法治良方治“顽疾”《宁波市住宅小区物业管理条例》修订实施

文/本刊记者 张逸龙 责任编辑/胡珊

（上图/周子琳）3月22日，宁波举行《宁波市住宅小区物业管理条例》施行新闻发布会，并发布重点条款释义文本。

电梯坏了没人修、违法搭建无人管、消防通道被占用……日常生活中，人们经常因为小区的物业问题得不到有效解决而烦恼。这些物业“顽疾”不仅影响着广大人民群众的生活品质，还影响着社会的和谐稳定。

4月1日起，新修订的《宁波市住宅小区物业管理条例》（以下简称《条例》）施行。该《条例》对物业管理范围、业主自治规范、小区事务处理等做出了新的调整，重点明确了物业管理区域划分、业主大会的召开、业主委员会的职责履行和小区物业资金使用管理、有关事务公开、矛盾纠纷处理和化解等内容，为宁波规范物业管理提供了有力保障，为破解物业“顽疾”开出了法治良方。

那么，原有《条例》为什么要修订？新修订的《条例》对群众关注的热点问题进行了怎样的规定和明确？《条例》修订后对物业行业有什么影响？相关部门将如何保障新修订的《条例》正确、有效实施？……本刊邀请相关部门、行业协会、物业企业负责人就这些问题进行了解答。

（上图/宁波市物业管理协会供图）鼎天物业工作人员收运小区垃圾。

（下图/宁波市物业管理协会供图）万科物业工作人员修补破损路面。

嘉宾宁波市人大常委会法工委副主任 肖子策宁波市人大常委会城建环资工委副主任 梁成初宁波市司法局副局长 毛利奇宁波市住建局副局长 黄毓琳宁波市物业管理协会秘书长 郭玲燕新联合物业服务集团有限公司总经理 朱伟达

记者：本次《条例》修订有什么必要性？新修订的《条例》又有什么亮点？

肖子策：宁波高度重视住宅小区物业管理的立法工作。早在1997年,宁波市人大常委会就审议通过了《宁波市住宅小区物业管理条例》,其后分别于2001年、2009年进行了修改、修订。原有《条例》自2010年1月1日施行以来,对规范宁波住宅小区物业管理活动,维护业主和物业服务企业合法权益,改善住宅小区居住品质和生活环境发挥了重要作用。但物业管理工作中仍存在一些制约日常居住和生活环境质量进一步提升的现实问题,与人民群众的愿望和要求还有不少差距,尤其是随着城市化进程加快推进,物业服务涵盖面不断扩大,物业管理活动中产生了许多亟待解决的新情况和新问题。这些问题已经成为群众、媒体普遍关注的焦点热点。为了破解物业管理难题,提高业主自治能力,提升物业管理服务水平,建设和谐宜居住宅小区,有必要在总结提炼宁波物业管理实践经验的基础上对《条例》进行修订。

新修订的《条例》坚持问题导向和需求导向,聚焦权益纠纷多、业主自治能力不强、物业服务不规范、专项维修资金筹集难、业主违法违约行为屡发、行政监管和行政执法不到位、部门协同不够紧密、相关规定不够具体和操作性不强等当前小区物业管理中矛盾最集中、社会关注度最高的问题,总结提炼宁波社会治理创新、加强住宅小区综合治理等方面的探索实践成果,围绕“明确管理原则、明晰职责分工、划定小区物业管理区域、完善业主组织建设和运行制度、规范前期物业管理及物业管理服务、加强专项维修资金续筹”等重点内容,对原有《条例》进行了调整、修改、补充和完善,较好回应了当前物业管理实践中的难点痛点和社会期盼。

（图/王朝武）明月社区居委会、业委会、物业服务企业代表聚在一起，为小区发展提建议。

记者：新修订的《条例》是如何规范物居业关系的？

肖子策：新修订的《条例》在物业管理机制上,注重发挥社区党组织在物业管理中的引领作用,进一步明确相关部门和单位的管理职责,力求形成党建引领、业主自治、政府监管、各方参与的工作合力。

新修订的《条例》明确,宁波要建立和完善社区党组织领导下、多方参与的住宅小区基层治理体系,同时对社区党组织参与筹备业主大会会议、协助审查业委会委员候选人资格、列席业委会会议等党建引领的具体内容做了明确规定。针对不少涉及住宅小区物业管理的模糊地带,新修订的《条例》进一步明确了相关部门和单位的管理职责,规定住建部门负责物业管理活动的指导和监督管理工作,同时对有关部门加强执法进小区工作,及时、依法处置住宅小区内各类违法行为的职责做了明确规定,并强化属地管理责任,明确了镇乡政府(街道办事处)在指导和监督业主大会召开、业主委员会组建及其换届改选和日常履职运作等方面的具体职责。

此外,新修订的《条例》还对物业服务企业应当履行的职责做了具体规定,对建立物业服务质量评价制度、物业管理星级评定等激励机制做了明确规定。同时,结合实际情况对物业管理区域划分和调整的条件、程序等做了明确规定,对建设单位出售、出租车位、车库和公布车位、车库处分情况以及道路停车泊位的设置、人民防空工程平时用于停车的管理等做了具体规定。

记者：对物业服务“质价不符”、物业相关资金账户开设和资金使用比较随意、物业管理中资金收支不透明等问题的解决，新修订的《条例》做了哪些规定？

肖子策：一方面,新修订的《条例》规定,前期物业服务费应当符合前期物业服务标准和服务水平,实行政府指导价的,价格主管部门应当制定和动态调整相应的基准价及其浮动幅度,并定期向社会公布。此外,修订后的《条例》还对前期物业服务合同的订立、前期物业服务企业的职责、物业交付的承接查验和资料移交、物业保修责任等内容做了规定。

另一方面,新修订的《条例》加强了业主大会、业主委员会对物业共有资金的规范化管理。修订后的《条例》对业委会开设基本账户和探索实行业主大会统一社会信用代码证管理制度等做了具体规定,对专项维修资金的设立、管理、交存、使用和应急备用金、日常小额维修资金的设立、使用、监督等做了规定；对各类物业服务收费的内容、收费的方式、物业相关费用收支明细情况的公布、物业费收支的异议处理、监督管理、投诉举报等做了全面规定；对物业共用部位、共用设施设备产生收益的界定、用途、业主权利归属和保障等做了规定。

（图/王朝武）万科玖著里小区业委会和物业服务企业签订服务协议。

记者：新修订的《条例》对物业行业有什么影响？

郭玲燕：小物业牵动大民生。随着城市化进程的加快,物业服务涵盖面不断扩大,传统的物业管理满足不了当下业主多元化、多样化的服务需求,物业管理活动中矛盾纠纷频出。作为衡量城市管理水平的重要标志,物业管理的好坏直接影响市民的获得感、幸福感和安全感。新修订的《条例》为规范物业管理提供了有力保障,为破解物业“顽疾”开出了法治良方。

居委会、业委会、物业服务企业三方,是小区治理中举足轻重的“三驾马车”,如何实现物业管理和社区治理的同频共振,是眼下行业正在探索的课题。新修订的《条例》提出的“建立和完善社区党组织领导下、多方参与的住宅小区基层治理体系”,符合新时代要求。而且,新修订的《条例》找准了小区矛盾的深层次症结所在,对物业管理中的“钱袋子”问题进行了相应的明确,并对物业服务的质量进行监督和管控,有利于构建“质价相符”的物业服务机制,不断推进宁波物业服务品质的提升。

记者：宁波市住建局作为全市物业主管部门，下一步在《条例》的实施过程中，将会有哪些具体举措来确保新老《条例》政策的平稳衔接和过渡？

黄毓琳：立法的生命在于实施。为确保新修订的《条例》落地落实、无缝衔接,下一步,宁波市住建局将根据《条例》中有关授权规定,围绕目前全市物业管理实际工作需要和广大业主的诉求,起草并出台一系列配套政策和保障措施,为物业管理实际操作提供确切合法的政策依据和支撑。

在有效化解业委会成立难、履职难、监管难等方面,宁波市住建局将制定《业主大会议事规则》《业主管理规约》等市级示范文本,健全和规范业主大会、业主委员会运行制度机制。同时,根据新修订《条例》有关创新性、探索性条款的规定,会同发改、民政、司法、税务等部门,对物业管理委员会组建运行制度、业主大会统一社会信用代码证管理制度等创新配套制度进行探索研究,为物业管理逐步融入社会基层治理构筑有法可依、有章可循的政策制度体系。

（左图/宁波市物业管理协会供图）荣安物业工作人员服务小区业主。

（右上图/宁波市物业管理协会供图）美的物业工作人员检查小区共用设施。

（右下图/姚颖超）绿城物业工作人员检查微型消防站消防设施。

在解决物业维修资金筹集难、使用难等问题方面,宁波市住建局正同步修订《宁波市物业专项维修资金管理办法》,起草制定《宁波市住宅物业保修金管理办法》,以切实有效解决物业维修和质量保修资金保障使用方面的一系列问题。

在规范和提升物业企业服务能力方面,宁波市住建局将制定《物业服务合同(示范文本)》《物业服务项目内容和标准指引》等政策文件,对物业服务企业的权责做进一步规范,强化对物业服务行业的监督、指导,确保物业服务费用收支的阳光、公开、透明,保障业主和物业服务企业双方的合法权益。

在强化基层矛盾化解能力方面,宁波市住建局将配合宁波市司法局,会同多部门建立健全物业管理区域内相关部门执法责任清单制度,协同建立住宅小区物业管理综合协调和目标责任机制,及时依法处置住宅小区内各类违法行为。

下一步,宁波市住建局还将结合数字化改革专项行动,研发全市物业管理综合信息平台并投入使用。

新修订的《条例》加强了宁波市物业管理工作的制度保障,但由于基层一线还存在着种种复杂问题,物业管理工作离人民群众对美好生活的向往和日益提升的居住环境需求还有一定差距。下一步,宁波市住建局将进一步强化党建引领,加大《条例》宣传,提升行业认知,引导全民参与,提升自治水平,加强全程监管,提升服务能力,在政府和社会各界的共同努力下,为宁波发展再添砖加瓦。

记者：新修订的《条例》施行后，为保证法规能够得到全面实施，宁波市司法局将做好哪些工作？

毛利奇：一是配合宁波市人大有关工委、宁波市住建局等部门做好法规及其相关配套制度的宣传与解读工作,提高法规及其相关配套制度的社会知晓率,将《条例》的宣传纳入市和区(县、市)年度普法宣传工作范围,督促相关单位把《条例》的宣传教育融入法治实践全过程。二是会同宁波市住建局等部门做好配套文件的拟定和相关政策规定审查清理等工作,做好立法的“后半篇”工作,确保法规所确立的各项制度可执行、好执行。三是积极开展法治督察和行政执法监督工作,对有关行政管理部门贯彻实施法规的情况适时进行监督检查,及时纠正行政机关工作人员违法或不当的行政行为,督促市和区(县、市)各相关行政执法部门上下联动,发挥合力,落实相关保障措施,保障法规有效施行。同时,我们还将把法规的贯彻实施作为法治政府建设工作的重要内容,随时关注法规实施中遇到的各种问题,及时做好沟通协调工作,共同推动法规各项规定真正落实到位。

记者：宁波市人大常委会将如何跟踪和监督新修订《条例》的施行工作，推动《条例》实施取得更好的成效？

梁成初：新修订的《条例》施行后,宁波市人大常委会将持续关注《条例》贯彻执行情况,积极做好三项工作。一是做好《条例》解读宣传工作。为切实推动法规贯彻实施,便于大家研读理解、掌握运用,宁波市人大常委会法工委对《条例》相关重点条款进行了详细解读,尽可能准确、清晰地反映立法背景、依据和条款含义。二是对《条例》执行情况开展监督调研。宁波市人大常委会将按照相关工作要求,定期听取《条例》主要实施单位关于施行情况及法规配套文件制定情况的汇报,全面了解掌握《条例》的施行情况,及时提出相关意见建议。将适时组织开展专题视察或执法检查,坚持问题导向,围绕业主自治能力提升、物业专项维修资金管理使用等重点问题持续开展视察调研,督促《条例》更好地贯彻实施。三是持续推进法规完善,适时开展立法后评估。总结《条例》实施中好的经验做法,查找存在的问题,广泛听取实施单位、各方利益关系人和社会公众的意见,为今后进一步修改完善《条例》打下坚实基础。

（图/新联合物业服务集团有限公司供图）新联合物业组织工作人员学习新修订的《宁波市住宅小区物业管理条例》。

记者：新修订的《条例》施行后，物业服务企业是如何贯彻执行的？

朱伟达：新修订的《条例》出台后,为了能更深入准确理解和掌握《条例》核心要义,我们公司组织高层领导、区域负责人及总部所有人员开展了专题直播培训会,通过专家解读比较新老《条例》的差异。之后,我们将新修订《条例》解读专题讲座视频课件发至各团队区域项目中,让项目骨干及基层员工熟悉了解新修订《条例》的相关内容。下一步,我们将根据新修订《条例》的实施情况,结合后期相关配套政策,在公司内部进行系统全面的培训,使政策切实落实到每个物业工作者身上,让他们把新《条例》与实际工作结合起来。