微更新理念下城市开放式老旧小区改造策略研究

霍玉婷，叶 群，樊 宇

(1.江西师范大学城市建设学院,江西 南昌 330022； 2.江西省自然资源测绘与监测院，江西 南昌 330002)

0 引言

“十四五”时期我们国家将城市“提质增效”作为改革发展的重大战略。国家的城市建设事业由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，进入到了城市更新的重要时期。在这一背景下，面临着诸多问题的老旧小区与城市发展的进程出现了割裂，对城市老旧小区空间加以改造优化，实现城市住区品质提升。旨在让老旧小区跟上时代的步伐，更好地服务居民，满足新时代的要求，重新焕发生机与活力。

1 研究背景

1.1 政策导向

“城市更新行动”列入国家十四五规划纲要。今年3月份，纲要明确提出：加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升[1]。其中还以专栏的形式列出了城市更新包括完成2000年底建成的21.9万个城镇老旧小区改造，基本完成大城市老旧厂区改造，改造一批大型老旧街区、因地制宜改造一批城中村。

1.2 改造行动

南昌市全力推进“城市功能与品质提升三年行动计划”，深入实施“美丽南昌，幸福家园”环境综合整治工作。2021年计划对全市265个老旧小区进行改造。在城市管理老旧小区改造行动中，以“保基础X”模式开展老旧小区提升改造工程，按照保基础、提功能、促品质三大标准，市政设施、小区道路、建筑本体、公共设施、公共环境等10个分类，以及道路、照明、供水、排水、绿化、停车、安防设施等60个要素，力求打造南昌人居的智慧平安小区[2]。

1.3 现实需求

城市开放式老旧小区建成年代久远且形式特别，在城市高速发展中存在着许多矛盾。当人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间出现矛盾时，人们对城市品质的提升、人居环境改善的需求就变得尤为重要。

2 城市开放式老旧小区的微更新理念

2.1 城市开放式老旧小区概念

城市开放式老旧小区是老旧小区中较为特殊的一种类型。概念可归纳为：在空间方面以道路或地形布局自然分割，不设围墙等显性遮挡物，同周围环境无清晰的分割边界；在公共事务管理方面由政府主导，物业管理公司、业主委员会、社会团体等其他治理主体相对缺位；在公共服务方面，所享受的公共服务从数量和质量上都同高档封闭式小区以及城市核心区存在差异，善治程度不高[3]。

国内对于城市老旧小区的改造方式、案例都很多，但对于开放式小区的研究却甚少。它作为一种特殊的形式，表现特征、突出问题也与一般的老旧小区存在不同。解决的策略也应更具有针对性和典型性。

2.2 微更新的改造理念

微更新，即通过在现有的基础上，不改变整体，只进行细微的调整、升级，是一种有情感、有温度、循序渐进式的更新方式：在尺度上，小和大相对，微更新与动作较大、粗放式更新的方式不同，它是一种切入点微小的更新方式[4-5]。

2.2.1 小规模改造的可行性

城市开放式老旧小区普遍建设年代久远且位于城市的核心地段，建筑密度高、居住人群以老年人为主、拆迁难度大成本高。在这种情况下，对小区进行小规模的修补、改造，通过改善环境、增补设施、完善功能，以此来提高小区居民的生活质量显得更为可行。

2.2.2 “拼贴社区”更具活力

在《拼贴城市》一书中，作者柯林·罗将拼贴一词用于城市与建筑设计领域，认为城市“断续的结构，多样的时起时伏的激情，一系列周游列国的记忆，一起呈现为我们所说的拼贴”[6]。在小区微更新的改造中，就如在给社区进行拼贴、缝补，让住区更为鲜活与多样。

2.2.3 “有机更新”赋予生命

“有机更新”的理论雏形是由吴良镛教授于1979年—1980年间组织的什刹海规划研究中形成的。从城市到建筑，从整体到局部，如同生物体一样是有机联系，和谐共处的[7]。在小区微更新的改造中，把开放式老旧小区比作一个需要新陈代谢的有机生命体去有机更新、重新焕活。

3 开放式老旧小区现状发展问题与特征

3.1 开放式老旧小区特征

3.1.1 时间特征：年代久远

城市开放式老旧小区的建设时间一般停留在1995年以前，它是中国快速城市化这一时代的产物，存留着一个时代的记忆[8]。其中20世纪90年代建成的居多，还有少量建设于70年代。

3.1.2 空间特征：区位突出

开放式小区起初大都建设在城市的周边，伴随城市的不断扩张，原来的郊区成为了市区。在今天看来，城市开放式老旧小区多位于城市的核心地段。且相较于一般小区来说开放式小区更为畅通、无界限，小区道路与城市道路紧密相通，小区内的公服、商业直接作为城市的配套，小区由此承担着城市的部分功能。

3.1.3 产权特征：权属复杂

开放式老旧小区的房屋性质、权属多样且复杂，这与我国城镇住房制度改革是密不可分的。在住房制度改革推行之前，开放式老旧小区的产权大多属于国家或集体所有，但随着社会结构的调整，原有的房屋产权单位解散、合并或分立，开放式小区的产权也逐渐模糊、混乱[9]。甚至在一个单元小区内，出现了多份权属、多个归属单位的情况，产权复杂。

3.2 城市开放式老旧小区面临的普遍问题

3.2.1 基础设施老旧、公共服务配套设施缺失

由于城市开放式老旧小区修建年代久远，因此均不同程度地出现了功能退化、物质损耗、设备老化等现象，且其在物业管理方面较为缺失，小区建筑的外立面及内部的各项设施大都破旧、现有的一些基础设施和周边的配套无法满足现阶段生活多样化的需求。

3.2.2 公共空间匮乏、整体环境较差

老旧小区相较于新建小区建筑密度普遍较高，且由于主要的出行方式由步行及非机动车出行转变为机动车出行，道路空间及机动车停车位严重不足，这一问题几乎存在于所有老旧小区。此外，社区的空间较为单一，缺乏供居民交流、活动、健身的公共场所。城市开放式小区内商业占比较一般小区大，大量公共空间被商业所占用，乱搭乱建的现象十分普遍，使得小区整体的空间环境质量较差。

3.2.3 邻里关系疏远、治安问题突出

随着现代社会的高速发展，人口的流动量越来越大。原住民的逐渐搬离、房屋的大量出租造成社区邻里纽带出现了断连，居民之间社会关系淡漠，对社区的归属感也就逐渐丧失。复杂的居民成分加上小区开放式的特征，无物业，小区对外开放，导致开放式小区的治安问题尤为突出。

4 微更新改造案例：南昌市青山湖老旧小区

4.1 案例背景

青山湖小区位于南昌市青山湖区江大南路132号，始建于1995年，地处老城区核心地段，是一个典型的开放式居民小区。小区北靠青山湖，环境优美；紧邻地铁站及多个一线商圈，周边还有医院、公园等公服配套，交通区位极佳(见图1)。辖区面积共15万m2,74栋住房、建筑密度高达42%，居民住户3 050户、常住人口8 700余人。小区整体户型较小，户内面积大多在60 m2～75 m2之间，且年龄结构两级分化严重，以老年人和儿童为主，占比超65%。

4.2 小区现状分析

青山湖小区是一个纯开放式小区，对外的主出入口有六处，不仅与城市主干路紧密相接，而且小区同江大南路农贸市场、法院及其宿舍共用一个出入口。在小区内部散落的零售商业点主要集中分布在北侧和东侧出入口的街边，且小区内还有幼儿园、青山湖区党群服务中心、公厕、垃圾处理中心等基本的公服设施和江西省文化和旅游研究院、东湖区城市管理局市容督查队这些市政单位(见图2)。

4.3 小区内存在的突出问题

1)安全隐患突出、停车问题严峻。

开放式老旧小区因内部居民成分复杂，人员流动频繁且出入口较多，无物业管理、安保措施，偷窃事件易发，面临着较大的安全隐患。小区内现有的停车位都是利用宅前屋后的空间，然而新增小汽车的数量与现有停车位相差甚远，小汽车占用道路空间、消防通道的现象在小区内比比皆是。

2)公服配套不足，整体环境较乱。

小区内现只有满足住区居民基本生活的公共服务配套，如：菜市场、社区诊所、幼儿园、体育场，但对于一些文化性质的活动场所较少，如图书室、老年人活动室、社区健身场地等。且由于小区内商业占比过大，大量商业空间的充斥致使小区内公共空间界面混乱，居民乱搭乱建、私自占用公共空间：在小区山墙间堆放杂物，楼栋边私搭违章建筑(见图3)。

3)绿化率较低，空间硬质化严重。

小区现有绿化基本为路旁、楼间的行道树和建设运动广场附近大片的草坪，整体可利用程度不高。除了仅有的绿化，其余皆为硬质铺装，空间硬质化严重。小区内整体环境较乱，且缺乏文化、精神的氛围感，公共空间、邻里空间单一，绿化、小游园、运动场地严重不满足居民需要(见图4)。

4.4 实施“措施”的重要依据

通过实地调研、走访当地居民，充分了解小区内不同人群对空间使用的多样化需求。可将空间使用方式按照人群的年龄结构分为三大类：儿童游乐区、青年人社交区、老年人健身区。在老旧小区改造中，应把更多的关注点放在儿童和老年人两个群体。通过完善小区的文化、绿化、安保、适老设计等方面，以此来促进邻里关系、提高居民生活品质(见表1)。

表1 小区居民改造意愿调查表

4.5 具体改造方法

4.5.1 强化社区安全保障

安全保障问题是该小区目前存在的核心问题，由于小区为开放式的布局形式，其内部存在大量私人搭建和无证经营摊点，同时占道停车和消防通道堵塞现象也较为频繁。鉴于此，在开放式老旧小区的改造过程中，应充分考虑小区安全保障。首先，应完善小区内视频监控系统，实现小区公共空间视频监控全覆盖，尤其是小区出入口，通过视频监控收集小区人员及车辆出入信息，实现对小区内人、车、物流等情况的掌控。其次，应加强各单元门禁系统的完善及管理，杜绝目前小区单元门整日开放、形同虚设的情况，在小区的大开放中实现各单元的小封闭。最后，应加强安保人员及监控系统对于违章搭建、无证经营、堵塞消防通道等安全隐患的监控，做到早上报、早清除，及时将安全隐患扼杀在摇篮里。通过对小区安全监控系统的完善，达到保基础的标准水平。

4.5.2 优化社区公共服务体系

在改造过程中，加强公共服务体系的配套和完善。小区内驻留的大量商户，它们在服务小区居民的同时也在加重小区整个基础设施的负担。鉴于此，将现有属于公办性质的商铺在政府的引导下进行转换，使其由商业性质转变到公共服务性质，经营性转换为公益性。其余私人的商铺继续发展商业，服务于小区居民。由此优化小区配置、建立完善的公共服务配套体系。健全完善托儿所、幼儿园、小学等在内的教育服务；诊所、卫生站、社区卫生服务中心等在内的医疗卫生服务；食品、菜场、服装、家具、理发等在内的商业服务；图书馆、体育场、老年人活动室、会所等在内的文化体育服务；银行、储蓄所、邮政所等在内的金融服务。这样的措施有助于保障老旧小区的公共服务的普及性和惠民性，更好满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，达到提功能的标准水平。

4.5.3 提升社区艺术、文化氛围

为提升小区居民生活品质，努力提升小区的艺术、文化氛围。对于小区内原本沉闷的建筑立面和停车位，可以通过具有地域特色的建筑立面彩绘及停车位彩绘，使其焕发活力，丰富小区的景观特色(见图5)。此外还应丰富小区内的互动，通过设置老人太极广场、门球运动场地丰富老年人的业余生活。组织或结合小区内幼儿园活动的形式，开展一系列艺术活动，实现代际交融。社区组织老人和儿童参加绘画活动，让他们通过绘画表达想法促进沟通，增进亲子间的交流。除此之外，还可以积极鼓励社区居民，利用家中的废弃物，与自己的小孩进行手工创作，变废为宝，培养孩子的动手能力和环保意识。活动中产出的绘画及手工作品可以在小区内设置展览点，以供居民欣赏，也能成为小区内一道亮丽的风景线。通过以上一系列的活动措施，有助于激发居民的共建共享意识，增强居民之间的交流，促进居民之间的人际关系和情感交流，为社区内居民营造一个良好的艺术、文化氛围，达到促品质的标准水平。

5 开放式老旧小区微更新改造策略与路径

5.1 政府合理干预，让利于民

小区配套的项目应主要由政府主导，并坚持让利于民的原则，不与群众争利益，公共空间和公共建筑应作为公益性事业使用。将政府主导的项目作为小区改造的领头项目，通过对领头项目进行优先打造，起到带头示范作用，树立小区改造事业的标杆，引领后续其他项目的改造。

5.2 促进代际交融，推进小区适老化发展

在城市开放式老旧小区中，老年人群有很大的占比，加强小区的适老化发展是这类小区未来发展的方向。随着国家老龄化的问题越来越严峻，社区复合型养老成了一种新型的养老模式[10]。将养老设施与托儿所、幼儿园结合设置的“老幼复合型”社区看护设施，有利于推进居家养老的发展。在进行空间设计时，应弱化不同功能用地之间的隔阂，尽可能地减少空间障碍，让老人、儿童在活动的过程中可以自然地产生很多的交流，在玩乐中互相增进感情。

5.3 加强物业管理，完善小区安保措施

杭州开创了开放式小区准物业化管理的模式，成为全国开放式老旧小区治理模式的先河。

在小区内加强物业管理，才为小区的整体环境、各项设施、进出的安全增添了保障。加强小区的安保措施，完善小区单元门禁、对其进行破损修复，控制小区的出入口数量，并在出入口及公共空间增设摄像头，完善小区内天网系统，引入智慧小区的改造理念，排查安全隐患，营造和谐氛围。

5.4 挖掘特色文化，重建精神家园

在微更新改造的过程中，挖掘小区特有的历史文脉、形成独特的文化氛围。在获取到了这些文化元素后，将其物化在小区的设施当中，如：路灯、垃圾桶、休闲座椅、地面彩绘、墙面的装饰等方面。并打造集中的大广场与分散的小节点相结合，营造具有文化氛围感的空间，既可促进邻里交流还提升了社区品质，这对于提升居民的归属感和人文氛围感，弘扬城市精神大有帮助。

5.5 贯彻绿色低碳，争做友好社区

在这一过程中，应积极响应国家“环境友好”的号召，切实落实到小区的更新改造过程中。加强小区内环保意识的宣传，积极推动垃圾分类回收利用。在地面处理上应尽量用软化代替硬化，尽可能地增添绿化，多种植树木、草皮、必要时铺设植草砖等。

5.6 突出地标区域，营造景观特色

采用艺术的手法，营造小区内公共空间，有助于增强小区辨识度和居民归属感。挑选小区内具有代表性场地，例如小区出入口、居民聚集点以及具有当地特色的空间进行重点打造，形成小区地标，增强空间吸引力，有助于塑造其独有的景观特征。

6 结语

本文在微更新理念指导下以青山湖开放式老旧小区为案例进行改造研究，从保基础、提功能、促品质三个方面提出改造策略和实现路径，为城市开放式老旧小区的更新改造提供有益的参考。