利好不断，地产股点燃希望？

近期，地产股不断躁动。

受国际复杂形势、美元进入上行周期等因素影响，A股市场存在短期过度反应，多数板块萎靡不振，而地产板块利好不断。

那么，地产股值得高看一眼吗？

眼下，地产行业的处境颇为微妙。

据国家统计局发布的数据显示，2022年1月～4月，全国房地产开发投资39154亿元同比下降2.7%，其中住宅投资29527亿元同比下降2.1%;房地产开发企业房屋施工面积818588万平方米同比持平，其中住宅施工面积577692万平方米同比下降0.1%;全国房企土地购置面积同比下降46.5%;土地成交价款同比下降20.6%;商品房销售额37789亿元同比下降29.5%。

以上可见，地产销售出现了明显下滑。

对此，中原地产表示：“2021年楼市房贷排队现象严重，严重制约了楼市成交。房贷全面收紧，虽然最近有所恢复，但市场信心没有全面恢复。此外，多地出台楼市宽松政策，但暂时市场还未完全见底。经过几年的深度调控，房地产市场显现出一些疲态。”

事实上，地产宽松已肉眼可见。

据中指研究院的数据显示，2022年至今全国已有超百城优化调整房地产政策，各地优化的节奏和力度均继续加大。

譬如，苏州规定新房限制转让时间由3年调整为2年，二手房对限制转让时间由原来的3年调整为不再限制转让年限。

再譬如，沈阳全面放开限购政策，外地人在限购区域内购买新房，无需社保或个税证明，而之前有6个月社保的缴纳要求。

另外，日前央行、银保监会联合发文称，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

简而言之，首套房最低利率为4.4%，二套房最低利率为5.2%。

申万宏源认为：“下调房贷利率的LPR加点，突出新老划断，旨在促进刚需和改善性需求释放，同时避免显著刺激已经持有存量房贷合同的居民集中爆發需求。本次采取的首套房贷LPR加点下调，将刺激首套刚需居民释放需求，突出新老划断，刺激地产需求的同时兼顾长期需求结构平衡性。”

中信证券认为：“20个BP的幅度看起来并不大，但根据贝壳研究院的统计，重点城市4月首套房利率为5.17%，这一定价远高于LPR。在此背景下，将利率下限下调到4.4%，预计将明显鼓励商业银行合理定价，增加个贷投放。”

而在融资端，也有利好消息，龙湖、美的置业等民营地产商获准发行人民币债券。易居研究院智库中心研究总监严跃进指出：“此次的发债工作体现了当前相关部门对于房企资金面的关注，客观上有助于进一步缓解房企的资金压力，促进房地产企业走出融资困境，促使经营更好地发展。”

春江水暖鸭先知，在资本市场部分地产股早就起飞了，但主要是中小公司，炒的是困境反转的预期，但从业绩和发展前景来看，龙头公司或更为妥当。

作为老牌地产公司，金地集团在这波地产寒冬中的表现相对强势，且手中的现金充裕、债务结构健康。

2022年第一季度，金地集团的营业收入为133.54亿元同比增长82.18%，净利润为6.26亿元同比增长10.82%，货币现金为614.12亿元，现金短债比为1.47，长债占有息负债的比例为66.71%，一年内到期非流动负债占比为31.08%。

此外，第一季度销售额为455亿元同比下降34%，销售面积为183万平方米同比下降38%，销售均价为24842元/平方米同比增长7.76%，好于行业平均水平。

对此，中银证券表示：“2021年在整体市场销售不景气、 TOP20 房企中一半房企出现销售负增长的情况下，公司仍能保持销售金额和销售面积同比18%和15%的增长，销售增速位列 TOP20房企中的首位。2022年可售货值4500亿元左右，其中 60%分布在长三角和珠三角的市场活跃城市，充足货值储备和良好的布局保证公司销售的稳健增长，销售排名有望进一步提升。”

招商蛇口是招商局集团旗下城市和园区综合开发运营的平台，可谓背景深厚，度过这波地产寒冬毫无悬念。

2022年第一季度，招商蛇口营业收入为188.0亿元同比增长48.4%，净利润为4.4亿元同比减少33.7%，之所以净利润大幅减少，与毛利率下降4.4个百分点有较大的关系。

此外，第一季度销售额为473.4亿元同比下降34.5%，销售面积为201.8万平方米同比下降35.8%。

不过，招商蛇口在粤港澳大湾区加快了补充优质土地资源的力度，未来仍有想象力。

保利发展2022年第一季度营业收入为335.55亿元同比增长33.74%，净利润为25.31 亿元同比增长1.18%，销售额为906.95亿元同比下降27.02%，销售面积为553.87万平方米同比下降22.89%，整体数据中规中矩。

更为关键的是，现金充沛。

第一季度现金回笼832亿元，回笼率为92%，较2021年同期增加了8个百分点，在手现金为1374.82亿元，现金短债比为1.98，偿债能力颇强。

对此，华安证券表示：“公司坚持‘核心城市+城市群’深耕战略，土储资源充裕且布局合理，未来规模提升可期。财务稳健，在手资金充裕。凭借央企背景及行业龙头的双重效应，有望进一步提升市占率。”

需要注意的是，游资喜欢地产板块中的垃圾股，并不稀罕绩优股，金地集团、招商蛇口与保利发展等虽然业绩更好，但可能也无太好表现。

本文仅代表个人观点，跟本报无关。股市有风险，投资需谨慎，本文仅作参考，实际盈亏自负。

董师傅，游资为什么炒千金药业？明明跟千金藤素不沾边啊！反而是沾边的云南白药被爆锤了，想不通。

@董师傅：千金药业的确没有千金藤素的生产及销售，其拳头产品妇科千金片中主要成分黄藤素是干燥藤茎中提取得到的生物碱，两者不是同一种物质，在化学结构、药理作用方面存在较大差异。问题在于，公司名字中带有“千金”二字，这点被游资利用了，许多人不明所以就跟着冲冲冲，以至于被割了韭菜。至于云南白药，旗下公司虽有千金藤素产品，但短时间在业绩上无法体现，再叠加盤子相对较大，因此在炒概念阶段并非最优选择。总而言之，资金驱动的行情往往不看基本面，需要慎重对待。

董师傅，中芯国际的业绩这么好也不涨，长线持有还有希望吗？

中芯国际2021年的营业收入为356.31亿元同比增长29.70%，净利润为107.33亿元同比增长147.75%，双双创了历史新高;2022年第一季度营业收入为118.54亿元同比增长62.56%，净利润为28.43亿元同比增长175.49%，怎么看业绩都无可挑剔。更为关键的是，中芯国际预计下一季度销售收入还能环比增长，成长性还是肉眼可见的。唯一的问题是在全球范围缺芯的大背景下，扩大的产能何时可以兑现，这考验着公司的战略定力和现金流压力。总而言之，中芯国际的长线持有没有问题，中短线的话仍有变数。