不动产登记对房地产经济的影响和研究

陈莉

随着社会发展和经济水平提升以及现代管理理念的更新换代，人们对于物权的认识越来越深入，也越来越重视。尤其自从我国进行不动产统一登记制度的推行以来，社会不动产整体的管理水平也在不断提升，对社会和谐稳定发展起到了极为巨大的推动性作用。特别是社会经济生活当中的房地产经济，无论从宏观角度还是发展现状来看，不动产登记制度的推行，使得人们在进行房屋等产权方面的购置时开始更加谨慎，并逐渐趋向于理性，产权方面的知识也越来越专业化，这对社会经济的持续发展带来了一定的推动性影响。

我国的不动产统一登记制度是于2014年暂行发布，并于2015年3月开始正式执行，不动产登记制度内容明确规定了登记机构、登记流程以及登记信息共享与保护等多个内容项目。目前，业界都一直认为不动产登记制度对房地产市场（包括二手房数量与房屋的价格等）方面都有着一定的影响。如今，不动产登记制度已经在全国各省份范围开始实践执行，其是由国土资源部起草、审核、制定和颁布的。不动产登记制度的实施，在2021年1月1日前主要是按照《中华人民共和国物权法》予以执行，而2021年1月1日《民法典》正式施行后，则按照《民法典》相关规定内容执行，为保护人民群众切身利益、确保不动产权利人的合法财产权的一项有效措施，同时也是未来核定相关税基的坚实依据，为房地产经济的发展奠定了坚实的基础。

不动产统一登记制度是指当事人将不动产的自然权利等情况向不动产登记机构进行登记的规范化制度。从不动产统一登记制度的分析角度来说，针对房地产资源进行不动产登记，明确了房屋、土地、林地等不动产资源是具有较为明显的不可移动性和固定性特征的，其对于不动产资源整体的归属权利明确较为重要。此外，不动产统一登记也能够为政府提供更好的宏观经济调控手段，以此来确保和保证房地产经纪市场的持续发展。

虽然不动产统一登记制度是政府针对房地产经纪市场进行宏观调控的重要手段，但从房屋土地等不动产资源角度来讲，进行不动产登记的主要目标并不是为了进行房地产市场或房屋价格的整体调控，其双方并没有提出较为明确的联系。而从经济学角度来讲，房屋、土地、林地等不动产资源的供求关系是能够影响房屋土地资源等不动产资源价格的直接因素，尤其不动产登记制度并不是仅仅为房地产税来提供相关的依据，其还包含着多个层面的功能和意义。

从意义角度来讲，不动产统一登记制度是合法进行不动产资源登记，并为产权人权益提供相应保护的措施和主要法律依据，不动产资源的登记能够有效地解决财产和产权归属方面所产生的问题或纠纷，而且根据相关法律条款来进行房屋产权人的权益保护，这一功能属性能够有效地提高房地產经纪市场交易的规范化和秩序性。

从整个社会经济环境角度来讲，不动产统一登记制度引导了人们不动产资源投资方向，使其能够逐渐地恢复理性投资局面，不再盲目地进行不动产资源的投资。而且通过不动产统一登记制度针对人民群众个人住房信息进行了精细化的管理，同时也使得房地产行业供求关系更加清晰化。对于全国各地区内房地产建设也提供了极具科学化的依据。如此一来，就能够帮助各地区房地产资源得到合理的利用，促使其整体规划更加贴近城市未来发展目标。不动产统一登记制度都是能够明确保护与维护各方合法权益，以此来推动人们理性投资房地产，为促进房地产经济可持续发展提供了重要保障。

对房价的影响

不动产统一登记制度推行下，房地产的政策也会受到一定影响，并随之发生调整，如此一来，在政策的影响下，房地产建设的实际发展状态也会对市场不动产资源的供求关系带来一定的影响。虽然房地产统一登记制度的设计目标和初衷并没有放在房价的调控方面，但在实际的推行过程当中也确实地起到了一些作用。

不动产统一登记制度的推行意味着个人不动产权用户需要将自己所拥有的房屋产权情况向管理机构进行登记和记录，这也为个人住房信息征收房产税提供了重要的依据，不动产统一登记制度的实施和推行也确实有效地遏制了发生偷税与漏税的情况，这对于房地产等不动产投资带来了极为深远的影响。

而从用户角度来讲，房屋等不动产用户进行自身财产的明确登记之前，要将房屋所存在的一些继承问题进行明确和完全解决，但对于以房地产等不动产资源来作为投资商品进行购置的投资人角度来讲，由于存在房产税以及相关政策调控的限制，就会产生放弃进行房地产等不动产资源投资的意愿，甚至一些已经购置和拥有多套房地产等不动产资源的投资人会陆续将手中所拥有的房屋产权资源进行抛售，防止受到房地产市场风险等不利因素的影响，如此就能够促使房地产市场整体的供需得到有效管理，待售的不动产资源数量可能会发生一定程度上的增长，促使房地产经纪市场的供求关系发生一定的变化，由此直接导致的效果是房地产资源的价格会发生下行。但从整体效果和发展趋势来说，这种影响往往只是短期内可能产生。不动产统一登记制度的推行，其目的在于进行房地产市场交易行为的规范化，并针对社会上所存在的不动产资源进行合理的管理，以此来提高社会资源利用率的最大化，确保房地产经纪市场的持续发展。

不动产登记对二手房的影响

部分房地产投资者出于房地产税等方面因素的影响以及房地产政策方向变化而选择将拥有的房地产资源进行抛售，从而确保投资人的经济利益。但如此一来，一些房产不动产资源就会成为二手房，并作为其他人的房产资源，这整个交易的过程当中，在房地产交易政策变化和房地产经纪市场动态变化的环境影响下，都会产生价格上的增加或降低情况。而不动产统一登记制度能够通过现有的信息系统对房地产等不动产资源持有人进行推导，使整个交易流程更加清晰化，更加方便进行大多数房地产等不动产资源归属信息的查询和获知。如此就使得房地产等不动产资源信息从较为封闭的状态开始逐渐转向了公开化和透明化，这对于二手房交易市场进行投资性购房的投资人来讲，会增加二手房的供应量，以此来促进二手房交易市场的活跃性。

不动产登记对农村房产的影响

随着城市化建设规模的不断扩大和建设进程的不断加快以及城镇化地区经济的建设发展，农村地区的不动产房地产资源数量与管理也都产生了一些新的变化，尤其表现在农村集体土地所有权和宅基地使用权方面的不动产统一登记要求内容方面，农民已经不可随心所欲地进行房屋的建造，而是需要通过向政府相关管理部门和相关管理机构进行申请、批复，在获得土地使用权和房屋建造权后方才能够进行房屋的建造，这在很大程度上实现了对农村地区传统房地产资源管理的混乱无序情况的改善，增强了农村地区房屋土地资源管理的秩序性。但不得不提的是，我国宪法规定，农村施行土地集体所有制，出于经济发展水平限制，我国农村集体土地在流转、交易和抵押融资方面的市场空间尚未打开，相比城市地房地产，农村土地的可交易性不高，所以不具备价格优势，但却不影响其价值的绝对优势，《民法典》中关于农村不动产范畴进行了法律上的界定，虽然交易性差，但《民法典》中，以农村承包地为大头，农村宅基地、农村集体建设用地的流转、改革，会使农村土地“活”起来，使农民获得更多财产权。而这些改革的前提，就是明确的权属关系，也就是不动产统一登记。明确了权属后就能够促进农村不动产的流转、所有权、承包权、经营权的清晰化，为农村土地流转入市提供前提条件。

不动产统一登记制度对于房地产经纪市场有着极高的促进影响，其整体的影响作用主要是通过长期的施行和推广以及宏观调控手段来实现，虽然不会在短期内对房地产经纪造成过大的动态波动，但对于房地产供需量和交易量以及二手房交易以及农村房屋的混乱管理都会产生一定的规范化作用，这也是当前房地产经纪市场规范化的必然趋势，其整体的推行力度和效果对于房地产经纪市场的健康可持续发展有着极为重要的价值。

（西平县不动产登记中心）

参考文献：

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