多业态布局构筑多元化服务体系鲁商服务成山东首家上市物企

时子言

7月8日，A股上市公司鲁商发展（600223.SH）旗下物业管理板块鲁商生活服务股份有限公司（以下简称：鲁商服务，代码：02376.HK）敲响上市钟声，正式于联交所主板挂牌上市，成为鲁商集团第三家上市公司，同时也是山东首家上市物企，受到资本市场高度关注。

招股书显示，鲁商服务根植于山东，公司具有物业服务一级资质，是一家在山东省具有领先市场地位，并拥有良好的过往业绩的综合性物业管理服务提供商。自2006年成立以来，经过多年的耕耘，公司业务范围已覆盖山东省几乎所有地级市以及北京和哈尔滨等区域。本次上市，鲁商服务募集资金将分别用于战略合作、收購及投资以扩大业务规模及多元化物业组合、加强物业管理服务及进一步开发其多元化社区增值服务、投资于技术系统及标准化业务运营开发技术支持社区平台以及日常营运。

当前，中国房地产市场已进入存量时代。国家统计局数据显示，2000-2019年，中国商品房累计销售面积为187.03亿平方米，累积竣工面积为145.98亿平方米，存量房市场不断扩大，物业管理公司在管总面积也随之稳健增长。据中指院预测，中国物业管理公司在管总建筑面积将从2022年的290亿平方米增加至2026年的355亿平方米，复合年增长率达5.2%，而物业服务企业收入也将随之大幅增长。而随着越来越多针对物业管理行业的指导性、鼓励性文件的公布，将进一步促进物业服务企业发展多样化、专业化和标准化，为物业管理行业的发展提供了良好环境。

在此背景下，鲁商服务紧抓行业发展机遇，不断扩大业务版图。截至2021年底，公司签约总建筑面积已达26.2百万平方米，覆盖中国超过12个城市，在管物业共82个。其中，山东省作为公司大本营，在管面积为20.3百万平方米，占在管总面积的88.6%，区域竞争优势显著。整体来看，公司在管总面积由2019年的10.74百万平方米增长至2021年的22.9百万平方米，复合年增长率高达45.9%，其中，2021年公司在管面积增长48%，远高于同期物业百强企业在管面积16.69%的增长率，显示出公司卓越的业务拓展能力。

业务版图的不断扩大也推动了公司业绩快速增长。2019-2021年，鲁商服务营业收入由3.2亿元增长至5.8亿元，期间复合年增长率达35%;而净利润则由2893.4万元增长至7701.7亿元，复合年增长率更高达63.2%;同期净利润率由2019年的9.0%增至13.2%，盈利能力不断增强，更体现出优异的成长性。未来，在物业管理行业持续发展和资本市场助力下，公司业绩增长属性有望被进一步激发。

业务模式方面，鲁商服务主要分为物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务三大业务主线。据东财Choice数据显示，2021年上述三大业务主线收入分别为2.55亿元、2.05亿元和1.23亿元，分别占总收入的43.84%、35.14%和21.02%。据了解，公司在夯实原有优势住宅基础物管服务的同时，积极拓展非住宅物业服务领域，目前公司已签约管理写字楼、商业综合体、市政设施、公寓、主题小镇、医院、学校、产业园、银行及航空基地物业。2019-2021年，公司非住宅项目收入占物业管理服务总收入分别为30.0%、28.6%和33.2%，表现稳健。

不仅如此，鲁商服务依托物业管理服务板块，以自身强大的资源整合能力为业主和住户提供以需求为导向的社区增值服务，并通过先进的技术解决方案和标准化的管理系统，倾力打造智慧社区，在持续提高运营效率的同时，进一步强化用户体验，并借此建立了强大的品牌体系，获得了更丰富的收入来源。据中指研究院数据显示，2021年公司多种经营收入为3.27亿元，占总营收的56.16%，收入与收入占比均高于同期物业服务百强企业均值。

可以看出，目前鲁商服务三大业务板块已形成相互促进、协同发展的良好格局，并且，公司在多元化业务布局基础上，构筑了丰富的业务发展体系，多业态综合管理能力正不断增强。

展望未来，鲁商服务表示将通过战略合作、收购及投资来扩大业务规模并夯实山东省市场地位，通过持续改善传统物业管理服务，不断提升品牌价值，为业主和住户提供更丰富的多元化与特色化增值服务，向成为全国一流的物业服务企业不断奋进。