区域楼宇经济的发展与探讨

王森

随着区域楼宇经济的快速发展，我国已经进入楼宇经济3.0时代，此时如何整合上下游产业链，优化产业结构，调整发展方式，提升区域楼宇经济的发展质量与稳定性，是需要重点思考的问题。对区域楼宇经济的发展进行研究，目的是了解区域楼宇经济的发展情况，通过探索与分析提出更科学的区域楼宇经济发展方法，辅助构建高效高质量区域楼宇经济发展模式。

楼宇经济，是基于商业楼建设产生的经济形态，以商业楼为基础，通过商业楼开发、出租与销售等方式招商引资，产生税源，带动地区经济发展。相较于传统经济模式，区域楼宇经济具有附加值高、产业高度集中等特点，现如今已经成为经济新常态背景下发展城市的主要方法之一。当前区域楼宇经济的发展形态可以看出，多种不同形态的区域楼宇经济各具特色，对于提升地区经济水平、优化调整地区产业结构、带动人民群众发家致富而言具有重要作用。要想进一步推动区域楼宇经济发展，就应当发挥多方力量，一方面发挥国家与政府的治理职能，根据各地区的区域情况制定政策、驱动发展;另一方面发挥产业主体力量，优化调整产业结构，加强产业品牌建设。同时要兼顾地区基础设施建设与现代化建设，打造出高端智慧化的楼宇集群，进一步增加区域楼宇经济附加值，实现区域楼宇经济的高质量发展。

一、区域楼宇经济及其发展形态

随着我国经济发展进入新常态阶段，各地区纷纷引入区域楼宇经济，部分提出了“发展楼宇经济、壮大第三产业”的设想。楼宇是城市的重要构成部分，其本身具有较强的集聚性与高效性，楼宇经济作为现代商贸发展新风尚，应当以商务楼、办公楼、高档大厦等为载体，以本区域为界限，根据区域情况加强地区商业楼宇的开发与建设，通过开发与租售等方式引入企业与外部资金，完成招商与引资，形成一系列经济活动。根据现阶段我国区域楼宇经济的发展成果与实施情况看出，已经形成了多种不同类型的楼宇经济形态，具体如下：

第一，空间集聚型区域楼宇经济。空间集聚型的区域楼宇经济（如图一），就是指采用空间集聚的方式吸引企业入驻、形成高度发展的经济集群的形态，可以细化分类为：园区经济、广场经济、地铁经济与综合体经济等。地铁经济与园区经济是区域楼宇经济中最常见的形式，前者是充分利用地上地下空间布局，通过开发沿线地铁提升这一空间内楼宇价值，形成产业集聚发展的经济现象;后者是以科技-工业综合体为基础，搭建涵盖各种类型企业的工业园区，包括：技术研究、产业开发、工业产业化等，大量企业通过这种园区楼宇集聚起来，形成新的经济形式。

图1 空间集聚型区域楼宇经济

第二，产业集聚型区域楼宇经济。这一形态的区域楼宇经济，主要是以集聚产业为基础，在产业结构调整的同时吸引大量企业。如今常见的会展业、现代服务业、远程教育及其培训业、电子与软件信息行业、物流业、房地产业文化娱乐业等多种产业均可以形成区域楼宇经济。以现代服务业为例，科技服务、物流服务、贸易服务、金融服务等均能够吸引大量资金，形成特定的区域楼宇基础设施，在这一范畴内产生经济活动，从而形成相应的区域楼宇经济。

第三，楼宇群型区域楼宇经济。楼宇群型区域楼宇经济，包括商务区楼宇群、金融商务区楼宇群、产业园区楼宇群、都市型工业楼宇群、特色街区楼宇群等。在区域楼宇经济发展过程中，楼宇客户将整栋楼、整层楼购买，作为企业总部、商务区域总部，形成了产业集聚效应，进一步吸引了更多的同类、同产业企业，产生产业链集聚效应，获取更多的经济效益。以总部商务楼宇群区域楼宇经济为例，一般总部商务区处于城市的中心区，具有优越的地理位置、交通区位、完善的基础设施与配套服务，是高端企业总部、跨国企业总部集聚程度最高的区域，具有区域楼宇经济的核心功能，比如：杭州的武林中央商务区、杭州的黄龙商务区、北京的CBD区域等。

二、现代社会背景下区域楼宇经济发展的现实意义

区域楼宇经济是社会发展到一定阶段的产物，其建立在相对完善的物流、人流、信息流、资金流基础上，在一定的商圈基础上得以发展。德森控股多年专注发展楼宇经济，形成丰富成果，包括浙江省小微企业园、宁波市众创空间、宁波市科技孵化器、宁波市中小企业服务平台、高新区招商平台等区域楼宇集群，以德森智汇园为例，大量楼宇集聚形成具有金融、商务、办公等综合功能的区域，楼宇内部经济形态包括：互联网经济、软件西悉尼、现代化贸易、现代金融等，这一集聚区域紧邻实验学校、科技工业园区，具有较强集聚效应与经济效益。可以看出，区域楼宇经济蕴藏着巨大的能量，逐渐成为北上广等超一线城市的区域经济核心所在。目前为止，我国区域楼宇经济还处于发展的初期阶段，楼宇经济的发展与完善对于各地区区域经济、城市基础设施建设、区域产业发展而言均具有重要现实意义。

第一，发展区域楼宇经济，有助于城市发展与建设。区域楼宇经济发展处于初期阶段，此时各地区引入区域楼宇经济，能够进一步整合区域环境内的城市资源、产业资源，在楼宇建设项目的基础上培养新的经濟增长点，促使原本平面的建筑物发展为立体化的楼宇经济，将大量的建筑物项目从原本的实体经济转变为虚拟经济，进一步扩张区域经济发展空间，获取更多的区域经济发展综合效益。在这一过程中，城市内部结构与布局得到调整，城市覆盖范围持续扩大，城市中心区域不断吸引人流、物流与资金流的同时，发挥集聚效应，持续吸引企业与资源，实现区域城市建设的持续循环发展。

第二，发展区域楼宇经济，能够进一步加快现代服务业的发展，结合德森智汇园来说，区域楼宇经济发展到一定阶段之后，会有大量的办公楼汇聚在同一区域内，产生大量的信息服务、咨询服务、物流服务等现代化服务业产业，进一步吸引周边的信息、餐饮、金融、办公、购物等企业集聚，形成核心功能稳定、基础配套齐全、周围关系良好的商务圈。与此同时，区域楼宇经济的楼宇内汇聚了大量的企业与优秀人才，这些企业与人才在参与经济活动的同时产生大量需求，比如企业产生人员培训需求、员工产生个人住宿与生活需求等，进一步促进了区域现代服务业的发展，促使区域内产业结构得以优化。

第三，发展区域楼宇经济有助于改善区域内外投资环境，强化城市建设成果。区域楼宇经济的发展，需要具备一定的物质基础，比如：完善的交通网络、良好的公共服务设施、齐全的行政配套等，也需要风格鲜明的建筑物、具有地标性特征的构筑物等。在区域楼宇经济的发展中，这些基础设施与配套设施得到建设与完善，能够极大程度上改善区域内的物质环境，提升城市的档次，进一步提升区域投资吸引力。

三、区域楼宇经济健康可持续发展的实施路径

（一）立足国家治理视域，兼顾政策与服务落实区域联动

区域楼宇经济属于我国的新型经济发展形态，其中蕴藏巨大能量，现如今国内的北京CBD区域、杭州黄龙中央商务区、宁波世纪大道（德森智汇园）、上海静安区、深圳福田区、厦门思明区、广州海珠区、沈阳和平区等均大力发展区域楼宇经济，其中北上广深的老牌区域楼宇经济已经呈现出鲜明的区域特色，彰显其独特的经济价值。可以看出，这些区域楼宇经济发展之前，都無法脱离国家和地方政府推出的政策支持。政策是驱动地方开始发展区域楼宇经济，导向区域楼宇经济健康发展的重要依据，也是确保充分发挥区域楼宇经济价值的关键所在。因此，应当充分发挥政府的治理职能，根据地方实际情况，加强区域商务楼宇的规划建设。地方政府可以北京、上海等成功区域楼宇经济发展经验作为借鉴，立足宁波实际情况，分析市场需求，确定本区域的区域楼宇经济发展方向与调整。之后，要加强区域内住宅的开发与建设控制力度，让这一区域内居住功能成为商务的配套，这样才能够形成强烈的商务集聚效应。同时，地区政府应当配套发展政策，鼓励证券、交易、外贸、跨境电商、高新科技产业等进入楼宇区域，形成符合地方实际情况的楼宇集聚格局，实现地方政策与产业服务的联动。

（二）发掘产业优势，高效高质量发展体现区域经济特色

区域楼宇经济不仅仅是一种经济形式，更是地区经济发展、产业建设的驱动力，对于优化城市产业结构、提升城市品位而言具有重要价值。在区域楼宇经济的发展过程中，应当深入发掘产业优势，一方面政府引领产业发展，发掘产业潜力;另一方面产业主体发挥自身作用，加强产业品牌建设，参与产业链改革，形成高效高质量的产业链结构，进一步发展区域特色经济。在实际过程中，发展区域楼宇经济要紧紧把握地方特色，政府要开展深入调研，采用土地整理、城市区域功能开发调查、城市产业分布及其发展情况调查、城市商务区域的问卷调查等方式，全方位了解本区域的经济水平、现行政策、产业基础、区位条件、资源禀赋;之后根据调查结果梳理制定方案，支持具有丰富经验、较强实力的企业开发高端楼宇，同步鼓励周边配套设施的发展，形成具有综合性特征的楼宇集聚区域，完成发展核心建设。应当精准聚焦区域楼宇经济特色，以楼宇建筑物特色加强对企业的吸引，兼顾中大型企业与小型企业的引入，同时关注第二产业、第三产业企业的引入，尽可能地完善区域楼宇经济体系内的产业主体。

（三）加大力度建设基础设施，夯实区域楼宇经济发展基础

区域楼宇经济的发展需要完善的基础设施，比如：交通路网、城市绿化、城市水电管网、良好的排水系统、餐饮与娱乐设施、停车场等，这些基础设施能够增加楼宇集群区域的吸引力，发挥更强的集聚效应，从而吸引到更多优质企业入驻。基于此，发展区域楼宇经济，就应当同步加强城市基础配套设施的建设。根据现阶段城市区域建设实际情况来看，地铁、居民楼、大型商超与商场、城市广场、公共交通线路、水电管网设施、给排水设施等这些均已经完成配套，且建设质量较高。在这样的基础条件之上，应当再打通商务楼宇活动的“最后一公里”，搭建区域内的交通体系，进一步提升运行效率，为区域楼宇经济发展提供支持。应当根据区域楼宇经济所在的城市、区域实际情况，提出内部微循环交通规划，设计不同道路的功能，优化规划道路、地铁路线及地上各项配套设施的关联，形成互相联通的关系，提升楼宇集聚区域的外延性，提升内部便捷程度。在完善内部微循环网络的基础上，应加强交通配套设施的建设，比如对人行通道进行人性化设计、加强楼宇之间的地上连接、设计楼宇之间的空中连接等。

（四）打造高端智慧楼宇集群，现代技术与跨领域思路驱动发展

在现代化发展背景下，要想进一步发挥区域楼宇经济的价值，建议将区域楼宇经济模式与现代化发展趋向相对接，将大数据、人工智能、物联网、5G技术等先进技术引入楼宇建设项目中，大量建设智慧楼宇，形成智慧楼宇集群，进一步规划为具有智慧化特色的高端区域楼宇经济体系，在吸引更加高端企业的同时支持智慧化应用发展。在实际过程中，应当将先进技术纳入区域规划中，不仅在楼宇建设中引入智慧技术，也要配套设施建设中引入智慧技术，比如在城市道路路网的交通灯系统内引入人工智能机制，让交通灯自主调节、高峰智慧化显示的功能;再比如形成媒介平台，突破数据壁垒，实现楼宇区域内各企业之间的数据共享与交互，有效解决信息孤岛问题，加强区域楼宇经济内各企业之间的联系。

结 语

区域楼宇经济作为一种新的经济发展形态，其具有绿色、环保、可增值、附加价值较高等优势，在实施的过程中不仅可以改善区域经济环境，还能拓展区域内产业空间、拉动区域就业。本次研究发现，区域楼宇经济已经发展形成多种形态，且每种形态具有特定优势，各地区可以根据自身实际情况，考虑发展需要，引入合适形态的区域楼宇经济，进一步发挥区域楼宇经济优势，探索出高质量、高效化的流域经济发展模式，为地区的整体建设与发展提供有力保障。