广州市房地产市场长效机制构建研究

孙炜　陆俊辉

摘要：文章从政策层面分析了调控政策对广州市房地产市场的影响，然后通过构建计量模型选取6个可量化的政策指标进行实证分析。在此基础上，文章提出了广州市房地产市场长效机制的构建模型，如住房制度层面要加快建设“多主体供应、多渠道保障、租购并举”的住房制度;继续完善土地供应制度;加快房地产税的立法和实施;金融层面要建立一套针对广州市的房地产金融审慎管理制度。

关键词：房地产;长效机制;调控政策;实证分析

一、长效机制及其内涵

长效机制是一种制度性的安排，可以确保制度的正常运行并长期发挥预期的作用。长效机制需理解“长期效应”和“机制”这两个关键词。长期效应是指可以保证系统正常运行并长时间发挥预期功能的长期效果。机制是使系统正常工作并执行预期功能的支持系统。它具备两个基本条件：一是具有相對规范、稳定的支持系统;二是有促进系统正常运行的“动力”，即组织和个人积极推进和监督系统的运行。

房地产市场调控长效机制既包括完善的制度体系配套，也包括使之不断推进的动力，结合城市具体情况确定制度内容，则是长效机制落地的核心因素。与政策的灵活多变不同，长效机制重在稳定性。

二、广州市房地产市场调控特点

房价是检验房地产调控效果比较直观的体现。从房价的增幅来看，广州市的房地产调控效果并不算太好。

（一）频繁、周期性调控

广州市的调控政策较频繁，具有灵活性和周期性，房地产市场价格增幅的高低随着房地产市场调控政策的松紧而变化。

（二）房地产市场供需不平衡

房地产调控政策收紧时，受到政策的影响，商品房的成交量大幅下降，前期的房地产存量消化不完，使得库存积压，房地产投资开发的速度放缓，人们的购房需求受到限制，出现供过于求的情况。但当调控政策变化后，大量延迟的购房需求被释放，从而导致短期内房价上涨速度较快。房地产市场的供需不平衡，根源还在于土地市场，而广州市的土地供应不足问题尤其突出，使得供需问题更加凸显。

（三）房地产调控方向更多偏向于需求端

在广州众多的房地产调控政策中，偏向于对需求侧进行调控。这些政策确实会使房地产投机和投资性需求减少，但同时也使刚需、刚改的购房者增加了购房成本，因此，需求侧的调控未能达到理想效果。

三、广州市房价调控影响因素模型构建

（一）房价影响因素理论分析

影响房价的因素有很多，但从房价的市场形成机制来看，其影响因素都是作用于房地产市场的供求方，从而对房价产生影响。因此，本文将影响因素归为市场因素和政策因素，其中政策因素也是通过影响市场供求关系来影响房价，是本文的研究重点。

1.市场供求因素

（1）房地产开发投资的影响。房地产开发投资规模可以在一定程度上反映房地产市场的供给情况。房地产开发投资规模扩大，房地产市场供给也会随之增加。但市场的供应量不只是受到房地产开发投资这一因素的影响，且房地产开发投资不一定与其地块面积存在相关性，可能只是加大开发投资成本，从而造成房价上涨，并没有将供求关系反映到房价上。

（2）商品房竣工面积。商业住房的竣工面积反映了房地产市场的供应量，与房价呈负相关的关系。但实际上也会出现商品房竣工面积增加且房价上涨的可能，这可能是消费者提前释放了投资或投机性需求。

（3）商品房销售情况。商品房销售情况反映了房地产市场需求状况。商品房销售一般会将销售金额或销售面积作为销售指标，而销售指标与房价呈现正相关关系。

2.调控政策

（1）土地政策。土地政策主要通过土地价格和土地供应量来影响房价。房地产开发成本主要由土地成本构成，土地价格的上升直接影响房地产开发成本，从而影响房价;土地供应量则直接影响房地产市场供应量。

（2）住房政策。主要包括住房需求政策和住房供给政策。

（3）货币政策。货币政策主要是从房地产资金来源端进行调控。货币政策通过影响供求关系来影响房价。

（4）财政政策。财政政策包括财政的收入与支出、政府预算等。政府可以通过调整税率和调整征税对象来调整房地产业的税收结构和税收负担水平，从而影响房地产市场的供求关系。

（二）模型构建

1. 指标选取

为了更好地研究调控政策对广州市房价的影响，据此构建一套广州市房地产市场的长效机制，本文选择广州市商品住宅价格作为被解释变量，其经常使用的政策指标作为解释变量。在建立模型分析调控政策对房价的影响时，调控政策不能直接进入模型进行测算，因其不能直接作用于房价，但这些政策变量可以直接影响到反映调控政策信息的相应经济变量中，从而间接影响房价。

（1）广州市商品房平均价格（Y）：历年广州市商品房销售金额除以历年广州市商品房的销售面积得到广州市商品房均价。

（2）设定广州市商品房土地供应量（X1）和广州市商品房土地平均价格（X2）作为土地政策的变量。广州市政府通过调整土地供应方式和结构来调控广州市房地产价格，而广州市的土地供应量和土地平均价格能反映出广州市政府对土地供应方式和结构的调整。

（3）设定历年我国货币供应量（X3）和贷款利率（X4）作为货币政策的变量。银行信贷和市场运作将随着货币供应量而变化，房地产开发商的开发成本和消费者的购房成本将受到利率变化的影响，从而影响房价。广义货币供应量M2能很好地反映货币供应量，因此货币供应量的数据来源于M2。

（4）设定广州市历年的地方税收收入（X5）和固定资产投资额（X6）作为财政政策的变量。财政政策包括了政府的财政收入和财政支出，财政收入体现在地方的税收收入中。本文所使用的税收主要是对房地产征收的几种税费之和，如土地增值税、城市土地使用税、耕地占用税、房地产税和契税。财政支出很大程度上体现在固定资产投资中，每年的固定资产投资都占政府财政支出的较大比例。

2.数据收集与整理

实证分析使用的样本时间段为2007～2020年，货币供应量用M2，贷款利率用五年以上的贷款利率，该数据来自中国人民银行的官方网站;商品房平均价格、土地供应量、平均地价使用克而瑞研究院的数据;地方税收收入和固定资产投资数据来源于广州市统计局官网。具体数据如表1所示。

3. 模型的设定

建立如下多元回归方程的计量经济学模型，对广州市房价进行实证分析：

Y=β0+β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+β5X5+β6X6+ε

β0是截距项，为常数;βi（i=1，2，3，4，5，6）是各个政策变量的斜率;ε是误差项。

Y是广州市的商品房价格;X1是土地供应量;X2是平均地价;X3是货币供应量;X4是贷款利率;X5是广州市税收收入;X6是固定资产投资额。

四、影响广州市房价的政策因素实证分析

本文使用EViews9.0进行数据处理和分析。第一，对选定的自变量和因变量进行ADF测试，以检查每个指标的时间序列是否平稳;第二，采用最小二乘法计算多元线性回归方程，并对方程进行多重共线性检验;第三，使用逐步回归的方法，对具有共线性和不适合该模型的变量进行剔除，并建立新的模型，作为下一步接受检验的模型;第四，对模型进行异方差检验和序列自相关检验，分别使用怀特检验法和LM法，以此来确定模型不存在异方差，但存在序列自相关，并采用GLS法对模型进行自相关修正，得出修正后的模型;第五，分析模型结果。因篇幅所限，具体过程省略。

修正后的回归方程：Y=7184.54+

0.07266*X2+0.013264*X3-1535.431*X4

该模型主要说明，当其他变量不变时，平均地价上涨1元，房价对应上升0.07266元;当货币供应量增加1元时，房价对应上升0.013264元;当贷款利率上升1%时，房价对应下降1535.431元。

结果显示：在广州，房价受平均地价、货币供应量、贷款利率的影响较为显著，而受土地供应量、政府财政税收收入、固定资产投资的影响，显著性相对较弱。

在土地政策方面，土地供应量对广州市房价的影响不算显著，但是平均地价对广州市房价的影响是显著的。因此，在广州市房地产市场长效机制的构建中应当完善土地供应制度。通过土地集中供应制度的建立和限地价、自持的方式，实现预期的调控目标。同时房地产税制度能扩充地方财政收入，从而扭转对土地财政的依赖，也能够稳定土地价格。

在货币政策方面，货币供应量与广州市商品房价格显著正相关。货币供应量的增加很大程度上直接刺激国内经济的发展，但也由于房地产业对经济的拉动性和房地产资产的保值增值性，房企开发需求和购房者的投资投机需求会瞬间扩大，从而导致房价迅速上涨;另一变量贷款利率对广州房地产市场价格的影响是非常显著的，呈现负相关的关系。高利率可以起到抑制房價上涨的作用。因此，在广州市房地产市场长效机制的构建中应当加强对房地产金融的监管，建立广州市房地产金融审慎管理制度。

在财政政策方面，变量是财政税收收入及固定资产投资额，相比于其他的变量，对广州市房地产价格的影响并不算显著。

五、广州市房地产市场长效机制的构建

（一）长效机制构建的组成部分

完善土地供应制度是广州市长效机制体系中的重要组成部分。广州市调控效果不理想的重要原因是调控方向更多偏向于需求端，因此完善土地供应制度是要满足从供给侧方面构建长效机制的诉求。上文模型分析出，土地价格对广州市房价的影响是显著的，因此广州市的房地产长效机制应将稳定土地价格预期作为重要的目标。土地供应量对广州市房价的影响并不显著，这主要是因为广州市作为一线城市，每年的人口净流入都在40万以上，城市发展潜力很大，房产作为城市的稀缺资源，大部分人对房产的投资需求和投机需求会随着城市区域价值的兑现而放大。其经济、人口、土地的紧张关系导致房地产市场长期供需不平衡，提高商品房的土地供应量并不能起到稳定房价的作用。因此，完善广州市土地供应制度的特殊之处并不是加大商品住宅类型的土地供应量，而是通过完善土地出让方式来达到稳定土地价格预期的目标，以及加大租赁住房的供应，将更多刚需人群的购房需求转化为租房需求，从而稳定广州市房价。

构建租购并举的住房制度是广州市长效机制体系中的另一重要组成部分。广州市不断上涨的地价和房价导致房地产市场投机现象较多，从而再次推高地价和房价。加大商品住宅的土地供应并不能有效解决供需不平衡的问题。而发展租售并举可以满足市场多层次的住房需求。通过多主体供应租赁住房、引导多渠道的融资模式参与公租房建设、建立城市租赁住房服务平台，实现住有所居，从根本上解决房地产市场供需不平衡的问题。

改革房地产税制度也是广州市长效机制体系中的重要组成部分。房地产税制改革能够改变广州市政府对土地财政依赖的局面，房地产税是针对持有物业的市民征收的，能够起到打压房地产市场投机行为的作用，以稳定土地价格和房价。因此，要加快广州市房地产税立法和推进房地产税的实施。

加强房地产金融监管同样是广州市长效机制体系中的重要组成部分。上文模型分析出贷款利率和货币供应量对广州市房价的影响是显著的，因此，广州市应当建立一套房地产金融审慎管理制度，防范房地产金融风险。

（二）长效机制构成体系的相互关系

之所以要讨论房地产市场长效机制各部分的关系，主要是因为房地产市场长效机制的构建必须追求内部组成部分的相关互动作用及整个长效机制的完整。

首先，房地产税和土地供应制度的相互关系。前者是以逐步提高持有税为改革的核心，与之相应的功能是作为地方财政收入最重要的来源，以取代政府土地出让收入。通过这种内部关系，房地产税制将在内部促进土地供应机制的改善，使其供应体制更健康高效，促进市场稳定。

其次，土地供应制度和住房制度的相互关系。在完善土地供应体系方面，其目标是建立符合住房制度发展方向的土地供应机制，因此两者高度相关。

最后，金融制度与其他部分的关系。金融制度的作用是预防与控制房地产金融风险和金融泡沫，因此，各个组成部分与金融高度相关。目前，资金成本逐步上升，商品房融资难度进一步加大，这样，住房供应将被遏制，商品房的土地供应将在短期内受到限制。同时，资金的收紧也间接导致地方收入难以稳定，从而加速了房地产税的开征。此外，发展租赁市场，楼市减少的资金将更多地流入租赁市场，从而形成对租赁住房的资金支持。

通过以上分析可知，各组成部分相互关联、相互影响，房地产市场的长效机制只有在各组成部分的相互作用下才能达到预期目标。

（三）完善土地供应制度

1.继续落实竞自持出让土地的方式

竞自持的土地出让方式是指房地产企业参与招拍挂出让土地的过程中，由于竞争激烈，竞拍价已经突破了最高限价仍未决出土地竞得者时，通过竞拍自持物业建筑面积的持有量来决出土地竞得者，持有量最高者将获得土地。希望这种方式在土地出让环节能起到稳定房价的作用。广州市政府应当继续在土地出让环节落实竞自持的土地出让方式，这样既可以增加租赁住房的供给，还可以降低土地的溢价率。

2.土地集中供应

2021年年初自然资源部提出要进一步加强住宅用地供应分类调控，提出住宅用地信息公开、增加租赁租房用地、“两集中”同步出让等工作举措。2021年2月23日以来，天津、郑州、青岛、苏州、无锡等地出台落实集中供地的政策。土地新政是房地产市场长效机制的组成部分，土地集中供应会产生怎样的影响？

第一，会提高市场信息透明度，引导市场理性回归。可供应宅地集中展示和出让，为开发商提供更多的选择机会，营造更加透明的环境，引导市场回归理性。

第二，保障土地供应。以往零散的出让，变成放量供地，可以在社会上形成放大效应，体现出土地供应的充足保障。未来，这些地块一旦入市，也相对集中。一旦项目集中入市，有利于稳定价格。

第三，集中供应企业会增加大量的保证金，将会对竞拍企业的资金进行有效分流，避免出现高价地。

第四，有利于稳定市场预期。住宅用地集中上市，造成的宣传效果扩大，公众更容易获取信息，有利于稳定市场预期。

第五，间接利好城市更新。随着土地供应的集中，在珠三角，尤其是广州，会有越来越多的企业通过旧地拿地。

广州作为国家重点监控实现两集中的22个热点城市之一，在2021年开始实行土地的集中供应是大势所趋，也是有必要的。若广州每年进行三次集中供地，出让时间的确定则是制度的重点。

（四）构建广州市租购并举的住房制度

1.多主体供应租赁住房

（1）利用城市更新释放租赁住房。2021年1月21日，广州城市更新政策一号文《广州市住房和城乡建设局关于印发广州市城中村改造合作企业引入及推出指引的通知》将广州市劃分为三个圈层，每个圈层对开发商融资地块的产业建设部分和居住部分都有不同的硬性要求。第一圈层，融资地块部分产业建设量为60%，住宅部分占比40%;第二圈层产业建设量为40%，住宅为60%;第三圈层在这方面并无明确要求。由此得到启示，可以限定每个圈层住宅开发部分的租赁住房比例。例如，第一圈层，由于是市中心位置，用地更加紧张，租赁住房建设量按住宅建设量的5%建设;第二圈层10%;第三圈层15%。开发商通过城市更新整体拿地，租赁住房应该最终由开发商运营并享受收益权。这样也有利于租赁住房的品牌建设。

（2）利用集体建设用地建设租赁住房。广州是全国首批开展住房租赁试点和利用集体建设用地建设租赁住房的“双试点”城市。广州进一步推进集体建设用地建设租赁住房，还有以下几个部分需要完善：

首先，完善对集体建设用地进入土地市场交易过程中各个环节的管理。其次，允许集体土地直接进入市场和土地置换，以促进集体建设用地发展租赁住房。在广州市土地利用规划不变的前提下，社会资本可以流入土地市场购买集体建设用地用于建设租赁住房，也可以将部分集体建设用地与城市建设用地合二为一，一同建设租赁住房。最后，解决租赁房屋建成后的收入分配问题，建立更加完善的收入分配管理制度。目前，广州市尚未出台相关主体收入分配管理的具体政策。广州市政府必须明确如何在政府、企业、集体、农民等各方之间公平、合理地分配收入。

2.引导多渠道融资模式参与公租房保障

目前广州市公租房的融资模式是由广州市政府所主导的，但公租房的建设资金是长期的，因此广州市在公租房融资方面应当探索和尝试“PPP+REITs”的融资模式。

PPP 融资实际上是一种兼有政府背书和彰显市场资源配置能力、政府与社会成员互换资源的模式。政府只负责监管和政策支持，公租房的建设资金来源于社会资本。REITs的融资模式是使房地产产品资产证券化的方式。通过发行房地产投资信托基金的受益人证书，将流动性差的资金转换为证券市场资产的融资方法。房地产投资信托基金融资模式具有分散风险、降低融资成本、提高流动性的优点。

若广州市政府在公租房融资模式中采用“PPP+REITs”的融资模式，两种融资模式将相辅相成。通过证券化方式包装流动性较低的公共租赁住房资产，并将其托付给专业平台独立管理，获得稳定的预期收益，将会使社会资本进入到公租房领域参与建设，不仅解决了融资难、投资回收期长的问题，还解决了公租房供应不足的问题。

3.建立城市租赁住房服务平台

在房屋租赁交易的全过程中，需求方面临一系列复杂的问题，如选择房屋的位置、租金水平、开发商品牌、签订合同等，需要一个信息平台为需求方提供便利。如果广州市住房管理部门开发并运行官方的交易服务平台，可大大提高交易效率和安全。因此，可以从以下几个方面入手：一是建立简单高效的租赁交易服务平台。二是应当尽可能地充实租赁交易服务平台的服务内容。该平台可以由五个平台组成：交易平台、监管平台、租赁企业管理平台、经济适用房管理平台和测试平台。三是加强与互联网公司的合作。

（五）改革房地产税制度

广州市在加快开展房地产税立法的过程中，思路上要把握几点：一是要明确房地产税的立法目标。立法目标即基本出发点，应该是提供给广大居民可享受的公共服务。征收房地产税后的支出用途应该具有针对性，除了用于一般的公共服务领域，如道路交通、公共安全等，还应如上海、重庆一样用于保障房建设、租赁住房建设。二是要拓宽税收范围，明确税收对象。房地产税收的征收范围应扩大至所有市内行政单位，不应像广州限购政策一样，目前增城区、从化区不执行限购政策。在征税对象、税率方面，广州市政府应采取差别征税原则。第一，体现在不同的物业类型税率不同;第二，体现在征税对象不同税率不同。由于试点城市重庆市和上海市免征范围较广，房地产税实施效果不太明显，广州市应当在此基础上慎重考虑免税对象。建议将所有拥有第二套以上住宅或公寓及拥有144㎡以上大平层或别墅产品的家庭作为征税对象;第三，建议累进税率。将房屋购买价格作为基础，如房价上涨3倍以下的住房税率为0.5%，3～4倍的税率为1%，超过4倍的税率为1.2%，实行累进税率。

（六）建立房地产金融审慎管理制度

房地產金融审慎管理制度，主要针对加杠杆行为，调整资本要求、杠杆水平、首付比等，影响资产价格，通过资产价格渠道进行传导，以达到防范系统性风险、维护金融稳定的目标。

广州市房地产金融审慎管理制度应当由四部分组成。首先，建立一套属于广州市的房地产金融审慎管理基础数据库，将房地产企业资产负债数据、金融机构涉及房地产业的数据纳入基础数据库;其次，建立广州市房地产金融的监测体系，实时监测资金流动的方向;再次，建立房地产金融审慎评估体系，从资本金、流动性、资产价格、债务风险等方面进行评估;最后，运用管理工具。限制银行房地产贷款比率和房地产贷款风险权重;限制房地产企业融资规模限制，管控房企的杠杆水平;通过贷款价值比、债务收入比对购房者进行管理。通过管理房企的融资规模，影响广州市房地产市场的供给，通过管理购房者的债务，影响广州市房地产市场的需求，从而保持广州市房地产市场价格稳定。

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（作者单位：北京师范大学珠海分校）