“以人为本”，为消费者营造更为开放、舒适而富有趣味的生活空间。

1.开放的体验式街区商业综合体

国内商业步行街起源于宋代，《清明上河图》既为传统生活场景的写照。上个世纪六、七十年代，美国构建的商业步行街模式为商店带来了新当时生活的繁荣。从二十世纪九十年代至今，经济全球化使城市成为全球经济和本土经济链接的结合点。首先，随着电商的迅速崛起，商业街区更加强化其主题性与体验性以保持其传统商业形态的生命力。尤其在疫情后，随着社交平台的丰富和新生代消费群体逐渐成为消费主力，人们不再满足于单一的购物体验，开放式街区兼具购物与休闲双重用途，开放、院落式的建筑形态，赋予购物之外更多的休闲体验。 同时，开放的空间形态还可满足娱乐、文化、社交等多样性需求，街区商业更以生态艺术、主题街区、沉浸式体验及街巷情怀等多元场景和体验感，形成独特的亮点和记忆点，既满足消费者对时尚、个性需求，还提供拍照分享的精神愉悦感，形成二次传播。其次，开放式街区的商场室外化、中庭广场化的明显特征，互动感更强，舒适度、体验感更好，能满足更多消费人流的空间需求，开放式街区回归逛街的本质，用开放式生态、时尚主题街区、沉浸式体验和街巷情怀等满足消费者对时尚、潮流、个性的需求，同时营业时间灵活，并可24小时营业。岁月变迁、世纪更替，人们的商业消费需求的本质和对消费空间、消费体验的追求始终未变，回归“逛街”初心，开放式街区商业将成为新的突破点（图5）。

图5 前滩太古里（图片来源：网络公开）

2.多元业态的沉浸式体验+商业综合体

从百货大楼到“商场+超市”到Shopping Mall、步行街，综合体无法满足消费者日益多元的需求，以场景化、体验式的商业形态为主打特色的新一代城市综合体以集购物餐饮、娱乐休闲于一体的沉浸式购物体验受到人们青睐。伴随消费升级，商业业态向多元化、多向性发展，业态更趋复合。从商场的线下主题巡展，到沉浸娱乐表演，以及沉浸式的主题街区、体验式场景空间等，“沉浸式+实体商业”的模式因为场景更为多元、业态更为复合，让用户体验到感官的震撼和思维的认同。未来，相较于传统商业空间主要注重产品的实用性和价格，从生活与情境出发，具备互动感、叙事感和社交氛围的体验式空间重塑，让商业空间向美、向新延续。

3.消费者对于绿色、健康的需求日益增长，购物中心向景区化发展

由于互联网和线上营销活动给实体商业带来了巨大冲击，促使商业综合体从房东思维转化为平台思维，从租赁思维转化为推广思维。未来购物中心的核心竞争力一定是线上线下相结合的运营能力。拥有趣味性、文化性、开放性、生态性等众多属性的“公园式+”与商业业态融合、互动，渗透到城市中造就出崭新的“公园+商业”综合体生活方式。商业综合体将成为满足消费者多元生活需求的具有多功能性的“第三生活空间”，构筑出一个场园互动、场街互补的商业有机体。未来，“绿色”“公园”将成为都市人向往“置身快时代 、呼唤慢生活”理想场景，未来城市商业空间的社交强化促进了“公园里的商业”到“商业里的公园”快速转换，将商业、自然与市民生活有机结合，打造舒适自然、健康好逛的“生活空间”“健康空间”。

4.策展式商业模式

策展式商业模式也在不断创新以适应需求，因地制宜、因客而变的形式强势突围商业同质化的困境。以策展特有的“社群标签”商业空间“展馆”等商业模式的探索，必将带来更多的场景流量，推动塑造消费新场景打破传统思维，适应新生代消费群体的需求。

在低碳、可持续发展的新时代，消费者越来越注重健康自然的生活方式，随着商业空间的不断升级，需要建筑师树立高度的文化自信，强化创作新理念，“因地制宜”、“因案施策”，以开放的姿态努力实践探索，更好地体现地域特征、民族特色和时代风貌，与时俱进地为人民创作美好的商业综合体。