连锁超市的选址研究

◎丁芳

经济的快速发展，目前经济体制改革的深化，我国现有经济体制规划正在逐渐朝着科学、合理的趋势转变和发展，尽量满足市场规律发展特征。尤其是在新其背景下市场经济体制正处于不断改革和创新发展的重要时期，我国经济也在快速发展，连锁超市已成为拉动零售业快速发展的主力。GIS 技术在实践中的合理利用，能够针对目前规划中涉及到的诸多问题进行妥善处理，将其合理的应用在连锁新超市的选址当中，不仅有利于实现城市内部空间与空间属性之间的高效融合，而且还可以为城市空间的定性以及定量市场分析提供可靠依据作为支持。

一、连锁超市选址分析

1.连锁超市发展现状。中国的超市从20 世纪80年代传统的食杂店形态起步，经过了二十多年的发展历程，进入21 世纪，中国最有实力的超市企业以直接投资、特许加盟或兼并重组等方式，大规模实施跨区域发展。近年来，连锁经营以其特殊的竞争优势广泛渗透于零售业以及饮食业等服务业中，以经济实惠、规范经营、方便快捷、轻松随意等诸多优点赢得了广大消费者的认同。连锁超市作为零售业的一种新型业态，采用“顾客自我服务、一次购齐”的销售方式，以经营食品和日常服务用品等中低商品为主，实行高周转率、低利润率、价廉物美的销售方针，带来了零售业的又一次革命。

2.连锁超市选址分析。

（1）交通便利性。地址的选择最为重要的一点就是要保证进出的畅通性，交通便利性主要涵盖超市的服务网点以及公路、城市道路等各方面的衔接，其与道路站、火车站等各种不同类型的枢纽口岸等基础配套以及城市交通管制等可以实现协调发展。城市交通的便利性，一般可以体现在该地区是否具有密集性或者是具有发达的公交汽车路线等各方面。各公交路线的停靠点是否具有均匀性、是否可以直接覆盖在整个市区范围等，对多数消费者的购物便利程度都会产生不同程度影响。通常城市当中的某一区域交通便利性相对比较强，那么随之而来的集聚效应也会相对比较明显，也就是人流、车流以及物流等普遍比较集中。对GIS 工具进行合理利用，可以对现有零售商业网点进行选址，以缓冲区或者是路径分析等方式，实现对交通便利性的定量分析。

（2）人口因素。零售商业网点在分布时，其与人口规模分布基本形态之间具有非常密切的联系，通常都是指具有一定规模或者是密度的人口，这些都是整个商业网点在布局时非常重要的基础组成部分。人口因素当中主要以站点的客流集聚散量、站点所在区域范围内人口的密度等组合而成。所在区域范围内的第二产业或者是第三产业相对比较发达，那么人口密度也会越来越大，收入水平也会有所增加，与其相对应的其他地面商业网点也会越来越密集。流动人口在某种程度上对零售商业布局会产生直接性的影响，尤其是流动人口的不断增加，消费以及购物量有明显的扩大趋势。

（3）市场竞争因素。如果零售商想要在某一个区域对商业网点进行构建时，那么整个区域范围内可以呈现出的市场竞争情况势必会对其未来的销售业绩产生不同程度的影响，市场的竞争情况也被纳入到选址参考中。基于此，本文在对其进行分析时，主要是将市场的饱和度作为市场竞争情况分析时的重要参考指标，可以实现对城市或者是区域零售饱和度的客观分析，主要集中在供给以及需求两个方面。从供给角度出发对其进行分析，直接对区域范围内的商店总数进行核算，但是不同的商店规模存在明显的差异性，由于考虑到零售业最为基本的生产资料就是店铺，所以在针对某类型的商店营业面积总量进行衡量时，其相对比较精准。从需求角度出发对其进行分析，对商店的整个销售收入进行客观分析，其中主要是以零售额或者是批发额组合而成。饱和指数IRS 值越来越大，那么则意味着市场饱和度越来越低，零售潜力也会有所增加。

（4）经济因素。无论是任何一个商业网点的选址都必须要对资产成本进行综合分析，特别是对于超市零售业而言更是如此，经济因素是选址中非常重要的参考依据之一。经济因素中主要是以土地的房屋低价、物流运输成本等组合而成，零售业的销售业绩会直接对其自身在整个驻地商圈范围内是否可以取得成功等产生影响，业绩虽然良好，但是并不能够代表其成功，只有保证销售业绩的同时，能够实现利润的稳定增长，才能够实现共赢的目标。由此可以看出，经济因素在低价中的影响程度相对比较明显。

二、连锁超市选址实例分析

1.在GIS 技术基础上的超市选址影响因素。

对数据进行分析时，一般可以划分为不同的基本类型，如表1所示。

表1 数据分析类型

对目前投资建设超市时涉及到的诸多因素条件进行综合分析，与位置相关的诸多因素中，涉及种类普遍比较多，同时也是评估时的重要参考依据，如表2所示。

表2 评估因素

2.在GIS 技术基础上的长沙市区连锁超市选址。

对长沙市区内部现有诸多资料进行广泛收集，对其中涉及到的因素条件以基本数据等进行提取以此来形成有效的分析框架。本案例在分析时，主要是以Arc GIS9.3 软件为主，选址评价基本上是在矢量分析基础上进行有效实施。

（1）长沙市区基本资料。现有长沙市区的基本资料，在Arc GIS 软件里面转换成矢量数据。市区中居民地、商用地分布，以及其交通、城市绿地，各大小超市的分布，如图1所示。

图1 长沙市区规划示意图

长沙市区的人口必读以及租用地的整个价格分布情况，分别如图2、图3所示。

图2 长沙市区人口密度图

图3 长沙市区地价分布图

（2）因素评估。连锁超市在整个选址过程中，其选址地区位于商业性质的地区，不能够在目前现有的预定选择范围内。除此之外，超市的选址由于受到人为因素的影响，普遍都会吸引周边人群在道路两侧20m 范围内才能够体现出其自身的实际应用意义和价值。对ArcMap 软件空间进行合理利用，对缓冲区进行客观合理的分析，在目前整个长沙市的规划图当中，对现有道路进行20m 的缓冲区分析。在整个加载缓冲区方面，一般都会选择利用Tools 工具箱当中的buffer 工具，加载对应的对话框，如图4所示。

图4 缓冲分析对话框

分别对输入图层进行合理的设置，同时还要对输出图层以及缓冲设置范围进行确定。单击OK 按纽，完成一系列的操作，进而产生对应的专题，将居民以及商用地域道路缓冲区进行有效的叠合处理。在具体操作过程中，在ArcToolbox 中选择Analysis Tools/Overlay/Identity 工具，打开 Identity 对话框。分别设置输入图层（Input features），识别参照图层（Erase feature），输出图层（Output Feature Class）和选择需要连接的属性字段。单击OK 按钮，完成操作。

对超市选址的市场价值会产生影响的因素条件包括城市绿地距离、周边同类型的商业服务点分布情况等。尤其是评价值与城市内部绿地距离之间呈现出负相关的关系，绿地周边经常为人流的集散地，所以在整个评估过程中，超市选址应当在城市绿地的150m 范围之内。基于此，可以实现对城市绿地150m 的缓冲分析，以此来达到良好的效果。在该基础上，对超市服务缓冲专题进行分析，以此来实现对城市绿地专题的叠合擦除处理，具体操作中，首先，打开ArcToolbox 工具箱，选择Analysis Tools/Overlay/Erase 工具，打开Erase 对话框。其次，在Erase 操作对话框中选择输入图层（Input Features），檫除参照（Erase Feature），输出图层（Output Feature Class）和聚类容差。最后单击OK 按钮，完成操作。

经济因素通常是指土地的低价，低价因素对项目的整体建设以及投资成本都会产生不同程度影响。所以要对其中涉及到的因子得分等情况进行分析，保证其与实际低价分布之间可以呈现出负相关的关系。

人为因素则是超市在选址时会对其产生影响的重要因素条件之一，该因素评价受到人口密度不断增加的影响而越来越大，呈现出正相关的关系。

三、结语

连锁超市在长沙市区内选址，要结合当地的环境、经济、市场以及人口等诸多因素进行客观合理的评估，这样才能够对符合要求的选址范围进行确定。对矢量化的数据空间进行客观，分析对缓冲分析以及叠合分析等进行深入研究，以此来为规划设计提供可靠依据作为支持，保证整个超市选址的合理性、针对性。