新经济形势下对我国房地产经济的理性思考

罗旭婷

房地产经济是推动国民经济发展的重要力量，但是在新经济形势下，房地产经济的固有发展模式对经济发展产生限制。为改善这种情况，政府及房地产企业需要重新调整发展机制，在国家政策的引导下，优化企业运行机制，做好土地管理规划工作。本文对当前房地产经济发展现状及问题展开探究，并提出房地产经济可持续发展的理性思考，期望能够为当前房地产企业发展提供参考与借鉴。

房地产是房产和地产行业的总称，其包含了土地以及土地上建筑物所衍生出的权利。其中房产主要是指在土地上建设各种类型的房屋，这些房屋有些成为住宅，有些成为办公用房、教育用房、厂房或者是商业区。地产则主要是指土地本身以及土地上下的空间，诸如土地所在区域内的道路及基础设施都属于地产范围。房地产本身具备明显特性，其不可移动位置固定，因此在经济学领域也可以被称为不动产。房地产行业与人们的日常生活息息相关，房地产项目建设为人们提供了住房便利，也改善人们的生活条件。鉴于该种情况，房地产经济发展一旦出现问题，势必会对国家宏观调控产生影响。

一、我国房地产经济对社会经济的影响

房地产业经济增长对整个社会经济运转的主动原因一般具体表现在如下几个重要领域方面。第一，优化产业内部结构，促进制造业生产升级。目前我国正处在经济社会快速转型的重要时期，我国经济社会快速发展的着重工作目标就是促进我国第三次经济产业的蓬勃发展。而房地产开发业务作为我国第三次经济产业的重要部分，对于优化我国产业架构有着一定意义，首先表现在产品供应地点的保证、从而促进产业架构升级，促进了我国三次经济产业的平稳健康发展。由此可见，大中城市房地产经济项目建设兴起对大中城市经济社会的繁荣有着巨大影响。第二，促进了整个社会主义国民经济的可持续性。因为中国人口总量较多，所以在中国城镇化人口数量日益增多的前提条件下，我国的地产经济繁荣是解决城乡居民房屋实际问题的主要路径。而我国市场经济的繁荣可以解决城乡居民房屋过少的主要社会问题，同时也可以促进其他产业的繁荣，从而促进我国社会主义市场经济的平稳繁荣。第三，拉动整个社会人才就业。房产业务的兴起可以拉动上下游产业的快速发展，尤其是其他公共服务行业，如住房装修、房产建筑设计、家用电器制作等服务行业，在一定程度上也可以提升就业率。第四，推动城镇居民消费水平上升。地产经济的发展可以推动社会居民消费水平的上升，同时地产经济发展成为中国经济发展的重心支柱性产业，在发展工作过程中可以继续加强社会主义基本住房建设工程，满足人民群众对住房的需要，同时可以扩大人民群众对其他产品的需要，如电器、家具、建材等，可以推动城镇居民消费水平上升。

随着经济蓬勃发展，因政府缺乏行之正确的市场经济监督而造成我国地产交易市场长期虚假繁华的状态，产生房地产泡沫，对我国社会市场经济平稳健康发展产生了极大的负面效。而虚假的房地产市场繁盛必将极大地危及中国市场经济的可继续健康发展，所以政府必须关注这个问题。房地产经济的虚假繁荣不但对国民经济发展产生了负面影响，而且会导致社会经济危机。不少公司都会由于经营困难而倒闭，同时大批员工的失业也可能会导致社会不稳定。且因地产项目建设需要巨大的资金，而泡沫经济的存在会造成商业银行不良贷款增加，对中国金融发展产生了很大的负面影响。

二、我国房地产经济发展现状分析

从1998年开始，我国取消了福利分房制度，并且推广住宅商品化制度，此时中国房地产开始进入快速发展时期。2009年开始，国内各类社会资本进入到房地产领域，全国各个地区的房价也飞速上涨。为了缓解房价上涨与国民经济水平之间的矛盾，各个地方政府开始出台调控政策，但却陷入了调控怪圈当中。2017年3月开始，我国房地产行业进入了黄金时代，房产价格开始趋于稳定，市场秩序也逐渐完善。尽管到了2019年，一些处于热点地带的房地产出现过热情況，但在政府宏观调控下也快速缓和下来。如今，房地产已经不再像之前那样出现暴涨或者是暴跌的情况。根据前瞻产业研究院所发布的2019年中国房地产行业分析报告显示，从2014年开始，中国房地产在投资额方面呈现出断崖式下滑趋势，该年间政府所出台的房地产市场调控属于拐点，以强势干预的方式强化市场监管。在分类调控原则的带动下，越来越多的“救市”措施被公布出来，很多楼盘的价格开始下降。2015年期间，受到政策滞后所产生的影响，很多房地产企业的开发投资额度都不高。2018年开始，房地产行业再次回暖，开发投资的额度达到了120264亿元，该数值同比增长9.5%。在进入到2019年以后，前五个月的房地产投资额度就已经达到46075亿元，其中住宅投资为33780亿元。

虽然住宅房地产的投资额度呈现出上升趋势，但在2018年的商业地产白皮书中已经指出，商业地产处于投资额度下降趋势。在过去的很多年时间里，我国划分给商业办公方面的土地规模比较大，一些城市依然面临商办用地的库存压力。在电商交易盛行的情况下，零售商业受到严重影响，商业地产也因此受到牵连。在2017年开始，商业地产投资就已经开始逐年减少，总体来说，商业地产已经过了投资高峰期。

据分析，2019年12月底相较于2018年12月底，其房价增长率已超过了11.51%，足见中国房地产经济发展速度之快，而且，截至2019年12月底，全国近百个大中城市的房价每平方米均已破万元。由此发现，不管是从经济发展速度以及市场状况而言，中国房地产经济发展均呈现了蓬勃发展的态势。与此同时，因此延伸而成的产业链的周边行业，也受房地产经济影响而处于繁荣期。如建筑材料生产行业、家电行业、建筑装潢服务行业等，随着其市场占有率的日益扩大，其经营发展也就有了有力保证。

由于我国住宅房地产业经济的发展，其需求也出现了变动，特别是中高级房屋和产品房屋的供需均衡已经无法保证可持续发展，由此使得部分房产服务行业出现了负发展的经营状态。比如在中国一线大城市，由于人流量稳定增加，对一般的产品房屋的需求量也较高，但由于一线大城市房租普遍较高，而在对居住房产展开调查时，由于把目光集中在高级住宅区，因而忽略了对商业房屋的需求量，从而极大地影响了我们当前民众生活水平。这种状况的产生，也促使了许多投资人不再对产业未来发展保持看好，而与此同时，国家政府部门也在楼市管理工作上制定了相应约束措施，受两方面因素的共同负面影响，对房地产业的开发投资额也在逐步减少。

三、新经济形势下房地产经济发展过程中存在的问题

（一）没有遵循市场实际需求

随着中国社会主义市场经济的逐步建立与健全，政府必须重视中国客观市场经济的发展变化与规律，并通过在市场选择项目位置、区域大小和建筑规模等各种因素，以减少由于供需侧不对称导致的供求失调。但就中国目前房地产业经济发展状况分析，住宅项目并不能充分遵循市场的实际需要，这属于“以产定销”的特殊状况，也是中国房地产业经营发展中较为典型的问题。面对这一状况，地方政府部门就必须从本地实际住宅需求入手，制定最佳的实施方案，进行市场研究，实现供应侧和需求侧平衡的状态，以免为推动本地经济社会发展而盲目出让建设用地，实现了土地开发与利用和城市规划建设的协调发展，推动中国房地产业经营发展将更为科学合理。

（二）市场导向存在一定的盲目性

在新经济形态的影响下，房地产业经济发展趋势促使产业内部结构出现变化，这就是价格引导效应的影响，不过必须重视的是，价格引导也具有相应的盲目性，所以必须加强理性思维，在遵守市场经济发展规则的前提下，对房地产业经济价值引导作出合理调控。中央政府必须发挥自己的宏观调控功能，根据城市房地产经济实际发展情况，通过调控批租权价格来促进城市产业结构升级和优化，进而促进城市经济社会的高速发展。但在实际实践过程中，由于不少投资商并未关注这一问题，而只是关注于出价水平，没有关注市场取向，从而盲目投资于高生产率行业，房产结构混乱。

（三）土地价格不断增长

实际中可使用农村土地资源是十分广泛的，其价值也在很大程度上受市场中供需社会关系的影响，不过因为农村土地资源并不构成社会生活产品，其最终价值主要是由投资收益率来计算的，因此与社会生活劳动并无直接联系。而由于在中国的住房市场发展中，价格在很大程度上受国土资源供给的影响，从住房投入情况分析，地价较高时政府的投资收益率也就更高，为促进区域市场经济的发展，很容易产生政府盲目转移用地的情况，从而使得住房价格不断上升。不过在市场经济中，由于高昂的售价往往会约束消费群体的投入行动，从而致使市场投机成本费用增多，因此商品房售价的提高往往会给人们的消费带来影响。这也表明了盲目提高地价将无益于房地产业市场经济的发展，是一个极不理智的做法。

四、新经济形势下房地产经济可持续发展的理性思考

（一）提高政府宏观调控职能

由于我国房地产行业市场经济的高速蓬勃发展，以及从房市生命周期基础理论出发，我国地产行业经济发展处在上升阶段，我国房地产行业市场经济内部结构将从不健全逐步向正规化进一步发展，因此未来的房地产业发展趋势要更加理性化。在中国城市化快速发展过程中，地产设计是城市规划的主要参与者和完成者，因此必须增加规划的理性化，尽可能避免盲目施工的情况，并进行房地产市场调查，以分析市民的现实经济能力和居民消费意愿。部门必须充分发挥自己的宏调职责，以促使市场经济的稳定健康发展，避免造成供需侧不平衡的状况，以实现我国经济社会的稳定健康发展。政府必须贯彻并落实社会主义科学发展观，强化政府对房地产业市场经济活动的有效监管和控制，以防止房地产业经营中虚假繁荣状况的出现。

（二）确保土地价格的合理性

房地产业作为国家最重要的支撑类行业，地产市场经济的兴起对当前整个社会民族市场经济的兴起做出了重要的贡献，并有着推动整个社会民族经济腾飞的作用。而随着整个社会经济发展技术水平的不断提升，市民的购房能力也在日益增强，为地产业市场经济的稳定蓬勃提供了良好的环境条件。在市場经济发展形势下，各地部门必须科学合理利用有关政策与行政管理手段，把土地产品价格限制在科学合理范围之内，从而按照当地的市场经济技术水平适当调控楼市，以实现地产业市场经济的稳定蓬勃。而房产业项目又包括了土地资源与金融等基本要素，国土资源为一种限制资源，其供应量受限，土地流动性较低，而金融则刚好反过来，金融市场资本流动性最强。如果房地产开发经营过程中存在着市场投机活动，当资金链断裂之后可能会对房产行业发展乃至整个社会经济健康发展都形成巨大的负面影响。

（三）预防房地产泡沫经济的出现

为合理控制投机活动和炒房情况的发生，地方政府部门必须强化对房价市场监测，并进一步优化和改革现行的地价发布机制，逐步明确基础地价，以便于为房地产市场交易提供依据。同时也要对土地交易定价标准作出合理判断，以实时了解具体的交易价格情况，并迅速发现异常问题。定期检查监管范围内土地流转情况，若按照政策流转的地块必须约束其在规定时期内继续交易。政府部门必须针对房屋的市场调查结果相应的宏观调控措施，防止房价过快上涨。鉴于各个区域房价具有很大的差别，必须针对区域经济社会发展情况对房价作出定量定性分析，以便强化对地产经营的有效控制，防止楼市泡沫经济的出现。

（四）切实满足居民住房需求

在新的经济形势下，我国产业发展趋势都呈现出了一定的发展规律性，因此房产行业就必须遵循我国的宏观调控政策及其发展规律，切实提高人民群众的生活水平，向低收入群体倾斜，才能够真正改善人民群众居住环境，并充分考虑对公共资源的合理优化分配，以解决房屋需求。加强监督管理，采取分割市场以及区别对待等各种方法，合理地减少房产行业投资成本。与地方政府部门密切合作，合理增加保障性住房投放，才能缓解人民刚需的住房问题，但同时需要着力探索生态环境保护的良性发展路线，才能真正为实现民众的美好生活需求和改善人居环境，起到更积极的作用。

结语

由于社会主义市场经济的迅速发展，房地产业在国民经济中的重要性已毋庸置疑，但针对在房地产业发展过程中的某些不正确的情况，就一定要在新形势下加以改变。这方面，唯有地方政府部门继续加强宏观调控力度，对房地产业的发展指明方向并进行有效调控，才可能创造出一种较为安全、稳健的房地产业市场经济，从而为全体人民谋福。