地产公司房地产工程项目造价管理模式研究

鲁 杰

（无锡世茂房地产开发建设有限公司，江苏 无锡 214400）

造价管理作为房地产工程项目开发中的一个不可或缺环节，通过对造价项目的规范化管理，不仅可以为地产公司开发工程项目提高收益，同时也关乎公司在建筑市场内的声誉与地位[1]。然而行业的发展受到一些非理性社会因素的影响，房产价格快速上涨，其上涨速度已远远超过市场经济的发展速度。为了平衡产业的经济发展，地产公司在开发工程项目时，提出了针对不同类型项目的专项造价管理模式，但大部分工程项目存在专项性，即一个管理方案只面向一个独立的工程项目，脱离此工程项目后，设计管理方法的适用性不强。此种管理模式造成了地产公司开发房产项目时的潜在成本持续增加[2]。为了实现对此项工作的优化，设计与产业发展适配性较强的综合管理模式，应当从思想认知层面进行转换，避免公司管理者在工作中只注重项目收益的问题[3]。为此，下文将详细阐述地产公司房地产工程项目造价的特点，并根据地产公司的运营发展需求，设计项目多角度造价管理模式，提高项目造价的科学性与规范性。

1 地产公司房地产工程项目造价特点

在对地产公司房地产工程项目的深入研究与剖析中发现，开发此类工程项目，其过程涉及固定资产投入与非固定资产投入两个环节，根据资产的投入方式，提出下述四个方面的造价特点。

第一，此类项目在开发中具有明显的大额性特征。市场内现有的开发项目在进行建设施工时，都需要支出上千万甚至上亿的资金，并且一个完整的房地产工程项目在实施中会关系到多个参与方的利益[4]，包括土地管理局、业主方、地方政府、业主开发商等，这也使得工程项目造价在市场内处于一种较特殊的地位。

第二，房地产项目的造价管理工作在不同层面的差异较大。在建筑领域内，每个房产项目都具有其自身独特的个性与特点，这也造成了不同项目在设计开发时产品存在差异，而产品的差异势必会造成造价核算的差异，这种差异体现在建成项目的用途、规模与功能方面。

第三，建筑市场内房地产开发项目在造价管理工作中存在动态化特点。从项目决策立项到项目竣工结算中间经历了较多的环节，在这一过程中，材料供货商销售单价的调整、设计方案与施工图纸的变更、员工工资标准的变改等因素都会在不同层面上对工程项目造价造成影响，这也造成了工程项目的造价一直处于动态变化过程。

第四，房地产项目开发具有层次化特点。因此，对应项目的造价工作也存在此特点，在进行工程造价管理时发现，一个完整的房地产项目可在造价时被划分为三个层次，分别为项目总造价、项目单项工程造价与单位项目造价。

2 地产公司房地产工程项目造价管理模式设计

2.1 计算工程项目造价管理风险值

为实现对地产公司房地产工程项目的造价管理，首先需要针对具体项目的建设风险给出明确的量化结果，以此实现对项目可行性的初步检验。项目的可行性与风险因素分析是实现对其造价管理的关键内容，同时，建筑项目的可行性以及其风险承受度也是直接影响整个项目预期回报的重要因素[5]。针对这一特点，在项目的前提筹备阶段就需要完成对其可行性的分析，针对拟定的开发楼盘进行全方位的市场调研和实地考察，并结合科学评价的方式实现对其造价管理费风险的量化，将量化结果作为依据，对拟定开发的项目进行综合分析。工程项目造价管理的风险值可分为两部分：一部分为项目净现值；另一部分为现值指数。两个数值能够直接反映项目造价管理过程中的风险情况，其数值越高，说明风险越低；反之，数值越低，说明风险越高。针对上述两个参数的计算其公式分别为：

上述公式（1）和公式（2）中：NPV 为房地产工程项目的净现值；S 为未来现金净流量现值；K 为原始投资额现值；PVI 为现值指数。结合上述两个公式，可实现对房地产工程项目投资风险的灵活考量，其所设定的贴现率当中包含了建设项目的风险报酬要求，以此能够实现对风险因素的综合分析。同时，在实际管理过程中，还可以通过下述公式，综合反映可达到的报酬水平：

2.2 确定工程项目各阶段造价模式

任何一个房地产工程项目开发的全过程都需要各个参与方的共同协作完成。为实现对各个工程项目阶段的造价模式确定，首先需要明确工程项目中包含的各个阶段。以一般房地产工程项目为例，其全过程需要经历图1 所示的五个阶段。

图1 房地产全过程造价管理阶段划分

在第一阶段，其主要完成的内容包括对项目建议书的编写以及对项目可行性的分析，这一阶段对最终项目工程造价的影响超过80%；在第二阶段，主要完成对房地产工程项目的设计和具体实施计划设计；在第三阶段，主要完成服务、总包以及各分包项目的招标以及采购；在第四阶段，需要完成工程施工、安装、建立以及工程实施中的管理等工作内容；在第五阶段，主要工作包括房地产项目竣工验收、竣工结算等工作。针对上述五个阶段，其所有费用构成房地产工程项目的造价，因此在管理过程中应当遵循下述公式：

公式（4）：中α 为房地产工程项目上述五个阶段的总价费用；i为不同项目类别。在公式（4）的基础上，针对不同阶段，在不同项目当中所占的比重存在较大差异，但整个房地产工程项目的造价必定与各个阶段造价总和一致。同时，房地产工程项目中上述五个不同阶段都是基于活动分解法得到，因此，针对某一阶段的造价可通过计算该阶段所有活动造价之和得出。在上述计算数据的基础上，分别从全过程活动控制、项目资源控制和造价结算控制三方面，明确各阶段管理模式中的具体内容，采用这种直接和间接相结合的控制方法，促进对房地产工程项目造价管理效率的进一步提升。

2.3 构建房地产工程项目造价确定程序模型

在明确工程项目各阶段造价模式后，为了确保各项管理工作的顺利进行，对其造价管理的程序模型进行构建。在构建程序模型前，需要明确模型构建的原则。第一，适用性原则。地产公司的文化和组织架构决定着其所使用的项目造价管理具体模式，因此基于这一特点，在构建程序模型时，必须充分明确地产公司的文化以及组织架构，充分考虑到制定工程造价管理程序模型的适用性。第二，科学性原则。在对程序模型构建时，应当采用科学、经济的方式，进而制定更具科学化的成本控制模型。第三，实用性原则。建立程序模型的目的是降低房地产工程项目成本、扩大利润空间，因而其实用性更加重要。在构建模型时，只有能够应用于实践当中的程序模型，才能够充分发挥其管理作用和价值。在充分遵循上述原则后，具体而言程序模型的构建流程为：首先，针对需要进行管理的项目内容明确其精度和种类；其次，确定项目中具体活动和所需资源量清单，明确项目当中各类综合收取的具体费用；最后，将所有获得的造价信息进行汇总，得到整个房地产工程项目的全过程造价结果。

3 对比分析

选择由HZ 公司开发的房地产项目作为试验项目，试验前明确此公司是实验地区大型房产公司，该公司隶属我国建筑工程总企业，该企业内部的工程造价组织见图2。

图2 HZ 地产公司工程造价组织架构

以该公司近期开发的某楼盘为例，开展此次对比试验。试验中使用本文设计的管理模式，计算此项目在造价管理阶段的风险值，定位并明确项目造价管理风险源。在此基础上，确定项目施工由决策立项、工程设计、招标采购、施工执行、竣工结算五个阶段构成。根据工程的验收标准，进行此项目各阶段的造价模式确定。并根据已知的工程数据，构建房地产工程项目造价确定程序模型，分析造价数据，按照文章设计内容，计算各阶段造价支出。在此基础上，使用传统的造价管理模式，按照相同步骤进行造价管理工作，输出上文提出五个对应阶段的工程造价管理成果，将各阶段在本文管理方法与传统管理方法下造价结果，作为评价此次设计方法可行性的指标。各阶段造价管理结果见图3。

图3 房地产工程项目各阶段造价管理成果

根据图3 内容可知，使用本文设计的造价管理模式进行项目工程造价管理，可实现各阶段的支出造价小于传统造价管理模式下的各阶段造价支出。因此，可以证明本文设计的造价管理模式，可以对地产公司开发项目起到节约成本的作用。

4 结语

本文设计了一个全新的地产工程项目造价管理模式，并以HZ 地产公司为例，设计了对比试验，试验证明了本文设计的方法，可以起到节约各阶段造价支出的作用。因此，要实现对此项目的规范化管理，还需要在深入的研究中，引进更加先进的技术与更加前沿的理念作为支撑。通过此种方式，优化项目施工造价支出，提高地产企业在市场内的地位，保证企业在市场运营中收益的最大化。此外，应在深化此项工作时，从地产公司工程造价组织架构入手，通过引进更加专业人才的方式，进行此项工作的填充，从而为企业在社会内的发展提供更加良好的条件作为支撑。