盐城市首创商品房交易登记“数治”新范式

文｜沈国军 周维 徐冲 朱宇清

针对交易登记审批监管服务存在的职能界定交叉模糊、信息共享不及时、资金监管存在盲区、买卖双方投诉纠纷多、办事环节交叉繁琐等一揽子城市商品房治理共性难题，盐城市在全国首创商品房交易登记整体政府“数字治理”新范式，系统梳理重构商品房预售许可、资金监管、网签备案和不动产登记关联服务事项等全链条跨部门跨层级治理流程环节，变传统的部门“碎片化”管理为“数字+”的政府“一体化”治理，率先探索出全市域商品房交易登记治理效能的提升新路径。

一、坚持掌端赋能，实现服务体验全程极简化。借助智能手机普及、便携等优势，盐城市将商品房审批监管服务业务全部植入智能手机APP 中，充分运用大数据等前沿技术，结合视频访问、实名核验、人脸识别、电子签名等最新技术手段，在全国率先开启商品房交易登记跨部门跨层级高频事项全程“掌办”极简新模式，群众购房像网购一样轻松方便。盐城市“掌办”极简新模式突出体现在“六个一”：一是一端注册。通过“我的盐城”手机APP，在一体化数字平台上完成注册，即可申办商品房交易登记纳税关联的跨部门全链条所有事项。二是“一表申请”。通过“我的盐城”手机APP，商品房交易登记全部事项只需一次填报“一张表单”（《交易登记综合申请表》），即可完成申请。三是“一网受理”。通过在线共享数据、系统自动生成，实现“数据只提供一次”，业务部门在后台网上并联审核（并行审核+逻辑校验），一体化数字平台统一出具《交易登记综合受理单》。四是“一键交款”。通过“我的盐城”手机APP 可一次性获知并在线支付商品房交易登记全部税费，一体化数字平台自动完成记账并清分至各收款单位，无需按税费项目和所属部门分别刷卡或支付现金。五是“一并审批（一同出证）”。业务部门在后台网上并联审批、簿记，一体化数字平台出具《交易登记综合审批单》，一次性自动生成发票、收费收据、到款凭证、不动产登记证明证书、交易备案证明、完税证明等19 类电子权证、票据。六是一触查询。通过“我的盐城”手机APP 可自助查询办件过程和各类电子证书，实时追踪业务办理进度。

二、坚持多源核验，实现市场监管智能精准化。通过一体化数字平台的人口信息、房产权籍、税务登记等关联数据碰撞校核，实施交叉核验、精准管控，清除避税牟利空间，从源头上杜绝虚假证明、一证多用，真正实现以数字赋能政府监管精准化、精细化水平。一是市场监测精准到“时”。以不动产单元号为唯一的“身份标识”，以房屋网签备案数据为基础，实时交换房地产交易、不动产登记、土地、金融、财税、统计等数据资源，自动实现房屋交易与不动产登记间信息共享，实时对房地产市场进行大数据预警预报监测，不断提高市场分析研判水平，逐步实现监测评价工作的标准化、信息化。二是资金监管精准到“点”。改变1 幢（或多幢）楼只有1 个账户的传统监管方式，直接将账户建到每套房屋，依据房屋所在区域、面积、楼层、朝向等因素，精准管控监管资金，实现了一份合同一个监管账户，全面推动预售款入账到户，用款细化到楼，有效防范房地产开发企业虚增业绩、放大杠杆、套取资金，从源头上破解“项目烂尾”“资金暴雷”等监管难题。三是房产信息精准到“人”。采用人工智能技术，将公安人证比对系统中的身份信息与不动产登记系统、房产综合管理系统中的房产信息进行关联，通过精准匹配，实现“以人查房”，确保“真房源”“实资产”，消除虚假信息，更好地防范交易风险，净化市场环境。四是税费核验精准到“户”。以交易双方所提供的房屋信息、购入信息、家庭成员及名下住房信息等计算税费所需要的必要信息为依据，建设并依托市大数据中心共享接口，获取户籍、婚姻状况、未成年子女等信息，定制大数据算法，建立不动产核税环节“幸福家庭”数据模型，推行自动核税，杜绝税源流失。

三、坚持系统思维，实现治理要素全链集成化。商品房审批监管服务涉及的事项多、主体多、环节多、利益多，实际工作中常有碎片化治理的现象。盐城市树立系统思维、坚持问题导向，以整体性政府思维审视再造商品房审批监管服务的流程环节，依托一体化数字平台全链集成，商品房治理要素实现了“三个全覆盖”：一是环节全覆盖。将商品房治理链条上的预售许可、资金监管、网签备案、维修资金缴纳等交易管理环节，纳税服务的核税缴税环节，登记服务的资金托管、预抵预登、登缮簿、发证归档等服务环节，以及水电气网、公积金等联办环节全部集成在一体化数字平台上，实现了审批监管服务环节的全覆盖。二是业务全覆盖。将增量商品房期房（贷款、全款）、增量商品房现房（贷款、全款）、存量商品房（贷款、全款）六大类高频业务全部整合为“一件事”，系统性重构后全部在一体化数字平台上全链条运行、全闭环管理，实现了跨部门跨行业的审批监管服务业务网办全覆盖。三是主体全覆盖。将住建、资规、税务、公积金等政府部门审批服务监管主体，房地产开发企业、金融机构、公用事业单位、中介机构等市场主体和房屋交易主体全部集成在一体化数字平台上，实现了审批监管服务主体的全覆盖、“一网通办”。

四、坚持应用牵引，实现信息共享全部数字化。为打通商品房交易登记跨部门跨层级跨行业政务服务信息的数据壁垒，盐城市加大全链条数据互通和应用的创新力度，变 “群众跑腿”为“数据跑路”。一是全过程共享政务数据。以商品房交易登记业务需求为导向，建立政务数据供需清单和共享责任清单，按照统一标准规范汇聚清理规范了12 个部门近1 亿条基础数据，争取省垂系统回流1970年以来的民政数据199.5 万条，匹配个人婚姻数据136 万条。市级相关部门联合制定一体化平台数据流向图，通过基础数据同标准交互共享，高质量归集应用，推动商品房交易登记事项全过程数据可共享、业务数据全程可追溯。二是全流程运用电子表单。梳理固化商品房交易登记在线办理的业务流程，明确每个环节的操作要点和数据标准，取消不必要的审核环节和确认环节，全流程在线自动生成电子表单，切实减少申报材料，简化办事流程。三是全环节应用电子证照。实时调用身份证、户口本、婚姻、不动产权证等五类电子证照，实现商品房相关业务快速办理。通过调用电子证照免于提交的材料占85%以上。四是全场景使用电子签章。通过集成电子签名、电子签章服务，业务人员在线发起申请，企业及群众在线填写表单信息，审批后业务人员、办理人相继在线电子签名，高效生成合同文件、支持防伪输出，大大提高文件签署流转效率。