探究政府调控新政策对房地产市场的影响

刘姜婷

自改革开放后，房地产企业率先进行市场化转型，适应市场经济发展规律，依托当时国家对房地产市场的激励政策，对城市土地进行使用、开发，获得有效发展，同时带动了周围相关行业与企业的快速发展。之后随着城镇化进程的加快，城市住房需求持续攀升，到2017年房地产行业在全国范围内吸纳投资超过千亿，已开发与在开发的商品房面积超过两亿平方米。但随之而来的房价暴涨也导致了诸多社会性问题，国家为改善市场经济环境，稳定国民经济发展，针对房地产行业制定了一系列政策，限制房地产行业的非理性发展，将其拉回到带动经济发展、提高人民生活水平的轨道上来。尤其是最近几年，各项规章制度逐步完善，房地产行业的发展受到严格规范。2021年国家持续推进房地产与土地调控政策，坚持“住房不炒”原则，各地房产市场在经过近几年土地政策、房地产政策与金融政策的约束，逐渐回归正常发展轨迹，各家房企也在逐步稳定的市场环境下不断探索发展新路径。本文以政府调控政策下房地产市场受到的影响为题，主要聚焦北京市房地产行业的发展现状，从政府的调控政策着手分析，研究政府调控新政策对房地产市场的影响，以期给相关行业提供思考与启示。

近年来我国各地区城市房价始终居高不下，其中既有房地产行业炒作的原因，也受到市场环境、区域经济发展政策、社会文化环境等因素的影响。在房地产行业快速发展的数十年中，房地产企业攫取了大量社会资源和物质财富，同时也催生了诸多炒房客、投机者，这也进一步导致了我国各地房价的飙升，给真正有购房需求的人民群众造成了极大困扰，“买不起房”甚至一度成为社会重点问题。针对维持房地产行业稳定长效发展这一世界性经济难题，国家开始从土地政策、金融政策、税收政策、社会导向等多个方面对房地产市场进行调控，自2016年下半年开始，各省市地区纷纷出台“因城施策”政策，比如，联合人才政策进一步细化购房资格、资方补贴的认证与核算，持续推进城市老旧小区改造工程，规范租房市场等。十九大报告明确提出要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的” 定位，鼓励房地产市场稳定发展，加快对住房制度的完善与调整。2020年“三条红线”的提出，从金融调控的角度进一步加强了对房地产企业融资的限制。在国家调控政策不断完善、细化的时代背景下，2021年各地房地產市场都在放缓发展脚步的同时，探索在新时代的改革与发展方向。

政府调控政策的转变

自新中国成立以后，我国土地制度经历了土地自由流转与有偿使用、城市土地行政划拨与无偿使用、城市土地无偿使用到有偿使用的过度、城市土地储备制度等过程。我国自1996年开始，土地储备制度形成，正式确立了以“招拍挂”土地使用权出让方式为主的土地供应制度，开始对城市土地供应方式进行创新探索。在土地储备制度不断发展的二十余年间，我国城市土地开发基本形成了以存量土地开发为主，增量土地与存量土地相结合的开发模式，并通过行政划拨、有偿出让、租赁等方式，对国有土地资源进行有效分配，推动城市化建设进程。在这个过程中，我国房地产市场开始了飞速发展阶段，同时随着各地房地产市场的活跃，土地供应关系与房价的关系也逐渐引起社会的广泛关注。2016年国家开始对房地产行业发展提起重视，并开始从土地政策角度对其进行规范，2019年在国家支持下，各地方政府以结构化改革为主，通过局部微调方式从刚需保障、改善性需求、棚改安置等方面对房地产市场进行调节，到2021年各地在房地产市场稳定发展与地区房价控制方面已取得显著成效。金融政策方面，2020年6月左右整体提出房产融资的“三条红线”，对房地产企业进行分级管理，进一步收紧面向房地产行业的资金投入，“去库存、降负债”成为各地房企面临的首要问题。同年央行联合银保监会发布“通知”进一步加强对房地产行业的金融监管力度。

政府新调控政策下北京房地产市场的变化

在当前的政府新政策调控下，北京地区房地产市场也逐步平稳，房地产企业纷纷放缓发展势头，加快回笼资金，探索未来发展的新方向。在2021年3月，在国家自然资源部的政策文件要求下，北京土地规划委员会将土地出让形式由分散供地转变为集中供地，并结合当前的“招拍挂”制度挂出本年首批宅地30宗，建设用地面积约168万平方米，目前该批集中供地已经全部出让完成，相较去年同期企业拿地数据超出130%。自2021年第二季度起，北京地区正式开始实施土地“两集中”供地规则。从2021年度上半年北京地区房地产市场的表现来看，住宅用地供应相对稳定，市场呈现出回暖的趋势。与前几年相比，北京土地出让方式的转变，以及“一地一策”的落地实施，地价、房价都得到有效控制，非理性拿地行为明显减少，房地产市场秩序得到有效规范。但从实际交易数据来看，2021年北京地区第一季度经营用地成交量有所下降，规划建筑面积相比去年降低超30%，土地成交额也减少约63%。从参与土地竞标的企业来看，在住宅用地方面企业的参与积极性相对较高，其中以首发集团、金地、保利、华润等知名企业表现相对强势。从房地产企业的整体表现来看，在面对房地产开发业务时开始趋向联合拿地、集体开发的方式；另外部分规模较小的房企开始集中回笼资金，开展租赁业务，或通过发展服务项目，向物业管理、旅游开发、养老保障等方向发展。

新调控政策下全国房地产市场表现

国家调控政策的出台，势必会对房地产市场产生一定影响，从市场表现来看，各地房企都在探索自身发展的新方向。从2021年房地产市场的表现来看，大部分地区房地产市场的新房规模在逐渐回落，存量房、二手房的交易量在不断上升，房地产行业整体利润水平明显下降，并向社会平均利润水平靠拢。房地产价格上涨速度也在逐渐放缓，从全国数据来看2020年全国平均房价上涨仅5.9%，很难在达到前几年的10%-15%增幅。在当前金融政策下，房地产企业在新项目开发方面面临的资金压力依旧得不到有效缓解，为应对拿地、开发、项目上市等发展问题，房地产企业间的竞争与合作关系也将会产生变化，不同规模房地产企业面对的发展问题也有所区别。

政府调控政策下房地产企业的应对措施——以北京地区为例

1.針对房地产市场进行调控的土地政策

2021年北京地区针对房地产行业发展在土地政策上主要有三个指导方向：一是土地由分散供应转变为集中出让，各主管部门要做好相关协助工作，向房地产市场传达出土地保障充足的信号，进一步降低土地市场的竞争热度，稳定低价、房价；二是随着城市化发展程度的加深，城市土地资源不断减少，应更加强调土地指标的价值，推动土地要素市场化改革；三是推进各地区最新政策的落实，并探索形成更科学的相关的配套政策和实施细则。在政策的指导下，北京地区对房地产市场的调控，依旧坚持“房住不炒”原则，积极创新土地供应方式，通过“价格指导”对房价上限进行限制，从而规范土地市场；加大对房屋租赁市场的支持力度，规范租赁市场发展，2021年北京供地计划中的租赁住宅面积相较2020年有明显提升，涨幅高达130%；持续推进老旧小区改造工作，稳定房地产市场供应，目前北京房产市场中可售住房数超过9万套，为刚需群众提供保障。

2.新调控政策下房地产企业的应对措施

在以上政策调控背景下，房地产市场与房地产企业必然会受到一定影响，房地产企业要想在当前市场环境下维持稳定发展，必须对自身业务范围、工作重点、战略规划等进行调整。第一，在集中供地模式下，房地产企业进行新盘开发，面临的资金压力将会进一步加大，再加上2020年出台的针对房产融资“三条红线”影响，资金压力将会成为一个普遍且持续的问题。在这一背景下，联合拿地将成为各家房企的重要选择，北京地区多家房企已经开始积极谋求联合拿地、共同开发的有效措施，在年初的土地交易中首发集团、金地、保利、华润等几家知名房地产企业通过联合拿地方式，参与政府经营性土地的规划。第二，在“稳地价、稳房价、稳预期”发展目标的指导下，房地产行业的竞争也将会有所缓和，从近两年的房产交易数据显示，地价溢价率在缓慢回落。一方面随着金融政策的进一步缩紧，融资限制与企业监管进一步加强，房地产企业进行新项目开发将会得到更细致的论证，开发过程的监管工作也会得到进一步升级。另一方面，集中供地、拿地也会导致未来房产项目的集中入市，项目开发、验收、住房供应等都会相对稳定。在这种外部环境下，各家房企间的竞争将会更多放到提升质量、拓展服务、稳定供应等方面，北京地区房地产企业也在逐步降低开发规模，从工程设计与服务方式等方面拓展业务类型。第三，在“房住不炒”原则、“租售并举”方针、“因城施政”方案下，房地产行业逐渐步入理性发展阶段，房地产市场也将进入“存量时代”。北京地区在2021年2月出台政策对房屋租赁市场进行规范，要求设置专用监管账户，对租房押金、租金贷等进行监管，并要求房租预收在原则上不能超过3个月；同时要求相关部门与企业协同探索 “租售并举”政策的具体实施办法。北京地区多家中小型房地产企业已经开始探索房屋租赁与物业管理等相关业务，通过提高企业服务能力，将企业发展与地方政策导向相结合，探索发展新方向，以保证在当前背景下获得稳定生存的机会。

从政府会议的内容来看，政府调控政策主要有三个明确方向：一是明确地方政府的主体责任，通过对金融政策、土地供应方式等的调控，进一步规范房地产市场；二是增加租赁住房供应，鼓励自有土地建设面积和闲置商业用地转变、改建为租赁住房，保障住房市场供应；同时针对租赁市场进行税种改革，要求租赁企业、企事业单位在向个人出租住房时按一定比例缴纳增值税、房产税，规范租赁市场；三是持续推进老旧小区改造，完善城市规划，切实提升城市居民生活质量。从北京住建部披露的数据显示，2021年北京将完成300公顷商品住房供地，老旧小区改造项目超过300个，改造面积超过1000万平方米，同时加大公租房、保障性租赁房、集租房的供应力度。

从目前政府调控政策的效果来看，房地产市场将会迎来以下变化：新房规模在很长一段时间内逐渐回落，存量房交易量不断上涨，尤其在经济较发达地区，如北京、上海、深圳等，存量房交易将会进一步上升；房地产行业整体利润水平降低，“房住不炒”政策进一步落实，房地产升值速度将回归常态，各地房地产行业利润水平向社会平均利润水平靠拢；商品房价格的上涨速度放缓，逐步与地区经济发展情况、当地人均收入增速、市场通胀变化等相适应；房地产行业产业链进一步丰富，房地产企业的利润空间、成长空间被进一步压缩，房企开始转向发展房地产服务、物业管理、文娱与传媒等相关业务；针对房地产行业的融资限制仍将继续，针对房地产企业的融资监管力度仍会进一步加大；房地产行业的集中度仍会持续提升，行业发展与城市建设关联更加紧密。

而房地产企业要想在新时代顺应市场发展需求，在政府政策指导下实现企业转型，获得更大的发展空间，就必须针对企业的实际情况进行分析，寻找适合自身发展的道路。从当前北京地区各家企业的表现来看，多家老牌央企、国企开始联合竞标拿地、共同开发，另有部分企业开始出售企业股权、剥离房地产相关业务等，各家企业大都倾向于回笼资金，收缩业务范围，并探索非房地产开发业务项目。在未来一段时间内，房地产企业需要进一步探索联合开发方式，应对集中供地等土地新政，稳定发展方向；并不断进行业态创新，寻找行业发展新的增长点，拓展业务范围，比如房屋租赁业务、商铺托管、青年旅社，以及养老公寓项目等；同时房地产企业将会进一步加强内部管理，从提高企业产品创新能力、运营能力、精细化管理能力等角度，实现企业综合业务与核心竞争力的升级；房地产企业可以通过承接城市改造、环保技术更新、公共设施建设等项目，参与到城市建设中来，通过配合政府工作，树立企业品牌，获得更多发展空间。

从当前政府调控政策下房地产市场与企业的发展状况来看，未来房地产市场的发展预期比较积极。政府应该继续推行限购政策保证房地产市场刚需能够得到满足，限制投资性需求，以此来稳定房地产市场，另外也需要进一步完善市场结构体系和法规监管。未来房地产行业的发展还是要更多的关注政策调整，创新开发的新模式，把握机遇。在市场内找到新的发展方向，有更多的选择空间。总之，政府的新政策出台对房地产行业各方面都产生了一定的影响。土拍政策调控和房地产市场政策调控，对于“房住不炒”大基调是有效的。从短期来看新政策的调控为房地产行业带来一些机遇和挑战，从长期来看有利于稳定房价，促使行业内部进行调整，从而促进行业未来的可持续发展。总体来看对于我国经济的高质量发展有一定的促进作用。在政府的正确调控下，进一步推动房产良性发展，服务于民。

（北京首开仁信置业有限公司）

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