哪些城市房产更保值

甄爱军

人口与房价之间的关系，早在几年前，著名经济学家任泽平就给出了自己的观点，那就是“房价短期看金融，中期看土地，长期看人口”。

根据国家统计局公布的70城二手房价格指数变化情况来看，目前全国约八成的城市房价面临下行压力。但让人颇感意外的是，有部分城市房价表现却较为稳健。通过进一步分析可以发现，这些城市都具有一个共同点：最近10年其常住人口数量持续保持净流入态势。这给购房者提供了一个思路，即买房之前，最好要判断一下该地区对人口的吸引力。

房价整体面临下行压力

近日，国家统计局发布了70城二手房价格指数。根据简单算术平均计算，4月份全国70个城市二手住宅价格指数环比下滑0.3%，同比下跌1.6%。

值得注意的是，据易居研究院跟踪监测结果显示，二手住宅已經出现了连续8个月房价指数环比下跌态势，同比跌幅也持续扩大。这说明二手房市场的降温持续时间较长，且有进一步下行的压力。

不同类型的城市，所承受的压力各不相同。从4月份一二三线城市的房价环比涨跌幅数据看，其分别为0.4%、-0.3%和-0.3%，同比涨跌幅则为2.4%、和-2.5%。显然，三四线城市的房价总体是最弱的，其下行压力最大。另有数据表明，今年4月，70城中房价下跌的城市数量为56个，占比为八成，房价整体面临下行压力。

新房价格也出现了明显下滑。根据国家统计局公布的销售金额和销售面积数据，今年1～4月份，全国商品房均价为9502元/平方米，同比下降10.8%，表明房价总体跌了一成。

人口净流入推动房价上涨

就在多数城市房价面临下行压力之时，却有少数城市房价表现非常稳健。

根据国家统计局公布的数据测算，今年4月，除北京、上海、深圳等一线城市之外，包括成都、杭州、长沙、重庆、西安等城市，二手房价格同比保持增长态势。另外，厦门、青岛、天津、南京等城市房价与去年同期持平或者小幅回落。

通过观察上述城市人口数量变化情况，其常住人口均出现了明显的增长。以西安为例，截至2021年末，其常住人口达1316.30万人，较2010年的847.41万人增长了55.33%。此外，合肥、厦门、长沙等城市常住人口在同时期内增长幅度也非常明显。

而在过去很长时间里，上述城市房价表现也同样出色。以西安为例，易居研究院提供的数据显示，其住宅均价由2010年的6355元/平方米，涨至2021年末的17006元/平方米，整体涨了2.7倍。此外，南京、成都、合肥、长沙等地房价涨幅与西安相当或略高。

而值得关注的是，前面提到的城市如合肥、南京、厦门、西安、杭州等，都曾经在过去的某一段时间内扮演了“领头羊”角色，时常出现在由国家统计局定期公布的全国70个城市新建商品住宅价格指数排行榜前列。比如在2016年前后，合肥、南京、厦门和苏州被业界戏称为“楼市四小龙”，轮流把持房价涨幅榜第一位置。

西安的房价上涨，则属于比较典型的案例。统计数据显示，在2015年之前的5年时间里，西安常住人口数量仅增长16.59%，增幅有限。在这段时间，根据易居研究院公布的数据测算，房价总体涨幅46.84%。但从2017年开始，西安放开落户限制，尤其是对大学毕业生实行“零门槛”落户政策，常住人口数量快速增长，至2021年底常住人口数量增至1316.30万人，增长33.23%。也就是在这段时间内，西安的房价总体上涨103.75%。

人口与房价之间的关系，早在几年前著名经济学家任泽平就给出了自己的观点，那就是“房价短期看金融，中期看土地，长期看人口”。

这些城市房产更容易保值

人口下降会导致房价面临下行压力可能性增大，因此未来房产的保值能力，与人口能否实现净流入有着密切的关系。

统计数据显示，2020年全国人口出生率首次跌破1%，仅为0.82%。2021年上半年，全国新出生人口同比减少了16%。根据中国社会科学院的预测，到2028年，中国人口有可能首现负增长。

与此同时，楼市的基本面已经发生变化。据任泽平团队发布的《中国住房存量测算报告》，2020年中国城镇住房套户比为1.09，一线、二线、三四线城市分别为0.97、1.08、1.12，中国住房整体已经静态平衡。经过20多年的高速增长，房地产增量时代已经基本结束。

该报告同时认为，未来住房主要需求来自城市更新，未来70%的城市房子将出现不同程度过剩。不少东北、西北以及非都市圈城市群的低能级城市，已经出现住房供给过剩，因此，需重视区域差异中的结构性潜力和风险。

在这种情况下，人口净流入的城市未来住房保值的潜力更大。除了北京、上海、广州和深圳等4个超级城市之外，包括杭州、成都、南京、苏州、重庆、天津、厦门对人口吸引力较大的城市，房产保值潜力显然要更大一些。