基于土地评估与土地利用分析

马喜

摘要：房屋交易、土地交易的繁荣是我国市场经济不断发展的重要表现之一。房屋土地交易在市场经济高速发展的过程中，对我国诸多行业都产生了非常深远的影响。特别是对于房地产行业来说，其健康稳定的发展，相当大一部分要依赖于土地评估工作的高效进行。由此，土地评估工作的重要价值便体现出来。尤其是在我国当前所处的经济情境下，各行各业也越来越倾向于选择土地房屋产品来作为重要的保值产品，这又使得土地评估工作的重要性再次得到了提升。其中，土地利用规划是保证土地管理有效性的关键，要从城市规划的大局出发，对城市的土地资源进行集约化管理，明确土地的利用方式，并结合城市发展的实际，合理地配置土地资源，以可持续发展作为土地利用规划的准则，细化土地管理机制，提升城市土地的管理效率，以最终实现城市土地的合理配置、科学利用。基于此，文章对土地评估与土地利用进行分析。

关键词：土地评估;土地利用;分析

引言：土地利用总体规划实施动态评估是指在规划实施期间，以规划目标为依据，按照有关评价方法和要求，针对规划实施状况进行检查，分析规划与经济社会发展之间的关系，规划实施取得的成效以及存在的问题，评估规划的合理性与现势性，是保证规划能够适应新形势要求的必要措施。

1我国土地评估工作的现状

就目前来说，我国的土地评估工作在世界上还处于较为落后的地位。首先，自改革开放以后，我国的土地评估工作才算是正式走上科学研究的道路。这相比于西方国家，要晚很多年。其次，我国的土地资源主要由政府进行调控，土地评估工作长期受到政府的管理和控制，使得土地评估产业的发展速度长时间处于一个较低的状态。最后，随着我国经济活力提高，市场经济的地位越来越重要，我国土地评估产业得到了一定的发展，其在一定程度上满足了社会的部分需求，但依然有着较大的上升空间，且社会对其提高服务质量的呼声依然很高[1]。

2土地价值评估方法

目前，我国对土地评估的方法主要还是借鉴了国外的一些评估思路与方法，以成本法、市场法和收益法为主，另外较多采用的有假设开发法、基准地价修正法以及路线价法等方法。

2.1市场法。在评估实践中，如果土地市场是一个成熟的、发育完善的市场，市场上存在着大量的交易案例，评估人员就应该优先使用市场法进行土地价值的评估。市场法所依据的资料信息、參数指标等都是直接从市场获得的，能够客观反映资产目前的市场情况，评估值更能反映市场公平价值，也更容易被各方所理解和接受，因此，市场法可以说是土地价值评估中最重要、最具有现实应用性的评估方法之一。

2.2成本法。成本法被广泛应用于新近开发建设、无交易且无收益等性质特殊类型的房地产估价，尤其是用于新开发土地的评估。新开发土地交易较为稀少，市场法和收益法均难以适用，而土地的取得成本和开发成本等资料则比较容易获取，因而适合采用成本法评估。将开发土地耗费的各项费用加总，加上市场平均的利息、利润、法律规定的税金以及土地可能产生的增值收益来确定土地评估价格。

2.3收益法。收益法是进行土地评估是较为常用的一种方法，利用土地能够产生的未来预期收益、风险因素，结合将利求本的折现思想计算土地价值，主要适用于出租等具有收益性质的土地。

2.4其他方法。假设开发法、基准地价法、路线价法都是在三大基本评估方法的基础上，由专家们结合实务进行研究而延伸出来的评估方法，思路与三大基本评估方法类似，只是延伸出来的评估方法适用范围更为具体。

3土地利用规划的作用

3.1促进城市的可持续发展

城市土地管理的主要目的是保证城市土地得到合理的利用，对土地资源进行合理的配置，属于保障性的管理范畴，第一，从城市生态可持续发展角度来看，城市土地管理对土地资源合理的开发和利用，是保护城市生态环境的一种手段，以满足城市居民对生态环境的需求;第二，社会的可持续发展，土地利用规划强调的是公平和效益，为社会可持续发展做好基础保障工作，通过土地资源合理的分配，改善城市居民的生活环境，从而提高城市居民的生活质量，创建了一个自由、平等的社会环境;第三，城市经济的可持续发展，不能因为城市生态环境保护而束缚城市经济的发展，应从城市土地利用规划入手，协调经济发展与环境保护之间的关系，为城市建设规划用地，及生态环境保护提供充足的土地资源，不以损害城市生态环境为代价进行城市的建设[2]。

3.2控制城市建设成本

城市土地利用规划提升土地资源的利用率，通过控制土地供给，在一定程度上缓解了城市建设用地紧张的局面，并且通过土地利用规划，宏观调控房地产市场，确保房地产市场的稳定;土地利用规划可以减少城市公共设施重复性建设的问题，以及合理规划城市交通道路、公共绿地、城市公园等的建设，合理布局城市空间，实现城市土地的集中管理，使城市有限的土地资源得到科学、合理、最大化利用，保证城市土地管理的科学性，通过合理的土地资源配置减少不必要的公共设施建设，从而形成城市建设成本的有效控制，并保证了土地资源开发利用的效益。

3.3实现城市土地资源利用的最大化

城市土地利用规划将城市土地集中在一起，并合理地进行分配，实现城市土地的集约化管理，将城市经济发展的各个要素进行集中布置，合理规划，实现城市产业的聚集发展。我国部分城市存在人多地少的问题，通过土地利用规划，将城市土地资源集中起来进行科学合理的分配，使分配的土地得到充分、合理的利用，减少不必要的土地资源浪费，实现城市土地的合理分配、科学利用，推动城市的可持续发展。

4提升土地评估与土地利用的对策

4.1完善相关法律体系

相关部门必须针对当前的土地评估产业所出现的重重乱象制定相关的法律规定来对其进行限制。一方面，相关部门先要明确土地评估人员工作的具体标准，通过制定明确的标准，可以对评估工作的具体实施进行规范。这样虽然不能杜绝违法现象，但可以减少不法分子可以操作的空间。另一方面，政府部门也要帮助土地评估产业进行道德规范教育，定期对工作人员进行考核和规范，鼓励建立举报机制，从而建立全方位地与法律结合的管理体系。

4.2编制科学合理的土地利用规划方案

在编制土地利用规划时，需要从城市、社会、经济的可持续发展入手，将其作为土地利用规划的依据。土地利用规划要具有一定的建设性和超前性，在编制前期，要广泛征求社会各界的建议，调查研究城市的发展方向，契合城市发展的实际，对城市土地利用进行全面的规划，协调城市建设、经济发展、生态环境保护三者之间的关系。编制规划要体现出为城市建设服务的作用，对城市各个功能区进行明确的区分，对建设用地、环境保护用地进行明确，实现城市产业区、商业区、工业区、绿化区的集约化管理，从而保证土地利用规划方案的实用性[3]。

结束语：总而言之，我国当前的土地评估产业还有着相当长的一段路要走。行业者要充分认识当前所面临的问题，并联合政府进行产业的自我调整。只有这样，才能推动土地评估产业健康地发展和壮大。另外，通过对土地利用规划作用的分析，提升了土地利用规划在土地管理中的地位，确定了土地利用规划在城市建设中的重要作用，从而明确了土地利用规划的对策。

参考文献：

[1]王希秀.从土地管理角度完善土地利用与规划的途径探析[J].消费导刊，2020（4）：163.

[2]李彦忠.新时期土地资源管理与土地利用综合规划[J].产业创新研究，2020（8）：94-95.

[3]罗毅.土地利用规划与城市规划协调研究[J].住宅与房地产，2020（5）：247+256.